23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[62: サラリーマンさん]

首都高速中央環状線ですか・・・・。
どうしても江東区湾岸埋立地を入れたいんですね。
申し訳ないけど、あなたが買った埋立地のマンションはデベがガッポリ利益を稼いだ二束三文の土地ですよ。
普通の賢い人は買わない場所です。今後暴落しますからね。

東京に住んでいる一般人の都心とは山手線沿線および内側であり、決して豊洲や有明ではありません。

[63: 近所をよく知る人]

開発余地のある場所＝供給圧力の強い地域ということですから、希少価値は皆無です。
ということは価格は今後暴落しますね。
需要と供給の関係で価格が決定されるというのは近世以降の経済学の大原則ですよ。
それを知らないということはこの大学教授が勤務する大学はよっぽどバカばかりなんでしょうね。

[64: 購入経験者さん]

教授御推薦の地域は正確に言うと湾岸埋立地ではありません。
湾岸ブームに便乗して、差益を稼げると見込んで、
先回りのつもりで仕入れた新東京タワー周辺でしょう。

[65: 住まいに詳しい人]

つうか、抽象的な文言を振り回すだけで
事例を元にした仮説モデルもまともに提示出来ない自称大学教授ですよ

彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
そんなこと今までの経緯からも分かり切ったことなのに
いつまでも相手している方々も情けないよ

大人の余裕でスルー出来ないものなのかね？

[66: 住まいに詳しい人]

×彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
○彼を相手に多々問い質したとしても、何も出て来るわけがない
でした

で、この大学教授さんはココで何をしたいと考えているのかね？
地域比較をしたいのなら別のスレでやって頂きたいと切に願うのだが・・・・・・

[67: 匿名さん]

>業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
>常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
>さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
>最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

そんなことはないでしょう。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7594
２位　　千代田区　6309
３位　　渋谷区　　5891
４位　　文京区　　5236
５位　　中央区　　5125
６位　　目黒区　　4991
７位　　世田谷区　4791
８位　　新宿区　　4555
９位　　杉並区　　4314
１０位　練馬区　　4057
１１位　品川区　　4174
１２位　大田区　　4012
１３位　豊島区　　3922
１４位　中野区　　3914
１５位　台東区　　3895
１６位　江東区　　3851
１７位　板橋区　　3625
１８位　北区　　　3577
１９位　江戸川区　3536
２０位　墨田区　　3523
２１位　荒川区　　3473
２２位　葛飾区　　3434
２３位　足立区　　3323
ちゃんとわかりやすく数字になっています。
都心回帰もだいぶ進みましたが、ここ数年大きな順位の変動はありませんでした。
そのことからも、特定の地域のごぼう抜きなんて幻想は
少なくとも10年単位では極めて可能性が低いと考えられます。

50年100年という超長期的な見方をされているなら、それはわかりませんが。

[68: 近所をよく知る人]

江東区は値下がりするんじゃないかな、
地質悪化で、豊洲は築地移転も危ういし。

評判よくないよ、三井がガンバるだけでしょう。

それから、前回のバブルも木場東陽町なんかも値上がりしたけど。

その後は惨憺たる状況だったもの。


港区の湾岸あたりは何だかんだ言っても、豊洲よりはましな話かな？
さほどかわらないかもだが。
とりあえず港区だからな・・・

[69: 匿名さん]

港区住人の平均給与所得が高いと言っても、
賃貸の安い公共住宅もあるのだが…

[70: 匿名さん]

湾岸0ｍ地帯は一段落、今後は標高がモノを言う時代になるな。

[71: 過去スレの４０]

日本郵政グループの郵便事業会社は２日、所有する全自動車を今年度から順次、電気自動車に切り替えていく方針を明らかにした。電気自動車導入には、全国１０９２の郵便局に充電設備を設ける必要がある。設備を一般に開放し、電気自動車の「電気ステーション」として利用してもらう案も検討している。（読売新聞）

車の電気が減ってきても、急速充電器というもので短時間に充電でき、電気代はガソリン代の10分の1程度とのこと。
ハイブリッドカーはトヨタのプリウスが売れているが、三菱自動車は３０年前から電気自動車を低公害車の中心に位置づけ、東京電力と提携して開発を進めている。
走行距離が未だ技術的難点だが、長距離の運転が可能になれば、運送業でも電気自動車が漸次導入されるだろう。化石燃料に代わる代替エネルギーが開発されていない現在、原油高に対抗できる方策は、「電気」だけだろう。
＞＞６１
「オール電化住宅　一般住宅　ＣＯ２排出量」で調べるとよい。エネルギー消費量の比較がある。

