23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[551: 大学非常勤講師さん]

>> 539
>> 普通共働きするような夫婦は、２人ともにある程度の頭金を持っています。
>> ...
>> ２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心。

>> 540
>> 今の現役の購入層の思考との乖離が激しすぎる

どちらかというと私は大学教授さんのファンなんですけど、現役大学非常勤講師（またの名を万年ポスドクとも言う）としては、このあたりのやりとりを読んで苦笑してしまいました。

私も妻も文京区にある赤い門のある大学で博士号を取得していますが、残念ながら未だに定職に就くことができず、私は非常勤講師をしながら食いつないでいます（妻は研究所のポスドクにもぐりこんでいます：来年３月で任期が切れますが）。
教授がいらっしゃる大学にもそういう方々はおられませんか？本当に大学教授でいらっしゃるならば、大学１〜２年生の授業を支えている非常勤講師の生活実態を調べてみていただければと思います。３０代後半になっても定職につくことができずに、１年毎の契約更新がある非常勤講師の給料で生活している人が結構いると思いますよ。まぁ、私の母校ぐらいに国からのお金があるところはそこまで非常勤講師に頼ってはいないようですが。。。

まぁ、ぼくらにはマンションを買える日は来ないと思われるので、ここで投稿するのもスレ汚しなのですが。

>> 543
>> 現在退職金制度を設けている会社が、何ゆえに...制度を廃止し得るのか
>>
退職金制度って、何？
正社員でも、給料は年棒制じゃないの？
退職金制度がある会社って（退職金は事実上の給料の後払いですから）やってられないよね。
ちゃんと今働いた分の給料は今もらわなくちゃ。
だってさー、今おれらの給料を低くしておいてその分でジジイたちに退職金を払い、おれらが定年になるころには会社が潰れてたら退職金なんて出ないじゃん。
給料が一ヶ月でも遅配になったら文句を言うのに、給料のウン十年後の後払いに文句を言わないなんてありえない。
退職金制度がある会社って二流じゃないの？おれらの給料を運転資金に回しているだけなんじゃない？

というのが現役世代の感覚じゃないですか？
と 540 さんは言いたいのではないでしょうか。

[552: 匿名さん]

そのくらいの給料で4500万ローンなんて怖くて組めないですよ。
それに7千万なら頭金2千でも5000万でしょ。
ただ、親に1千万ずつ出してもらえるような人がごく少数派としていることはいますが
２割いるというようなことではないですよね。

[553: 540です]

>退職金制度がある会社って二流じゃないの？おれらの給料を運転資金に回しているだけなんじゃない？

人気ランキング常連企業勤務ですが、そこまで極端でもないです
ただ、たとえ一流企業であっても将来に対する不安を危機意識として抱いているものがほとんどでしょう
マンションのローンを退職金で完済するなんて発想はよっぽど能天気で無知なウマシカだけです

[554: マンコミュファンさん]

決して教授擁護派ではないのだが、教授批判派は、統計だのマーケティングだの色々と吠えている割には、論理的な書き込みをしている者を一度も目にしたことがない。一度はそういう客観的な内容を書いてみてはいかがか？「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが、これでは壊れたテープレコーダと同じであり、数値を記入している方が遙かに印象は良い。もちろんこれらのファクターは重要だが。だれか感情論以外で反論できる人はいませんか？

また、今のマンション相場が通常のケースの購入余力を超えるのは明らか。親の援助を得られる世帯や、一生DINKSと決めた世帯が存在し、彼らが高い購入余力を有しているのは明らかだが、ではなぜそういう世帯が存在するにもかかわらず、今のマンション不況を招いたのか。そういう層が供給を十分に吸収できるなら、いまのマンション不況はそもそも来ないはず。価格が高くても問題がなければ供給を減らす必要はないはずだが、ではなぜ城南城西は供給を絞っているか、絞らざるを得ないのか、供給量の絞り具合に地域によって差があるのか、理由をうかがいたい。
加えて、高値維持派は供給が増えても価格が維持できるという論理があるなら、それもお聞かせ願いたい。

加えて、マンションデベロッパーとしては、単価を上昇させて（高単価は高利益率という前提が必要だが）も数量がはさばけないのなら、価格を抑えて数量を狙うという選択は経営上、理にかなっている。また、安定的に数量をさばいて回転を効かせた方が、資金繰りとしても楽なはず。ということを考えれば、高価格を放棄してもおかしくないという考えもできると思うがいかがだろうか。

[555: 匿名さん]

再開発物件は具体化されるまでかなりの年月が掛かるわけで、
ことし五反田や麻布十番などの再開発物件が多いのは、
デベが手元に温めていたというよりも、
やっと販売可能になったのが偶然重なっただけなのでは？

[556: 匿名さん]

