23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[441: 匿名さん]

>>440

丹下健三が５０年前にシビック・アクシスとかいって同じようなこといっ
てたな。古いよ教授

[442: 買い換え検討中]

>>440
しかし、その「開発余地のあるところ」は無秩序状態に開発されてますよね。
工場や倉庫地帯だから建築規制もなきに等しく、タワーマンションを買って眺望を楽しみにしてたらすぐ隣に似たようなタワーマンションができて、眺望ゼロ。
湾岸は今やタワーマンション団地と化していて、高級感はゼロです。
坪200万ならまあ買ってもいいかなというレベルの土地ですよ。
それでも私のようにタワーマンションは住む場所とは思えない人は買いませんが。最近はタワーマンションの欠点に気付いてきた人も多いので、今までのようには売れませんよ。

[443: 匿名さん]

>>442
無秩序状態に開発された開発余地のあるところって、どこ？

[444: 匿名さん]

価格が下がっても消費税は大幅アップだから購入者の負担額はアップですね。

[445: 大学教授さん]

>>444
一番大きいのは資源、エネルギー価格高騰による世界的なインフレとそれに伴う金利の上昇。
多くの借り入れをしないと持ち家が取得できない年収レベルのひとたちは、
取得を諦めて、賃貸生活を続けるしかなくなるだろう。

一方で首都圏の少子化の影響は年々深刻化し、地方から優秀な人材を確保する企業間競争は
年々熾烈になって行く。各企業の正社員に対する家賃補助が増額されて行くことが予想される。

東京駅周辺部で大量のオフィス建築が予定されている。
これらとの通勤利便性が優れた地域に、適正レベルの賃貸物件の供給が増えていくことが期待される。

[446: 別の匿名さん]

↑う〜ん、無理だろうね。
》各企業の正社員に対する家賃補助が増額されて行くことが予想される。
非常にごく限られた企業で、年収ベースは高い層の話だね。

あなたの理論で根本的に脱落してるのは、人口増加の予測モデルなんだけど、
日本自体、世帯数の減少が確実で、賃貸と分譲と景気動向って、
どうやって予測リンクさせてんの？
長い予想でも、あと１５年、短いと５年程度で、東京の人口増加率と、
不動産購入世代の増加率って逆転しちゃうんだよね。

ネットさがしてもないから、自分で勉強してね。

ここ数年の賃貸って内外に限らず、ファンド資金の流入であった事実は？
いま資金ショートしてるんだけど？投機って好況だからの話。

インフレで金利上昇があるのは、正当理論に見えるけど、日本の場合、この１０年くらいは、
既存の経済モデルで、説明のつかない金利政策執ったんだよね？

お答え待ってま〜す。

[447: 匿名さん]

国の赤字財政が突出し、しかも景気低迷も顕著な状況下である。極端な金利上昇はないのではないか？
インフレと言っても、資源関連だけのもので、景気も低迷している。当然、資金需要が伸びている訳ではないので、このような状況下で金利を上げれば却って景気低迷を悪化させ、国の財政収支も悪化する。
そう考えるのは私だけだろうか。

[448: 別の匿名さん]

↑短期的（今年中）くらいは上がらんね。来年はわからん。
ただ、設備投資と住宅着工数が、下がり気味？？？なので、
俺も上がらんとは、予想してる。
マンションは、マインド的に増えないしょう。
（特に弱小はきついね、ブランド力ないとこね。）

ここは、喫煙家に太っ腹なところを見せていただきたい。

[449: 匿名さん]

タバコだけじゃなく、酒にも同じレベルで税金をかければ税収は何十倍も増えるよ。
タバコより酒のほうが害悪が多いし。

[450: 大学教授さん]

>>446
あなたの根本的間違いは、世の中を常に同じ方向にそのまま進むと見ている点ですね。
そのままグラフを引っ張っていけば、そのようになるかもしれないが、
それを防ごうとする力が働きます。

それが、
地方からの優秀な人材の上京数増加
知的移民受け入れ開始です。
そのいずれも首都圏に新たな土地需要をもたらし、
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになれば、
利便性にすぐれた都心部により人が集まるようになります。

数の問題も大事ですが、
需要の質がこれからはまったく変わっていくでしょう。

[451: 匿名さん]

地方の優秀な人間は遙か前から東京に集まってますよ
地方の現在の惨状の一因です

教授の周りにはそういう人いないの？

[452: 匿名さん]

道州制を早めに実現する必要がある。
東京の集中をなくし地方にちからを向けるべき。
そうすれば東京の地価が下がりマンション坪単価も下がり１馬力でも購入できて子育てをする時間も増えるし出生率の向上につながります。

[453: 大学教授さん]

ここ数年の大きな変化が見えていないようですね。

[454: 匿名さん]

