23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[622: 住まいに詳しい人]

>>620
いくらお見合いを勘案して方位で差をつけるといっても
同じ階の同じような面積で2000万円も差をつけられるわけもなく
たとえ差をつけたとしても、魅力の薄い億ションが増えるだけ

ただでさえ＠400だと１億越え住戸が310〜320戸ぐらいだが
どー考えても二子玉川で消化出来る数じゃない
最多価格帯が9800万円台とかシャレにならないよ

>>617
>個人的には、価格発表時には坪３７０ぐらいになっているんじゃないかと予想。

＠370でも１億越えが165〜175戸で、最多価格帯は9000万円台
＠350まで下がらないと完売は見えてこないだろーなぁ
　
　
20年前のバブルの期間を除けば
ここまで相場と乖離した価格設定をした大規模物件はナイ
まあ呆れちゃうわな

[623: 匿名さん]

プラウドタワーは、あの2003年位の底値の時期で＠350「即日」完売だったからね。
今相場が少し下がっているとはいえ、あの時期ほどでは全然ないし、
何だかんだ竣工までにゆっくり売りきるんじゃないかと思うが。

>＠370でも１億越えが165〜175戸で、最多価格帯は9000万円台
>＠350まで下がらないと完売は見えてこないだろーなぁ

[624: 匿名さん]

>>623

極めて妥当なご意見だと思いますよ。

[625: 物件比較中さん]

２００２年から昨年にかけては
利便性の高い大手物件ならどこを買っても右肩上がりだったから、
転売を目的とした投資資産と見る人も多かったこともあり
作っても作っても売れるという好循環があったけど、
今後はどうでしょう？

二子玉は自然もあって通勤も便利で買い物も楽しめる立地であることは
まちがいないから、住居として欲しい人はかなり多いと思う。
ただ、９０００万円超えの予算を用意できる人がどれだけいるかが不明。
年収１０００万円超えの世帯収入でも躊躇するでしょ。

よしんば完売できたとしても新たな問題もじつは隠れている気が……。

プラウド買った友人は週末じぶんのマンションから出るのも帰るのも大変な
道路状況には辟易しているから、今後さらに道路状況が悪くなることを
考慮すると、買ってから困惑する人もいるんじゃないでしょうか？

[626: 匿名さん]

このあたりは理解が違うと思います。。
2002年〜2004年中盤位までは、土地・マンションは
マダマダ下がるという論調が大勢を占めてました。

雑誌でも同様の趣旨の特集が多く組まれている時期でしたし、
裏のトレンドとしてその後の新価格の予兆はあっても、
一般人がそれを感じる情勢ではありませんでした。
地価反転が見えはじめるのはその後の時期です。


>２００２年から昨年にかけては
>利便性の高い大手物件ならどこを買っても右肩上がりだったから、

[627: 匿名さん]

>>625

あんまり議論になってないけど、それより何よりプラウドタワーって二子玉川ライズに
今まで良好だった眺望を遮られる気がするんだけど、大丈夫なのかな！？
そう考えると、プラウドは今まで唯一のタワー物件でライズによって希少価値が減少する
ということ以上の危険を感じるのだが…。

[628: 匿名さん]

プラウドにとってライズは高架線路や道路のある側。
もともと条件が悪い側だと承知で買った部屋の側でしょ。
それに、高島屋側唯一のタワーである希少性は変わらないよ。

[629: 住まいに詳しい人]

>>623
>プラウドタワーは、あの2003年位の底値の時期で＠350「即日」完売だったからね。
>今相場が少し下がっているとはいえ、あの時期ほどでは全然ないし、
>何だかんだ竣工までにゆっくり売りきるんじゃないかと思うが。

『プラウドタワー二子玉川』は2004年販売で＠344万円
総戸数201戸中、１億円越え住戸は17戸、8000万円〜1億円未満は71戸
即完とは言え8000万円〜1億円の価格帯は登録倍率が１倍ギリギリだったと聞く

市況が右肩上がりなら、半ば投資の購入者も取り込めるであろーが
現在の経済状況じゃ、購入者はとんどは実需に絞られると思われる
さて、プラウドの18倍の数もある億ションを2年で捌けますかね？
　
　
8000万円台9000万円台の住戸も
富裕層は実需として手を出しづらい70㎡台2LDKや80㎡台3LDKが多い
資金力が豊富なサラリーマンの上位層も9000万円台はしんどい
それが330〜350戸ぐらいあるわけでしょ

竣工完売というイメージは全く浮かばないなぁ

[630: 匿名さん]

オリックス、国内不動産に3000億円投資だそうな

現ナマに余裕があれば
一等地限定で買い時なのかもね

[631: 匿名さん]

オリックス、国内不動産に3000億円投資　大幅積み増し

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080629AT2C2800628062008.html