>>554
>ではなぜ城南城西は供給を絞っているか、絞らざるを得ないのか、供給量の絞り具合に地域によって差があるのか、理由をうかがいたい。
とりあえずソース出して。
よろしく。

[557: 匿名さん]

>548
醜い揚げ足取りやのう…
数量と価格のデータに細かいものがなければ正規分布的なものと仮定して、平均値≒中央値として使うこともあるだろ？
というか、分布に偏りがあることを事前に分かっていなければ、あるいはそこまで細かい分析をやっていなければ、偏りがない分布と前提を置くのが無難なので、その場合は平均値≒中央値としても不自然じゃないのでは？

[558: 匿名さん]

>「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが

気のせいでは？このスレではそんな話で結論付けたレスはないようですが


マンションの値段が理論で方向付けられるならどんなに簡単かと思う
現状を分析し、経済動向にアンテナを立てて
市場のオーバーシュート、アンダーシュートを見極めるしか手はないと思う

個人的には今回のバブルの前に、抽選に外れが続きながらも
波の到来を認識し、まだ売れ残っていた旧価格物件をギリギリで拾うことが出来た
また今回の市場崩壊も8月のサブプライム初期で十分予見できた

教授がここまで叩かれるのは、その単純なロジック展開と数字の引用で
地場地域を強烈プッシュし続けることが原因
おまけに各反論にも反応せず、時たま上から目線のKY発言が嘲笑を誘うのみ

[559: 匿名さん]

>>554
>「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが
それって被害妄想じゃないんですか？
少なくともこのスレではあんまりそういった書き込みはないと思いますよ。
個別スレと勘違いしてませんか？

[560: 匿名さん]

一番本人が気にしていることだけに、
そのような被害妄想が生じてしまったのでしょう。

[561: 匿名さん]

なんだかんだ言って
>>554も限りなく教授くさいわけで

[562: 匿名はん]

現実問題として経営サイドで見れば、（自己都合、会社都合で比率設定した）退職金制度は、人材のつなぎとめとして一定程度の機能が期待可能と思う。
　大企業であるほど必要なやつは優遇するし、（そこそこのやつならいくらでもいるから）自己都合でやめていくのは歓迎だろうし。

[563: 匿名さん]

消費者センチメント悪化
相場先安観
不動産業へのお金のつきにくい状態の加速
欧米金融機関低迷の長期化

となると、結構強気で値をつけた（野村なんかの？）
物件は、そのまんま年末在庫になりそう。

静観が吉っぽい。

[564: 住まいに詳しい人]

>>548
>というか、分布に偏りがあることを事前に分かっていなければ、
>あるいはそこまで細かい分析をやっていなければ、>偏りがない分布と
>前提を置くのが無難なので、その場合は平均値≒中央値としても
>不自然じゃないのでは？

あのさぁ、ちゃんと>>530を読んだ？

>>530
>２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
（中略）
>５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
>５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
>６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
（中略）
>平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、
>２３６万円〜３０６万円に相当し、中央値は２７１万円となる。

教授は自分でこの価格帯の分布を示しておいて
数行下で「中央値」なんて書いているわけですよ

教授のメチャクチャなデータの扱いはコレだけじゃないわけで
基本的な統計手法を身につけていないのに、
学者気取りでいい加減な分析を振り回すのはヤメてもらいたいんだよなぁ

[565: 住まいに詳しい人]

上のは>>557へのレスです

[566: 大学教授さん]

>>564
失礼、
中央値は私が常々主張している坪単価２５０万円前後です。
尚、坪単価３００万円を超えると高額マンション取得層のマスからは外れてしまい、
購入対象者は限られてしまう。

坪単価２５０万円前後で、
共稼ぎにも適した都心への通勤利便性に優れたマンション。
できれば大規模で、子育て施設が併設されている。
これが、高額マンションとしての売れ筋となるでしょう。

今後の価格調整の方向としては、
①大きく値下げして過剰在庫処分を急ぐ地域（賃貸需要があまり見込めない地域）
②個別対応で値下げを表に出さず静かに、長期に在庫を処分して行く地域
　（その多くは賃貸市場に回るだろう）
③値上りが適正価格と認められ、コンスタントに大量の新築マンションを消化して行く地域
大きくこの３つに分かれるでしょう。

次に、一般の人にはあまり関係ない話だが、
平均坪単価３００万円超のマンションがいわゆるブランド地域（一部勘違い地域も含む）で、
今後大量に供給予定。
ブランドは希少性があってこそ成り立つ。今後多くのブランドが崩壊して行く可能性が高い。
購入者、投資家は希少性が将来にわたって維持可能な地域なのか冷静に分析する必要がある。
その選択から外れた地域は、大量の過剰在庫を抱え込むことになろう。

[567: 匿名さん]

皆さん対処方法は一つだけです。

[568: 匿名さん]

