23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[461: 匿名さん]

情報ソースが毎朝読む日経だからね

床屋談義は他所でしてほしいと強く願う

[462: 別の匿名さん]

４４６で〜す。

先に
４５０から、お返事ね〜。
この人の考えだと、東京の人口が数年で１０００万人くらい入れ替わるらいいよ。
すごいですね〜。
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになればって、
無茶だね〜。

４５６ね〜。
インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上かな〜？
金融政策とか、減税とか需要喚起・創出って、世の中にはないんだね〜。

以上で〜す。

[463: 匿名さん]

知的移民受け入れや新東京タワーに対して見られる過剰なまでの期待感は
逆に現況の当該地域の閉塞感を如実に表していると言えよう

[464: 別の匿名さん]

そうかな〜。
知的移民の受け入れなんか、びっくりするほど議論が無くて、
相変わらず、単純労働者は受け入れないし、
電波塔は、電鉄会社の経営戦略の結果だよね〜。
ま、べてに言うと、当事者不在の論議ってやつかな〜。

[465: 別の匿名さん]

↑べた

[466: 匿名さん]

>相変わらず、単純労働者は受け入れないし

研修生問題とか知りませんか？

[467: 別の匿名さん]

↑あっ、都合よく受け入れて、賃金踏み倒し続出だね。

[468: 匿名さん]

>>464

教授、無理に口調を変えんでも

[469: 大学教授さん]

>>462
住宅需要の大部分は新たな上京者によりもたらされている。
過去を遡ると、団塊の世代（１９４７〜４９年出生者）の大量上京時代。
首都圏団塊の世代人口推移、１９６０年１２０万人、１９７０年２０３万人、１９８０年１９０万人、１９９０年１８８万人、２０００年１８３万人
約１２０万人が首都圏出身者で２０００年時点の地方出身者率は約３５％。
首都圏出身だが親に持ち家が無い人（首都圏出身者の約５０％）と地方出身者が持ち家取得の
潜在需要となるわけだが、それぞれ３３％、３５％となる。
これらの需要は郊外に向かい、郊外の地価を軒並み上げて行くこととなった。

一方、その後の地方出身者比率は以下で、団塊の世代の山を越えた後は、再び地方の時代となり、
首都圏の上京者比率は非常に低くなり、これが首都圏の住宅需要を大きく引き下げた。
しかし、トレンドは再び上京者比率が高まっており、首都圏の少子化による労働力不足を補う
ためには、今後もその比率を上げざるを得ない状況にある。
２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

東京都の上京者比率が４３％に達すれば、
地元出身者の５０％が相続すべき家があるとすれば、潜在需要は地元出身者２８．５％、上京者
４３％となり、団塊の世代以上に上京者のプレゼンスが増すことになる。

団塊の世代は郊外に向かったが、新しい上京世代は都心部に向かうだろう。
都心部に開発余地が十分にあり、また、産業の中心も重工業から知的産業とサービス業に変わっている。

[470: 大学教授さん]

ちなみに２００５年時点の５５〜５９歳（団塊の世代）の持ち家比率は以下で、
地元出身者の相続すべき家がある比率は７０％くらいで見る必要がある。
そうなれば、上京者のプレゼンスはさらに高まることになる。

埼玉県７８．４３％、千葉県７８．８８％、神奈川県７２．５４％、市部６６．１７％、区部５６．８１％

[471: 別の匿名さん]

う〜ん、朝から長いね。短くね。

２００７年の住宅着工戸数は、全国で１００万戸の数字だし、
東京でマンションは、２００５年で、８万戸超、
２００７年で５万８千戸超なんだけど、みんなどうしてんのかな〜。

上京して東京にいても、家買うか、将来田舎に帰るんで、買わないか悩むんじゃないかな〜。
この考え方って間違ってる？思ったよりみんな買わないんだよね〜。

[472: 匿名さん]

共産国家の5カ年計画みたいだな

地方の時代？あったのかそんな時代が？
重工業から知的産業？その間の時代はどこ行ったの？
教授は国勢調査の数字とにらめっこするより
とりあえず地元から外に出かけようよ

[473: 匿名さん]

これだけ情報が簡単に手に入る時代に地方出身者もきちんと情報を持っていて、
優良な住宅地、魅力的な地域を心得ています。
少なくともエリートホワイトカラーは
通勤のこと以外は全て切り捨てるような選択になりづらいと考えられます。

現に地方出身の割合は増え続けているのに対し、
ここにきて一気に大幅な下落傾向をみせている城東埋め立て地に対して
一部の駅から遠い物件を除けば、既存優良地域はまだその範疇になく、
一時減少をみせた埋め立て地と既存優良地域の価格格差が増大しつつあります。
このことからも、通勤以外の要素を重視しない層の需要は頭を打ったと考えられます。
そして当然その需要の代替を地方出身者に求めるのも困難です。

