23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[522: 匿名さん]

だから世の中多様化していて、子供作らないと決めている家庭もいるだろ？
あなたの周りにもいないのかね。もしかして相当田舎の方？私の周りには相当な数いるよ。
人の言っていることが分からないのかね？ホントどっちが単細胞××だか？

極めて多様化している中で、1馬力でそこそこの大企業に勤めていて、年収800〜1000万で、
子供が2人いて、「う〜ん、やっぱり年収の5倍までしか無理だから、うちは都心は無理ね」
と言ってる家ばかりじゃないと言っているんだよ。
あと、親の援助だって０の家もあれば、1000万の家も3000万の家もある。
こんなこと書くと「親の援助を頼りにマンション買う奴もバカだよね〜」みたいなことに
なるけど、それが現実ってもんでしょ？

単一民族だって高度成長期みたいに日本国民は一律同じ価値観だと思っている方が、
もはや完璧に古いぞ！！

[523: 匿名さん]

>>522
キレる時は教授のコテハンはずしですかw姑息ですね

非常にピントが外れたキレ方をしていますが
DINKSは非常に自分たちの生活のなかで娯楽が占める割合が高い
生活を楽しもうという意識が強いのです
私の周りにもいますよ、頻繁な海外旅行やポルシェと、子育てを天秤に掛ける人が

そういう人が通勤に便利だからという理由だけで住まいを選びません
もちろん住まいには全く無頓着でどこでもいいと言う人も少しはいます
多くのDINKSは生活を楽しめる地域を選びます
その多くはいわゆる城南地域です

[524: 匿名さん]

>>522

教授ってどこのどいつだ？
俺は普通のサラリーマンだっての。

趣味だのマンションだの、都心だの城南だのミクロな話ばかりしているが、
非常に視野の狭い人間だな。
城南だって坪300万以上してまともなマンションだったら、年収の5倍なんて
余裕で超えてるだろ？都心だ、城南だ、埋立地だって話をしているのではなく、
どの程度までだったら価格に適応できるかって話だよ。

そんなチマチマした話をしているんではなくて、単純に収入の考え方も多様、
育った環境も多様、だから年収の5倍以内じゃなきゃマンションが買えないって
のは非常に短絡的なものの見方だって言ってるだけだ。
俺の周りには2000万も3000万も親から補助してもらって、都心や城南の高級住宅街に
住んでる奴沢山いるぞ！
ホント、どいつもこいつも小さい考えかたをする人間ばかりで困るわ。
きっちり年収5倍以内のマンションを23区外で探してくれ！

[525: 匿名さん]

何一人でキレてるの？
教授も知らないこのスレに来たばかりの人だったら
一体何に過剰反応してるの？

多様化
そこそこの大企業
単一民族

教授の大好きなフレーズばかりだからねぇ

[526: マンコミュファンさん]

親に援助してもらってマンション買うなんて恥ずかしくないのかね。
いい年して、ちゃんと働いて収入もあるのに、親の老後資金をアテにしてるなんてな。
そんなバカなことしてるのは日本人だけだよ。
俺は自分の資金だけで買える範囲のマンションを買ったよ。それが当然だと思うが。
「まわりもみんな親に援助してもらってるんだから、自分も援助してもらうのが当たり前」なんていかにも日本人的な横並び発想。
それがいかにおかしなことかわからないんだからね。

[527: 匿名さん]

>>525

結局まともな議論が出来ないから「教授も知らない新参者」って
議論をすり替えただけだな。

この小者めが！まともな議論が出来るようになってから反論してくれや。
このサイトで相当勉強されたんだろ？その教授とやらのご指導で。

[528: 購入検討中さん]

NIKKEI NET 2008年06月22日07時00分
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20080622AT1D1006T21062008.html

いよいよだね

[529: 匿名さん]

統合失調症の罹患率は約1パーセント、つまり、100人に一人が人生のなかで一度は罹りうる病です。
早めの受診をお勧めします。

[530: 大学教授さん]