>>453
コピペ教授よりかは実情（というか空気だね）は
わかっているつもりですが？

[455: 匿名さん]

>>452
道州制で何か変わる？
地方にはパチンコ屋とイオンとスナックしかない

これが変わらなければ何も変わらないよ

[456: 大学教授さん]

インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上。
労働力の減少は、生産性が低いセクターの自然淘汰を招く。
また、生産性が低い地域から高い地域への労働者の移動を活発化させる。
これは、社会全体の生産性を向上させ、インフレ圧力を弱めてくれる。
また、生産性が高い国の通貨は高くなるので、輸入品の値段も低く抑えてくれる。

[457: 匿名さん]

バーナンキにメールしたらw

[458: サラリーマンさん]

>456
机上の空論。 政治的視点が全く抜けている。この国が現在向かっているのは、相も変わらずの『大きな政府』の維持のための大増税。所得税の最高税率50%に加えて、消費税を10%以上に上げようとしている。さらには、個人金融資産を狙った資産課税を検討している節がある。例えば貯金税のようなものだと考えるとわかりやすい。毎年残高の5%とか。こんな国に知的移民など来るものか。逆にシンガポールとかに流出の危機です。来るのは知的移民の皮をかぶった実質単純労働者。この層は“生産性”(賃金)に敏感ですからね。

ただし、貯金(資産)税を正面切ってやるのはかなり大変なはず。代わりにインフレ誘導した方が、国にとっては同じ経済効果が得られるので、危険だが誘惑は大きい。追い詰められたらやるのではないか。そのとき資産価格は円ベースでは上昇するだろうが、円安を伴うので、実質ベースではどうだか。個人的には不動産持っているので価格上昇して欲しいのだが、なかなか単純にはいきませんな。

[459: 入居済み住民さん]

教授専門は露西亜文学かなんかですかね・・・
証券会社の一年生よりひどい経済理論ですが。

[460: 匿名さん]

インフレ誘導しなくても、今に国債を買ってくれる人がいなくなり、インフレになっちゃうよ。いままで、デフレで騒いでいたから、信じられないが、国債が売れなくなったら終わり。今の国は、大阪よりひどいんじゃないの。

[461: 匿名さん]

情報ソースが毎朝読む日経だからね

床屋談義は他所でしてほしいと強く願う

[462: 別の匿名さん]

４４６で〜す。

先に
４５０から、お返事ね〜。
この人の考えだと、東京の人口が数年で１０００万人くらい入れ替わるらいいよ。
すごいですね〜。
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになればって、
無茶だね〜。

４５６ね〜。
インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上かな〜？
金融政策とか、減税とか需要喚起・創出って、世の中にはないんだね〜。

以上で〜す。

[463: 匿名さん]

知的移民受け入れや新東京タワーに対して見られる過剰なまでの期待感は
逆に現況の当該地域の閉塞感を如実に表していると言えよう

[464: 別の匿名さん]

そうかな〜。
知的移民の受け入れなんか、びっくりするほど議論が無くて、
相変わらず、単純労働者は受け入れないし、
電波塔は、電鉄会社の経営戦略の結果だよね〜。
ま、べてに言うと、当事者不在の論議ってやつかな〜。

[465: 別の匿名さん]

↑べた

[466: 匿名さん]

>相変わらず、単純労働者は受け入れないし

研修生問題とか知りませんか？

[467: 別の匿名さん]

↑あっ、都合よく受け入れて、賃金踏み倒し続出だね。

[468: 匿名さん]

>>464

教授、無理に口調を変えんでも

[469: 大学教授さん]

>>462
住宅需要の大部分は新たな上京者によりもたらされている。
過去を遡ると、団塊の世代（１９４７〜４９年出生者）の大量上京時代。
首都圏団塊の世代人口推移、１９６０年１２０万人、１９７０年２０３万人、１９８０年１９０万人、１９９０年１８８万人、２０００年１８３万人
約１２０万人が首都圏出身者で２０００年時点の地方出身者率は約３５％。
首都圏出身だが親に持ち家が無い人（首都圏出身者の約５０％）と地方出身者が持ち家取得の
潜在需要となるわけだが、それぞれ３３％、３５％となる。
これらの需要は郊外に向かい、郊外の地価を軒並み上げて行くこととなった。

一方、その後の地方出身者比率は以下で、団塊の世代の山を越えた後は、再び地方の時代となり、
首都圏の上京者比率は非常に低くなり、これが首都圏の住宅需要を大きく引き下げた。
しかし、トレンドは再び上京者比率が高まっており、首都圏の少子化による労働力不足を補う
ためには、今後もその比率を上げざるを得ない状況にある。
２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

東京都の上京者比率が４３％に達すれば、
地元出身者の５０％が相続すべき家があるとすれば、潜在需要は地元出身者２８．５％、上京者
４３％となり、団塊の世代以上に上京者のプレゼンスが増すことになる。