そもそも、「労働者たちはまとめて会社に便利な埋め立て地にでも住まわせておけ」って考えば
上から目線の前時代的発想ですね。

[474: 匿名さん]

生の知的産業に勤める地方出身の優秀な人たちに
教授は接したことがないんでしょう
彼らの思考、嗜好にまったく理解がなさすぎる

そもそも大企業＝東武鉄道みたいな
非常にローカル思考が見受けられる

[475: 匿名さん]

「住宅地」限定の比較。
国土交通省 平成20年　東京の「住宅地」平均価格（単位：円/m2）
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/index.html

　　　　　　　平均地価　上位の価格　　下位の価格
1位　千代田区 2,123,000 　3,370,000 　1,110,000
2位　港区　　　1,683,800　3,300,000 　　968,000　※商業地の影響強
3位　渋谷区 　1,191,300 　2,200,000 　　630,000　※商業地の影響強
4位　中央区　　 922,800 　1,260,000 　　625,000　※商業地の影響強
5位　目黒区 　　847,500 　1,450,000 　　627,000 ※商業地の影響小
6位　文京区 　　840,900 　1,230,000 　　651,000
7位　新宿区 　　718,000 　　965,000 　　533,000　※商業地の影響強
8位　品川区 　　732,100 　1,350,000 　　535,000　※商業地の影響小
9位　台東区 　　702,000 　　820,000 　　518,000
10位　世田谷区 　627,900 　　900,000 　　312,000
11位　中野区 　　552,600 　　775,000 　　419,000　※商業地の影響中
12位　豊島区 　　539,900 　　733,000 　　440,000　※商業地の影響強
13位　武蔵野市 　536,000 　　800,000 　　330,000　※商業地の影響強
14位　大田区 　　528,600　 1,170,000 　 　364,000
15位　杉並区 　 　518,600　　 670,000 　　435,000
16位　荒川区　　　466,000　　550,000　　　382,000
17位　板橋区　　　411,100 576,000 　320,000
18位　三鷹市　　　402,000 650,000　　　260,000
19位　北区　　　　400,900 503,000 　334,000
20位　練馬区　　　391,700 550,000 　255,000
21位　江東区　　　390,200 533,000 　328,000

[476: 大学教授さん]

団塊Ｊｒ時代は上京者比率が低く、地元志向が強かった。
しかし、これからは次第に上京者比率が上がり、地元志向の需要は年々小さくなって行く。
今後は首都圏全体で、価格、住環境を総合的に判断した選択傾向が強まって行くだろう。

かつて、団塊の世代は郊外を選択した。その理由は、
①購入しやすい価格レベルであった
②都心部は仕事中心の地域で、住環境が悪かった
③産業構造が工業が中心で、都心部湾岸を中心に工場が多数あった

翻って現在を見ると、
都心部にも坪単価２５０万円前後の物件が多数あり、また賃貸ストックも急速に増えている。
②③については、産業構造のソフト化にあわせ、職住近接の環境が整備され、都心部の住環境は
年を追って目覚しく良くなっている。
このように考えて行くと、都心部居住＝職住近接はこれから本格化するとともに、深化して行くと
予想される。１０年後の世界がどうなっているか・・

[477: 匿名さん]

場末の地場不動産屋って
ほんとに何もわかってないんだね

何故郊外から都心（都心部ではない）に人の流れがあったか
全然解ってないわ

[478: 大学教授さん]

>>477
都心回帰は今後も続くと思いますが、
いわゆる都心回帰（郊外から都心部への移動）と、これから始まろうとしている事象には
大きな差があります。

上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。
すなわち、単身時代から都心部に居住し、結婚し、持ち家を取得しても都心部居住という流れです。
終始一貫しての都心部居住は今まであまり無かった事。
これが可能となったのも、都心部に賃貸、分譲マンションのストックがここ数年で格段に増えて行ったからです。
従来とは異なるライフスタイルが生まれ、また、新たな消費文化が生まれて行くでしょう。

[479: 匿名さん]

ストックの量は関係ない、単純に手が届いただけ

クルマの所持に拘らない、飲酒運転が厳しくなった等々の理由もあるんだよ
産業構造？湾岸の工場が移転した理由わかってる？

[480: 住まいに詳しい人]