そう簡単に職住近接で将来性がある都心部マンションを手に入れることはできないが、
別に富裕層でなくても一定の条件さえ満たせば手に入る。
それが価格帯的には５０００〜７０００万円で、世帯年収で言えば１０００〜１４００万円。
ある人にはとんでもない数字かもしれないが、別の人にとっては極めて現実的な数字である。
共稼ぎ、親からの援助等、いろいろな要素が絡み合う。
いろいろな数字を勘案すると。５千万円超の不動産購入可能者は、首都圏で凡そ１０％、約５万人。
世帯数で約２万５千戸相当分くらいはあるだろう。
２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
発売戸数は６１，０２１戸で成約率は約７０％。
内高価格帯で発売戸数が多かったのは、
５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
合計１１，３７０戸で約１９％に相当した。
高価格帯のマスの部分は約一万戸と考えて良さそうだ。
平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、
中央値は２７１万円となる。

[531: 匿名さん]

逆ギレついでに退場してくれるかと思ったんだがなぁ

[532: 大学教授さん]

＜一部補足＞
いろいろな数字を勘案すると。５千万円超の不動産購入可能者は、首都圏で各年代の凡そ１０％、年間で約５万人。
世帯数で年間約２万５千戸相当分くらいはあるだろう。

[533: 匿名さん]

>>526

お前も話が分からないやっちゃな。
「親からの援助をあてにしてマンションを買うことを是としてる」なんて
言ってる訳じゃないだろ？もっと客観的な話をしてる。
世の中そんな輩が多いという話をしてんだよ。俺が援助してもらってるっていつ言った？

そんな輩が意外と多いから、高額なマンションもちょっと前まで売れてたんだろ？と
言ってるんだよ。俺の文章ちゃんと最初から読んでくれるか？
そんな建前の話をしたって、実際そういう世の中なんだから仕方なくないか？
君の道徳心とか親から援助がないなんてことは市況に関係ないんだよ。
マンコミュファンが聞いて呆れるわ。

ホント小さい言葉尻ばかり捉えてあげ足取る小者ばかりで　このサイト話にならんな。
ファンを名乗るものがこの程度だし。もっと大局的なものの見方が出来なくて価格動向なんて
議論できるのか？…キレるに決まってるだろ、大した知識もなく、文章読解力もない奴に
バカだのアホだの言われたら。バカらしいからお望み通り退出してやるよ。

ほら、皆さんが崇めている教授さんからもコメント入ってるぞ。

[534: 元祖匿名はん]

なんか、誰がどうとか、ほんとどうでもいいのだが、

ここで年収の5倍云々なんて関係ない！なんて吼えてる人って

利回りなんて関係ないとか、坪単価なんか関係ないとか、売らない限り資産価値は維持だとか、

まるでデベの営業でもあるかのように、少々短絡的に聞こえてしまいます。

5倍を超えて買える人が「いるかどうか」はどうでもいいのです。

グロス金額が天井になるのは、当り前の話です。

それでも買ってくれる人がいるとか、親の援助は現代では当然とか、本質ではありません。

[535: 匿名さん]

唐突にやって来て下品な頭の悪い罵詈雑言する奴もいれば
淡々と、何度論破されても
マーケティングに使えもしない統計データを貼り付ける教授

やれやれこのスレ何時になったら正常になるのかね


教授もたまにはキレたかったんだよねw

[536: 大学教授さん]

>>535
感覚論ではない、理論的もしくは統計学的反駁を期待しているのだが、
これと言ったものは無さそうです。
たんたんと世の中は計算通りに進んで行きそうです。

[537: 匿名さん]

http://sanoji1416.jugem.jp/


参考にせよ。

[538: 匿名さん]

確かに頭金をいくら出すかというのは個人差が大きいかもですね。
ただ、組むローン額ってどうなんでしょうね。その共働きでそのおっしゃる1200万前後の基準で。

[539: 大学教授さん]

