23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[762: 匿名さん]

今年発表された　路線価見たら　

ニコタマより757さんの大好きな豊洲のほうが高いね

[763: 匿名さん]

>低層マンションはタワーよりも売れ行きが悪いのに

タワーが嫌いな人も多いですよ。

保守が大変、壁が薄いので音がうるさい、地震の時の
ゆれがすさまみい、等々。

有明・豊洲、武蔵小杉等、続々とタワーが建って、
眺望を楽しむどころではなくなりつつあります。

眺望が良くないんだったら、タワーのいいところなんて
ひとつもなし。住宅としては最低でしょう。

[764: サラリーマンさん]

>>763
＞保守が大変、壁が薄いので音がうるさい、地震の時のゆれがすさまみい、等々。
これらは、一度タワーに住んだ経験のある方のご意見ですね？(笑

＞眺望が良くないんだったら、タワーのいいところなんてひとつもなし。住宅としては最低でしょう。
偏見で固まってますね。。。
どんなタワーにも低層や中層は必ずあります。＜当たり前だけど。
タワーの需要が高層だけなわけないでしょう？
763の私的感想なら結構だけど、その感想が世間一般と同じと思わないほうが良いでしょう。
なぜタワーの低層や中層が売れるのか＝眺望以外のいいところは、教えてあげません。

[765: 匿名さん]

低層階に住んだとき、763さんと同じ考えを持ちました。
壁が薄くて下の階やとなりの音が聞こえるし、風は強いし、なのに眺望が悪い。
高層階に住むと、眺望には当然満足でしたが、テラスに出られない（規則でそうなっていました）、
壁の薄さは変わらない、雷が落ちたときの音と衝撃、
週末の夕方、なかなかエレベーターが来ないなど、
私の家族にとってはマイナス面が多かったです。
また、
タワーは階層に応じて、住人に格差があります。
どうしようもないことなんでしょうが、特に低層階は賃貸が多くて
正直交わりたくないような人もいました。

今は4階建て低層マンションに住んでいます。
うちの家族にはこういう住み方があっていた、ということで、
タワーばかり住み替えている友人もいます。

[766: 匿名さん]

タワーの低層なんて意味なし。

＞なぜタワーの低層や中層が売れるのか＝眺望以外のいいところは、教えてあげません。

教えてあげられないのではなく、いいところがないので、言えないだけでしょう。
無理して言わなくて結構。悲しくなるから・・・。

しかし、湾岸、武蔵小杉のタワーは惨状ですね。横浜も、最初は良かったですが、
今は、混雑しすぎ。周辺に何もなくて、住宅街とはとても思えない。練馬みたい
なとんちんかんなところにもタワーは建っていますけど。

まあ、東京にも1度大きめな地震が来たら、それで寿命でしょう。買う人いないよ。

[767: 匿名さん]

＞タワーは階層に応じて、住人に格差があります。

そそっそ。

住民の意思統一ができない、というのもタワーの大きな
欠点としてあげられてますね。

まあ、このあたりは、個別事情のような気もしますが。

買っちゃった人はしょうがないから、そのまま一生
住むしかないでしょう。建て直しできませんけど。

[768: 匿名さん]

>>766.767
どうしても話題豊富でスレが上位にくるタワーにやっかむ気持ちは理解してあげたいのですが、
言ってることが、どうにも「やっかみ」の領域を超えていないので、フォローしてあげることができません。

低層がお好みでしたら、ぜひ話題や根拠ある情報提供をして、低層ブームをお二人で起こしてくださいね？
高層も低層も持つ者として、楽しみにお待ちしています。

[769: 匿名さん]

>フォローしてあげることができません。

悲惨ですね。タワーの低層の利点を具体的に言うことが
できないんだから・・・。そりゃそうだよね。タワーの
低層なんて何の意味もなし。高層は眺望が良いことで、
欠点をカバーしているが、低層にはそんなものはない。

最近は、タワーだらけで、どんどん見境なく建つため
に、お互いに眺望を邪魔しているような悲惨な状況。
すいているうちは、眺望の良さで、タワーにも意味が
あったと思うが、いまは消失している。

タワーのあるところは、住宅としては良くないところ
ばかりなので、いくら安くなっても買う気にならない。
そりゃそうだよね。住宅適地の真ん中にタワー建てる
わけにはいかないもの。日影になっても住民が文句言
わないようなところに建てるしかない。

[770: 768]

>>769
何度も同じこと言わせないでくださいね〜！(笑
言ってることが、どうにも「やっかみ」の領域を超えていないので、フォローしてあげることができません(再。

タワーの欠点を補う低層物件を具体的にご紹介くださいね。
駅近の低層とか．．．オフィス混在物件はダメダメですよ〜！

[771: 匿名さん]

