23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[782: 匿名さん]

誰が誰を批難しての？　全然分からない

掲示板ビギナーにでも分かるように

勢力関係図作って→　↑　↓　←　ひいて誰と誰が対立してる　誰同士が仲間なのか公表して！

[783: 匿名さん]

なんだよ、節操なくいろんなとこに顔出してネガキャンしてる嘘つきさんかよ
コンプレックスの塊みたいな奴だなｗ

[784: 匿名さん]

これは恥ずかしい・・・
あの特徴ある書き込みでは恥ずかしくてもう出て来れないでしょう

[785: 匿名さん]

タワー批判の人は痛い人ってことはみんなわかったんだからもういいでしょう。
これからはスルーして削除依頼出せばいいだけです。

[786: 匿名さん]

The center tokyo の住民板を見るのが流行ってるのか？
このスレは何のスレなんだ。

[787: 匿名さん]

＞７８６さん
あなたももう反応しない。この話題は終わらせましょう。

[788: 匿名さん]

センター東京ってそんなに良いマンションなんですか？一時ミサイルが飛んでくるとか噂になったマンションでは？最寄の駅も曙橋ですが。

[789: 匿名さん]

失礼しました。住民板みましたら理解できました。変な事を書き込んでしまったので気に触った方は７８８を削除してください。

[790: 匿名さん]

頭の体操をいまさらですがしてみました。
普通の一次取得者は完全に息切れ。元々一次取得者が多かったと思われる郊外は特に苦戦。値段が2006年頃の水準に戻らないと回復は難しそうです。

都心部は富裕層とファンドに支えられてきましたが、ファンドは息絶え絶え。
富裕層ですが、これを二つに分けて考えると、ポンとキャッシュで買えるフロー長者の実需と投資需要は継続して見込めるでしょうが、そもそも数が少ないのと、先高感がなければ賃料を元にした利回りでは厳しい価格なので、投資需要は盛り上がらないのでしょう。実需に対応する少ない数量に絞ればなんとか維持は可能でしょうが、右肩上がりのパワーまであるかどうか。。。ちなみにここでいう都心は湾岸は当然含まれないと思います。異論があるとは思いますが。都心は３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域のことでしょう。

ストック長者は土地の売却資金が購入原資となると思われますが、今の不動産の流動性は落ちていると思われますので、数ヶ月前にイメージしていた値段と今提示される値段のギャップにより売却意欲が後退している可能性があるでしょう。そうなると、新規の購入資金が創出されず、需要が後退してしまう可能性がありそうです。

上記の層が都心相場を下支えしていたのなら、今起こっていることはマイナスなのでしょう。

以前、土地が下がる局面では地主は土地を売らない。だから土地相場は下がらないなんていう書き込みが時折ありましたが、この論理では流動性が相場には重要という視点がすっぽり抜け落ちている気がします。

とはいえ、原材料が上がっているから価格上昇圧力があるのも事実でしょう（メーカーのように企業努力でまずなんとかして、どうにもならなくなった最後に価格転嫁しろよという感もありますが）。しかし、一般エンドがこのことを正しく理解しているとは思えませんので、この事実が浸透するにはそれなりに時間が必要というか、受け入れられるには時間が相当にかかると考えられます。車なんかはそうですしね。

[791: 匿名さん]

>>790
ずいぶんと遠まわしな言い方ですが、都心（３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域）でもなく郊外でもない都心に近接する地域が上がると言いたいのですか。

[792: 匿名さん]

ちなみにここでいう都心は湾岸は当然含まれないと思います。＞
わざわざ断っているところが怪しくないｗ

[793: 匿名さん]

>790さん

上がるとは言ってませんよ。下がり方が違うだろうということです。一言でいえば、ハイブランド地域は都心から少々距離があっても価格が下がりにくいだろうということです。一部の上がりすぎた３Aなどのハイブランド地域の実勢は下がっているらしいですが。

[794: 匿名さん]

>792さん
貴殿に怪しまれる筋合いはありませんが、湾岸は普通の一次取得者が数的には多いのではないでしょうか？

[795: 匿名さん]

>>793さんは別人だな。
>>790さんが言ってることとまるっきり違うもん。
>>790さんは、都心は３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域のことでしょう。とはっきり言ってるよｗ

[796: 匿名さん]

富裕層もファンドも駄目だから、都心（３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域）はかなり下げがきついと言いたいのです。分かった？

[797: 匿名さん]

安いのも高いのもあまり売れなくて、真ん中あたりが良く売れるでしょう。

[798: 大学教授さん]

株価の低迷は富裕層の購買力を大幅に減じ、超高額物件の売れ行きは大きく落ちて行くだろう。

一方、金利の上昇と住宅減税の廃止は、ギリギリでマンション購入が可能だった層を減らし、
低額物件の売れ行きを大きく減らして行くだろう。

購入力を減らさずとどまる可能性があるのは、以前報告した、
正社員同士の結婚による共働き層であろう。
女性の職場進出は年々深化する。また、優秀な人材獲得競争は性別問わず激しくなり、
出産後の職場復帰も当たり前の時代になる。