華麗にスルー。

[569: 匿名さん]

釣りも、全く釣れないとすぐ飽きちゃいますからね。

[570: ビギナーさん２]

新築も値下げ検討という話が出ていますが、中古市場も物件が溜まってきているみたいですね。
値下げの方向は間違いないだろうが、一律値下げというより、物件の選別がまずはじまるだろう。
その中で、売りのない物件や、何らかの欠点のある物件は真っ先に値下げ候補になるだろう。

さて、買い手はどのように反応していくのかが、興味深いです。
伝統的な高級住宅地にこだわるのか、それとも、それにこだわらずに物件を選定するのか。

[571: 匿名さん]

優良地域にこだわり、その上で物件にもこだわるでしょ、一般的には。

[572: 匿名さん]

米国会計基準の変更に伴い、SPCが連結対象となる模様ですね。
日本も導入予定だから、中小型デペ＆不動産ファンドは嵐に吹き飛ばされる可能性が高い。
導入前に銀行も必死に貸し剥がし？？　益々、不動産業界は大手優位な状況ですかね。

[573: 匿名さん]

中古は、マンションブーム中にチャレンジ価格で売り出して、
結局売れなかった物件も多いですね。
値下げ交渉に応じなかった結果でしょうから、今更値下げしたくはないでしょうね。

[574: 匿名さん]

中古は、事情のある人以外慌てて売らない方がいいよ。

[575: 住まいに詳しい人]

スルガコーポ、民事再生法を申請　負債620億円

東証2部上場の不動産会社、スルガコーポレーションは24日、東京地裁に民事再生法の適用を申請し、
受理されたと発表した。負債総額は約620億円。同社は7月25日付で上場廃止となる。
取得した商業ビルの入居者立ち退き交渉をめぐる弁護士法違反事件で、暴力団に近いとされる
不動産仲介会社との関係が表面化。資金調達が困難になったという。
nikkeinet 2008年06月24日　21:10
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080624AT1D240AI24062008.html

本命がやっと逝きました
あと４営業日あるし、まだ続くのかな？

[576: 大学教授さん]

東京電機大学のキャンパスが北千住駅近くに集約されて、２０１２年春には東京芸大、
東京未来大と併せて約１万人の学生が乗降する駅に変わる。周辺地価の上昇が予想される。
また、現在神田に分散しているキャンパスが再開発されて、神田地域の高層オフィス化が
進むだろう。東京の都市構造は目まぐるしく変わろうとしている。

[577: 匿名さん]

なるほど、教育環境は大事だ、ということですね。
ところで東京未来大って何？

[578: 匿名さん]

北千住は足立区だけど、
大学教授さんは足立区も守備範囲でしたか。

[579: 匿名さん]

こらこら、かまうなって・・・

[580: 匿名さん]

只今購入物件（マンション）検討中なのですが、10年〜15年位住む（その後は売却）には買いはどこなのでしょうか？

[581: 別の匿名さん]

都心三区

[582: 匿名さん]

あの狂乱の強気相場からそろそろ１年か。
あのころ、「アメリカやヨーロッパの不動産利回りはマイナスだが日本はまだプラスだからこれからも上昇する」
っていう記事があちこちで書かれてるのみて、
「諸外国は完全に値上がり期待であがってるんだな。そろそろバブル崩壊だな」
と思って備えてたけど、正直予想以上だった。
甘かった。
資産に１０％近いダメージ食らってしまったよ。

しかし予想の方向性は同じで大きさが超えた自分でこれなんだから、
あそこで何も考えずに記事と同じように強気で突っ走った人はどうなったか考えるのも恐ろしいな。

[583: 匿名さん]

確かにアメリカやイギリスの不動産価格暴落は凄まじいようだね。下がりはじめると、買い値が実質利回り何％なのかが運命を分けるよね。３％以下で高値づかみした人は確実にアウトだよね。
６％換算まで下がれば半値、９％換算までいけば３分の１。信用収縮の程度や不良債権問題の根深さにもよるだろうけど、とりあえずは最悪９％換算ぐらいまで下がる覚悟で現実に向き合うことが求められるんじゃない。ちなみに更地はいくら一等地であってもほぼ利回りゼロだから、今のような状況だと最悪！

[584: 匿名さん]

＜日本郵政＞東京中央郵便局が３８階ビルに　局舎残し高層化
6月25日21時18分配信 毎日新聞


　日本郵政は２５日、ＪＲ東京駅前の東京中央郵便局（東京都千代田区丸の内）が老朽化したため、郵便局やテナントが入る地上３８階の「ＪＰタワー（仮称）」として再開発すると発表した。東京中央郵便局は１９３１年の完成で、２０世紀前半に盛んになったモダニズム建築の代表作として保存を求める声が多いことから、今の局舎を保存しながら高層化する。