[632: 匿名さん]

>>631
賃貸の投売りを拾う作戦ですよ。特に新宿でワンルームが余りまくっていますよ。はっきり言って新宿は作りすぎ。

[633: 匿名さん]

プラウドタワーは振り分けをやったから、登録倍率が１倍ちょっとになったんだよ。
残念ながら当時はまだ、2005年暴落説があったのでマンションブームは始まっていなかった。

[634: 匿名さん]

しかしニコタマは強気に出たねぇ

まあニコタマは根強いミーハーさんの需要があるから
結構売れちゃったりするのかな

[635: 事情通]

目白GHは億ション100戸超さばけた

[636: 匿名さん]

事情通が何時の時代の話してるんだよwwww

[637: 物件比較中さん]

インフレでマンションが値上がりし始めていますね。早く買わないと買えなくなりそうです。がんばってマンション回りしてみます。忙しくなりそうです。

[638: 匿名さん]

↑売る方の苦しさ？

[639: 匿名さん]

単純なインフレなら株もマンションも買いだが、日本でおこりつつあるのはスタグフレーション。

スタグフレーションは雇用や賃金が減少する中で物価上昇が発生し、貨幣や預貯金の価値が低下するため生活が苦しくなる。

賃金は伸びないのだから、マンション購入は危険。

[640: 匿名さん]

こんなバブルの亡霊みたいな物件まで出てきてたんだね

http://www.j-sumai.com/open/building/index.jsp?buildingId=3186847

何度同じことを繰り返すんだろうこの業界は

[641: 物件比較中さん]

>>639
私は安定した人生に自信があるので早く買いたいと思ってます。でも、インフレ、消費税これに金利高が加わっちゃうと、かなりグレードを下げなきゃいけなくなります。だから急いで決めたいと思います。みなさん同じで、それでマンションが上がり始めているのでしょうか？正直あせり始めました。

[642: 匿名さん]

みなさん、自分の身丈に合った物件を買いましょう。

無理して買って、後で苦しむのはあなたですよ。

「住宅ローンで苦しまない方法（１）〜借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[643: 投資家さん]

新しいエネルギーに転換するいいタイミングでありそもそも、省エネは日本のお家芸。
車は、ハイブリッドになり、トラックもハイブリッド仕様になる、２年も経つと家庭用電源で充電走行可能な新型が町を走り出す。

そもそも、物価上昇時にはスタグフレーションになりがち。代替エネルギーの転換期にあたり、歴史が示すように、第一次第二次のオイルショックを乗り越えた大工業立国の日本経済に視覚は無い。
サブプライムなどなアウトラインの変化でしかなく、一時的な感覚は抜きにして今の変化は、一過性のもでしかない。

個人預金資産は増え続けているし、個人預金は相変わらず増えている。

二極化は、地方経済の失墜・都市部の反映であり、富める者とその他の者の違いでもある。

それに加え、マンションも二極化している。

人気のある場所はそもそも人が溢れてくる。
３Ａはもとより憧れが強いところは、以前人気がある。
便乗した周辺こそは真価の問われるところではないか？

メッキが剥がれた場所は、割安に感じるし、下がってほしい憧れの場所は値下がりしない。

自分本位に議論しても、案外購入したいところは皆同じだったりするのではないか？
皆エゴとの戦いではないか？

[644: 匿名さん]

>>643
何かサププライム前に「上がる上がる下がるはずが無い」と書いてた人たちと同じニオイを感じます。

[645: 住まいに詳しい人]

>そもそも、物価上昇時にはスタグフレーションになりがち。

ノーベル経済学賞級の新説だなｗ

[646: 匿名さん]

庶民が家を持てる時代はあとわずかですよ。

急いで買いましょう。

ただし身の丈に合ったものをね。

今買えないのであれば、一切あきらめましょう。

まだまだマンションの値段は上がって行きそうです。

[647: ビギナーさん]

本当にあがっているの？
じゃあ、今売れなくて困っていて値引きして売っているのは何？

[648: 匿名さん]

売れなくて困ってるのは郊外や駅遠や競合の多い物件中心。
マンションブーム中でも売れない物件はあった。

[649: 匿名さん]

まぁ、そう考えれば欲しくなるような場所で安くなったて話はないね。

[650: 大学教授さん]

大量供給が行われ、価格が抑えられ、
なおかつ都心に近く皆が欲しくなるようなエリアに人は集中し、
その発展速度を増して行くことになる。

従来無かったパターンで、
東京の国際都市化への大きな援護射撃となろう。

[651: 匿名さん]

現在進行形で地価下落中。
また公務員宿舎などの放出も決定されており、土地の供給はまだまだある。

つまり、これから用地取得され1年後くらいに販売されるマンションを狙えば良い。
今現在販売されているマンションは土地プチバブルで高値で仕入れてしまったもの。
仕入れ値が高いので安くできない。