スレタイにあまり関係ない議論で白熱してしまっていますね。
こちらにでも移動して、ゆっくり議論したら如何でしょうか？

⇒http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5991/

[772: 匿名さん]

タワー批判凄まじいね
野村の志村かなんかで練馬の批判してた人に似てるよ

[773: 匿名さん]

＞７６２

それが本当なら公示地価も豊洲のほうが高いってことですよね・・・。
だとすると豊洲最悪じゃないですか。
イメージは二子玉川のほうが断然良いのに、税金は豊洲のほうが高い・・・。
燃費の悪い軽自動車に乗ってるようなものか。

[774: 匿名さん]

二子玉川で総スカンくらったネガキャンの人にもそっくりだよ
あちこちでアンチやってんでしょ

[775: 匿名さん]

ニコ玉スレの「近所をよく知る人」でしたっけ？（笑）
マークジェイコブスをネット検索して知ったかぶって嘘がバレちゃった人。
結局あれ以来出て来なくなりましたね。
もっとも、恥ずかしくて出て来れないでしょうけどね（笑）

[776: 匿名さん]

なにこの人　相当暇人だね
　
あらゆるスレを徘徊しては　いちいち投稿人物分析して　

あの人はどうだ　この人はどうだ　と他スレで言いたい放題

一体何様なんでしょうねｗ

[777: 近所をよく知る人]

>>773

以前、豊洲にすんでいたものですが

区役所の豊洲分室に行って土地のなりたちをみたら

関東大震災のときの、ひふく廠跡などの瓦礫、ごみ

その他で埋め立て、名を豊洲としたと書いてました。

そのため、反対にそういう名前にしたのかと

はじめてわかりました。

[778: 匿名さん]

タワーマンション低層階のメリットはなんといっても値段が安いことですよ。

大規模ならではのスケールメリットで管理費を安く抑えながら共用施設は
充実・豪華そのものです。

ただの大規模であれば郊外でも出来ますが、都心駅前立地で大規模といったら
コスト的にタワーしか作れません。

眺望とかに目をつぶるかわりに、３割割安な値段で豪華で充実した共用設備と、
都心駅前立地を手に出来るのがタワー低層階の魅力です。

不動産関係者ほど、タワー低層や北向き住戸を買う人多いですよ。
費用対効果ってやつですね。

同じ費用対効果（利回りが高い）という理由で収益マンションも低層が売れる
わけです。

[779: 買い換え検討中]

そういえば、東京湾岸の各スレにも「近所をよく知る人」のハンドルで、ネガ・アンチに徹底されてた方がいましたね・・・いましたよね？＞776

[780: 匿名さん]

見てきた。笑っちゃった。
二子玉川スレの693-698、705-712、779-787、794-799、807-814、861-863と、他にもありそうだけどまあよく似てること。
ここにもご執心なんですね。ご注目うれしいですけど迷惑なんでお引き取りくださいね。

[781: 匿名さん]

(こっそり)
ニコタマスレで城南のマンションに住んでると言ってたときの管理組合の話が、そのまんまThe Center Tokyoの住民板にも書いてて呆れられてたよ

[782: 匿名さん]

誰が誰を批難しての？　全然分からない

掲示板ビギナーにでも分かるように

勢力関係図作って→　↑　↓　←　ひいて誰と誰が対立してる　誰同士が仲間なのか公表して！

[783: 匿名さん]

なんだよ、節操なくいろんなとこに顔出してネガキャンしてる嘘つきさんかよ
コンプレックスの塊みたいな奴だなｗ

[784: 匿名さん]

これは恥ずかしい・・・
あの特徴ある書き込みでは恥ずかしくてもう出て来れないでしょう

[785: 匿名さん]

タワー批判の人は痛い人ってことはみんなわかったんだからもういいでしょう。
これからはスルーして削除依頼出せばいいだけです。

[786: 匿名さん]

The center tokyo の住民板を見るのが流行ってるのか？
このスレは何のスレなんだ。

[787: 匿名さん]

＞７８６さん
あなたももう反応しない。この話題は終わらせましょう。

[788: 匿名さん]

センター東京ってそんなに良いマンションなんですか？一時ミサイルが飛んでくるとか噂になったマンションでは？最寄の駅も曙橋ですが。

[789: 匿名さん]

失礼しました。住民板みましたら理解できました。変な事を書き込んでしまったので気に触った方は７８８を削除してください。

[790: 匿名さん]

頭の体操をいまさらですがしてみました。
普通の一次取得者は完全に息切れ。元々一次取得者が多かったと思われる郊外は特に苦戦。値段が2006年頃の水準に戻らないと回復は難しそうです。

