23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[81: 匿名さん]

まぁ、だいたいメジャーでイメージのよい目黒、世田谷、杉並に流れていくのが
順等でしょう。

[82: 匿名さん]

う〜〜ん！　地方にお住まいの方にとって、東京の目黒や杉並が知られているとは思えませんが・・
「世田谷」も正しく読めない人もいるのでは？　小ば かにするつもりは毛頭ございませんよ。

[83: 匿名さん]

じゃあ六本木とか新宿とか渋谷に住むの？

[84: 匿名さん]

>77
自分の周辺にエキスパットいないんだ？
そういう環境の人には教授エリアがお似合いだね。
コンラッドにでも遊びに行ってごらん。
コンラッドを知ってれば、の話だけど（笑）

[85: エキスパット？知らん！]

はいはい！
エキスパット？　はいはい！シップみたいなもんか？
コンラッド？？　はいはい！遊びに行くとこじゃなくて泊まるとこね。

[86: 匿名さん]

＞８２
目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者が東京に来てどんな仕事するんだ？？？
そういう上京者が大学教授の周りに集まりそうだね。

[87: 匿名さん]

混じれ酢（←誤変換そのまま）すると、

統計とるときには、別に地域名は重要でなく、その特性が数値化されてればｏｋよ。

私見や先入観は、逆に邪魔かもね。

[88: 匿名さん]

８５みたいなレベルの人のことね（笑）
＞目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者

[89: 匿名さん]

そうそう「ホテル＝泊まるところ」だけの田・舎・者

[90: 匿名さん]

84

感情的にならずに落ち着いたら？文体は教授を参考にした方が良いですよ。無意味な優越感が出過ぎ。

[91: 匿名さん]

ただいま教授は国語のお勉強中です。
もしや、同じ学区？＞90

[92: 近所をよく知る人]

地方の人は江東区や豊洲なんてほとんど知りませんよ。
江東区は憧れて住むようなところじゃないし、別に便利でもないですね。
東京駅周辺で働いている人なんてほんの一握りだし、東京駅周辺で働いてても収入に余裕のある人は住環境が劣悪な江東区には住みません。
土地があるから今後は発展するという意見もありますが、永住するならいいですが、将来売るつもりなら同じようなマンションが大量供給され、希少価値がまったくない中古マンションは供給過剰でかなり叩かれてしまうでしょう。

[93: 匿名さん]

掲示板で人に住まいを尋ねるなら大人でなくともマナーがあると考えます。不特定多数の方に蔑視的なレッテルを貼って揶揄する人はどこに住んでも、好ましい人物とは言えないでしょう。

[94: 元院生]

少子高齢化もあり、日本経済の停滞もあり、マンションを含む住居に対する
需要が弱含みになることは誰も否定できないでしょう。
　ただ、一部の高齢者が潤沢な資産を所有しつづけることも否定できません。

　この一部の高齢者が選ぶ地域には、交通利便性による評価に加えて大きな
付加価値が付与されます。それはブランドとしか言いようの無い価値です。
この価値の源泉は曖昧で、大勢の方の評価としかいいません。合理的な基準
に基づかない、好みの問題です。都心や城南の歴史ある住宅地の価値はそこ
にあります。非合理的でも、大衆の誤謬であっても、存在している価値です。

　歴史が無い地域でも、宣伝によりブランド化することは可能です。多摩川
の氾濫原をニコタマブランド化しようとする電鉄会社の目論見は成功しつつ
あります。
　一時的に成功した例としては豊洲が最適です。しかし現在は安普請タワー
の大量供給により船場吉兆状態。都心からの交通利便性のみの評価にふさわ
しい、価格に移行しつつあります。開発余地が近在にあることは、ブランド
にはリスクだということを示す好事例でしょう。
　ちなみにメッキのはがれた豊洲は、有楽町までの交通利便性のみで評価
された価格に収斂しています。適正な評価だと思います。

　都心からの交通利便性というと、都心はどこかという議論がこのスレでは
さけられませんが、住宅であるマンションの価値の検討においては、東京の
公共交通ネットワークの中心がそれにあたります。
　東京も新宿も最近では大崎も大きなターミナルにであることを考えると、
山手線の真ん中が都心の起算点に相応しいのですが、地区評価においては、
山手線からの時間距離をもって交通利便性の基準としてよいと思います。
　なお、山手線より首都高都心環状線を使ったほうが、適正評価が可能に
なるのは住宅についての議論でなく、トラック主体の物流問題の場合です。

[95: マンコミュファンさん]

