23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[682: 匿名さん]

>>680
三軒茶屋も芝もいわゆる下町で、湾岸と変わらないから億ションが売れるはずがないよ。
今販売中のじゃ麻布十番とか中目黒とかニセ東五反田だそれ、
二子玉のライバルは赤坂だけだろうね。

[683: 匿名さん]

>>二子玉の半分以上の居住者はお抱え運転手付

ニコタマ住人だけど、少し無理したインチキセレブが多い気がするんですけど。
あの人達は、ニコタマ「近辺」の人達なんですか？

[684: 匿名さん]

ほら、言わんっこちゃない・・・
入れ食いだ。悪趣味だなぁw

[685: 匿名さん]

>>683
現在住んでいる人のことじゃないよ。
これから都心（赤坂）もあこがれるマンションに住まわれる方々のことですよ。

[686: 匿名さん]

ここでも、二子玉川の大型「長屋」の
割り当て住戸もらった零細地主がブンブンうるせえなぁ。

なりすましがベタなんですぐ分かる。だせぇ。

東急は100戸うれればいいと思って売り出してるらしいぜ。
地主がうるさく高く売れってプレッシャーかけるから、
相場の倍の坪単価ででそうになってる。

本当は東急の保有簿価はすごく低いから、相場壊すくらい
安い価格で売ることもできたんだが、共同事業主である
零細地主に押されてしまった。

すくなくとも、3年後でも半分は残るだろう。
そのほとんどは、川向こうから「都内進出」の悲願に燃える
共稼ぎの子無し夫婦だろう。

金持ちや、情報を持ってる連中は河原の団地にこんな金は絶対ださないよ。
運転手どころか、自家用車を我慢するくらいの夫婦が多いだろうよ。

[687: 匿名さん]

あっちでボコられたからってそう火病るなｗ

[688: 住まいに詳しい人]

>>681
>ところで二子玉の半分以上の居住者はお抱え運転手付だと思うけど、

富裕層のイメージが大企業の取締役つうのは・・・
現実をあまりご存知ないよーで
　
　
億ション購入者のプロフィールを見ると
開業医、中小企業のオーナー経営者、IPO長者、資産家で80％ぐらいを占め
大企業の役員クラスって10％もいないものです

[689: 匿名さん]

>>686
まあ千戸に対して１万１千件の資料請求だから。普通に考えて瞬間蒸発でしょｗ

[690: 匿名さん]

>>688
どっちにしても電車通勤の人はほとんどいないのだから、車止めは大きくとらないとだめだよな。

[691: 匿名さん]

車止め？駐車場でタイヤ止めるやつ？


それを言うなら車寄せ・・・

[692: 匿名さん]

車止めｗ
それを言うなら「車寄せ」

もうあちこち出没して、無理しなさんなって。
マーク・ジェイコブスの場所わかったかな？ｗ

[693: 住まいに詳しい人]

>東急は100戸うれればいいと思って売り出してるらしいぜ。
>地主がうるさく高く売れってプレッシャーかけるから、
>相場の倍の坪単価ででそうになってる。

どーやら、そのよーですね

当初、電鉄と不動産合同のマンション担当チームは
「いかに販売価格を抑制するか」というのが課題になっていたらしい

東急側としてはマンション分譲で第１街区と第２街区の建設費さえ賄えれば
毎年賃料を生む資産が形成されるのだから
マンション販売自体で大儲けする必要はないという判断だったのだろー

それが組合員の合意がまとめられずにモタモタしているうちに相場が急上昇
地権者に知恵をつける業者もいたのかもしれない
相当突き上げられたのだろーね

そーこーしているうちに建築費も上がり、事業収支も変わってしまい
上げ相場に上層部も色気を出すよーになって
「都心の億ションタワーから−40％ぐらいなら大丈夫」という判断で
＠410に決まっちゃった

って感じでしょーか？

ところが相場は失速、＠700のハズの都心タワーは何故か＠560で出てくるは
山手線最寄りのタワーも＠400前後で並んでしまった

さて、この結果はどーなるんでしょーね

[694: 匿名さん]

すまん、かぶったｗ

[695: 匿名さん]