>>538
普通、共稼ぎするような夫婦は、２人ともにある程度の頭金を持っています。
合計すれば１５００万円くらいにはなるでしょう。
６０００万円のマンション買って４５００万円の借金。
２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心。
年間の支払い金額は２００万円行かないのでは？
非常にラフな計算ですが・・これで子供が１人なら、比較的楽に回って行くでしょう。

[540: 匿名さん]

>２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心

昭和の人の発想だねぇ
今の現役の購入層の思考との乖離が激しすぎる

[541: 匿名さん]

下品な頭の悪い罵詈雑言、、、

>>535

自分のこと？

[542: 匿名さん]

ああ、

>>533

のことか。失敬。

[543: 大学教授さん]

>>540
またまた極めて感覚的なリアクションで答えに窮してしまいます。
議論を深めるには、
現在退職金制度を設けている会社が、
何ゆえにそれに代わる保証もなく、制度を廃止し得るのか？
その法的根拠と経済的背景について説明頂かないと、
何がおっしゃりたいのか理解不能です。

[544: 匿名さん]

>>543
現役世代は会社を信頼してはいない
ましてや年金に期待はしていない
老後は安心なんて思っている奴は親の資産が当てに出来るものだけ

当たり前のことかと思ってたけど
教授世代には疎いようで

[545: 上等]

通常は人様の議論に口を挟むことをしたくないのですが、

>>527の匿名さん(前後同一人のコメントあり)のように潔くご自分の意見を述べられている方に対して、
わざと「大学教授さん」の書き込みと間違えるふりをして言論を封殺しようとするやり方はやめませんか？
あまりにも可哀想です。

確かに多数の人の意見を一人の自演と言うことにすれば、
自説に反論する者は少数派だという印象を植え付けることが出来ますから効果的な方法と言えるでしょう。
しかしこういった場でのやり取りというのは、
真剣に物件比較検討している方々にとっては反対意見でさえ妙味があり、反面教師的に捉えても参考になることが多いものです。

このような方法を取らなくても十分に議論を戦わせられる皆さんなのですから、いつかはそのようなスレッドに昇華できることを願っております。

(私としては大学教授さんの話を城東地区がどうのというだけではなく、どのような立場の方であれ一度は冷静になって精査されることをお奨めします！)
　　　↑
これでいつも通り、私もまた自演疑惑の仲間入りですが（笑）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[546: 匿名さん]

去年は単に値段が高かったというだけでなくて、魅力的な物件が少なかったことも
購入見送り機運を高めた要因のひとつだったと思う。
都心で駅に近い大手分譲の大型物件というと野村の飯田橋と地所の本郷（こちらはまだ
若干残ってるが）ぐらいだった。
選択肢が少ないとソフトな購入検討者層を本格的に動かすのは難しい。

今年に入り改正建築基準法の悪影響もかなり消化しつつあり、デベが手元に温めていた
物件も次々と発表されつつある。
タワー物件だけでも、三井の赤坂、五反田、麻布十番、三菱の乃木坂、住友の大崎、麻布十番、
野村の五反田、旭化成の中目黒、六本木。
都心ではないが東急の二子玉川や住友の豊洲、複合デベの三鷹などの話題大型物件もある。

価格的にも去年の異常な水準からは明らかに一段下げてきている状態であるし、
実需であれば比較検討ができる環境が少なくとも去年よりは整ってきたといえるだろう。
今朝の新聞記事にあったような在庫の処理がうまく進んだあとは、
2005-2006年ぐらいの新価格あたりまで調整して再び相場は持ち直すと見るがどうだろう。
もちろん都心と郊外の二極化は進むので、あくまでも都心については、ということだが。

[547: 匿名さん]

教授のトンデモ書き込みに皆の非難が集中しているときに
タイミングよく颯爽と現れる絵文字上等

ちなみに彼が教授に反論することは見たことがないし
教授を擁護するレスも記憶にある限り絵文字上等くらいしか思い浮かばない

まあ自演扱いされても仕方がないでしょう

[548: 住まいに詳しい人]

