買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その25:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-05-31 06:31:00
23区内の新築マンション価格動向(その26)
451:
匿名さん
[2008-06-20 20:56:00]
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452:
匿名さん
[2008-06-20 21:07:00]
道州制を早めに実現する必要がある。
東京の集中をなくし地方にちからを向けるべき。 そうすれば東京の地価が下がりマンション坪単価も下がり1馬力でも購入できて子育てをする時間も増えるし出生率の向上につながります。 |
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453:
大学教授さん
[2008-06-20 21:07:00]
ここ数年の大きな変化が見えていないようですね。
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454:
匿名さん
[2008-06-20 21:12:00]
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455:
匿名さん
[2008-06-20 21:28:00]
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456:
大学教授さん
[2008-06-20 21:31:00]
インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上。
労働力の減少は、生産性が低いセクターの自然淘汰を招く。 また、生産性が低い地域から高い地域への労働者の移動を活発化させる。 これは、社会全体の生産性を向上させ、インフレ圧力を弱めてくれる。 また、生産性が高い国の通貨は高くなるので、輸入品の値段も低く抑えてくれる。 |
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457:
匿名さん
[2008-06-20 22:13:00]
バーナンキにメールしたらw
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458:
サラリーマンさん
[2008-06-20 22:26:00]
>456
机上の空論。 政治的視点が全く抜けている。この国が現在向かっているのは、相も変わらずの『大きな政府』の維持のための大増税。所得税の最高税率50%に加えて、消費税を10%以上に上げようとしている。さらには、個人金融資産を狙った資産課税を検討している節がある。例えば貯金税のようなものだと考えるとわかりやすい。毎年残高の5%とか。こんな国に知的移民など来るものか。逆にシンガポールとかに流出の危機です。来るのは知的移民の皮をかぶった実質単純労働者。この層は“生産性”(賃金)に敏感ですからね。 ただし、貯金(資産)税を正面切ってやるのはかなり大変なはず。代わりにインフレ誘導した方が、国にとっては同じ経済効果が得られるので、危険だが誘惑は大きい。追い詰められたらやるのではないか。そのとき資産価格は円ベースでは上昇するだろうが、円安を伴うので、実質ベースではどうだか。個人的には不動産持っているので価格上昇して欲しいのだが、なかなか単純にはいきませんな。 |
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459:
入居済み住民さん
[2008-06-20 22:32:00]
教授専門は露西亜文学かなんかですかね・・・
証券会社の一年生よりひどい経済理論ですが。 |
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460:
匿名さん
[2008-06-20 22:39:00]
インフレ誘導しなくても、今に国債を買ってくれる人がいなくなり、インフレになっちゃうよ。いままで、デフレで騒いでいたから、信じられないが、国債が売れなくなったら終わり。今の国は、大阪よりひどいんじゃないの。
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461:
匿名さん
[2008-06-20 22:42:00]
情報ソースが毎朝読む日経だからね
床屋談義は他所でしてほしいと強く願う |
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462:
別の匿名さん
[2008-06-20 22:50:00]
446で〜す。
先に 450から、お返事ね〜。 この人の考えだと、東京の人口が数年で1000万人くらい入れ替わるらいいよ。 すごいですね〜。 地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになればって、 無茶だね〜。 456ね〜。 インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上かな〜? 金融政策とか、減税とか需要喚起・創出って、世の中にはないんだね〜。 以上で〜す。 |
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463:
匿名さん
[2008-06-20 22:56:00]
知的移民受け入れや新東京タワーに対して見られる過剰なまでの期待感は
逆に現況の当該地域の閉塞感を如実に表していると言えよう |
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464:
別の匿名さん
[2008-06-20 23:16:00]
そうかな〜。
知的移民の受け入れなんか、びっくりするほど議論が無くて、 相変わらず、単純労働者は受け入れないし、 電波塔は、電鉄会社の経営戦略の結果だよね〜。 ま、べてに言うと、当事者不在の論議ってやつかな〜。 |
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465:
別の匿名さん
[2008-06-20 23:18:00]
↑べた
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466:
匿名さん
[2008-06-20 23:19:00]
>相変わらず、単純労働者は受け入れないし
研修生問題とか知りませんか? |
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467:
別の匿名さん
[2008-06-20 23:25:00]
↑あっ、都合よく受け入れて、賃金踏み倒し続出だね。
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468:
匿名さん
[2008-06-20 23:45:00]
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469:
大学教授さん
[2008-06-21 06:21:00]
>>462
住宅需要の大部分は新たな上京者によりもたらされている。 過去を遡ると、団塊の世代(1947〜49年出生者)の大量上京時代。 首都圏団塊の世代人口推移、1960年120万人、1970年203万人、1980年190万人、1990年188万人、2000年183万人 約120万人が首都圏出身者で2000年時点の地方出身者率は約35%。 首都圏出身だが親に持ち家が無い人(首都圏出身者の約50%)と地方出身者が持ち家取得の 潜在需要となるわけだが、それぞれ33%、35%となる。 これらの需要は郊外に向かい、郊外の地価を軒並み上げて行くこととなった。 一方、その後の地方出身者比率は以下で、団塊の世代の山を越えた後は、再び地方の時代となり、 首都圏の上京者比率は非常に低くなり、これが首都圏の住宅需要を大きく引き下げた。 しかし、トレンドは再び上京者比率が高まっており、首都圏の少子化による労働力不足を補う ためには、今後もその比率を上げざるを得ない状況にある。 2005年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。 1980年5〜9歳人口 252万人、25年後、30〜34歳 299万人、48万人増 上京者比率 16.00% 1985年5〜9歳人口 202万人、20年後、25〜29歳 250万人、48万人増 上京者比率 19.25% 1990年5〜9歳人口 176万人、15年後 20〜24歳 221万人、45万人増 上京者比率 20.24% ちなみに1995年5〜9歳人口は153万人、220万人レベルになるとして67万人増 上京者比率は30%に達する。 さらに東京都のみ取り出せば 1980年5〜9歳人口 87万人、25年後、30〜34歳 112万人、26万人増 上京者比率 22.73% 1985年5〜9歳人口 67万人、20年後、25〜29歳 98万人、31万人増 上京者比率 32.01% 1990年5〜9歳人口 57万人、15年後 20〜24歳 86万人、29万人増 上京者比率 33.72% 東京都ではすでに3人に1人が上京者となっている。 ちなみに1995年5〜9歳人口は49万人、86万人レベルになるとして、37万人増 上京者比率は43%に達する。 東京都の上京者比率が43%に達すれば、 地元出身者の50%が相続すべき家があるとすれば、潜在需要は地元出身者28.5%、上京者 43%となり、団塊の世代以上に上京者のプレゼンスが増すことになる。 団塊の世代は郊外に向かったが、新しい上京世代は都心部に向かうだろう。 都心部に開発余地が十分にあり、また、産業の中心も重工業から知的産業とサービス業に変わっている。 |
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470:
大学教授さん
[2008-06-21 06:47:00]
ちなみに2005年時点の55〜59歳(団塊の世代)の持ち家比率は以下で、
地元出身者の相続すべき家がある比率は70%くらいで見る必要がある。 そうなれば、上京者のプレゼンスはさらに高まることになる。 埼玉県78.43%、千葉県78.88%、神奈川県72.54%、市部66.17%、区部56.81% |
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471:
別の匿名さん
[2008-06-21 08:14:00]
う〜ん、朝から長いね。短くね。
2007年の住宅着工戸数は、全国で100万戸の数字だし、 東京でマンションは、2005年で、8万戸超、 2007年で5万8千戸超なんだけど、みんなどうしてんのかな〜。 上京して東京にいても、家買うか、将来田舎に帰るんで、買わないか悩むんじゃないかな〜。 この考え方って間違ってる?思ったよりみんな買わないんだよね〜。 |