共働きを考えた場合、便利な場所は２つ考えられる
①親元に近い駅近物件
②職場に近い、都心に近接した物件

①は坪単価２５０万円前後以下（主要価格帯は２００万円前後）の郊外駅近物件を指し。
②は都心に近接する坪単価３００万円前後以下（主要価格帯は２５０万円前後）の物件を指す。
各デベは上記に合致する物件を、坪単価を上げることなく供給する能力を今後問われる。

[799: 匿名さん]

みなさ〜ん、わかってますよね。

[800: 過去スレの４０]

現在、進行しているインフレは、景気過熱でマネーサプライ増による従来のインフレとは異なる。
従来は、マネーサプライ増なので貸出金利を上げて、資金の過剰流動性を抑制するという考え方。
しかし、現在は、資産デフレのため資金流動性はむしろ低い状況で、インフレが進んでいる。
一方、景気低迷が長引く場合に備えて一定の金利幅を政策用にとっておきたい気持ちも日銀にはある。結局、金利は小幅の上下運動を繰り返しながら、横ばいになるのでないかと推測する。

欧中銀は、indexation（インフレ率に比例した給与の引き上げ）を行うとインフレが加速するのですべきではないと明言している。日本もこの方針をとるだろう。このため、インフレでも給与は上がらないと思う。

インフレの原因は原油穀物価格の高騰で、高騰しているのは投機のためであり、需給逼迫ではない。原油高騰は、次期米大統領が誰になるかで変わってくる。
オバマは投機規制に積極的で、マケインはその反対。総じて、共和党は国内の石油産業寄り。

ここ５年で社会の電化が急速に進むと予想できる。電気需要も急上昇するだろう。
昭和シェルが計画している太陽光発電パネルは、原子力発電所１基分の電力を生産するという。
低炭素社会の実現が、いろいろな領域で実現しだしてきている。

[801: 別の匿名さん]

№８００さんには、蛇足かもしれないが、
（反対意見ではないので、噛みつかないでね。）
×　インフレ　→　○　資源高および物価高　を区別しないと、現況・元凶は解説不可。
ラスパイレス連鎖基準方式による消費者物価指数は、巷の印象とは違います。

日銀くんは、ゼロ金利に対する反省と面子があるので、下げられない。
しろは、口コミ介入しか残ってらん。
本気で、政府にどうにかして欲しいが、自分で金融の独立性を重んじてるから何も言えん。
要求は、本末転倒にしかならん。
理事も選べねえのかって、怒ってると思うよ。

資源高で、海外に資産流出する分と、所得の伸び悩みによる家計支出の実質減を補う方法って、
実は、減税か、何か需要の創出をせんといかんのだが、ア●財務省は、増税しか頭になく、
政治家は、アイデア不足なので、どのみち悪化傾向は、変えられないですね。

[802: 匿名さん]

本家の板、誰もいなさそうなので・・・

アーバンコーポレーション　後場ストップ安張り付き。
「売りが売りを呼ぶ展開」とフヌケタ解説。

何か情報ないですか。

連想売りが波及している模様
本日の値下がり率ランキング：東証1部　YHOO! Finance
http://quoterank.yahoo.co.jp/ranking/search?b=1&mk=11&kd=2&...

夜明け前が一番暗いとはいいますが。。

[803: 匿名さん]

東京都の人口はこの先も穏やかに増加していくとのことですが、６５歳以上の高齢者の占める割合が７年後には２５パーセントを突破するようですね。買い替えにせよ新規にせよ人口の１/4を占める彼らがいったいどういう場所に住みたがるのか？

年寄りに優しい利便性のよい地域や物件はそれなりにこれからも支持されていくと思います。一部のハイブランド地区をのぞけば同じ地区でも人気に著しい格差が出るのではないでしょうか。年寄りにしてみたら駅やスーパーに徒歩２分と１０分では天地の差がありますからね。

[804: 住まいに詳しい人]

首都圏マンション、１５年ぶりの４万戸台も現実味
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200807040211.html
（asahi.com　2008年7月4日　目黒孝一）

>今年３月期の決算を見ると、大手マンションディベロッパーの棚卸し資産は
>軒並み二ケタ増加している。棚卸し資産とは完成在庫と販売用（建築中）の
>仕掛かり不動産などで構成されており、棚卸し資産の増加は利益率低下の
>大きな要因となる。これまでは価格が回復するまで、この完成在庫を塩漬けに
>しておくことも可能だったが、２００９年３月期からは棚卸し資産の会計基準が
>厳格化され、時価より値下がりすると評価減を計上する必要が生じてくる。

やっぱ、行き着く先は投売りですかね？

[805: 匿名さん]

高齢者は、駅と買い物と病院ですね。
徒歩で遠くになる物件は選ばないでしょう。
買い物は若い人に人気の店とは嗜好が異なります。

[806: 匿名さん]

>>804

バックナンバーの(5/2)で、
「市況鈍化でも超高層マンションは人気持続」
を書いてらした目黒孝一さんですね。

[807: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080704-00000949-san-bus_all

こんな記事も

[808: 大学教授さん]

都心部の４千万円台の中古マンションが人気で、郊外新築に需要が向かわなくなってます。
利便性重視の時代に、都心部マンションストックが増えて行けばそうなります。
この傾向は半永久的に続きそうだ。

[809: 匿名さん]