>>536
>感覚論ではない、理論的もしくは統計学的反駁を期待しているのだが、

大学教授は、ご自分は統計手法のトレーニングをまともに受けたこともないのに
こーいう言い回しが大好きなのは何なんだろーね
　
　
　
>>530
>この価格帯は坪単価で言えば、２３６万円〜３０６万円に相当し、中央値は２７１万円となる。

教授、それは単なる２３６万円と３０６万円の平均値であって、分布の中央値ではありません

[549: 匿名さん]

>>548
高等教育を受けていない者が
日経や朝日を読んでいると
なんだか世の中が解った様な気がするんでしょう

[550: 匿名さん]

>>547
>教授のトンデモ書き込みに皆の非難が集中しているときに
>タイミングよく颯爽と現れる絵文字上等
全く同意。
あと「5km以内都心山の手住民」もそうだな。

[551: 大学非常勤講師さん]

>> 539
>> 普通共働きするような夫婦は、２人ともにある程度の頭金を持っています。
>> ...
>> ２人ともに退職金があるから、３０年ローンを組んでも安心。

>> 540
>> 今の現役の購入層の思考との乖離が激しすぎる

どちらかというと私は大学教授さんのファンなんですけど、現役大学非常勤講師（またの名を万年ポスドクとも言う）としては、このあたりのやりとりを読んで苦笑してしまいました。

私も妻も文京区にある赤い門のある大学で博士号を取得していますが、残念ながら未だに定職に就くことができず、私は非常勤講師をしながら食いつないでいます（妻は研究所のポスドクにもぐりこんでいます：来年３月で任期が切れますが）。
教授がいらっしゃる大学にもそういう方々はおられませんか？本当に大学教授でいらっしゃるならば、大学１〜２年生の授業を支えている非常勤講師の生活実態を調べてみていただければと思います。３０代後半になっても定職につくことができずに、１年毎の契約更新がある非常勤講師の給料で生活している人が結構いると思いますよ。まぁ、私の母校ぐらいに国からのお金があるところはそこまで非常勤講師に頼ってはいないようですが。。。

まぁ、ぼくらにはマンションを買える日は来ないと思われるので、ここで投稿するのもスレ汚しなのですが。

>> 543
>> 現在退職金制度を設けている会社が、何ゆえに...制度を廃止し得るのか
>>
退職金制度って、何？
正社員でも、給料は年棒制じゃないの？
退職金制度がある会社って（退職金は事実上の給料の後払いですから）やってられないよね。
ちゃんと今働いた分の給料は今もらわなくちゃ。
だってさー、今おれらの給料を低くしておいてその分でジジイたちに退職金を払い、おれらが定年になるころには会社が潰れてたら退職金なんて出ないじゃん。
給料が一ヶ月でも遅配になったら文句を言うのに、給料のウン十年後の後払いに文句を言わないなんてありえない。
退職金制度がある会社って二流じゃないの？おれらの給料を運転資金に回しているだけなんじゃない？

というのが現役世代の感覚じゃないですか？
と 540 さんは言いたいのではないでしょうか。

[552: 匿名さん]

そのくらいの給料で4500万ローンなんて怖くて組めないですよ。
それに7千万なら頭金2千でも5000万でしょ。
ただ、親に1千万ずつ出してもらえるような人がごく少数派としていることはいますが
２割いるというようなことではないですよね。

[553: 540です]

>退職金制度がある会社って二流じゃないの？おれらの給料を運転資金に回しているだけなんじゃない？

人気ランキング常連企業勤務ですが、そこまで極端でもないです
ただ、たとえ一流企業であっても将来に対する不安を危機意識として抱いているものがほとんどでしょう
マンションのローンを退職金で完済するなんて発想はよっぽど能天気で無知なウマシカだけです