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472:
匿名さん
[2008-06-21 09:57:00]
共産国家の5カ年計画みたいだな
地方の時代?あったのかそんな時代が? 重工業から知的産業?その間の時代はどこ行ったの? 教授は国勢調査の数字とにらめっこするより とりあえず地元から外に出かけようよ |
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473:
匿名さん
[2008-06-21 09:58:00]
これだけ情報が簡単に手に入る時代に地方出身者もきちんと情報を持っていて、
優良な住宅地、魅力的な地域を心得ています。 少なくともエリートホワイトカラーは 通勤のこと以外は全て切り捨てるような選択になりづらいと考えられます。 現に地方出身の割合は増え続けているのに対し、 ここにきて一気に大幅な下落傾向をみせている城東埋め立て地に対して 一部の駅から遠い物件を除けば、既存優良地域はまだその範疇になく、 一時減少をみせた埋め立て地と既存優良地域の価格格差が増大しつつあります。 このことからも、通勤以外の要素を重視しない層の需要は頭を打ったと考えられます。 そして当然その需要の代替を地方出身者に求めるのも困難です。 そもそも、「労働者たちはまとめて会社に便利な埋め立て地にでも住まわせておけ」って考えば 上から目線の前時代的発想ですね。 |
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474:
匿名さん
[2008-06-21 10:17:00]
生の知的産業に勤める地方出身の優秀な人たちに
教授は接したことがないんでしょう 彼らの思考、嗜好にまったく理解がなさすぎる そもそも大企業=東武鉄道みたいな 非常にローカル思考が見受けられる |
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475:
匿名さん
[2008-06-21 11:55:00]
「住宅地」限定の比較。
国土交通省 平成20年 東京の「住宅地」平均価格(単位:円/m2) http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/index.html 平均地価 上位の価格 下位の価格 1位 千代田区 2,123,000 3,370,000 1,110,000 2位 港区 1,683,800 3,300,000 968,000 ※商業地の影響強 3位 渋谷区 1,191,300 2,200,000 630,000 ※商業地の影響強 4位 中央区 922,800 1,260,000 625,000 ※商業地の影響強 5位 目黒区 847,500 1,450,000 627,000 ※商業地の影響小 6位 文京区 840,900 1,230,000 651,000 7位 新宿区 718,000 965,000 533,000 ※商業地の影響強 8位 品川区 732,100 1,350,000 535,000 ※商業地の影響小 9位 台東区 702,000 820,000 518,000 10位 世田谷区 627,900 900,000 312,000 11位 中野区 552,600 775,000 419,000 ※商業地の影響中 12位 豊島区 539,900 733,000 440,000 ※商業地の影響強 13位 武蔵野市 536,000 800,000 330,000 ※商業地の影響強 14位 大田区 528,600 1,170,000 364,000 15位 杉並区 518,600 670,000 435,000 16位 荒川区 466,000 550,000 382,000 17位 板橋区 411,100 576,000 320,000 18位 三鷹市 402,000 650,000 260,000 19位 北区 400,900 503,000 334,000 20位 練馬区 391,700 550,000 255,000 21位 江東区 390,200 533,000 328,000 |
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476:
大学教授さん
[2008-06-22 07:27:00]
団塊Jr時代は上京者比率が低く、地元志向が強かった。
しかし、これからは次第に上京者比率が上がり、地元志向の需要は年々小さくなって行く。 今後は首都圏全体で、価格、住環境を総合的に判断した選択傾向が強まって行くだろう。 かつて、団塊の世代は郊外を選択した。その理由は、 ①購入しやすい価格レベルであった ②都心部は仕事中心の地域で、住環境が悪かった ③産業構造が工業が中心で、都心部湾岸を中心に工場が多数あった 翻って現在を見ると、 都心部にも坪単価250万円前後の物件が多数あり、また賃貸ストックも急速に増えている。 ②③については、産業構造のソフト化にあわせ、職住近接の環境が整備され、都心部の住環境は 年を追って目覚しく良くなっている。 このように考えて行くと、都心部居住=職住近接はこれから本格化するとともに、深化して行くと 予想される。10年後の世界がどうなっているか・・ |
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477:
匿名さん
[2008-06-22 08:25:00]
場末の地場不動産屋って
ほんとに何もわかってないんだね 何故郊外から都心(都心部ではない)に人の流れがあったか 全然解ってないわ |
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478:
大学教授さん
[2008-06-22 08:42:00]
>>477
都心回帰は今後も続くと思いますが、 いわゆる都心回帰(郊外から都心部への移動)と、これから始まろうとしている事象には 大きな差があります。 上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。 すなわち、単身時代から都心部に居住し、結婚し、持ち家を取得しても都心部居住という流れです。 終始一貫しての都心部居住は今まであまり無かった事。 これが可能となったのも、都心部に賃貸、分譲マンションのストックがここ数年で格段に増えて行ったからです。 従来とは異なるライフスタイルが生まれ、また、新たな消費文化が生まれて行くでしょう。 |
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479:
匿名さん
[2008-06-22 08:55:00]
ストックの量は関係ない、単純に手が届いただけ
クルマの所持に拘らない、飲酒運転が厳しくなった等々の理由もあるんだよ 産業構造?湾岸の工場が移転した理由わかってる? |
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480:
住まいに詳しい人
[2008-06-22 09:26:00]
相変わらず教授は支離滅裂だ
自分で何を書いているのか理解出来ていないんだろーなぁ >上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。 こんなデータありました? 散々数字を並べたのは、ただの目くらましか データに基づかない妄想なら結論だけ書けばいいのに で、価格は上がるんですか?下がるんですか? 一応、ここは価格のスレなんで、価格の話をしてもらいたいのだが |
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481:
大学教授さん
[2008-06-22 09:32:00]
都心部居住促進の最大の障害は不動産価格、家賃の高騰です。
開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない。 少なくとも今後10年は大丈夫だろう。現在20代前半の人は十分間に合う。 晴海、有明とまだ土地はある。また、墨田区、江東区の内陸部では町工場、倉庫のマンション 転用が続くだろう。 |
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482:
匿名さん
[2008-06-22 09:44:00]
>開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない
この人の信念なんだろうねw もう何言っても駄目だわ |
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483:
大学教授さん
[2008-06-22 09:44:00]
>>480
東京都人口に占める区部の割合を年代別に見る。 2005年1月と2008年1月の比較。 23歳 67.29→68.21 24歳 68.43→69.36 25歳 69.39→70.39 26歳 70.03→70.95 区部=都心部ではないが、たった3年で大きく変わっている。 |
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484:
匿名さん
[2008-06-22 09:45:00]
まあスミダの高騰は確かにありえないかもw
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485:
匿名さん
[2008-06-22 09:47:00]
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486:
大学教授さん
[2008-06-22 09:52:00]
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487:
住まいに詳しい人
[2008-06-22 10:56:00]
>>483
23区と多摩の人口比率の変化=上京者居住地の変化 なのか? そんなわけないだろ だいたい何で比率なんだ?ココの問題は絶対数だろ つうか、区別のデータが存在するのだから「都心部」とやらで数字を出せばいいのに なぜ23区まとめてのデータを出してくる 何かを誤魔化そーとしているのか? |
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488:
匿名さん
[2008-06-22 11:11:00]
大京などはまったく驚かないが、三菱地所まで値引きの検討に入るとはやや驚き。
オフィスも安穏としていられなくなるか。 さて、住不は?この際、値上げしたらいかがでしょうか?ニュースになるよ。 |
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489:
匿名さん
[2008-06-22 11:31:00]