団塊の世代は郊外に向かったが、新しい上京世代は都心部に向かうだろう。
都心部に開発余地が十分にあり、また、産業の中心も重工業から知的産業とサービス業に変わっている。

[470: 大学教授さん]

ちなみに２００５年時点の５５〜５９歳（団塊の世代）の持ち家比率は以下で、
地元出身者の相続すべき家がある比率は７０％くらいで見る必要がある。
そうなれば、上京者のプレゼンスはさらに高まることになる。

埼玉県７８．４３％、千葉県７８．８８％、神奈川県７２．５４％、市部６６．１７％、区部５６．８１％

[471: 別の匿名さん]

う〜ん、朝から長いね。短くね。

２００７年の住宅着工戸数は、全国で１００万戸の数字だし、
東京でマンションは、２００５年で、８万戸超、
２００７年で５万８千戸超なんだけど、みんなどうしてんのかな〜。

上京して東京にいても、家買うか、将来田舎に帰るんで、買わないか悩むんじゃないかな〜。
この考え方って間違ってる？思ったよりみんな買わないんだよね〜。

[472: 匿名さん]

共産国家の5カ年計画みたいだな

地方の時代？あったのかそんな時代が？
重工業から知的産業？その間の時代はどこ行ったの？
教授は国勢調査の数字とにらめっこするより
とりあえず地元から外に出かけようよ

[473: 匿名さん]

これだけ情報が簡単に手に入る時代に地方出身者もきちんと情報を持っていて、
優良な住宅地、魅力的な地域を心得ています。
少なくともエリートホワイトカラーは
通勤のこと以外は全て切り捨てるような選択になりづらいと考えられます。

現に地方出身の割合は増え続けているのに対し、
ここにきて一気に大幅な下落傾向をみせている城東埋め立て地に対して
一部の駅から遠い物件を除けば、既存優良地域はまだその範疇になく、
一時減少をみせた埋め立て地と既存優良地域の価格格差が増大しつつあります。
このことからも、通勤以外の要素を重視しない層の需要は頭を打ったと考えられます。
そして当然その需要の代替を地方出身者に求めるのも困難です。

そもそも、「労働者たちはまとめて会社に便利な埋め立て地にでも住まわせておけ」って考えば
上から目線の前時代的発想ですね。

[474: 匿名さん]

生の知的産業に勤める地方出身の優秀な人たちに
教授は接したことがないんでしょう
彼らの思考、嗜好にまったく理解がなさすぎる

そもそも大企業＝東武鉄道みたいな
非常にローカル思考が見受けられる

[475: 匿名さん]

「住宅地」限定の比較。
国土交通省 平成20年　東京の「住宅地」平均価格（単位：円/m2）
http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/20080324/index.html

　　　　　　　平均地価　上位の価格　　下位の価格
1位　千代田区 2,123,000 　3,370,000 　1,110,000
2位　港区　　　1,683,800　3,300,000 　　968,000　※商業地の影響強
3位　渋谷区 　1,191,300 　2,200,000 　　630,000　※商業地の影響強
4位　中央区　　 922,800 　1,260,000 　　625,000　※商業地の影響強
5位　目黒区 　　847,500 　1,450,000 　　627,000 ※商業地の影響小
6位　文京区 　　840,900 　1,230,000 　　651,000
7位　新宿区 　　718,000 　　965,000 　　533,000　※商業地の影響強
8位　品川区 　　732,100 　1,350,000 　　535,000　※商業地の影響小
9位　台東区 　　702,000 　　820,000 　　518,000
10位　世田谷区 　627,900 　　900,000 　　312,000
11位　中野区 　　552,600 　　775,000 　　419,000　※商業地の影響中
12位　豊島区 　　539,900 　　733,000 　　440,000　※商業地の影響強
13位　武蔵野市 　536,000 　　800,000 　　330,000　※商業地の影響強
14位　大田区 　　528,600　 1,170,000 　 　364,000
15位　杉並区 　 　518,600　　 670,000 　　435,000
16位　荒川区　　　466,000　　550,000　　　382,000
17位　板橋区　　　411,100 576,000 　320,000
18位　三鷹市　　　402,000 650,000　　　260,000
19位　北区　　　　400,900 503,000 　334,000
20位　練馬区　　　391,700 550,000 　255,000
21位　江東区　　　390,200 533,000 　328,000

[476: 大学教授さん]

団塊Ｊｒ時代は上京者比率が低く、地元志向が強かった。
しかし、これからは次第に上京者比率が上がり、地元志向の需要は年々小さくなって行く。
今後は首都圏全体で、価格、住環境を総合的に判断した選択傾向が強まって行くだろう。