[72: 大学教授さん]

>>67
この一覧表は単に現状を、さらには納税者のみの平均で、将来を示したものではありませんよ。
繰り返しになりますが、
時代が変わって、少子、高齢化の時代、いままでの経験則をそのまま当てはめてしまことは
できなくなります。もっと冷静に考えてください。

首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為上京者が増え、
何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。
これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。

[73: 匿名さん]

落ち着いて下さい。
構造の変化が叫ばれ、新たな再開発が進だしてからだいぶたちますが、
おおきな順位の変化は皆無でした。
その事実は無視できません。
いったん狭まる動きをみせていた、東側再開発地域と優良地の価格差が
こここにきてまた一気に広がってきました。
一時盛り上がって全体の主流のごとき扱いを受け誤解された方もいたかもしれませんが、
住環境をあまり重視していない層の需要も一通り底をうったとみるのが一般的でしょう。
いつまでも過去の流れにこだわっていると、またここでも現実を見失うことになります。

[74: 通りすがり]

えらく荒れてますね。このスレは今、何の為に存在してるのですかね。

[75: 匿名さん]

大学教授は正真正銘のマセ中学生だな。
持論のレベルが社会科の公民だよ（笑）

ボクちゃん（＝大学教授）の予想では
①首都圏の少子・高齢化により地方からの上京者が増える
②上京者は土地勘がないので、利便性と価格で住む場所を決める

首都圏の人口減少を、地方から既存の不動産マーケット概念を描き変えるくらいの大量の上京者が
補うらしい（笑）う〜ん、中学生だから仕方ないとは思うけど、もう少しお勉強してみようね。

いまはね、少子・高齢化は首都圏・地方に限らず、産業構造、社会保障において日本全体の深刻な問題なんだよ(^^)
でもこれは一朝一夕に解決できる問題ではないから、各企業はいま、外国人労働力（エキスパットって言うんだよ）の確保を重要視し始めているんだ(^^)
彼らはどこに住んでいると思う？企業が用意した都心一等地や優良エリアのレジデンスがほとんどだよね(^^)うらやましいよね。
あと、もしボクちゃんが大学に行く機会があったら、東京の大学に行くといいよ。
１年もかからず、高くても住みたいエリアと、安くても住みたくないエリアが分かるよ(^^)

あ、そろそろ午後の国語の時間だね(^^)
がんばってね♪

[76: 匿名さん]

ジェイオー建設株式会社 （総合建設工事 大証２部のジェイオーグループホールディングスの100％子会社 兵庫県神戸市中央区）民事再生法の適用を申請
2008/06/02
フォルム、破産手続きへ
住宅販売のフォルム（横浜市、石橋賢一社長）が事業を停止し、6月中にも横浜地裁に破産手続き開始を申し立てることが2日、わかった。
2008/05/30
株式会社フレックス （建売住宅分譲ほか 東京都練馬区）自己破産を申請
2008/05/30
近藤産業株式会社 （マンション「メロディーハイム」開発・分譲 東証1部上場「ゼファー」の100％出資子会社 大阪府大阪市中央区）自己破産を申請
2008/05/26
グローバンス株式会社 （不動産ファンド事業 東京都千代田区）民事再生法の適用を申請
2008/05/20
株式会社興大 （マンション分譲、販売代理 東京都千代田区）事後を弁護士に一任、スポンサーと交渉中
2008/05/12
スカイエステート株式会社など4社 （不動産賃貸・仲介業 東京都港区）特別清算開始決定受ける
2008/05/09
株式会社二十一大成住販 （建売分譲 千葉県船橋市）破産手続き開始決定受ける

[77: 通りすがり]

そんな外国人は特殊。まだ教授の方が説得力がある。

[78: 匿名さん]

上京者は土地勘がないので、一般的な既存のイメージを重視します。
上京者が増えれば全体の中で、その傾向が強まります。

[79: マンション投資家さん]

>>78さん

全く同感。

「何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。」
という仮定から、
「これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。」
という結論はあまりにも無理があります。