新たに国際的な都市に生まれ変わったり
再生復活した都市ではすべからく不動産価格の高騰が起こってますが何か? とりあえずスミダ界隈の何か澱んだ暗い空気をどうにかしないと 教授ご推薦区域の発展はありえないと思いますが |
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490:
買い換え検討中
[2008-06-22 11:40:00]
坪250万が適正価格というのもズレまくってる。
世田谷で坪250万なら適正だろうが、江東区しかも埋立地で250万は明らかに高すぎ。 また坪250万なら子供のいるファミリーで生活するのに最低必要な70㎡を確保すると5300万近くになり、これは共稼ぎでないかぎり平均以下のサラリーマンには買えない金額。 湾岸埋立地の適正価格は坪200万だよ。 |
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491:
買い換え検討中
[2008-06-22 11:44:00]
補足すると5300万は平均以下のサラリーマンにとって、無理すれば買える金額だが、住宅ローンと子供の教育だけにしかお金を使わず、休日も夜も仕事ばかりしているなんておっさんは今の30代以下にはもう少ない。
そういうのは団塊の世代以上の話。 まあ、教授は団塊以上のおじいさんなんだろうが。 |
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492:
匿名さん
[2008-06-22 11:54:00]
確実に昭和の時代の情報で止まっている人だよね
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493:
別の匿名さん
[2008-06-22 12:25:00]
みなさん、釣られないように。
某教授の概念は、23区すべてが都心です。 議論の遡上にのりません。 |
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494:
匿名さん
[2008-06-22 12:37:00]
たしかにこのスレは
もう数スレずっと教授の釣堀化してるよね |
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495:
元祖匿名はん
[2008-06-22 12:56:00]
490さんの、客が買える値段から逆算するって作業は検証としては正しい面があります。
ここ数年デベはそれを見誤っていました。曰く、リタイア層が買う、次は外人が買う等々。 住宅ローンの組める金額も結局年収ベースだし、LTV(ローン掛け目)が100%を超えることは 基本的にはないのだから。 プロの世界は、ファイナンスがつかず、買手不在状態。 エンドの世界は、ファイナンスはついても、価格が高すぎ。 いずれも値下げは当然でしょう。 |
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496:
匿名さん
[2008-06-22 14:43:00]
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497:
大学教授さん
[2008-06-22 15:11:00]
2008年5月、23区の分譲マンション価格帯別契約率
5000万円以下、593戸中391戸契約、契約率65.9% 5000〜7000万円、417戸中272戸契約、契約率65.2% 7000万円以上、265戸中127戸契約、契約率47.9% 坪単価が高くなりすぎて高額物件が増加、供給量>需要量となり、 売れ残り在庫が増えているようだ。 三菱地所も販売物件値下げを検討中。 坪単価が300万円を超えるような物件は、 投資目的が無くなり実需だけになると、 自ずから需要が限られてしまう。 |
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498:
匿名さん
[2008-06-22 15:45:00]
立地や構造や専有面積など
物件自体の価値がピンキリなのに、 7000万円以上という価格帯だけで、一纏めにする意味はありません。 |
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499:
大学教授さん
[2008-06-22 16:02:00]
>>498
本気でそうお思いですか? 普通は、物件の価格に見合った年収の人が買います。 例えば、坪単価300万円の50m2マンションは4500万円。 坪単価200万円の100m2マンションは6000万円。 一般的に後者を購入した人の年収のほうが高いはずです。 よく年収の5倍が購入できるマンションと言われています。 7000〜5000万円だと年収で1400〜1000万円。 これは世帯年収ですから、共稼ぎ世帯だとそれほどハードルは高くありません。 |
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500:
物件比較中さん
[2008-06-22 16:17:00]
499
年収の5倍でいうところの年収って、「税引き後可処分年収」のことだよ。 額面年収1000万円のヒトでも700万円くらいだと思います。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
地方の現在の惨状の一因です
教授の周りにはそういう人いないの?