>>802
＞夜明け前が一番暗いとはいいますが。。

今はまだ午後7時ごろ。

[810: 匿名さん]

これからの日本は単純なインフレではなく、スタグフレーションになるのでは？

単純なインフレだと対抗策として株やマンションを買うってのもある訳だが、スタグフレーションで生活必需品の価格は上がるが、雇用・給与の不安もあるので、皆　生活防衛に走るから高級車やマンションなど高価格のものは売れなくなる。
（事実、既に高級車の売れ行きが急速に悪くなってる）

マンション価格は立地の良い主要駅徒歩10分物件などは、良くて現状維持。
それ以外の物件は　普通に考えて下がる可能性大では？

[811: 匿名さん]

徒歩10分物件では駅遠です。
たとえ主要駅の品川だとしても。

[812: 匿名さん]

資材高騰をはじめとする地球規模的な物価の値上がりはさらに続くと考えますし、高齢者人口が急速に増えている日本の現状では、今までにないことがおきる予感がします。一部の富裕層を除いて省エネ生活を強いられるでしょうから、利便性のよい物件とそうでない物件は大きく差がつくと思います。

[813: 匿名さん]

羹に懲りて膾を吹く、ってことわざが大好きだった強気派の人が去年居たけど、まだ居る？

[814: 匿名さん]

流動性と価格を完全にごっちゃにして語ってる人が居るがもっと勉強するまでＲＯＭっててくれないか。

[815: 匿名さん]

都内で中古市場の定点観測してるけど、
いまだに強気希望価格の中古物件が市場に出てくる。
また、強気希望価格を崩さずに長期出っぱなしの物件も多い。
強気中古、みんなで下げなきゃ下がらない。か。

[816: 匿名さん]

>都心部の４千万円台の中古マンションが人気で、郊外新築に需要が向かわなくなってます。

都心部が人気であることは疑いませんが、4000万円でまともな
マンションが買えるわけがないでしょう。

都心で4000万円というと、50m2くらいのマンションしか
思い浮かびません。築30年くらいでも、せいぜい60m2
くらい。

都心の定義が違うのかな。港区、千代田区、中央区で、
駅から徒歩10分以内、築20年以内ですよね。

少しはずれて、文京区でもその値段では、70m2以上の家族
向けマンションはとても買えません。

[817: 匿名さん]

なんか、このスレってマクロ環境分析と個々の物件の分析でコンフューズしている人が
多い気がしますね。

[818: 匿名さん]

>コンフューズしている人が多い気がしますね。

コンヒューズしていて構いません。結論だすためのボード
じゃないし・・・。なんでもありってことで・・・。

私は、こういうふうに錯綜しているほうが面白い。

[819: 匿名さん]

>>814
>>817
上から目線は結構ですが、ご自身の説も披露されてはいかが？

今のままでは単なる批判屋にしか見えません。

[820: 匿名さん]

まだまだ資材の高騰は続くようですね。土地もまだら模様ですが大幅に下落しているわけでもないし、建築単価はうなぎのぼり・・・これから出てくるＭＳってどんなものになるかデベさんの戦略が楽しみです。デベは今後も作り続けないわけにはいかないでしょうから・・・

[821: 匿名さん]

>814

価格と流動性に関係がないことをよく御勉強していらっしゃるようなので、ぜひそのことを教えてください

[822: 匿名さん]

東京は世界5位内に入る大都市なのに都心マンションの価格はそれほど高くないと言われています。
香港やシンガポール、隣のソウルを見ても東京の都心マンションよりはかなり高いです。
ソウルは同じくらいかな。。
原油価格もこれから１８０〜２００ドルになる可能性がありますし、鋼材価格も今後３年間は上がり続けることは間違いないだろうから、不動産会社は分譲価格の値上げに踏み切りたいがマンションは売れなくなり、仕入れた土地を手放すか、あるいは景気が回復することを待つでしょう。
そうなると都心マンションの稀小性が出て来ることから、都心マンションは徐々に上がると思います。（少なくとも下がることはありません。）

[823: 匿名さん]

中国ではいくら金を持っていても、買える高級マンションが
ないそうです。そういう意味では日本のマンションは魅力だ
そうです。

日本人が買えないのは情けないですが・・・。

都心マンションは下がりにくいでしょうね。あがるかどうか
まではわかりませんが・・・。

[824: 匿名さん]

ROMって？　説教するなら正しい日本語で言ってください。
よろしくお願いいたします。

[825: 匿名さん]

世界だ中国だって
日本暮らししか知らんくせに持ち出すな

無意味に上がってた地域は下がってるし
中国脳もいい加減にしろっつーの

国内でいえば、
その流れに沿って蛇口を閉め始めた銀行に
中小デベが呼吸困難で苦しんでるのを
傍から見守ってるのが

今だろ

[826: 匿名さん]

>　No.822

　最近の価格は分かりませんが、韓国（ソウル）のマンション事情って、日本より
もだいぶ良いかとばかり思っていましたが、同じくらいなのですか？１０年以上
まえの感覚ではありますが、ソウルのマンションは、日本のマンションと比較して
ずっと広かったように思います。１００ｍ２以上が普通って感じです。