むしろ地縁も血縁も無く、都内事情にも疎いことから、
「デベロッパーの流す宣伝やイメージ戦略に容易に感応し、東京タワーや東京駅からの距離といった、田舎から見た東京を基準に非合理的な判断を行いがちです。」
というほうが実態をよく表しているといえるでしょう。

[80: 匿名さん]

地縁も血縁も無く、都内事情にも疎い上京者がいきなり都内のマンションを購入するの？

どんなモデル設定なんだよ？

[81: 匿名さん]

まぁ、だいたいメジャーでイメージのよい目黒、世田谷、杉並に流れていくのが
順等でしょう。

[82: 匿名さん]

う〜〜ん！　地方にお住まいの方にとって、東京の目黒や杉並が知られているとは思えませんが・・
「世田谷」も正しく読めない人もいるのでは？　小ば かにするつもりは毛頭ございませんよ。

[83: 匿名さん]

じゃあ六本木とか新宿とか渋谷に住むの？

[84: 匿名さん]

>77
自分の周辺にエキスパットいないんだ？
そういう環境の人には教授エリアがお似合いだね。
コンラッドにでも遊びに行ってごらん。
コンラッドを知ってれば、の話だけど（笑）

[85: エキスパット？知らん！]

はいはい！
エキスパット？　はいはい！シップみたいなもんか？
コンラッド？？　はいはい！遊びに行くとこじゃなくて泊まるとこね。

[86: 匿名さん]

＞８２
目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者が東京に来てどんな仕事するんだ？？？
そういう上京者が大学教授の周りに集まりそうだね。

[87: 匿名さん]

混じれ酢（←誤変換そのまま）すると、

統計とるときには、別に地域名は重要でなく、その特性が数値化されてればｏｋよ。

私見や先入観は、逆に邪魔かもね。

[88: 匿名さん]

８５みたいなレベルの人のことね（笑）
＞目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者

[89: 匿名さん]

そうそう「ホテル＝泊まるところ」だけの田・舎・者

[90: 匿名さん]

84

感情的にならずに落ち着いたら？文体は教授を参考にした方が良いですよ。無意味な優越感が出過ぎ。

[91: 匿名さん]

ただいま教授は国語のお勉強中です。
もしや、同じ学区？＞90

[92: 近所をよく知る人]

地方の人は江東区や豊洲なんてほとんど知りませんよ。
江東区は憧れて住むようなところじゃないし、別に便利でもないですね。
東京駅周辺で働いている人なんてほんの一握りだし、東京駅周辺で働いてても収入に余裕のある人は住環境が劣悪な江東区には住みません。
土地があるから今後は発展するという意見もありますが、永住するならいいですが、将来売るつもりなら同じようなマンションが大量供給され、希少価値がまったくない中古マンションは供給過剰でかなり叩かれてしまうでしょう。

[93: 匿名さん]

掲示板で人に住まいを尋ねるなら大人でなくともマナーがあると考えます。不特定多数の方に蔑視的なレッテルを貼って揶揄する人はどこに住んでも、好ましい人物とは言えないでしょう。

[94: 元院生]

少子高齢化もあり、日本経済の停滞もあり、マンションを含む住居に対する
需要が弱含みになることは誰も否定できないでしょう。
　ただ、一部の高齢者が潤沢な資産を所有しつづけることも否定できません。

　この一部の高齢者が選ぶ地域には、交通利便性による評価に加えて大きな
付加価値が付与されます。それはブランドとしか言いようの無い価値です。
この価値の源泉は曖昧で、大勢の方の評価としかいいません。合理的な基準
に基づかない、好みの問題です。都心や城南の歴史ある住宅地の価値はそこ
にあります。非合理的でも、大衆の誤謬であっても、存在している価値です。

　歴史が無い地域でも、宣伝によりブランド化することは可能です。多摩川
の氾濫原をニコタマブランド化しようとする電鉄会社の目論見は成功しつつ
あります。
　一時的に成功した例としては豊洲が最適です。しかし現在は安普請タワー
の大量供給により船場吉兆状態。都心からの交通利便性のみの評価にふさわ
しい、価格に移行しつつあります。開発余地が近在にあることは、ブランド
にはリスクだということを示す好事例でしょう。
　ちなみにメッキのはがれた豊洲は、有楽町までの交通利便性のみで評価
された価格に収斂しています。適正な評価だと思います。