すごいな二子玉人気。

売れなくて困る人より売れて悔しがる人数の方が多そうなのは
どっちからも下克上砦の最前線と思われてるのかな。

[696: 匿名さん]

正直ここまでニコタマ人気が高いとは思わんかった。

[697: 匿名さん]

っつうかあ高見の野次馬人気のよーな。 これって人気なん？

[698: 匿名さん]

動物園で珍獣見るようなもんでしょ。

[699: 匿名さん]

>>696
一気に全部出しても売れるかもね。
１千戸。

[700: 匿名さん]

ただ今日あの嵐カキコ見てて思ったことだけど、あの書きっぷりに圧倒されてる間、段々あの嵐カキコ氏を擁護して論陣はる奴が徐々に増えていって、冷静にこの値段は高いっていう意見を食って食って食いまくってくんだよな。自作自演もあるだろうが、大衆心理も手伝ってあらぬ方向にどんどんばく進していくさまに、市況の潮目がいつ変わるやもしれん怖さを感じたな。

[701: 匿名さん]

結局擁護出なかったじゃん、最後まで一人の自演でおしまい
それとも擁護いた？

[702: 匿名さん]

いたんじゃないかなあ。だってあまりにも連書きなんで、よくわからんが。

[703: サラリーマンさん]

このスレは坪単価３００万円前後以下のサラリーマンでも買えるマンションの話だけにして、坪単価４００万円前後以上の富裕層向けマンションの話は別スレ立ててやったら？
富裕層向けのブランド話はよく分からないし、何の参考にもなりませんよ。
普通のサラリーマンがこれから買うとすればどこがお勧めですか？

[704: 上等]

>>703のサラリーマンさんへ、

>普通のサラリーマンがこれから買うとすればどこがお勧めですか？

それは庶民の味方、城東地区だと本心から思っております＾＾
あらゆる区がそれぞれの特長を生かし、めざましい変化の時期を迎えていますので、
更なるお得感もあります。
将来のことを含めても、きっとご満足いただけるでしょう！

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[705: 匿名さん]

普通のサラリーマンは1年待ちが正解。

今、用地取得されているマンションは今売り出されているマンションより土地代が安い。
今、用地取得されているマンションは1年後くらいに売り出される。
マンション価格は、土地代の比率が大きいので資源価格が上がろうとも、今売り出されているマンションより安くなる可能性が大きい。

スタグフレーションが進んでいる日本では雇用不安・所得不安も出てきた。
1年待つ間に、それらが改善されるかどうか見極める事も出来る。

[706: 匿名さん]

今まさに、暴落しているので、安く買うのであれば、今がおすすめ。

わからない要素は大量にある。
1．銀行ローンの金利がどうなるのか。
2．庶民の収入が今後どうなるのか。
3．土地は絶対に下がると思うが、建設費はどうなるのか。
4．将来、新築マンションの供給はどうなるのか。デベロッパーの大半がつぶれて
　　しまえば、供給はかなり少なくなる。購入した土地にマンションたてずに、
　　損切りしているデベロッパーも出てきています。

もし、一生買えそうもなければ、賃貸で頑張るという覚悟であれば、1年ではなく、
3，4年様子を見たほうがいいと思います。

少なくとも一度は住宅を自分で買いたいという要求は限りなく高い。これは、日本に
限った話ではない。いつかは買うのであれば、時期を選ぶのは相当難しい。1年の
様子見なんて、かなり無責任な発言だと思う。

すなおに、買いたい時に買う、で良いのでは?　絶対に損しないなんてことは
できないし、本当に損だったのかどうかは、相当たってみなければわからない。
少なくとも、買い急ぎはしないほうがいいのは間違いないとは思う。消費税が
あがるのはもう少し先のようなので・・・。消費税そのものはたいしたことは
なくても、その前に買う人が殺到してしまうと、値段があがるし、選べない。

[707: 匿名さん]

>> 705　そうでしょうか？　３０階建以上の高層マンションは狭い敷地に３００・４００世帯が入居。いくら土地が安くなったって鉄やコンクリートにかかる費用の方が莫大だと思いますが。まあ手抜きや安物のチープなマンションになるでしょう。都心以外の郊外なら別ですが。

[708: 匿名さん]