>92
江東区は山手線の海側に勤務する人には普通に便利だろ？

誰も知らないというのも言いすぎだな。何を根拠に？「こう東区」じゃなくて「え東区」と思ってる人は多いかもしれないけど。
朝の有楽町線も一度見てください。
金銭に余裕がある層は数量的には多くないから、そうした人を対象にしたマーケットは別個で独立してあればいい。そういうもんだろう。城東・湾岸は人口流入でこれからも数量がはける活気がある不動産市場ということでいいんじゃなかろうか。城南も60年前は田んぼと森だろ？活気が続けば街の成長も後からついてくる。そういうもんだろう。

[96: 匿名さん]

湾岸の弱点の1つに、住宅でも商業施設でも大資本におんぶに抱っこなところがあるかな。
戸建てや小規模店舗といったものが少なく小回りが利きづらい。良くも悪くも団地の延長。
西や南のような、ほどよいカオスさに欠ける。

個人が生み出す「スキマ」が少ないので団地地域同様、独特のカルチャーは生まれにくいんだろうな。

[97: 江東区民さん]

確かにその通りですが、江東区豊洲に実際に住んで感じることは、

1) 朝の通勤電車がとにかく楽 (まず混まない)
2) 日常生活に必要なモノはすべて徒歩圏内で揃う
3) うるさい/怖いガキがいない (中高生のこと)
4) 車の移動が楽 (渋滞なし)
5) 東京駅/銀座からのタクシー代が安い(約2000円)

に尽きます。

まあ、素敵な小規模店舗など全くありませんし、外食の
レベルも低いですが、そんなの関係ないと割り切っている
小生のような小市民にとって安価な楽園であるのは確かです。

[98: 匿名さん]

スキマがないのも独特のカルチャーでは？

日本や海外、色々なところで暮らしてきたが
ここに書き込んでる人たちって、
もの知らない、経験もない
ちっぽけな美意識すらないんじゃないの？
東京なんて、地方の一都市だぜ

おれは自身の判断で、気に入ったとこ住んでるんだけど
正直これ以上、人には来てほしくないな
だから場所を教えるつもりはないと

[99: 匿名さん]

>>97さん

３）については、10年後にやってきますね。
その点について、考慮されますように。

>>98さん
私もいろいろなところに住みましたが
まぁ、住めば都。

でも、私にとって重要なことは、
うるさいガキがあらわれないところ。

どこかはいわないけど、
小学生以下のガキとエレベータで乗り合わせない
都内の自宅は、私にとってはうれしい限りです。

[100: 匿名さん]

>>92
以前関西に行ったら、
関西の人が豊洲を知ってました。
あちらで販売してる雑誌にまで豊洲のマンション広告が載ってたんですって。

[101: 匿名さん]

6月17日のガイヤの特集は
マンションバブル崩壊だそうです
そのものズバリな特集ですな

[102: 匿名さん]

＝＞９９
こいつに子供いたら怖いわ〜　完璧な自己中。
子供を可愛いと思えない人間が増えているのか...

話は戻って、最近ネガレスに対する食いつきが激しいね。
業者関係者が必死になって価格維持を図りたい気持ちは分かるが。
住居に億の金を注ぎ込める需要層は限られているってーのに、
無理やり高値で掴ませて、その後ドカ〜ンはないわな。
自己破産組みが増えないことを祈りたいね。

[103: 大学教授さん]

やはり、
県境外周区でも地価が高いところは、既存住民の高齢者用住宅が主になって行きそうです。
若い人は資金もあまり無いし、また交通が至便でないところに高額マンションを買う嗜好は無さそうです。

東京急行電鉄（渋谷区南平台町５ノ６）は、東急沿線のシニア層を対象とした住宅事業に
参入する。初弾となる施設は、東急大井町線・目黒線大岡山駅前にサービス付シニア住宅
約１６０戸で、11月ごろに着工し、２０１０年５月の完成を目指す。
今回、同社が全額出資して新たに設立した東急ウェルネス（渋谷区南平台町５ノ６）が
事業主体となり、14年度までに東急沿線を中心に５施設以上整備するなど積極的に展開していく考えだ。

[104: 匿名さん]

もう土地が無いからタワーマンションは殆ど建たなくなって希少価値がどんどん上がるとか去年の今頃言ってた人いたけど、
何か今後の計画見るとポンポンこれから建たない？どういうこと？

[105: 購入経験者さん]

土地に先高感があった時代は、安売りせず土地のまま保有する意味があったけど、
今は本格的下落になる前に、バブルの余韻の中で売り抜けたい地主が多いんでしょう。
そうして皆が大量供給すれば下落に拍車がかかるんだが、
我先に逃げようと投売りするからますます崩落になっていく。
これもまたいつか見た光景か。