　完成は１１年度の予定で、東京駅や東京国際フォーラムと地下で結ぶという。ドイツ出身の著名建築家、ヘルムート・ヤーン氏が設計を担当する。ビルはガラス張りで太陽光の透過を防ぎ、空調を節約するエコビルになるという。

[585: 匿名さん]

>>582,583
日本のバブル崩壊は、もっとすごかったよね。。。

[586: 匿名さん]

そうだったね、青山のワンルームを１％利回りの１億まで買いあがったからね！1000万が2000万になり、4000万になり、8000万になると、１億6000万になるような気がしちゃうんだよね。

[587: 匿名さん]

アメリカイギリスの崩壊も凄まじいかも

[588: 匿名さん]

あれ、日本のバブルしらないの？

[589: 匿名さん]

あんたなんかより知ってるよ。

[590: 匿名さん]

うちの親はバブルのとき吉祥寺に１億のマンション購入したけど
今の中古相場はまあだいたい３０００万くらいだね。
（一時期もっと安かったが）
２０年で７０００万、一年あたり３５０万減価した計算です。

親は公務員だがなんで１億のマンション買えたかというと、相続した
田舎の土地がバブルゆえに１億で売れたからなんだけど、今は田舎の土地
なんて二束三文だから得したのか損したのかわからんね

[591: 匿名さん]

田舎の土地を１億で買ってくれた人にお金を貸してくれた銀行があったとこがポイントね。

[592: 匿名さん]

当時、買い替え特例が使われていたので、
都会の自宅を高く売って田舎に自宅を建て替えた人も多かった。
その場合、キャッシュです。

[593: 匿名さん]

590さん

間違いなく得しているよ、田舎例えば関東の街中でさえ、今や@1〜5万円はざらだから。


戦時中なら田舎の価値は疎開する避難する等で見いだせるが、今はゼロ。

限界市町村なら固定資産税も値上がりしかねない。


別荘も資産というが負債ダヨ。収益生まないし。

[594: 元祖匿名はん]

別荘からですが、いいモンですよ。

プロ・業者は借りたくても借りられない
エンドは借りて欲しくても借りてくれない。

以下、日経NETより。

住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減
　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。 (09:03)

[595: 過去スレの４０]

今年１月に東京の不動産価格の上下がここで議論になったとき、不動産価格しか見ていない者には景気の先行きなど予想できないと思ったね。ご活躍中の教授さんもこの手合いだな。そのときは、上昇派と現状維持派が多数を占めていた。私は終始一貫下落すると唱えた。

昨年の８月時点では現状は予測できなかったね。日本のREITに予兆はあったかもしれないが、米の住宅ローン担保型証券があれほど国際的に売られていて、それがデフォルトを起こすとは考えにくかった。もしこのデリヴァティヴ商品がなかったなら、住宅不況は米国内に限定された。金融の国際化はこわいね。いいときはいいけれど、ネガティヴな現象も連鎖反応を起こし、しかも一国の政策では管理できない。

昨年の１２月に原油と金の先物価格がじりじり上昇していた。原油は新興国の需要増から解釈できたが、金は不可解だった。「有事の金」の言葉の通り、基軸通貨への信頼が弱まるくらいの大きな出来事が起こったときに金需要は高まるが、そのような出来事はなかった。今にして思うと、投機資金が徐々に債券市場から移動していたわけだ。

１月初めに原油がWTI100＄を突破し上昇を続けた。２月に120、130＄突破もありえるとここに書いたが、１年後くらいを想定していた。新興国の需要急増が主因で、ヘッジファンド、SWFの年金・外貨準備金の運用が従因と考えた。しかし、現時点で130＄以上だが、そのうちの100＄以上が投機資金だった。主因と従因を混同していた。

さて、今は完全なマネーゲームになっていると思う。例えば、下のような投機資金の循環。
ドル高→ドル売り→ドル安→先物はドル建て→先物買い→先物高→インフレ懸念→株安→株買い→ダウ平均上昇→米経済復調への期待→ドル高→ドル売り→ドル安→先物買い

金融自由化、デリヴァティヴ理論、LTCM、国際的先物市場、ローン証券化のすべてがアメリカで生まれた。ここはアメリカに抜本的対策を考えてもらいましょう。

[596: 匿名さん]

1月時点で、景気が悪化しないなんて考えていた人いるの。
（公式発言は別として）

[597: ぶっ]

評論家ならゼニにもなろうが、素人の後講釈は愚痴でしかない

[598: 過去スレの４０]

１月時点では混沌としていたね。基本的には米の国内問題で、日本に波及するかどうかの予測は難しかった。前回のリセッションの原因となったＩＴバブル崩壊のときには、別に日本は影響を受けなかった。