1〜2年くらい待ちが正解！！

[652: 大学教授さん]

>>651
待てばインフレ、金利上昇リスクが高くなる。
また、消費税上げもありえる。
価格の高騰が抑えられ、なおかつ需要が将来的にも見込め、将来下落するリスクが少ない
都心部に立地する物件を選択するのが賢いと思う。

[653: 匿名さん]

ここ数年で投資として購入された物件が
どの程度乗っけて市場に放出されてくるかが
都心優良物件狙いの人には重要だろうね

今の価格でどの程度成約しているのか・・

[654: 匿名さん]

そもそも、マンションで利食いできるはずがない。

[655: 匿名さん]

都心に近いとされる地区の坪単価は頭打ち。
一方、中目黒・二子玉川の＠４００は言うに及ばず、
都下の三鷹でも＠３５０を窺う勢い。
高いお金を払ってでもそのエリアに住みたい人が大勢いるからこそ
大規模でも高値で売り出せる。
人気・実力とも西高東低は覆らない。

[656: 匿名さん]

>>655
大勢いるかどうかは二子玉川の結果ではっきりします。
昔湾岸が大量供給で売れ残り間違いないと言われながら売れたようにうまく行くかどうか、
真価が問われる重大事態です。
周辺にすでに購入している人も興味津々でしょ。
しばらくはこの話題で盛り上がりそうですね。
ワクワク

[657: 匿名さん]

単純なインフレにはならない。
だから待ちが正解。

スタグフレーションをなめてはいけない。
企業経営者の景況感は急速に悪化しており、下期にはリストラもあるうる状況。

雇用と賃金の安心が無い今は待つべき。

[658: 匿名さん]

>>657
ここで＠４００はやはり大博打ですかね？

[659: 匿名さん]

二つと建たないような中目黒二子玉川ＰＪは価値あるように見える。

３Aや駅前等でなければ仕方ないが、当然希少性は大切。


国有地は入札式になるので当然値上がりする。


妥協も大切。

[660: 匿名さん]

待ち、待ちが正解、と書き続けて将来
当たれば当たっただろうと書き、
外れたら知らん振りなんだろうね。

[661: 匿名さん]

自己責任ですね。

[662: 匿名さん]

今が買い、買いが正解、と書き続けて将来
上がれば当たっただろうと書き、
下がったら知らん振りなんだろうね。

あれ？これ今までのデベの営業の手口じゃん。

地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。

売るのが仕事のデベ営業は、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。

[663: 匿名さん]

>>656
埋立地では大量に在庫がだぶついているようでうよ。
そうはなりたくないですね。

[664: 匿名さん]

>>663
二子玉が埋立地とは座布団１枚ですね。
まあ川が埋め立てたってことですかｗ

それにしても多摩川の川沿いに雨後の竹の子みたいにいっぱい建ちましたね。
不便な東急多摩川線のなんかは二束三文ですかねｗ
田園都市線は殺人的なラッシュで有名だし、武蔵小杉が一番よさそう。

[665: 匿名さん]

埋立地って二子玉のことじゃなくて例のあの辺の事でしょ。
ホントに売れ残ってる例の。

[666: 匿名さん]

中目黒も坪４００万以上、二子玉川も坪４００万、三鷹も坪４００万以上と言われている昨今、ほんとにマンション暴落と言えるのか？
豊洲はかなり安くなったけど・・・

まあ人気地区は変わらず高いと言うことか。

湾岸が安くなってきたからまた人気出るんじゃないの？

[667: 匿名さん]

>湾岸が安くなってきたからまた人気出るんじゃないの？
人気が出そうにないから安くなってるのかと。

[668: 匿名さん]

＞６６７
安かったから人気があったの。

[669: 匿名さん]

>>666さん
坪４００万円になったら富裕層御用達でサラリーマンは関係なくなりますね。
所得の二極化で富裕層の数が増えているのですか？
そんなに高いマンションがいっぱい売れているのは庶民の私には信じられません。
起業家の方々でしょうか？

[670: 匿名さん]

都内親の資産贈与やなにやらで本当の金持ちは沢山いるもんなんだよ。

戦後６０年もたつとストックがモノを言う。

持てる者と持てない者の差は歴然。

下がったと言っても１９９９年頃まで下がらない。

サラリーマンで良い所に住めると思う発想が、間違っている。

一生賃貸でいいのでは？

散骨でいいのでは？

[671: 匿名さん]

「仕入れた値段より安く売りたい人やデベが居る訳無いから値下がりしない」
って、社会人とは思えない発言してた人、
今思うと、たまたま見てくれが良かったことで上手くいいダンナ引っ掛けた
社会に出たことも無い女だったのかもしれないと思えてきた。