都心部は富裕層とファンドに支えられてきましたが、ファンドは息絶え絶え。
富裕層ですが、これを二つに分けて考えると、ポンとキャッシュで買えるフロー長者の実需と投資需要は継続して見込めるでしょうが、そもそも数が少ないのと、先高感がなければ賃料を元にした利回りでは厳しい価格なので、投資需要は盛り上がらないのでしょう。実需に対応する少ない数量に絞ればなんとか維持は可能でしょうが、右肩上がりのパワーまであるかどうか。。。ちなみにここでいう都心は湾岸は当然含まれないと思います。異論があるとは思いますが。都心は３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域のことでしょう。

ストック長者は土地の売却資金が購入原資となると思われますが、今の不動産の流動性は落ちていると思われますので、数ヶ月前にイメージしていた値段と今提示される値段のギャップにより売却意欲が後退している可能性があるでしょう。そうなると、新規の購入資金が創出されず、需要が後退してしまう可能性がありそうです。

上記の層が都心相場を下支えしていたのなら、今起こっていることはマイナスなのでしょう。

以前、土地が下がる局面では地主は土地を売らない。だから土地相場は下がらないなんていう書き込みが時折ありましたが、この論理では流動性が相場には重要という視点がすっぽり抜け落ちている気がします。

とはいえ、原材料が上がっているから価格上昇圧力があるのも事実でしょう（メーカーのように企業努力でまずなんとかして、どうにもならなくなった最後に価格転嫁しろよという感もありますが）。しかし、一般エンドがこのことを正しく理解しているとは思えませんので、この事実が浸透するにはそれなりに時間が必要というか、受け入れられるには時間が相当にかかると考えられます。車なんかはそうですしね。

[791: 匿名さん]

>>790
ずいぶんと遠まわしな言い方ですが、都心（３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域）でもなく郊外でもない都心に近接する地域が上がると言いたいのですか。

[792: 匿名さん]

ちなみにここでいう都心は湾岸は当然含まれないと思います。＞
わざわざ断っているところが怪しくないｗ

[793: 匿名さん]

>790さん

上がるとは言ってませんよ。下がり方が違うだろうということです。一言でいえば、ハイブランド地域は都心から少々距離があっても価格が下がりにくいだろうということです。一部の上がりすぎた３Aなどのハイブランド地域の実勢は下がっているらしいですが。

[794: 匿名さん]

>792さん
貴殿に怪しまれる筋合いはありませんが、湾岸は普通の一次取得者が数的には多いのではないでしょうか？

[795: 匿名さん]

>>793さんは別人だな。
>>790さんが言ってることとまるっきり違うもん。
>>790さんは、都心は３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域のことでしょう。とはっきり言ってるよｗ

[796: 匿名さん]

富裕層もファンドも駄目だから、都心（３Aや一部のハイブランドの城南・城西地域）はかなり下げがきついと言いたいのです。分かった？

[797: 匿名さん]

安いのも高いのもあまり売れなくて、真ん中あたりが良く売れるでしょう。

[798: 大学教授さん]

株価の低迷は富裕層の購買力を大幅に減じ、超高額物件の売れ行きは大きく落ちて行くだろう。

一方、金利の上昇と住宅減税の廃止は、ギリギリでマンション購入が可能だった層を減らし、
低額物件の売れ行きを大きく減らして行くだろう。

購入力を減らさずとどまる可能性があるのは、以前報告した、
正社員同士の結婚による共働き層であろう。
女性の職場進出は年々深化する。また、優秀な人材獲得競争は性別問わず激しくなり、
出産後の職場復帰も当たり前の時代になる。

共働きを考えた場合、便利な場所は２つ考えられる
①親元に近い駅近物件
②職場に近い、都心に近接した物件

①は坪単価２５０万円前後以下（主要価格帯は２００万円前後）の郊外駅近物件を指し。
②は都心に近接する坪単価３００万円前後以下（主要価格帯は２５０万円前後）の物件を指す。
各デベは上記に合致する物件を、坪単価を上げることなく供給する能力を今後問われる。

[799: 匿名さん]

みなさ〜ん、わかってますよね。

[800: 過去スレの４０]

現在、進行しているインフレは、景気過熱でマネーサプライ増による従来のインフレとは異なる。
従来は、マネーサプライ増なので貸出金利を上げて、資金の過剰流動性を抑制するという考え方。
しかし、現在は、資産デフレのため資金流動性はむしろ低い状況で、インフレが進んでいる。
一方、景気低迷が長引く場合に備えて一定の金利幅を政策用にとっておきたい気持ちも日銀にはある。結局、金利は小幅の上下運動を繰り返しながら、横ばいになるのでないかと推測する。

欧中銀は、indexation（インフレ率に比例した給与の引き上げ）を行うとインフレが加速するのですべきではないと明言している。日本もこの方針をとるだろう。このため、インフレでも給与は上がらないと思う。