現時点でのアメリカの原油高対応策は、下のリンクを読んでね。簡単に要約しておく。
日本のガソリン価格も、次の米大統領が誰になるかで大きく変わってくる様子。
http://www.tradingmarkets.com/.site/news/Stock%20News/1713666/

バレル135＄の時点で、米納税者の手取り給与総額6兆8000億＄の15％の額を、米は石油消費にあてることになる。現在、NYMEXでの原油取引の30％は海外からの電子取引が占めており、「エンロン（2001年に倒産した米エネルギー関連企業大手）の抜け道」と呼ばれる2000年に策定された法律によって、米商品先物取引委員会の監視を逃れている。委員会は、ロンドンとドバイの商品取引所がWTIに流入する原油先物取引を監視するようすでに要請した。モルガンスタンレー、ゴールドマンサックス（5月にバレル200＄時代を予想）といった金融大手が参加する国内の原油取引70％と合わすと、現在の原油先物取引の99％は投機筋によって操られている。共和党の大統領候補マケインは、「エンロンの抜け道」法の制定に深く関与したグラム（テキサスの共和党上院議員で現マケイン選挙対策副議長）との仲が親密で、原油投機規制には消極的だ。その点を、民主党大統領候補オバマは追及した。米政府が国内の原油市場の規制に乗り出しても、新興国の経済成長が続く限り、世界の他の商品取引場で同じことが繰り返される、という見方もある。

[599: 匿名さん]

結局不動産屋はなんとか理屈を造って、
今まで高く売ってたんだな。
自分の身が危なくなると、こんなところに書き込んでる
余裕もないんだな。

[600: 住まいに詳しい人]

１年前の活況がウソと思えるくらい、スレが閑散としているねぇ

マンションの竣工は1−3月が多いが、そろそろ焦ってくる時期だ
値引き販売を公言（？）するデベも現れたよーだし
もーオシリに火がついて、ネットで争っている場合じゃないんだろーね

[601: 匿名さん]

素人は暇だから理屈を書き込める。

[602: 匿名さん]

閑散としているのはここだけじゃない。どこのマンション板も閑散としている。

結局、どこの国でも、住宅というのは庶民の夢であることはわかりました。
ただ、日本の場合、人口が減っていることは、住宅産業にとっては痛い。
まあ、痛いのは住宅産業ばかりじゃなく、全産業にとってでしょうが・・・。

いよいよ日本は総貧乏時代に突入のようですね。もう、新築の家なんて
庶民は買えないと思う。今後は、中古を活用するしかなくなるんだろうと
思います。まあ、世界レベルではそれが普通なので・・・。

問題は、今売れ残っているマンションをどうするか・・・。どうにもなら
ないから、デベはつぶれるしかないと思う。値下げすれば売れるかもしれ
ないが、利益がでない。一部の住宅産業は、まだ利益が出ている商業施設に
向かっている。それだって限界があるから、結局、業界を縮小するしか
ない。新築業者はいなくなり、リフォーム会社とか中古介在業だけが
住宅産業界として生き残っていくのでしょう。

[603: 匿名さん]

那須の別荘地を売ろうと思ったら、20年前の半額。

業者に聞いたら、売り物件が増えている。買える人が少ない。

インターネットを使って仕事が完結するなら、安くなった別荘地を購入するのは
悪くないと思っている。

もう別荘地が上昇することはないと予想はしているが、そんなことは誰にも
わからない。なんでもそうだが、定価がないものを人気がある時に買うのは
考えが足りない。人気がない時に買うに限る。定価がないものは、人気がな
ければ必ず安くなる。

売らないで、老後のためにとっておくかな・・・。私の仕事は、実は、
ネットワークだけですべて完結する。無線LANが充実してきているので、
別荘地にインターネットがしいてなくても問題なし。年をとっても
できる仕事だし、いい時代だ。健康だけは注意する必要があるが。

[604: 匿名さん]

日本の人口が減少すると、都内に住めるようになるなど、残念ながら起き得ない。
地方の過疎化が進行し、ＮＴがゴーストタウンになるだけ。
地方都市は生き残りをかけて、有能な首長と特色のある町作りをしてたいかなければ、ふるい落とされる。

[605: 匿名さん]

>地方都市は生き残りをかけて、有能な首長と特色のある町作りをしてたいかなければ、ふるい落とされる。

もう駄目でしょう。夕張はメロンとか映画祭とかがんばりまし
たが、討ち死に。でも偉かった。

駅前のシャッター商店街を放置している自治体が大半。
ガソリン税とか公共事業におんぶしてきたツケがいよ
いよ回ってきます。

過疎化の進行はしかたないと思います。地方に魅力が
ないんだから。少なくとも、人口が増えている地域を
生涯の住処にすべきでしょうね。

だけど、近い将来、車は個人では持てそうもなくなりそう
だし、地方での暮らしは相当きつそうですね。

[606: 匿名さん]