絶対的に言えるのは、便利なところは、将来も下がりにくいということ。
広い家は、リフォームすればいくらでも住みやすくできる。狭い家を
広くすることはできない。

ということは、

1．駅から遠い住宅は駄目。歩いて10分以内。バス便なんて問題外。
2．二駅が利用できること。片方がJRであることが望ましい。
3．広いこと。90m2以上あること。狭い住宅は今後は売れない。
4．都内が望ましいが、東京駅から30分以内であること。やっぱり、
　　日本の中心は東京駅というしかない。

他の要素は、結局ほとんど関係がない。向きなんて、上記の要素から
比べたら取るに足らない。南向きのほうがちょっと有利かな、くらい
の意味しかない。1階を嫌うひとも多いが、子供が小さい場合、
騒音問題を起こさないので、1階を好む人もいる。必ずしも不利では
ない。

[709: 別の匿名さん]

↑同意見。

液晶テレビ、パソコン。
みんな、必ず買った後にいいのが出たって後悔する。
そんなもんでしょ。新しいのがいいよね。
確かに不動産は、大きく値段が違う。
でも、そんなこと言ってたら、何にも進まない

自己責任で、買いたいときに、買えれば買う。
（無理な資金計画は当然却下だし、迷えばかわなきゃいい。）
そんな私は、昨年の９月に買ったが、後悔はない。

[710: 匿名さん]

2．二駅が利用できること。片方がJRであることが望ましい。
4．都内が望ましいが、東京駅から30分以内であること。やっぱり、
　　日本の中心は東京駅というしかない。

田舎もん丸出しだな。JRがありがたいのは、
京浜と京阪神以外の日本だけ。
JRと私鉄じゃ乗ってる奴の質が全然違うって言うの。

[711: 購入検討中さん]

上等さんがおっしゃるように確かに城東地区はこれからの地区でしょう。
人口増加率が最も高く、元々物価の安いこの地域はスタグフレーションにも強いですね。
これで街の景観が更によくなれば、交通利便も高いですし言うことはないのですが。

東京スカイツリーによって注目されるかと思いきや、
副都心線の開通で、見事に話題を持っていかれた感もありますが
そのおかげで更に価格が安くできますし。
東京人では「城東は田舎化する」と謳っていましたが
その田舎感がむしろいいのかなと思います。
城東は城東内でほぼ買物も済むし、足りないものは銀座や丸の内まで出ればいいので。

交通利便性が高く、つつましい生活をするには最高ですね。
逆に世田谷もそうなんですけどね。ただ高い。
値段もお手ごろながら、綺麗な町並みの中に住みたいなら城北あたりの再開発地域がベストかと思います。

[712: 匿名さん]

>他の要素は、結局ほとんど関係がない。向きなんて、上記の要素から
>比べたら取るに足らない。

これもでずっぱのサラリーマン思想だな。
奥さんは南向きで風通しのいい家を欲しがるぞ。
知る人ぞ知るパン屋やカフェにはどうせメルセデスで行くんだから。

朝日が差し込む寝室を一度手にしたら、
北向きなんて考えられん。

[713: 匿名さん]

＞上等さんがおっしゃるように確かに城東地区はこれからの地区でしょう。

いっつも、「これから」「これから」と言い続けて半世紀。

[714: 匿名さん]

>712
一戸建てを自由に建てて住めば。

[715: 匿名さん]

>朝日が差し込む寝室を一度手にしたら、

東向きに住んでます。夏は朝日が差し込んで猛烈に暑いです。
あせだくだくで起こされます。健康に悪い。

今後、温暖化で、真夏日、熱帯夜が増えるという意見もあります。
北向きに引っ越したい。

[716: 匿名さん]

地域の文化や街の佇まいは戸建てがリードしてきた。
町並みは確かに集合住宅によって変わりうるけど、それらは創生も継承もされない。
ただ作られ廃れていく。
これからの城東地域で戸建てがほとんど存在しないエリアに魅力を感じない。

[717: 匿名さん]