[106: 匿名さん]

高級住宅街に高齢者が多いことは否定しません。
若い夫婦が新しく土地を買い家を建てると１億近くはかかり困難です。そうすると親の古い家を建て替え、同居という道をとる方もいます。高級住宅街で新しい家は大体表札が２つあることが多いです。
高齢者が単独で生活している方はいくら高級住宅でも古い住宅が多いです。家にお金を投じる気はないのでしょう。
今は晩婚の時代ですので２馬力で子供がいない方が多い都心部のマンションも２０年ほどすれば子供が少ない高齢者マンションになるかもしれません。

[107: 匿名さん]

>>106
港区の一応高級住宅街と言われるエリアに住んでいますが、うちも含めて小さい子供も結構いますよ。老夫婦世帯も多いですが。

[108: 匿名さん]

>>99
自分だって「小学生以下のガキ」だった時代があるくせに、
こういう言い方する人間って、あなたの言うそれこそ「小学生以下のガキ」以下ですよね。
低次元で、、なんというか心の貧弱な、可哀想な人ですね。
自分に子供はいませんが、そんな風に思ったことは一度もありません。
よく言われますが、誰の子供でも、大人として近隣として遠くから近くから、
暖かく一緒に育てていくべきだと思いますけどね。
こんなことを恥ずかしげも無く書く人がいる世の中だから凶悪犯罪が増えるばかりなんですね。

話が脱線してすみません。

[109: 匿名さん]

所得が高い若い夫婦が購入できるのは都心部でも湾岸タワーマンションのようなマンションだと思います。
やはり地盤の安定した既存の住宅地は購入が難しいのではないでしょうか。
ただ普通のサラリーマンを対象としての意見です。
株などでもうけた人などは対象外です。

[110: 大学教授さん]

>>109
このような価格で買っている人には余計なお世話かもしれないが、
街が古び、高齢者比率が高くなって行き、空家、空地が増えて行けばどうなるか・・
よく言われていることだが、街の衰退させて行くのは既存住民の存在。
平均寿命が延びた現在では、特に言える。

かつて都心部もそのような状態だったが、
地価バブルで既存住民の多くが県境外周区、郊外に移動し、
開発余地が生まれた。
その後、バブルが弾け、地価が大幅に下落、
開発余地がある中で、価格も下がり、一気に開発が進んだ。
高額な県境外周区の場合、住宅地としてしか使い道が無いので、このようなパターンは望めない。
長い年月を掛けて、徐々に衰退の道を歩むことになる。
特に私鉄支線の通勤不便なところの将来は暗いだろう。

[111: 匿名さん]

大学教授さん
例えばですが４０年以上も前は地価はそれほど高くなかったらしいです。つまり高級住宅街に住んでいる高齢者はもともと所得が高いわけではないと思います。
６〜７０代はローンも抱えていないからこそ土地を売ってタワーマンションなどに移り住むことができます。
高級住宅街に住んでいるご家庭では２世帯同居という方法もありうるのでその場合は例えば地下階を親が使い、１，２階を子供の家庭とか。
つまり子供が事情があって住まないかぎりは空き家にはなりません。
それに人気がないならいざ知らず人気がある高級住宅が衰退という発想があまりにも飛びすぎているような気がします。
あと親の土地を使うのですから建て替えは安く済むので共働きをする必要もなく、女性がが安心して子育てができます。つまり次の世代につながります。
これから高齢者比率が高くなるのは２馬力で子育てを重視しない地域だと思います。つまり自分たちの生活を楽しむといっている方々が多い場所ではないでしょうか。

[112: 大学教授さん]

>>111
新しい住民の流入無くして、
少子化の影響をどのようにカバーするのでしょうか？

また、同居を嫌う人もいます。

[113: 匿名さん]

４０年くらい前は確かに、
高級住宅街の土地は安かったです。
たまプラ近くの土地を父が安く買い家を建て、
バブルのときに売りました。
土地代は１００倍になってました。
住み続けずに、
そのときに天井売りするのが正解だったと思いますが。

[114: 大学教授さん]

>>111
今、県境外周区の高額マンションを買っているのは、
戸建からの住み替え高齢者と、
親との同居を嫌う若い夫婦が親の援助を得て購入。
この２つのパターンが主流で、
地元の人の需要がほとんどだと推測されます。
現在の価格レベルのままだと、新規住民の流入は見込めず、
人口減と高齢化が同時進行するでしょう。

[115: 匿名さん]