これからは東京より農村地に金を注いだほうがいいです。
これからは農産物の供給が経済の鍵を握るので、土地が安く農産物を多く収穫できる場所を求めるのは正しい考えだ。
いまだに都心部だ職住近接だと唱えているものは最後にババをひくことになっている。
ちなみに自分は都心ではないが、６年前に購入して今では価値がそこそこ出ている場所に住んでいます。東京だけど。

[607: 匿名さん]

農村地の田畑で、キツくて汚れた仕事をしたい人が減ってるんですよ。
金を注いだからってどうなるもんじゃない。
外国人を呼んできて働いてもらっても、色んなトラブルがあるようだし。

[608: 匿名さん]

それ昔の発想だよ。
今は若者でも土いじり(園芸)を楽しんでいるので、退職者が農業をするのは増えているが、採算が取れ始めると若者も増え始めるでしょう。
しかしあくまでも投資の話です。職場が東京にありマイホームもない方が地方に買っても意味がないでしょう。

[609: １２１２]

自分がマンション買ったのは今から６年前。
７５㎡で３５００万だった。あの当時はおそらく底値だった。
それでも３５年ローン。頭金はかき集めてギリギリの３００万。親の援助もなし。
今は夫婦共働きで年収１１００ちょい。
でも今年からはたぶん２００は減るだろう。
ほしい家具も旅行も先延ばし。
ガソリンも高いし車のちょい乗りも控えてる。
年収減って物価は上がる。
子どももいるしがんばって返そうと必死だよ。

そう考えると、７５㎡で６０００万なんて買えるはずがないと思う。
年収１０００万超えててもきついはずだ。
しかもその年収がいつまで続くかわからない世の中。
モノを買わない世代ってニュースで取り上げられてるけど、買えなくなってるのも事実。

一時期は転売、賃貸で損はしないって強気なコメント多かったけど
そんな金を出せる人がいないってことにそろそろ気づき始めてるんじゃ？
無理して買わずに、暴落してから買えばいいと思うんだけどなぁ。
みなさんどう思う？

[610: 匿名さん]

>暴落してから買えばいいと思うんだけどなぁ。

そう思うけど、まさに今がその時期。

たぶん、3，4年したら、新築マンションなんてどの業者も
作らなくなっている。

今は、作り始めてみたら、マンション大不況で、今更
作るのをやめられないという状況でしょう。今をのが
したら、新築マンションの供給そのものがなくなっている
可能性がある。

まあ、将来のことなんて、誰も予想できないけど。

まあ、今後は日本も中古主体ってことで、我慢するしか
なし。

[611: 匿名さん]

>>609

別に。

ただ、その生活の苦しさを見ると「オマエ頑張れ」と応援したい。

[612: 匿名さん]

>>609

なんでそんなに苦しいの？
その程度なら住宅ローン返済は、楽勝だろう。

[613: 匿名さん]

私も、そんなに大変なのが、理解できないな。
ただ、頭金少なすぎすね。

[614: 匿名さん]

>>610
確かに。たとえ今後新築造るとなっても今より建材とかショボくなりそうだ。
安くなるのは条件悪い部屋からだし、良い部屋は落ち始めたこの今のタイミングで押さえられちゃうだろうね。
買い時かもなあ。

[615: 匿名さん]

なんかさ、二子玉川ライズって平均坪単価400らしいよ。
どうなってんのよ？全然下がってないじゃん。

[616: 匿名さん]

荒らし多いしほんとにあの価格なのかわかんないね
正式発表まで気長に待つつもりです

[617: 匿名さん]

へぇ、この御時世に坪４００で来ましたか。
この値段で売り切れば、「よい物件を作れば高くても売れる、ダメなところは淘汰」ということになりますが、売り切れなければ「背伸びして三井や住友に挑戦して敗れ去った東急」ということになりますなぁ。。。

合計１０００戸、うち１７０戸が地権者住戸なので８３０戸を売り切らなくちゃいけないわけだ。かなり条件は厳しそうだが、東急のお手並み拝見ですね。

個人的には、価格発表時には坪３７０ぐらいになっているんじゃないかと予想。それぐらいなら売り切れるんじゃないかな。プラウドタワーの１割増しということで。

[618: 匿名さん]

１７０戸も地権者住戸なんですか？？？
修繕とかでもめそう・・・。

[619: 匿名さん]

けーっ！坪400！
んなアホな。
それじゃ、キャッチコピーかえなきゃ。『都心さえソッポ向く』がよいかと。

[620: 匿名さん]

二子玉川はお見合い部屋もあるから、坪400でも
高い部屋と安い部屋にかなり差額があるんじゃないかな。

[621: 匿名さん]