＞田舎もん丸出しだな。JRがありがたいのは、
京浜と京阪神以外の日本だけ。

田舎もん丸出しで結構。日本人なんて田舎もんばっかり。

東京駅に乗り換えなしで、30分以内でつけない都内の
住宅なんて、値段下がるし、買う人いないよ。不便な
私鉄沿線あたりに買っても、永久に住むならいいけどね。

いつ勤務先なんて変わるかわからないし、ということ
であれば、大多数の人が便利なところに買うに限る。

[718: 匿名さん]

＞717さん
おおむねそれらの利便性と価値には同意できますが。
ＪＲで東京駅に乗り換えなしだと、だいたい限定されますね。
山手線・京浜東北線・総武線・横須賀線・東海道線・中央線・
京葉線（ってこれは東京駅としていいですかね？）
３０分以内で徒歩１０分となると、なかなか該当物件少なそう・・・

[719: 匿名さん]

マンション市場　冷却　首都圏在庫、１万戸超

　東京新聞2008年7月1日 夕刊

　首都圏のマンション市場に異変が起きている。急ピッチで進んだ分譲価格の上昇を背景に、新規物件の契約率が低迷し、一万戸以上の在庫が残る。一部の業者は値下げに踏み切り、上昇トレンドは失速しつつある。一日公表された二〇〇八年分の土地の路線価には、三大都市圏での上昇率の鈍化傾向が、くっきりと表れた。　

　高層マンションが立ち並ぶ東京都江東区豊洲。六月下旬には、来年完成予定の二棟の分譲が始まった。総戸数は約千六十戸で、最多価格帯は七千万円台だ。「市場は晴れから曇りに変わった。様子見感が出てきており、順風満帆ではないかもしれない」。手掛けた大手不動産の部長は市場環境をこう分析し、言葉をつなげた。「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

　不動産経済研究所（新宿区）によると、東京都と神奈川、埼玉、千葉県の新規物件の契約率は昨年八月以来九カ月連続で、好不調の基準となる「七割」を下回った。

　五月に入って７１・０％となったが、同研究所の福田秋生・企画調査部長は「一部の物件が瞬間的に押し上げただけで、傾向は変わらない」と厳しい見方を崩さない。在庫数が昨年十二月から六カ月連続で一万戸を越えているからだ。

　不振の最大の理由は価格の上昇だ。一戸当たりの平均販売価格は五月現在で約四千八百万円。〇六年五月時点と比べ、二割上がっている。

　〇六年に十四年ぶりに上昇に転じた全国の路線価。不動産投資信託（ＲＥＩＴ）やファンドを通じて投資マネーが不動産市場に流入し、取引が活発化、地価を押し上げた。

　「業者はマンション用地を高値で買っている。だから、分譲価格は高くなる。その結果、売れない在庫を抱え、資金が新規物件に回せないという悪循環に陥っている」と、福田部長は指摘する。

　このため、大手業者を中心に値下げを発表する動きも出てきている。不動産情報会社「東京カンテイ」（品川区）によると、値下げを公表しないものの個別交渉に応じたり、金利負担に耐えられず、安値で他業者に転売したりする例もあるという。

　同社の中山登志朗・上席主任研究員は「サブプライムローン問題の顕在化で、『買い時』と思っていた消費者マインドが冷え込んでしまった。しばらくは価格調整が続くだろう」とみている。

http://www.tokyo-np.co.jp/article/national/news/CK2008070102000239.htm...

[720: 匿名さん]

＞719

こ〜こ〜は〜、23区マンションのスレだって知ってま〜す〜か〜？。

首都圏ってね、神奈川、埼玉、千葉はもちろん、群馬、山梨、茨城まで入るんですよ。

719の文章の中に、ぎりぎり入った23区の話題は豊洲のスミフタワーの話だけ。

あんな酷い間取りの物件、普通、買わないです。すこしは興味のわいてくる情報御願いしま〜す。

[721: 匿名さん]

東京駅ねえ・・東京駅に行ってなにするの？東北新幹線とかに乗るの？
どうしても東京駅がいいなら二重橋前だって構わないし・・大手町とか・・
そして地下鉄は私鉄が乗り入れてるし、JRじゃないといけない理由なんてないと思うんだけど。
絶対JR！と拘る理由って何？
「東京駅」付近に行くにはJRか丸の内線しかないと思ってた？もしかして。

[722: 匿名さん]