相変わらず教授は支離滅裂だ
自分で何を書いているのか理解出来ていないんだろーなぁ

>上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。

こんなデータありました？
散々数字を並べたのは、ただの目くらましか

データに基づかない妄想なら結論だけ書けばいいのに
　
　
　　
で、価格は上がるんですか？下がるんですか？
一応、ここは価格のスレなんで、価格の話をしてもらいたいのだが

[481: 大学教授さん]

都心部居住促進の最大の障害は不動産価格、家賃の高騰です。
開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない。
少なくとも今後１０年は大丈夫だろう。現在２０代前半の人は十分間に合う。

晴海、有明とまだ土地はある。また、墨田区、江東区の内陸部では町工場、倉庫のマンション
転用が続くだろう。

[482: 匿名さん]

>開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない

この人の信念なんだろうねw　もう何言っても駄目だわ

[483: 大学教授さん]

>>480
東京都人口に占める区部の割合を年代別に見る。
２００５年１月と２００８年１月の比較。

２３歳　６７．２９→６８．２１
２４歳　６８．４３→６９．３６
２５歳　６９．３９→７０．３９
２６歳　７０．０３→７０．９５

区部＝都心部ではないが、たった３年で大きく変わっている。

[484: 匿名さん]

まあスミダの高騰は確かにありえないかもw

[485: 匿名さん]

>>483
すごく大きい変化だね
ビックリしたなぁモウ

[486: 大学教授さん]

>>482
東京が国際的な都市に生まれ変わるのに必要なことで、
良い傾向だと思います。
望むべくは、後１０年は都心部不動産の高騰が起こらないことを祈ります。

[487: 住まいに詳しい人]

>>483
23区と多摩の人口比率の変化＝上京者居住地の変化　なのか？

そんなわけないだろ
だいたい何で比率なんだ？ココの問題は絶対数だろ

つうか、区別のデータが存在するのだから「都心部」とやらで数字を出せばいいのに
なぜ23区まとめてのデータを出してくる
何かを誤魔化そーとしているのか？

[488: 匿名さん]

大京などはまったく驚かないが、三菱地所まで値引きの検討に入るとはやや驚き。
オフィスも安穏としていられなくなるか。

さて、住不は？この際、値上げしたらいかがでしょうか？ニュースになるよ。

[489: 匿名さん]

新たに国際的な都市に生まれ変わったり
再生復活した都市ではすべからく不動産価格の高騰が起こってますが何か？

とりあえずスミダ界隈の何か澱んだ暗い空気をどうにかしないと
教授ご推薦区域の発展はありえないと思いますが

[490: 買い換え検討中]

坪250万が適正価格というのもズレまくってる。
世田谷で坪250万なら適正だろうが、江東区しかも埋立地で250万は明らかに高すぎ。
また坪250万なら子供のいるファミリーで生活するのに最低必要な70㎡を確保すると5300万近くになり、これは共稼ぎでないかぎり平均以下のサラリーマンには買えない金額。
湾岸埋立地の適正価格は坪200万だよ。

[491: 買い換え検討中]

補足すると5300万は平均以下のサラリーマンにとって、無理すれば買える金額だが、住宅ローンと子供の教育だけにしかお金を使わず、休日も夜も仕事ばかりしているなんておっさんは今の30代以下にはもう少ない。
そういうのは団塊の世代以上の話。
まあ、教授は団塊以上のおじいさんなんだろうが。

[492: 匿名さん]

確実に昭和の時代の情報で止まっている人だよね

[493: 別の匿名さん]

みなさん、釣られないように。
某教授の概念は、２３区すべてが都心です。

議論の遡上にのりません。

[494: 匿名さん]

たしかにこのスレは
もう数スレずっと教授の釣堀化してるよね

[495: 元祖匿名はん]

490さんの、客が買える値段から逆算するって作業は検証としては正しい面があります。
ここ数年デベはそれを見誤っていました。曰く、リタイア層が買う、次は外人が買う等々。

住宅ローンの組める金額も結局年収ベースだし、LTV（ローン掛け目）が100％を超えることは
基本的にはないのだから。

プロの世界は、ファイナンスがつかず、買手不在状態。
エンドの世界は、ファイナンスはついても、価格が高すぎ。
いずれも値下げは当然でしょう。

[496: 匿名さん]

>>490
世田谷は、坪250ではありません。
坪200で買いたい人は、郊外へ行かないと買えませんよ。

[497: 大学教授さん]

２００８年５月、２３区の分譲マンション価格帯別契約率
５０００万円以下、５９３戸中３９１戸契約、契約率６５．９％
５０００〜７０００万円、４１７戸中２７２戸契約、契約率６５．２％
７０００万円以上、２６５戸中１２７戸契約、契約率４７．９％
坪単価が高くなりすぎて高額物件が増加、供給量＞需要量となり、
売れ残り在庫が増えているようだ。
三菱地所も販売物件値下げを検討中。