　（特殊な例は除いて）どの国でも日本のマンションよりはずっと面積が広いとい
う傾向は変っていないだろうと推測するのですけど、詳しい方ありますか？

　住みやすさを考えるとある程度の広さを確保したいところですが、日本のマンシ
ョンは、狭いのが多いですよね。４人家族で６５ｍ２なんて嘆いても、「普通じゃ
ない？」なんていわれるくらいです。

[827: 匿名さん]

豊洲は韓国人が多いですけど、値段が同じぐらいだからということはあるんでしょうか？

[828: 匿名さん]

給料があがらない我々庶民は値上げ三昧でぐったり。住宅減税廃止・住宅金利上昇に加え来年以降は消費税も上がるかもｗ

そんな状況でＭＳは資材が大幅にあがるし、これからももっと資材は上がる気配も・・・もう下がることはないのではないでしょうか？

これでは、何社か倒産すると思いますしＭＳ氷河期の到来だね。

日本経済自体が世界の中で活力を失いつつあるし、老人ばかりのこの国の経済力は下降の一途をたどるのではないかと危惧してます。このＭＳ氷河期は深く長いと見ました。

数年後、地価が（２極化すると思いますが）大幅に下落しＭＳの販売価格が下がるまでは夜明けは来ないんじゃないかな。

[829: 匿名さん]

米国経済、ヤバイと思いませんか？
　石油の値段が投機的に上がりすぎだけど、規制したらお金が米国から逃げる
と懸念して米国政府は、投機的資金を規制できないでいるようです。
　西海岸ではガロン５ドルだそうですが、庶民の生活は破綻するかも知れません。
３ドル台に入ったところで、質屋を使ってガソリンを買っている人が出てきた
くだいですから。つまり、その日のガソリンを買う現金がない生活をしている
人がけっこう存在しているってことです。５ドルを超えたらどうなるのでしょう？

　オバマにどれだけ期待できるか？いや、誰がやっても、ひどく崩れてしまった
経済バランスを元に戻すってことはできるかどうか、かなり疑問です。

　「昔と違って、日本は米国一辺倒ではなく、ＥＵや中国、アジア諸国との取引き
が多くなっているので、米国経済による影響は、昔ほどは受けないでしょう」と言う
経済専門家が複数いますが、米国がガクッときたら、ＥＵも中国も米国への依存度は
相当に大きいから、世界経済が一蓮托生でガクッときて、日本は米国ではない国に
頼れるなんてことは成り立たないのでは？と思います。

　で、そうなったら、日本の経済も大きなダメージを受けて、マンション価格は安く
なるでしょう！
　けど、そうなったらそうなったで、自分が買えない状態になるかも？

[830: 匿名さん]

>ＭＳの販売価格が下がるまでは夜明けは来ないんじゃないかな。

もうマンション販売の夜明けは永遠に来ない可能性もある。

買えない値段だし、買おうと思う人口も減っている。

これからは中古を活用するしかない。リフォームすれば、
中古も結構いける。そのためには、広いマンションを
買っておく必要はあると思うが・・・。

リフォームしようと思ってわかったが、田の字型の
マンションでないと、リフォームしにくい。ある
程度の広さがないと、リフォームしてもみじめに
なるだけ。

[831: 匿名さん]

ガソリンの値段が上がって、運輸、倉庫、タクシー会社の経営は大変です。中小の廃業が続いて、その空き地を使って都心部マンションの供給が増えていくと思います。まだまだ庶民価格で都心回帰が続きそうです。

[833: 匿名さん]

富裕層向けマンションの売れ行きはやばそう
東証１２日連続下げ、「スターリン暴落」に並ぶ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080705-00000098-san-bus_all
まっとうなリーマン相手のマンションが細々と売れるだけになりそ。
大手を含めて業者はこれから大変だよ。

[834: 事業家さん]

今は不動産価格の調整時期なだけ・・・二年前の水準が適正だと私の眼には映る。


どの意見も、まっとうそうに見えているが実はまとはずれ。不思議に見える。

周りもそうだが、サブプライム・原油高で脳停止状態の連中が多すぎる。

今が買い時期ではなかろうか？

個人資産は世界一高く・・預貯金残高は増える一方、銀行には唸るほど有るお金は行き場を失っている事が分かっていない。

退職者は、退職金を使わずに、定期預金にしているが、銀行は貸出先が無い。


金利安いから、購入しようと思わないかね・・・私には不思議に見える。
まだまだ消費税も上がるし、原材料もあがる・・・
皆買わないときに指値すれば買う人間が得するのに・・


人は毎年増えている。200万人ずつ地方から流入していると聞く。それから、余談だが
日本の各メーカーは、自己資本で成り立つぐらい足腰強いし、以前として強い技術力もっている中小メーカーも特許持っていたりして自立している。

既にメーカー含めて、企業は二極化は加速していて・・力あるものだけが残っている。今は残るためのシェア争い。

都心中心にますます人は増えていて・・・関西からの単身での労働者がえらく増えている。

大阪を代表とする地方財政破綻しているところの多いこと。法人事業税目当てが、東京への本社移転でドンドン税収が減っている。

コレは何も関西圏だけに限った話ではない・・各地方都市から、東京に人が押し寄せてきている。

まだまだ、都内人は増え続けるので23区は人はますます増える。
これは、間違いない。


ビジネスチャンスは常に有る・・・

[835: 匿名さん]