>>618
>１７０戸も地権者住戸なんですか？？？

市川のタワーは、５７６戸中１６９戸、約３０％が地権者住戸。１０００戸中地権者１７０戸なんて、なんのなんの。

[622: 住まいに詳しい人]

>>620
いくらお見合いを勘案して方位で差をつけるといっても
同じ階の同じような面積で2000万円も差をつけられるわけもなく
たとえ差をつけたとしても、魅力の薄い億ションが増えるだけ

ただでさえ＠400だと１億越え住戸が310〜320戸ぐらいだが
どー考えても二子玉川で消化出来る数じゃない
最多価格帯が9800万円台とかシャレにならないよ

>>617
>個人的には、価格発表時には坪３７０ぐらいになっているんじゃないかと予想。

＠370でも１億越えが165〜175戸で、最多価格帯は9000万円台
＠350まで下がらないと完売は見えてこないだろーなぁ
　
　
20年前のバブルの期間を除けば
ここまで相場と乖離した価格設定をした大規模物件はナイ
まあ呆れちゃうわな

[623: 匿名さん]

プラウドタワーは、あの2003年位の底値の時期で＠350「即日」完売だったからね。
今相場が少し下がっているとはいえ、あの時期ほどでは全然ないし、
何だかんだ竣工までにゆっくり売りきるんじゃないかと思うが。

>＠370でも１億越えが165〜175戸で、最多価格帯は9000万円台
>＠350まで下がらないと完売は見えてこないだろーなぁ

[624: 匿名さん]

>>623

極めて妥当なご意見だと思いますよ。

[625: 物件比較中さん]

２００２年から昨年にかけては
利便性の高い大手物件ならどこを買っても右肩上がりだったから、
転売を目的とした投資資産と見る人も多かったこともあり
作っても作っても売れるという好循環があったけど、
今後はどうでしょう？

二子玉は自然もあって通勤も便利で買い物も楽しめる立地であることは
まちがいないから、住居として欲しい人はかなり多いと思う。
ただ、９０００万円超えの予算を用意できる人がどれだけいるかが不明。
年収１０００万円超えの世帯収入でも躊躇するでしょ。

よしんば完売できたとしても新たな問題もじつは隠れている気が……。

プラウド買った友人は週末じぶんのマンションから出るのも帰るのも大変な
道路状況には辟易しているから、今後さらに道路状況が悪くなることを
考慮すると、買ってから困惑する人もいるんじゃないでしょうか？

[626: 匿名さん]

このあたりは理解が違うと思います。。
2002年〜2004年中盤位までは、土地・マンションは
マダマダ下がるという論調が大勢を占めてました。

雑誌でも同様の趣旨の特集が多く組まれている時期でしたし、
裏のトレンドとしてその後の新価格の予兆はあっても、
一般人がそれを感じる情勢ではありませんでした。
地価反転が見えはじめるのはその後の時期です。


>２００２年から昨年にかけては
>利便性の高い大手物件ならどこを買っても右肩上がりだったから、

[627: 匿名さん]

>>625

あんまり議論になってないけど、それより何よりプラウドタワーって二子玉川ライズに
今まで良好だった眺望を遮られる気がするんだけど、大丈夫なのかな！？
そう考えると、プラウドは今まで唯一のタワー物件でライズによって希少価値が減少する
ということ以上の危険を感じるのだが…。

[628: 匿名さん]

プラウドにとってライズは高架線路や道路のある側。
もともと条件が悪い側だと承知で買った部屋の側でしょ。
それに、高島屋側唯一のタワーである希少性は変わらないよ。

[629: 住まいに詳しい人]

>>623
>プラウドタワーは、あの2003年位の底値の時期で＠350「即日」完売だったからね。
>今相場が少し下がっているとはいえ、あの時期ほどでは全然ないし、
>何だかんだ竣工までにゆっくり売りきるんじゃないかと思うが。

『プラウドタワー二子玉川』は2004年販売で＠344万円
総戸数201戸中、１億円越え住戸は17戸、8000万円〜1億円未満は71戸
即完とは言え8000万円〜1億円の価格帯は登録倍率が１倍ギリギリだったと聞く

市況が右肩上がりなら、半ば投資の購入者も取り込めるであろーが
現在の経済状況じゃ、購入者はとんどは実需に絞られると思われる
さて、プラウドの18倍の数もある億ションを2年で捌けますかね？
　
　
8000万円台9000万円台の住戸も
富裕層は実需として手を出しづらい70㎡台2LDKや80㎡台3LDKが多い
資金力が豊富なサラリーマンの上位層も9000万円台はしんどい
それが330〜350戸ぐらいあるわけでしょ

竣工完売というイメージは全く浮かばないなぁ

[630: 匿名さん]

オリックス、国内不動産に3000億円投資だそうな

現ナマに余裕があれば
一等地限定で買い時なのかもね

[631: 匿名さん]