かつて、団塊の世代は郊外を選択した。その理由は、
①購入しやすい価格レベルであった
②都心部は仕事中心の地域で、住環境が悪かった
③産業構造が工業が中心で、都心部湾岸を中心に工場が多数あった

翻って現在を見ると、
都心部にも坪単価２５０万円前後の物件が多数あり、また賃貸ストックも急速に増えている。
②③については、産業構造のソフト化にあわせ、職住近接の環境が整備され、都心部の住環境は
年を追って目覚しく良くなっている。
このように考えて行くと、都心部居住＝職住近接はこれから本格化するとともに、深化して行くと
予想される。１０年後の世界がどうなっているか・・

[477: 匿名さん]

場末の地場不動産屋って
ほんとに何もわかってないんだね

何故郊外から都心（都心部ではない）に人の流れがあったか
全然解ってないわ

[478: 大学教授さん]

>>477
都心回帰は今後も続くと思いますが、
いわゆる都心回帰（郊外から都心部への移動）と、これから始まろうとしている事象には
大きな差があります。

上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。
すなわち、単身時代から都心部に居住し、結婚し、持ち家を取得しても都心部居住という流れです。
終始一貫しての都心部居住は今まであまり無かった事。
これが可能となったのも、都心部に賃貸、分譲マンションのストックがここ数年で格段に増えて行ったからです。
従来とは異なるライフスタイルが生まれ、また、新たな消費文化が生まれて行くでしょう。

[479: 匿名さん]

ストックの量は関係ない、単純に手が届いただけ

クルマの所持に拘らない、飲酒運転が厳しくなった等々の理由もあるんだよ
産業構造？湾岸の工場が移転した理由わかってる？

[480: 住まいに詳しい人]

相変わらず教授は支離滅裂だ
自分で何を書いているのか理解出来ていないんだろーなぁ

>上京者が早い段階から都心部に居住する傾向が強まっています。

こんなデータありました？
散々数字を並べたのは、ただの目くらましか

データに基づかない妄想なら結論だけ書けばいいのに
　
　
　　
で、価格は上がるんですか？下がるんですか？
一応、ここは価格のスレなんで、価格の話をしてもらいたいのだが

[481: 大学教授さん]

都心部居住促進の最大の障害は不動産価格、家賃の高騰です。
開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない。
少なくとも今後１０年は大丈夫だろう。現在２０代前半の人は十分間に合う。

晴海、有明とまだ土地はある。また、墨田区、江東区の内陸部では町工場、倉庫のマンション
転用が続くだろう。

[482: 匿名さん]

>開発余地があり、適正な供給量が確保できていれば、高騰はありえない

この人の信念なんだろうねw　もう何言っても駄目だわ

[483: 大学教授さん]

>>480
東京都人口に占める区部の割合を年代別に見る。
２００５年１月と２００８年１月の比較。

２３歳　６７．２９→６８．２１
２４歳　６８．４３→６９．３６
２５歳　６９．３９→７０．３９
２６歳　７０．０３→７０．９５

区部＝都心部ではないが、たった３年で大きく変わっている。

[484: 匿名さん]

まあスミダの高騰は確かにありえないかもw

[485: 匿名さん]

>>483
すごく大きい変化だね
ビックリしたなぁモウ

[486: 大学教授さん]

>>482
東京が国際的な都市に生まれ変わるのに必要なことで、
良い傾向だと思います。
望むべくは、後１０年は都心部不動産の高騰が起こらないことを祈ります。

[487: 住まいに詳しい人]

>>483
23区と多摩の人口比率の変化＝上京者居住地の変化　なのか？

そんなわけないだろ
だいたい何で比率なんだ？ココの問題は絶対数だろ

つうか、区別のデータが存在するのだから「都心部」とやらで数字を出せばいいのに
なぜ23区まとめてのデータを出してくる
何かを誤魔化そーとしているのか？

[488: 匿名さん]

大京などはまったく驚かないが、三菱地所まで値引きの検討に入るとはやや驚き。
オフィスも安穏としていられなくなるか。

さて、住不は？この際、値上げしたらいかがでしょうか？ニュースになるよ。

[489: 匿名さん]

新たに国際的な都市に生まれ変わったり
再生復活した都市ではすべからく不動産価格の高騰が起こってますが何か？

とりあえずスミダ界隈の何か澱んだ暗い空気をどうにかしないと
教授ご推薦区域の発展はありえないと思いますが

[490: 買い換え検討中]

坪250万が適正価格というのもズレまくってる。
世田谷で坪250万なら適正だろうが、江東区しかも埋立地で250万は明らかに高すぎ。
また坪250万なら子供のいるファミリーで生活するのに最低必要な70㎡を確保すると5300万近くになり、これは共稼ぎでないかぎり平均以下のサラリーマンには買えない金額。
湾岸埋立地の適正価格は坪200万だよ。