坪単価が３００万円を超えるような物件は、
投資目的が無くなり実需だけになると、
自ずから需要が限られてしまう。

[498: 匿名さん]

立地や構造や専有面積など
物件自体の価値がピンキリなのに、
7000万円以上という価格帯だけで、一纏めにする意味はありません。

[499: 大学教授さん]

>>498
本気でそうお思いですか？

普通は、物件の価格に見合った年収の人が買います。
例えば、坪単価３００万円の５０ｍ２マンションは４５００万円。
坪単価２００万円の１００ｍ２マンションは６０００万円。
一般的に後者を購入した人の年収のほうが高いはずです。

よく年収の５倍が購入できるマンションと言われています。
７０００〜５０００万円だと年収で１４００〜１０００万円。
これは世帯年収ですから、共稼ぎ世帯だとそれほどハードルは高くありません。

[500: 物件比較中さん]

499
年収の5倍でいうところの年収って、「税引き後可処分年収」のことだよ。
額面年収1000万円のヒトでも700万円くらいだと思います。

[501: 大学教授さん]

>>500
これでもみてくださいよ。
http://allabout.co.jp/house/kaikae/closeup/CU20040121P/index.htm

[502: おおたか厨]

教授は生まれも育ちも現住所も千葉人、千葉から見れば小岩から都心となりますw

ここでご活躍の同時間帯に2ちゃんの千葉関連のスレでも自演に連続に釣りっぱなしです。
特に千葉ニュータウンと足立を＊＊にするスレで一人で一日中書きぱなっしです。

西白井　セレモニー反対！
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1213246159/l50

【東京】　足立区の住環境　【移住者専用】
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1202534701/l50

【千葉NTの】西白井に住まう【きら星
http://money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/test/read.cgi/estate/1204588883/l50

平日は朝8時台から、休日は一日中活動しておりますww

[503: 匿名さん]

大学教授のネタもとは、allaboutとYahoo!不動産と、あとはデベ寄りマーケ会社のリリースだけ？
それに公的機関の季節ネタ的統計資料を組み合わせて、脳内妄想か。

[504: 匿名さん]

某豊洲物件のスレで「千葉県舞浜は東京である。」という書き込みがありました。
舞浜が東京ならば小岩や豊洲を都心とする意見に納得です。

[505: 匿名さん]

共稼ぎで世帯年収1300万程度いってても、7000万物件なんて上流階級向け
物件は買えないです。夫の収入だけで見るとまったく庶民だし。
7000万物件買える人ってやっぱり1人でその程度稼げる世帯では？　妻の
稼ぎはなかなかそのままで行くとは限らないし、物件って買うだけじゃ
すまないですしね。

[506: 匿名さん]

>>504
舞浜は、東京じゃないし。小岩、豊洲は、都心ではありません。
小岩、豊洲を都心と思っている住民は、いません。
変なこと言わないでください。

[507: 大学教授さん]

>>505
東京の所得分布
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss06qd0102.pdf
１９９２年から２００２年の変化
男性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１５、増加した所得層、年収２００万円以下、年収７００万円以上
女性有業者（２０〜３９歳）Ｐ１６、増加した所得層、年収１５０万円以下、年収４００万円以上
世帯主が有業で世帯所得が３００万円未満の割合Ｐ１９、１９９２年１５％、２００２年２１％
家計における妻の所得割合は高まる傾向Ｐ１７、
既婚女性の就業率は上昇Ｐ１７、世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高いＰ１８

[508: 匿名さん]

妻が500、夫700だったとしても1200万。
確かに庶民。でも、そんなものでも実際7000万の物件
購入考えるんだろうか？

[509: 大学教授さん]

>>508
この調査で注目すべき点は、
①所得の２極化が進んでいる
②結婚自体、所得が高くないと無理になった（互いに我慢すれば低所得でも可能だが、そういう
　風潮ではない。個人主義の時代）
③②との絡みだが、夫婦ともに高学歴のパターンが増えている。
　高学歴の妻の年収は高く、自ずから共稼ぎの比率が増える。
④数字は出ていないが、世帯単位で見た所得格差は、個人ベースよりさらに拡大しているだろう。

さらに言えることは、
通勤利便性に優れ、共稼ぎに有利な都心部マンションであれば多少高くとも実需がある。
大規模で、子育て施設が併設されていればなお優位となる。

[510: 匿名さん]

>世帯所得が高いほど妻の有業率は高い、また、正社員率も高い

正社員でもなく、1馬力では世帯年収1500万ちかくなんかあるわけないだろうに