インフレの原因は原油穀物価格の高騰で、高騰しているのは投機のためであり、需給逼迫ではない。原油高騰は、次期米大統領が誰になるかで変わってくる。
オバマは投機規制に積極的で、マケインはその反対。総じて、共和党は国内の石油産業寄り。

ここ５年で社会の電化が急速に進むと予想できる。電気需要も急上昇するだろう。
昭和シェルが計画している太陽光発電パネルは、原子力発電所１基分の電力を生産するという。
低炭素社会の実現が、いろいろな領域で実現しだしてきている。

[801: 別の匿名さん]

№８００さんには、蛇足かもしれないが、
（反対意見ではないので、噛みつかないでね。）
×　インフレ　→　○　資源高および物価高　を区別しないと、現況・元凶は解説不可。
ラスパイレス連鎖基準方式による消費者物価指数は、巷の印象とは違います。

日銀くんは、ゼロ金利に対する反省と面子があるので、下げられない。
しろは、口コミ介入しか残ってらん。
本気で、政府にどうにかして欲しいが、自分で金融の独立性を重んじてるから何も言えん。
要求は、本末転倒にしかならん。
理事も選べねえのかって、怒ってると思うよ。

資源高で、海外に資産流出する分と、所得の伸び悩みによる家計支出の実質減を補う方法って、
実は、減税か、何か需要の創出をせんといかんのだが、ア●財務省は、増税しか頭になく、
政治家は、アイデア不足なので、どのみち悪化傾向は、変えられないですね。

[802: 匿名さん]

本家の板、誰もいなさそうなので・・・

アーバンコーポレーション　後場ストップ安張り付き。
「売りが売りを呼ぶ展開」とフヌケタ解説。

何か情報ないですか。

連想売りが波及している模様
本日の値下がり率ランキング：東証1部　YHOO! Finance
http://quoterank.yahoo.co.jp/ranking/search?b=1&mk=11&kd=2&...

夜明け前が一番暗いとはいいますが。。

[803: 匿名さん]

東京都の人口はこの先も穏やかに増加していくとのことですが、６５歳以上の高齢者の占める割合が７年後には２５パーセントを突破するようですね。買い替えにせよ新規にせよ人口の１/4を占める彼らがいったいどういう場所に住みたがるのか？

年寄りに優しい利便性のよい地域や物件はそれなりにこれからも支持されていくと思います。一部のハイブランド地区をのぞけば同じ地区でも人気に著しい格差が出るのではないでしょうか。年寄りにしてみたら駅やスーパーに徒歩２分と１０分では天地の差がありますからね。

[804: 住まいに詳しい人]

首都圏マンション、１５年ぶりの４万戸台も現実味
http://www.asahi.com/housing/column/TKY200807040211.html
（asahi.com　2008年7月4日　目黒孝一）

>今年３月期の決算を見ると、大手マンションディベロッパーの棚卸し資産は
>軒並み二ケタ増加している。棚卸し資産とは完成在庫と販売用（建築中）の
>仕掛かり不動産などで構成されており、棚卸し資産の増加は利益率低下の
>大きな要因となる。これまでは価格が回復するまで、この完成在庫を塩漬けに
>しておくことも可能だったが、２００９年３月期からは棚卸し資産の会計基準が
>厳格化され、時価より値下がりすると評価減を計上する必要が生じてくる。

やっぱ、行き着く先は投売りですかね？

[805: 匿名さん]

高齢者は、駅と買い物と病院ですね。
徒歩で遠くになる物件は選ばないでしょう。
買い物は若い人に人気の店とは嗜好が異なります。

[806: 匿名さん]

>>804

バックナンバーの(5/2)で、
「市況鈍化でも超高層マンションは人気持続」
を書いてらした目黒孝一さんですね。

[807: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080704-00000949-san-bus_all

こんな記事も

[808: 大学教授さん]

都心部の４千万円台の中古マンションが人気で、郊外新築に需要が向かわなくなってます。
利便性重視の時代に、都心部マンションストックが増えて行けばそうなります。
この傾向は半永久的に続きそうだ。

[809: 匿名さん]

>>802
＞夜明け前が一番暗いとはいいますが。。

今はまだ午後7時ごろ。

[810: 匿名さん]

これからの日本は単純なインフレではなく、スタグフレーションになるのでは？

単純なインフレだと対抗策として株やマンションを買うってのもある訳だが、スタグフレーションで生活必需品の価格は上がるが、雇用・給与の不安もあるので、皆　生活防衛に走るから高級車やマンションなど高価格のものは売れなくなる。
（事実、既に高級車の売れ行きが急速に悪くなってる）

マンション価格は立地の良い主要駅徒歩10分物件などは、良くて現状維持。
それ以外の物件は　普通に考えて下がる可能性大では？

[811: 匿名さん]

徒歩10分物件では駅遠です。
たとえ主要駅の品川だとしても。