[554: マンコミュファンさん]

決して教授擁護派ではないのだが、教授批判派は、統計だのマーケティングだの色々と吠えている割には、論理的な書き込みをしている者を一度も目にしたことがない。一度はそういう客観的な内容を書いてみてはいかがか？「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが、これでは壊れたテープレコーダと同じであり、数値を記入している方が遙かに印象は良い。もちろんこれらのファクターは重要だが。だれか感情論以外で反論できる人はいませんか？

また、今のマンション相場が通常のケースの購入余力を超えるのは明らか。親の援助を得られる世帯や、一生DINKSと決めた世帯が存在し、彼らが高い購入余力を有しているのは明らかだが、ではなぜそういう世帯が存在するにもかかわらず、今のマンション不況を招いたのか。そういう層が供給を十分に吸収できるなら、いまのマンション不況はそもそも来ないはず。価格が高くても問題がなければ供給を減らす必要はないはずだが、ではなぜ城南城西は供給を絞っているか、絞らざるを得ないのか、供給量の絞り具合に地域によって差があるのか、理由をうかがいたい。
加えて、高値維持派は供給が増えても価格が維持できるという論理があるなら、それもお聞かせ願いたい。

加えて、マンションデベロッパーとしては、単価を上昇させて（高単価は高利益率という前提が必要だが）も数量がはさばけないのなら、価格を抑えて数量を狙うという選択は経営上、理にかなっている。また、安定的に数量をさばいて回転を効かせた方が、資金繰りとしても楽なはず。ということを考えれば、高価格を放棄してもおかしくないという考えもできると思うがいかがだろうか。

[555: 匿名さん]

再開発物件は具体化されるまでかなりの年月が掛かるわけで、
ことし五反田や麻布十番などの再開発物件が多いのは、
デベが手元に温めていたというよりも、
やっと販売可能になったのが偶然重なっただけなのでは？

[556: 匿名さん]

>>554
>ではなぜ城南城西は供給を絞っているか、絞らざるを得ないのか、供給量の絞り具合に地域によって差があるのか、理由をうかがいたい。
とりあえずソース出して。
よろしく。

[557: 匿名さん]

>548
醜い揚げ足取りやのう…
数量と価格のデータに細かいものがなければ正規分布的なものと仮定して、平均値≒中央値として使うこともあるだろ？
というか、分布に偏りがあることを事前に分かっていなければ、あるいはそこまで細かい分析をやっていなければ、偏りがない分布と前提を置くのが無難なので、その場合は平均値≒中央値としても不自然じゃないのでは？

[558: 匿名さん]

>「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが

気のせいでは？このスレではそんな話で結論付けたレスはないようですが


マンションの値段が理論で方向付けられるならどんなに簡単かと思う
現状を分析し、経済動向にアンテナを立てて
市場のオーバーシュート、アンダーシュートを見極めるしか手はないと思う

個人的には今回のバブルの前に、抽選に外れが続きながらも
波の到来を認識し、まだ売れ残っていた旧価格物件をギリギリで拾うことが出来た
また今回の市場崩壊も8月のサブプライム初期で十分予見できた

教授がここまで叩かれるのは、その単純なロジック展開と数字の引用で
地場地域を強烈プッシュし続けることが原因
おまけに各反論にも反応せず、時たま上から目線のKY発言が嘲笑を誘うのみ

[559: 匿名さん]

>>554
>「代々お金持ち」、「ブランド」、「地ぐらい」しか述べていないような気がするが
それって被害妄想じゃないんですか？
少なくともこのスレではあんまりそういった書き込みはないと思いますよ。
個別スレと勘違いしてませんか？

[560: 匿名さん]

一番本人が気にしていることだけに、
そのような被害妄想が生じてしまったのでしょう。

[561: 匿名さん]

なんだかんだ言って
>>554も限りなく教授くさいわけで

[562: 匿名はん]