オリックス、国内不動産に3000億円投資　大幅積み増し

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080629AT2C2800628062008.html

[632: 匿名さん]

>>631
賃貸の投売りを拾う作戦ですよ。特に新宿でワンルームが余りまくっていますよ。はっきり言って新宿は作りすぎ。

[633: 匿名さん]

プラウドタワーは振り分けをやったから、登録倍率が１倍ちょっとになったんだよ。
残念ながら当時はまだ、2005年暴落説があったのでマンションブームは始まっていなかった。

[634: 匿名さん]

しかしニコタマは強気に出たねぇ

まあニコタマは根強いミーハーさんの需要があるから
結構売れちゃったりするのかな

[635: 事情通]

目白GHは億ション100戸超さばけた

[636: 匿名さん]

事情通が何時の時代の話してるんだよwwww

[637: 物件比較中さん]

インフレでマンションが値上がりし始めていますね。早く買わないと買えなくなりそうです。がんばってマンション回りしてみます。忙しくなりそうです。

[638: 匿名さん]

↑売る方の苦しさ？

[639: 匿名さん]

単純なインフレなら株もマンションも買いだが、日本でおこりつつあるのはスタグフレーション。

スタグフレーションは雇用や賃金が減少する中で物価上昇が発生し、貨幣や預貯金の価値が低下するため生活が苦しくなる。

賃金は伸びないのだから、マンション購入は危険。

[640: 匿名さん]

こんなバブルの亡霊みたいな物件まで出てきてたんだね

http://www.j-sumai.com/open/building/index.jsp?buildingId=3186847

何度同じことを繰り返すんだろうこの業界は

[641: 物件比較中さん]

>>639
私は安定した人生に自信があるので早く買いたいと思ってます。でも、インフレ、消費税これに金利高が加わっちゃうと、かなりグレードを下げなきゃいけなくなります。だから急いで決めたいと思います。みなさん同じで、それでマンションが上がり始めているのでしょうか？正直あせり始めました。

[642: 匿名さん]

みなさん、自分の身丈に合った物件を買いましょう。

無理して買って、後で苦しむのはあなたですよ。

「住宅ローンで苦しまない方法（１）〜借り過ぎなければ恐くない」
http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/002505.html

・住宅ローンの第１条は「借り過ぎない」こと
・住宅ローンは「年収の４倍」が死守すべきライン

[643: 投資家さん]

新しいエネルギーに転換するいいタイミングでありそもそも、省エネは日本のお家芸。
車は、ハイブリッドになり、トラックもハイブリッド仕様になる、２年も経つと家庭用電源で充電走行可能な新型が町を走り出す。

そもそも、物価上昇時にはスタグフレーションになりがち。代替エネルギーの転換期にあたり、歴史が示すように、第一次第二次のオイルショックを乗り越えた大工業立国の日本経済に視覚は無い。
サブプライムなどなアウトラインの変化でしかなく、一時的な感覚は抜きにして今の変化は、一過性のもでしかない。

個人預金資産は増え続けているし、個人預金は相変わらず増えている。

二極化は、地方経済の失墜・都市部の反映であり、富める者とその他の者の違いでもある。

それに加え、マンションも二極化している。

人気のある場所はそもそも人が溢れてくる。
３Ａはもとより憧れが強いところは、以前人気がある。
便乗した周辺こそは真価の問われるところではないか？

メッキが剥がれた場所は、割安に感じるし、下がってほしい憧れの場所は値下がりしない。

自分本位に議論しても、案外購入したいところは皆同じだったりするのではないか？
皆エゴとの戦いではないか？

[644: 匿名さん]

>>643
何かサププライム前に「上がる上がる下がるはずが無い」と書いてた人たちと同じニオイを感じます。

[645: 住まいに詳しい人]

>そもそも、物価上昇時にはスタグフレーションになりがち。

ノーベル経済学賞級の新説だなｗ

[646: 匿名さん]

庶民が家を持てる時代はあとわずかですよ。

急いで買いましょう。

ただし身の丈に合ったものをね。

今買えないのであれば、一切あきらめましょう。

まだまだマンションの値段は上がって行きそうです。

[647: ビギナーさん]

本当にあがっているの？
じゃあ、今売れなくて困っていて値引きして売っているのは何？

[648: 匿名さん]

売れなくて困ってるのは郊外や駅遠や競合の多い物件中心。
マンションブーム中でも売れない物件はあった。

[649: 匿名さん]

まぁ、そう考えれば欲しくなるような場所で安くなったて話はないね。

[650: 大学教授さん]

大量供給が行われ、価格が抑えられ、
なおかつ都心に近く皆が欲しくなるようなエリアに人は集中し、
その発展速度を増して行くことになる。

従来無かったパターンで、
東京の国際都市化への大きな援護射撃となろう。