　都心からの交通利便性というと、都心はどこかという議論がこのスレでは
さけられませんが、住宅であるマンションの価値の検討においては、東京の
公共交通ネットワークの中心がそれにあたります。
　東京も新宿も最近では大崎も大きなターミナルにであることを考えると、
山手線の真ん中が都心の起算点に相応しいのですが、地区評価においては、
山手線からの時間距離をもって交通利便性の基準としてよいと思います。
　なお、山手線より首都高都心環状線を使ったほうが、適正評価が可能に
なるのは住宅についての議論でなく、トラック主体の物流問題の場合です。

[95: マンコミュファンさん]

>92
江東区は山手線の海側に勤務する人には普通に便利だろ？

誰も知らないというのも言いすぎだな。何を根拠に？「こう東区」じゃなくて「え東区」と思ってる人は多いかもしれないけど。
朝の有楽町線も一度見てください。
金銭に余裕がある層は数量的には多くないから、そうした人を対象にしたマーケットは別個で独立してあればいい。そういうもんだろう。城東・湾岸は人口流入でこれからも数量がはける活気がある不動産市場ということでいいんじゃなかろうか。城南も60年前は田んぼと森だろ？活気が続けば街の成長も後からついてくる。そういうもんだろう。

[96: 匿名さん]

湾岸の弱点の1つに、住宅でも商業施設でも大資本におんぶに抱っこなところがあるかな。
戸建てや小規模店舗といったものが少なく小回りが利きづらい。良くも悪くも団地の延長。
西や南のような、ほどよいカオスさに欠ける。

個人が生み出す「スキマ」が少ないので団地地域同様、独特のカルチャーは生まれにくいんだろうな。

[97: 江東区民さん]

確かにその通りですが、江東区豊洲に実際に住んで感じることは、

1) 朝の通勤電車がとにかく楽 (まず混まない)
2) 日常生活に必要なモノはすべて徒歩圏内で揃う
3) うるさい/怖いガキがいない (中高生のこと)
4) 車の移動が楽 (渋滞なし)
5) 東京駅/銀座からのタクシー代が安い(約2000円)

に尽きます。

まあ、素敵な小規模店舗など全くありませんし、外食の
レベルも低いですが、そんなの関係ないと割り切っている
小生のような小市民にとって安価な楽園であるのは確かです。

[98: 匿名さん]

スキマがないのも独特のカルチャーでは？

日本や海外、色々なところで暮らしてきたが
ここに書き込んでる人たちって、
もの知らない、経験もない
ちっぽけな美意識すらないんじゃないの？
東京なんて、地方の一都市だぜ

おれは自身の判断で、気に入ったとこ住んでるんだけど
正直これ以上、人には来てほしくないな
だから場所を教えるつもりはないと

[99: 匿名さん]

>>97さん

３）については、10年後にやってきますね。
その点について、考慮されますように。

>>98さん
私もいろいろなところに住みましたが
まぁ、住めば都。

でも、私にとって重要なことは、
うるさいガキがあらわれないところ。

どこかはいわないけど、
小学生以下のガキとエレベータで乗り合わせない
都内の自宅は、私にとってはうれしい限りです。

[100: 匿名さん]

>>92
以前関西に行ったら、
関西の人が豊洲を知ってました。
あちらで販売してる雑誌にまで豊洲のマンション広告が載ってたんですって。

[101: 匿名さん]

6月17日のガイヤの特集は
マンションバブル崩壊だそうです
そのものズバリな特集ですな

[102: 匿名さん]

＝＞９９
こいつに子供いたら怖いわ〜　完璧な自己中。
子供を可愛いと思えない人間が増えているのか...

話は戻って、最近ネガレスに対する食いつきが激しいね。
業者関係者が必死になって価格維持を図りたい気持ちは分かるが。
住居に億の金を注ぎ込める需要層は限られているってーのに、
無理やり高値で掴ませて、その後ドカ〜ンはないわな。
自己破産組みが増えないことを祈りたいね。

[103: 大学教授さん]

やはり、
県境外周区でも地価が高いところは、既存住民の高齢者用住宅が主になって行きそうです。
若い人は資金もあまり無いし、また交通が至便でないところに高額マンションを買う嗜好は無さそうです。

東京急行電鉄（渋谷区南平台町５ノ６）は、東急沿線のシニア層を対象とした住宅事業に
参入する。初弾となる施設は、東急大井町線・目黒線大岡山駅前にサービス付シニア住宅
約１６０戸で、11月ごろに着工し、２０１０年５月の完成を目指す。
今回、同社が全額出資して新たに設立した東急ウェルネス（渋谷区南平台町５ノ６）が
事業主体となり、14年度までに東急沿線を中心に５施設以上整備するなど積極的に展開していく考えだ。