現実問題として経営サイドで見れば、（自己都合、会社都合で比率設定した）退職金制度は、人材のつなぎとめとして一定程度の機能が期待可能と思う。
　大企業であるほど必要なやつは優遇するし、（そこそこのやつならいくらでもいるから）自己都合でやめていくのは歓迎だろうし。

[563: 匿名さん]

消費者センチメント悪化
相場先安観
不動産業へのお金のつきにくい状態の加速
欧米金融機関低迷の長期化

となると、結構強気で値をつけた（野村なんかの？）
物件は、そのまんま年末在庫になりそう。

静観が吉っぽい。

[564: 住まいに詳しい人]

>>548
>というか、分布に偏りがあることを事前に分かっていなければ、
>あるいはそこまで細かい分析をやっていなければ、>偏りがない分布と
>前提を置くのが無難なので、その場合は平均値≒中央値としても
>不自然じゃないのでは？

あのさぁ、ちゃんと>>530を読んだ？

>>530
>２００７年の首都圏分譲マンション成約統計をおさらいしてみよう。
（中略）
>５０００万円〜５５００万円　５１９５戸
>５５００万円〜６０００万円　３７４９戸
>６０００万円〜６５００万円　２４２６戸
（中略）
>平米数で７０は必要と考えれば、この価格帯は坪単価で言えば、
>２３６万円〜３０６万円に相当し、中央値は２７１万円となる。

教授は自分でこの価格帯の分布を示しておいて
数行下で「中央値」なんて書いているわけですよ

教授のメチャクチャなデータの扱いはコレだけじゃないわけで
基本的な統計手法を身につけていないのに、
学者気取りでいい加減な分析を振り回すのはヤメてもらいたいんだよなぁ

[565: 住まいに詳しい人]

上のは>>557へのレスです

[566: 大学教授さん]

>>564
失礼、
中央値は私が常々主張している坪単価２５０万円前後です。
尚、坪単価３００万円を超えると高額マンション取得層のマスからは外れてしまい、
購入対象者は限られてしまう。

坪単価２５０万円前後で、
共稼ぎにも適した都心への通勤利便性に優れたマンション。
できれば大規模で、子育て施設が併設されている。
これが、高額マンションとしての売れ筋となるでしょう。

今後の価格調整の方向としては、
①大きく値下げして過剰在庫処分を急ぐ地域（賃貸需要があまり見込めない地域）
②個別対応で値下げを表に出さず静かに、長期に在庫を処分して行く地域
　（その多くは賃貸市場に回るだろう）
③値上りが適正価格と認められ、コンスタントに大量の新築マンションを消化して行く地域
大きくこの３つに分かれるでしょう。

次に、一般の人にはあまり関係ない話だが、
平均坪単価３００万円超のマンションがいわゆるブランド地域（一部勘違い地域も含む）で、
今後大量に供給予定。
ブランドは希少性があってこそ成り立つ。今後多くのブランドが崩壊して行く可能性が高い。
購入者、投資家は希少性が将来にわたって維持可能な地域なのか冷静に分析する必要がある。
その選択から外れた地域は、大量の過剰在庫を抱え込むことになろう。

[567: 匿名さん]

皆さん対処方法は一つだけです。

[568: 匿名さん]

華麗にスルー。

[569: 匿名さん]

釣りも、全く釣れないとすぐ飽きちゃいますからね。

[570: ビギナーさん２]

新築も値下げ検討という話が出ていますが、中古市場も物件が溜まってきているみたいですね。
値下げの方向は間違いないだろうが、一律値下げというより、物件の選別がまずはじまるだろう。
その中で、売りのない物件や、何らかの欠点のある物件は真っ先に値下げ候補になるだろう。

さて、買い手はどのように反応していくのかが、興味深いです。
伝統的な高級住宅地にこだわるのか、それとも、それにこだわらずに物件を選定するのか。

[571: 匿名さん]

優良地域にこだわり、その上で物件にもこだわるでしょ、一般的には。