大学教授さん
土地は必ずしも続くわけではありません。子供が住む必要がない場合もありますから。そういう場合でも新しい人が入ってきます。住みたい地域であれば。確かに同居を嫌う人もいますねそういう人はなくなって相続してから住む人もいます。残念ですが。
少子化は日本の課題でして一部の地域の課題ではありません。
これから地方へ財源を移すのは確実です。これが始まれば東京への流れは少なくなるでしょう。
大学教授さんは戸建についてはまったく知らないように感じました。住まいはマンションだけではありません。戸建もあるのですよ。
ところで大学教授さんはどこの区に住んでいるのでしょうか。その発想の培った原点を知りたくなりました。

[116: 匿名さん]

大学教授の住むゼロメートル地帯は将来土地の存在すら危ぶまれているんだが・・・。

[117: 匿名さん]

若い世代は大手の会社員でさえも、
会社に対しての帰属意識が乏しく終身雇用の概念も極めて薄くなっています。
能力や収入が高く、自信のある人ほどその傾向は顕著です。
そしてプライベートを優先する人が多く、彼らが重視するのは
会社に近いことではなく、自分達のプライベートに対しての利便性です。
つちかってきたコミュニティ、遊び慣れた街、趣味などを継続しやすいことが最大のポイントです。
これらの価値観の変化はそのまま既存の通勤中心の不動産価値観の変化に繋がってきています。
(この世代はまだ不動産動向のメーンストリームではないので主だって数字には表れていませんが）

彼らは普通の会社員であっても非常にクリエイティブ指向が強く、
クリエイティブなにおいがしない画一的でおしきせのものや地域を極端に嫌います。
同じ金額を出すなら自由に内装をカスタマイズできる中古を自分の気に入った街にという選択や、
郊外に設計から参加してこだわりの戸建てを立てたりと、価値観も多様化しています。

彼らのクリエイティブで多様化したニーズに答えられる地域でないと、
若い世代の獲得は難しくなるでしょう。

[118: 匿名さん]

教授は自分に都合の良い結論を導くためには
荒川区及び墨田区の全域は言うに及ばず、
板橋・北・足立・葛飾・果ては江戸川区の一部までも
都心と言って憚らない輩です。
相手にする必要なし。

>都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。

[119: 匿名さん]

>都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。

中央環状線はまだ全部つながってないのにね（笑）
車も持っていないのでしょう。

今朝、石原都知事が「環状線がつながっていたら誰も豊洲なんかに市場など設置せんよ」と言って
たのには笑った。
「豊洲なんかに」ってそりゃ言い過ぎですよ。

[120: 匿名さん]

まぁ石原都知事は暴言が多いから
前もババァ発言で問題になったし
「おばさんをババァと言って何が悪い! 」だもんねｗ

[121: 上等]

２０１６年オリンピック招致の一次選考で、東京は一位で通過でしたね＾＾
(二位マドリード、三位シカゴ、四位リオデジャネイロ)

本決まりは来年１０月とはいえ、
１９６４年当時の五輪と比べると、各会場もぐ〜んと東寄りになりそうです。
　　　　　　　　　↓
http://www.token.or.jp/magazine/images2008/g01p03lg.jpg

もしかすると、このさき何十年か後には、
「城東なんて、昔は誰でも住めたんだよなぁ」(遠い目)
なんて時が来るかもしれませんよ！！

　も・し・か・ですが・・・。

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[122: 匿名さん]

>>121
世間じゃ、リオかシカゴの一騎打ちの様子ですが。
しかも日本じゃ大阪同様に歓迎ムード全くなし。

[123: 匿名さん]

どこの「世間」だか．．．(ボソ

[124: 匿名さん]

>>122
海外のメディアです。
どうやら気に障ったようですね。

[125: 匿名さん]

今年北京でやるんだから2016年に東京はないだろ。

[126: 匿名さん]

２００４年アテネ
２０１２年ロンドン

２００８年北京
２０１６年東京

同じ８年間隔。
可能性？？？？

[127: 買い換え検討中]

>>126
有るっ！


いやまじで、世界の中で日本が大国として残るには「経済」しかないわけだが、今じゃ中国に抜かれてトホホな事態。
でかいお祭りでもしないと、税金上がるが収入は減り、老齢比率は上がるが福祉は落ち、日本で豊かな生活するのは外国人だけになっちゃう＼(T_T)

[128: 匿名さん]

そのオリンピックを支持している日本人の率が他の候補地より少ないしなあ。
不要と思ってる人は多いし無駄金投入して誘致する価値はあんまりないな。

[129: 匿名さん]

オリンピックに向けて（決まる　決まらないは置いといて）

皆さんの大嫌いな東部湾岸地区の開発が加速しそうですね♪

[130: 匿名さん]

>>129
開催地決定までの4ヶ月で加速するわけないだろ。