＞７１９
マンション市況が冷え込んでいるのはわかったよ。
だから、あなたは安くなってる豊洲を買えばいいじゃない。
お得ですよ。

そんなコピペして、二子玉川が高くても売れそうだから気に入らないんでしょ？
せこい奴。

[723: 匿名さん]

まだまだ出て来ますよ。
金利の上昇は気がかりですけど、職住近接まだまだ可能レベルでしょ。

■ 【東京】豊洲ふ頭地区へ複合施設　東京電力（06/30）
■ 　【江東】江東区豊洲の豊洲ふ頭地区東側約８・７㌶を東京電力（千代田区内幸町１ノ１ノ３）がオフィス・商業複合施設、コンピューターセンター、超高層共同住宅など５街区、総延べ床面積約35万平方㍍の開発計画を進めている。工事は、Ａ２街区のコンピューターセンターを２００９年９月にも着手、これを皮切りに10年度以降順次実施し、15年度末の全体完成を目指す。
（2008/06/30）

[724: 匿名さん]

６月中旬の日曜日午前、東京・上野駅から電車で約１時間の埼玉県東部で、「駅から徒歩４分」
と宣伝されたマンションの棟内モデルルームを見学した。
全国展開する不動産会社が、０６年夏に完成させた約１６０戸のマンションは、２年たってもまだ
約３分の１が売れ残っている。標準的な間取りの３ＬＤＫ（約８５平方メートル）が２７００万円
台で、東京・豊洲で販売中の地上４８階建てのタワーマンションの半値以下だ。
男性販売員は「マンションが売れなくなったのは去年の秋ぐらいから。お客様の目は厳しくなった」と嘆く。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080701-00000049-mai-soci

[725: 匿名さん]

＞721
東京駅・新橋・品川のラインが押さえられるＪＲのラインは通勤者でメリット
ある人の人数が多いのはあるかも。

[726: 匿名さん]

前出のサラリーマンさん同様、ごくフツーの者ですが、
現実問題としてやっぱり今の市況価格はヘン！　というか正直まだまだ高いよ。
いや実際、年収の１０倍出して買える家が「こんなもんかー、おい」と、
ＭＲをつらつら回って思いましたよ。

特にユニットバスには興ざめです。みーんな同じ。
何？カラリ何とかって。機能性は分かるんだけど、安っぽいよ。
「ま、この価格で買えるんだからしゃーない」
って思える時代にならなきゃ納得出来ない代物ですよ、ユニットバスに限らず他の仕様もね。

[727: 匿名さん]

>>722
二子玉川は代々の富裕層の方々が住む別世界ですから、一次取得者が多いこのスレには関係ありません。お相手するのが無駄ですから、このお話は今後は無しでお願いします。

[728: 匿名さん]

今夜のテレ東ＷＢＳの値下がりネタ、

新築は毎度お馴染みのココロコス久米川。
中古は一戸建て。

それを中野の不動産屋に聞いてた。
なんかピントがズレてるね。

[729: 匿名さん]

二子玉川の物件はあの価格で全戸本当に売れそうなのか！？
それはないやろ〜
定価で買う人もそれなりにいるだろうけど、完売まではかなり厳しいんじゃないの？
しかし高値正統派は今の金融環境やデベの収益状況、消費マインド冷え込みなどなどを無視したロジックが多いんだろうか。ひたすら昔ながらの取引事例法ですか？
そういえば東京建物が今期の業績計画を下方修正してたな。

[730: 近所をよく知る人]

ま、都内に住んでいる普通の人なら大手町近辺に勤務先があるのでもない限り東京駅からの距離で住む場所を評価するなんてことはあり得ない。
そういうことを言うのはここに巣食う城東・湾岸マニアのみ。
いや、実はそんなマニアすら存在せず、実際は湾岸や城東にマンションを建てて、儲けそこなったどころか、不良在庫化して必死にさばこうとしてるデベ営業なのかもしれない。
私には某教授＝ブリリア有明の営業、ではないかという疑心がずっと消えない。
まあ、あそこは大幅に値下げしないともうどうにもならなくなってるがな。いくらバカな消費者でももう騙せないよ。

[731: 匿名さん]

>>729
東京建物のブリリア、最近目立った物件はあったかなぁ。