[104: 匿名さん]

もう土地が無いからタワーマンションは殆ど建たなくなって希少価値がどんどん上がるとか去年の今頃言ってた人いたけど、
何か今後の計画見るとポンポンこれから建たない？どういうこと？

[105: 購入経験者さん]

土地に先高感があった時代は、安売りせず土地のまま保有する意味があったけど、
今は本格的下落になる前に、バブルの余韻の中で売り抜けたい地主が多いんでしょう。
そうして皆が大量供給すれば下落に拍車がかかるんだが、
我先に逃げようと投売りするからますます崩落になっていく。
これもまたいつか見た光景か。

[106: 匿名さん]

高級住宅街に高齢者が多いことは否定しません。
若い夫婦が新しく土地を買い家を建てると１億近くはかかり困難です。そうすると親の古い家を建て替え、同居という道をとる方もいます。高級住宅街で新しい家は大体表札が２つあることが多いです。
高齢者が単独で生活している方はいくら高級住宅でも古い住宅が多いです。家にお金を投じる気はないのでしょう。
今は晩婚の時代ですので２馬力で子供がいない方が多い都心部のマンションも２０年ほどすれば子供が少ない高齢者マンションになるかもしれません。

[107: 匿名さん]

>>106
港区の一応高級住宅街と言われるエリアに住んでいますが、うちも含めて小さい子供も結構いますよ。老夫婦世帯も多いですが。

[108: 匿名さん]

>>99
自分だって「小学生以下のガキ」だった時代があるくせに、
こういう言い方する人間って、あなたの言うそれこそ「小学生以下のガキ」以下ですよね。
低次元で、、なんというか心の貧弱な、可哀想な人ですね。
自分に子供はいませんが、そんな風に思ったことは一度もありません。
よく言われますが、誰の子供でも、大人として近隣として遠くから近くから、
暖かく一緒に育てていくべきだと思いますけどね。
こんなことを恥ずかしげも無く書く人がいる世の中だから凶悪犯罪が増えるばかりなんですね。

話が脱線してすみません。

[109: 匿名さん]

所得が高い若い夫婦が購入できるのは都心部でも湾岸タワーマンションのようなマンションだと思います。
やはり地盤の安定した既存の住宅地は購入が難しいのではないでしょうか。
ただ普通のサラリーマンを対象としての意見です。
株などでもうけた人などは対象外です。

[110: 大学教授さん]

>>109
このような価格で買っている人には余計なお世話かもしれないが、
街が古び、高齢者比率が高くなって行き、空家、空地が増えて行けばどうなるか・・
よく言われていることだが、街の衰退させて行くのは既存住民の存在。
平均寿命が延びた現在では、特に言える。

かつて都心部もそのような状態だったが、
地価バブルで既存住民の多くが県境外周区、郊外に移動し、
開発余地が生まれた。
その後、バブルが弾け、地価が大幅に下落、
開発余地がある中で、価格も下がり、一気に開発が進んだ。
高額な県境外周区の場合、住宅地としてしか使い道が無いので、このようなパターンは望めない。
長い年月を掛けて、徐々に衰退の道を歩むことになる。
特に私鉄支線の通勤不便なところの将来は暗いだろう。

[111: 匿名さん]

大学教授さん
例えばですが４０年以上も前は地価はそれほど高くなかったらしいです。つまり高級住宅街に住んでいる高齢者はもともと所得が高いわけではないと思います。
６〜７０代はローンも抱えていないからこそ土地を売ってタワーマンションなどに移り住むことができます。
高級住宅街に住んでいるご家庭では２世帯同居という方法もありうるのでその場合は例えば地下階を親が使い、１，２階を子供の家庭とか。
つまり子供が事情があって住まないかぎりは空き家にはなりません。
それに人気がないならいざ知らず人気がある高級住宅が衰退という発想があまりにも飛びすぎているような気がします。
あと親の土地を使うのですから建て替えは安く済むので共働きをする必要もなく、女性がが安心して子育てができます。つまり次の世代につながります。
これから高齢者比率が高くなるのは２馬力で子育てを重視しない地域だと思います。つまり自分たちの生活を楽しむといっている方々が多い場所ではないでしょうか。