そう思うなら自ら買えばよいのではないのですか？
もう買ったのですか？　ならもう一つ買わないのはなぜですか？

[836: 匿名さん]

相場の大底と天井は、後からなら誰にでもわかる。
しかし、実際に大底の時、買いに出られるか？
普通はこわくて買えない。もう、底だろうと判断してもね。

[837: 匿名さん]

確かに東京都だけを見れば２０１５年まで人口増加は続くらしい。１３００万人をピークに以後減少だとさ。

しかし、日本全体から見れば人口減少はすでに始まっているし老齢化はもっと深刻。そうでなくとも中国・インド・ロシアなどの台頭を述べるまでもなく日本は弱体化しているのは確かでしょ。資源小国の日本は今後加速度的に弱体化するよ。

弱体化っていうことは金持ちが少なくなり＊＊＊が増えるってこと。今後はジリ貧の可能性も大いにありそうだと思うんだけどね。日本にもスラム街が出来るし、金持ちは安全な地区に移動する。


今がMS買い時だなんて、どうかな？株も昔、大暴落したとき今がが買い時だって力説してたやつがいたな。実は、それからが株の冬の時代の始まりだったんだ。

[838: 大学教授さん]

２００２年の東京都の統計
２０〜３９歳、有業者男性、年収７００万円以上の構成率約１０％
２０〜３９歳、有業者女性、年収５００万円以上の構成率約１０％
２００７年オリコン調査
共働きの世帯年収
１千万円以上の構成率１５．７％

女性の社会進出が進み、共働きが当たり前になって行けば、
おそらく世帯年収１２００万円〜１５００万円の層がかなり増えて行くだろう。
年収の５倍がマンション価格として
６０００万円〜７５００万円
子供１人の３人家族で、７０ｍ２として
坪単価２８３万円〜３５３万円、真ん中で３１８万円。

[839: 匿名さん]

現金を大量に持っている人には、確かに買い時だとは
思う。金利があがっていく時には、現物は有利。

ローンで買う人にとっては、適期ではない可能性がある。
金利があがるし、借金返すのに、物価がどんどんあがる
状況はまずい。給料もそれに合わせてあがってくれれば
いいが、それはあまり期待できそうもない。

でも、投資だったらやめておいたほうが良いと思う。
都心にしても値段は下がらないかもしれないが、
あがることは期待できない。自分が住むのでなければ
結局赤字でしょう。

投資だったら、やっぱり、外国債券とか外国株なんか
の投資のほうが良いと思う。住宅投資と同じで、リスク
はあるけど。金投資も悪くはないような気がする。でも、
どこかで現物に変えないと、あぶない時代。

[840: 匿名さん]

基本的な質問で恐縮ですが、郊外は別として、マンション価格が下がった事例ってあるんですかね? 例えば、PC赤坂が(言われていたよりは)安かったとか、スミフの豊洲が(噂よりは)安かったとか聞くんですが、別に値崩れしている訳ではないですよね? 一時期の強気の売値(気配値というべきか)が調整されたのは確かでしょうが、「相場の大底」と大騒ぎするほどのことは起きてないような気がするのですが。それとも、真の危機はこれからですか?

[841: 匿名さん]

＞そうでなくとも中国・インド・ロシアなどの台頭を述べるまでもなく

日本の人口減少だけが話題になっているが、ロシアはすでに
減少が始まっているし、中国ももうすぐ人口減少が始まる。

資源はどこの国でも少ないのに、人口が多いのはリスク
ファクター。中国がすでに資源輸入国に転落しているのは
ご存じない?

自分が住むマンションなら、買い時は今だと思う。
投資なら、すでにマンションは投資不適格でしょう。

[842: 匿名さん]

最近狭い物件が増えているが、家族持ちなら９０平米くらいは欲しくないか？
坪３１８だと８７００万円だよね、これから景気悪くなるのにどれだけの
リーマンが９０００万円近い買い物ができる？
９０００万円だせはそこそこの一軒屋も買えるから、マンションだけを
考えた場合需要は限られてるよね。
山手線外側であれば坪２５０〜３００万円程度になれば需要も戻ってくるハズ。
ちなみに今日西永福のスーパー（サミット）入り口で何とスミフの物件宣伝してた。
杉並区で坪４００万円では売れるハズがないよ。
多摩川近くの物件も４００万円台では在庫抱えるだろうな〜。
数年待つか。

[843: 匿名さん]

一般に上場株式ですと市場を介しますから、
より多くの取引相手を要し、より合理的な価格と流動性を持った中で取引に参加できます。
これが不動産となると一種の相対取引となり、流動性のリスクが大きなファクターとなってきます。

要するに株式は長短のスパンで逝って来いをやらかし、振り落としで身を軽くできるわけですが、（早乗り早降り自由）
不動産は（特に日本の場合は）相場の六合目を超えたあたりから一気に人気が集中し、
拠って自ら寿命を短くしてしまい、一転して買い手不在の市場となり、
ズルズルとアク抜け感のない相場へと移行していくような感じを受けています。


ところで私自身、株式は買っています。
今年に入ってからですが、先日も買い増ししたところです。

前の方も仰っていますが、今、日本企業の体質は５、６年前とは全く異なり、
確かに企業間の温度差はありますが、基本的にインカムで持てる企業は増えています。

[844: 匿名さん]

>今、日本企業の体質は５、６年前とは全く異なり、確かに企業間の温度差はありますが、基本的にインカムで持てる企業は増えています。

私もそう思います。

>私自身、株式は買っています。今年に入ってからですが、先日も買い増ししたところです。

うらやましい。私もそうしたいのですが。マンション買っちゃったので、今は逆さにされても鼻血も出ません。

[845: 匿名さん]

日本企業はここ５年か１０年が勝負だと思う。レアメタルが必要がないとか云々の革命的な技術を開発すれば日本もよみがえる。

そうなれば都心の物件は高騰するかもね。そうじゃないときは、やっぱ前のスレにもあったけどじり貧じゃないかなぁ。いまって大げさに言えば歴史の変わり目のような気がしない？

[846: 大学教授さん]

>>842
スタンダードは７０ｍ２＋αで、子供１人の３人家族です。
この世帯構成で都心部９０ｍ２だとかなり贅沢ですね。

６０００万円〜７５００万円が、共働きに適した都心部の売れ筋でしょう。

[847: 匿名さん]

新浦安の90、100平米マンション買ってるのもいわゆるおっしゃるところの
共働き子供ありが多いみたいだけど。やっぱり広いところを考える人って
多いんじゃないの？

[848: 大学教授さん]

>>847
考え方しだいでしょうね。
３人家族だと３ＬＤＫでＯＫ、
これで１００ｍ２マンションになると贅沢でしょう。

新浦安は坪単価が安いから可能でしょうが、
共働きを考えれば都心に近いのが普通は優先になると思います。

[849: 匿名さん]

日本経済の先行きを占う株が連日の異常事態だというのに、MSの広さや間取りを話題にしてる人ってやはりちょっぴり鈍いと思うな。

[850: 匿名さん]

＞８４０さん

＞郊外は別として、マンション価格が下がった事例ってあるんですかね?


いわゆる１９９０年代のバブル期に立てられたマンションは例え都心でも半値以下に暴落したのは忘れがたい事実でしょう。

[851: 匿名さん]

>>850さん

あの〜、お言葉ですが、840さんは今回のミニバブル崩壊の話をしていると思われます。

私の知る限りでは、山手線内で言うとシティテラス目白あたりは売り出し価格より
下げていると思われます。まぁ、価格設定が高すぎましたね。
その他、大規模ですとパークタワー池袋とか。
いずれも若干駅遠なのは否めませんが…。

[852: 匿名さん]

豊島区、新宿区といった内陸部は買手が少なくなっています。
杉並区もかなりひどい状態ですよ。

[853: 匿名さん]

内陸部は夏が暑いですからね。
環八沿いの集中豪雨もいやですね。
内陸部は敬遠したいところです。

[854: 匿名さん]

834の事業家さんはデベ営業の方じゃないですか？

今が調整期で買い時だとのご意見ですが、その見る目が事業をやられてる方とは
とっても思えません。

お調べになるとわかりますが、不動産は1〜1.5ねん上がったら14〜5ねんさがりますよね？
買い時はH14〜16だったんで、18〜19は売り時ですよ。

ほかにも買いたい意見の方が何人かいらっしゃるみたいですが、これだけ書かれても

まだお分かりにならないとは。。。。いやはや。。。。いう言葉もございません。

どうぞ、お気の召すままに．．．

わたしは昨秋に青山物件売り、今東横線沿線の駅で賃貸ずまいです。

どちらが正しかったかは5年もすればわかるでしょう。

[855: 匿名さん]

>>854
武蔵小杉のマンションが続々と竣工して行くと大田区、世田谷区のファミリータイプ賃貸が余りまくって来ます。３年後に引越ししたら今では考えられないような家賃で東横線の同等のところへ入れますよ。東横線沿線がお好みでしたら買うより賃貸が正解ですよ。

[856: 匿名さん]

スレ違いだけど武蔵小杉でマンション買うならＪＲ新駅近くだよな。東急目黒線は都心まで時間がかかりすぎて使えない。横須賀線のほうが早いし、止まる駅もいい。

[857: 事業家さん]

素早いですが・・・８５４の方はお幾らぐらい利益がでたのですか？

[858: 事業家さん]

利益なんて新築マンション購入したところで、大して出ない気がしますが・・・

しょせん数百万円程度ではないですか？ワンルームぐらいの話ですか？

自宅を転々と変えるなんて・・・心が荒みそうでイヤなんですが。独身ならいいですが・・・

[859: 事業家さん]

私は賃貸族ではありませんので・・・人それぞれでしょうが、自宅と投資用を混ぜこぜに考える人が信じられません。

恐らく利益を追求するために購入したのでしょうか？
それなら理解できますが。

[860: 事情通]

新宿区山手は買い

[861: 匿名はん]

市谷や下落合

[862: 大学教授さん]

新富裕層とフォロワーをターゲットとした都心部マンションの好調

新富裕層とはその名の通り、近年新たに登場した階層であり、従来の富裕層とはライフスタイル
が異なる。伝統的富裕層の大半は高齢者であり、その選択スタイルは保守的で、伝統的な住宅地
を好む。これに対して新富裕層は若くしてリッチになった人たちであり、インテリジェントな
購入者である。彼らの多くは高学歴であり、情報リテラシーも高い。彼らはむやみに旧来の
ブランド立地高額マンションを買う“成金”タイプの購入者ではなく、ものの価値を見極めて
行動するタイプの購入者である。再開発地域への購入意欲も旺盛だ。　
新富裕層出現の背景には、二つの理由がある。その一つは、年功序列賃金制度の崩壊
である。これにより若くして、高所得を得られる道が開けた。第二の理由は女性の社会進出で
ある。高所得のキャリアウーマンが、新富裕層の中核を成している。

「30〜40代。世帯年収2000万円以上」。これが新富裕層の具体的なイメージだ。世帯年収が
2000万円を超えると、生活の余裕度は格段に高くなる。従来の日本では、30〜40代で年収2000万円
に到達するのは至難の業だった。ところが夫婦共働きで、妻が年収1000万円のキャリアウーマン
であれば、世帯年収は容易に2000万円に達する。
国税庁のデータによれば、給与所得者の中で年収2000万円以上の人は僅か0.5％しか存在しない。
だが年収1000万位円以上の人は５％存在する。つまり夫婦共働きで、妻がキャリアウーマンの
世帯では、富裕層に到達できるハードルが格段に低くなるのだ。

新富裕層人口は増加しているとはいえ、伝統的富裕層に比べ、絶対数が多いわけではない。
しかし、新富裕層の背後にいるフォロワーを加えればマスになる。これが都心部マンションの
好調を支えている。新富裕層にまでは到達できないものの、平均よりは少し豊かな人々の多くが、
新富裕層のライフスタイル、すなわち都心部居住を積極的に取り入れているのである。
例えば、世帯年収1200万円のディンクスや年収600万円の独身女性。彼らの所得は飛び抜けて高い
わけではないが、生活にはゆとりがあり、新富裕層のライフスタイルを取り入れることができる。
国税庁のデータによれば、年収1000万円以上の女性は僅か１％しかいないが、年収500万円以上の
女性は約10％存在する。新富裕層の背後には、膨大な数のフォロワーがいると考えてよい。
都心部マンションの好調は、新富裕層とそのフォロワーの二重構造で成り立っている。
タワー型マンションで言えば、高層階は新富裕層、中低層階はそのフォロワーとなる。

[863: 大学教授さん]

高額マンションを数売るためのキーワードは「共働き世帯への対応」である。

対応施設を設けるには、そのサービスに対し適正な料金が支払える世帯が一定の地域に固まって
居住する必要がある。あまりに広範囲に分散すればサービスの提供は不可能となる。また、利用者
が少ないとサービス価格はあまりに高額となる。
そう言った面でも、限られたエリアに大型マンションが続々と建築されている都心部は
「共働き世帯への対応」が比較的容易にできる。
行政の対応に頼らず、各デベは独自のサービスを考える必要がある。共同で対応するのも一案であろう。

[864: 事業家さん]

教授

その０．５パーセントって本当なの？

俺の周り沢山居る気がするが・・・・付き合っている友人は殆んどが２０００以上だが・・・

意図的に減らしているようだ税率がマックスになるから。。。

しかし数で言えば、もっと多いんじゃないかな？

まあ給与所得だけなんだろうが・・・いやもっと居るはずだよなあ

・・・・２０００万円〜上は税率高くなるから減るのは大いに分かるが・・・。

[865: 事業家さん]

我が家の場合には・・嫁も２０００万円あるから・・・０．５％になるのか？
世帯で４０００万円。
こんな世帯結構居るぜ・・・

まあいい暮らしは出来るが使うからお金残らないよな・・・

海外旅行は年に３回は行くしなあ〜

美味い物はよく喰うしな〜


そんなデータより４０才過ぎのいわゆるお局なんてな・・
東証一部上場クラスのエリートサラーマン女史は、貯金一億円超えている奴なんてゴロゴロ居るぜ。みんな使わないだけで持ってんだってば。

後もう少し頑張って定年迎える頃には、貯金も更に増えて最後に退職金足して２億円ってとこかな。

退職後も年金は入ってくるし、まあ問題ないよな。実家で暮らしてんだから・・・・
家族からは白い目で見られるかもしれないが、金持ってるほうが強いわけ。


そんなのも、姉妹で億ション住んでいたりするから面白いよな・・・これ実話。

[866: 匿名さん]

1行目だけ読んで年収２０００万で趣味は匿名掲示板での煽りってことは分かった。
後は読む価値無いから飛ばした。

[867: え]

2000ごとき

[868: 地元不動産業者さん]

たとえば同じ地区で駅から徒歩２分と徒歩８分の物件があるとします。どれだけ希少性が異なるかと言うと駅を中心とした半径１６０メートルと半径６４０メートルの円内にどれだけマンション用地があるかに還元できますから、面積比で徒歩２分の物件は徒歩８分の物件より１６倍も希少性があることになります。これは予想以上の希少性の差です。

もちろん、これは騒音や緑あるいはスーパーや病院などへの距離などの価値をまったく無視した単純な比較ですが、駅近の物件なら徒歩３分以内ならそれだけでも希少価値があり、資産として魅力があると思います。郊外はともかく都心のそのような物件なら今後の下落幅も小さいかと思います。都心の駅から半径２４０メートル以内にこれからそうそう土地が確保できるとは思えませんから・・・・

[869: 大学教授さん]

>>864
このパーセントは全国平均ですから、東京都で見れば高くなります。
しかし、残念ながら東京都のみの数字は見つかりませんでした。
ご参考
東京の所得分布、男性はＰ１５、女性はＰ１６
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf

[870: 事業家さん]

うーん惜しいけどな・・年収とはなんぞや？

保有株の配当やら何やらで結構もらってるほうかもな。

まあ都内金持ちは星の数ほどいる。

現実、金持ちは、今が買いだと考えデベを買い叩いて、マンション即金で購入している。

人の価値観は人それぞれだが。

まだまだ下がると思っている人。

あがると思うと買える物だが・・・いざとなると買えないもの。

とくに、自宅は買いたいときが買い時には違いない。

[871: 匿名はん]

常強気
損得知らぬおおたわけ
貧乏神の氏子たるらむ

[872: 元院生]

誰かのいった新富裕層とは、実は旧来のストック長者の子弟
が大半なので、湾岸よりは城南方面の街に価値を感じ、稼ぐ間は
交通の便のよい所を選んでも、やがて住みやすい街に帰ろうと
考えている。
　そこでいうフォロワーのみが湾岸に残って老後を迎えることに
なる。

　この図式が続いているから、交通的には不便な世田谷方面が
資産価値を保っているとしか考えようがない。
　地方から東京に出てきて、土地政策系統のゼミに入った、
３０年前には、自分も世田谷や東急沿線の地価の高さは非合理
的としか思えず、地価の調整が緩やかに起きると思っていたが、
そうはならなかった。

[873: 匿名さん]

>>870
去年の今はこれからまだまだ上昇するから富裕層は買ってるって言ってたし。

壊れたスピーカーみたいに上がるか下がるかの
どっちかを言い続けるような程度の低い人間しかここには居ないの？

[874: 匿名さん]

頼むから都心に住んでいる富裕層はヒートアイランド対策をしてくれ。
暑くてならないよ。

[875: 大学教授さん]

国も都市部の共働き世帯をサポートし、待機児童ゼロを目指しています。
都心部駅前ビルに認可保育所が多数誕生して行くでしょう。
高額マンションの立地条件として職住近接がますます重要になって行きます。

（日経朝刊）
保育所の認可基準緩和　厚労省、面積規制を撤廃へ
厚生労働省は国と地方自治体が運営費の一部を補助する認可保育所について、設置基準を約60年
ぶりに緩める方針を固めた。子供1人当たりの面積基準を撤廃し、その代わりに設ける新基準を
都道府県の判断に委ねる。認可保育所はいまの面積でも受け入れ児童を増やすことが可能になり、
無認可保育所は認可を得て補助金を受け取りやすくなる。認可保育所の入所待ちをしている
「待機児童」の解消を狙う。
厚労省は自治体関係者や保育所経営者らが参加する有識者研究会を発足させた。関係省令の改正
を検討し、2009年度からの実施を目指す。

[876: 匿名さん]

食物同様に人間にもマイレージの概念を導入したほうがいい

[877: 匿名さん]

石原都知事も東京でヒートアイランド上位区を5つほどあげ、そこの住民や企業に税金を掛ければいいんだよ。ヒートアイランド対策費といってさ。その一部をオリンピックにまわせば、国なんて頼りにしなくてよくなるよ。

[878: 匿名さん]

札幌出身です。年収２０００というのは札幌ではめったにいないです。やはり０・５パーくらいでしょうか。

今年の気温も異常ですね。これからは東京ももっと暑くなるでしょう。亜熱帯になるわけですから。涼を求めて札幌にセカンドMSを購入する東京の富裕層も多いですよ。地下鉄徒歩１０分なら値引きされて今なら１千万円台からありますよ。もち資産価値はありませんけど（笑）

[879: 匿名さん]

１０年後には新幹線が開通するのかな？東京駅から４時間ってとこか・・・

[880: 匿名さん]

ここって理屈っぽい人間が多いなぁ。

新富裕層が買うだか何だか知らないけれど、どう見てもこれから更にマンション不況が深刻になっていくのは直感でわかると思うけど。

だから資産価値とか値上がりとか考えているのなら、今はスルーが常識でしょ。大幅値引きさせてそこに永住するつもりなら知らんけど＾＾

[881: 匿名さん]

これまでの議論の中で理屈っぽい、データを用いた議論をしないものは×になってきたんだって。
直感だったら誰でも言えるからね。

そもそも23区新築マンション価格動向スレなんだが、投資用で考えている人と実需の人で
考え方がだいぶ違うような気がした。
金融商品的にキャピタルゲインを期待するなら、よほどの希少な物件以外はスルー、
長期のローンを使って購入する実需であれば、ローン金利も勘案して買いかどうかは
決める訳だし、このスレでは目線が合わない部分が出てきたのかもしれないね。