23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[421: 匿名さん]

今日(6/17)の日経の記事に「豪系ファンドＭＧＰＡ、日本の不動産に5000億円投資」とありました。
う〜ん、今後のマンション価格動向に影響しますか？
素人なのでどの程度市場に影響があるのか分かりません…みなさんどう思います？

不動産ファンド運営のＭＧＰＡは、今後3年以内に約5000億円を日本の不動産に投じる。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080617AT2C1601U16062008.html

[422: 匿名さん]

今、「ガイアの夜明け」放送中！
「マンション激変！買い時はいつか？」

[423: 匿名さん]

百草園って聞いた事ないけど高いね…。

[424: 購入検討中さん]

いやだなぁー。テレビに表示された価格で売れたわけじゃないよ。
取材費渡してるし、本当の値段で表示したら更に購入者にたたかれるでしょ。
それと都内を取材したらデベさんはパニックだよ。

[425: 匿名さん]

>>421

瀕死のファンドやデベの物件買い叩きに来たのではないでしょうか。
数年かけてじわじわと（笑
買い手がだれもいないまま死に行く不動産業界と思われましたが、
まあハゲタカ商売復活でめでたいことです。

[426: ４１４です]

４２０さん、どうもです。

やはり現在の新築分譲マンションは地価の戻りに比較すれば
マンションの歴史上からすると既に相当高い位置に来ている（戻っている）わけですね。

ＭＲの営業に「高いっていっても大底の時を考えるからですよ。
今はやっと立ち上がってきたところなんです。」とか言われて「そっかなー」と思ってたんで。

「ガイアの夜明け」の内容もなんかな〜〜ですね。
業界側からの取り上げ方に見えてしまったなあ。

[427: 匿名さん]

>>416
知ったかぶりは構わないけど、
>>電気エネルギーは、エネルギーの形態であって、エネルギーを生じさせるものではない。
ってあんた、言ってる事滅茶苦茶じゃん。他の方批判する前に勉強不足だな。
そもそもエネルギーが何かを分かってない・・・・まぁいいや。
もし若い方なら今後を期待します。

[428: 匿名さん]

>>414

すみません、文章の意味が良く分からないのですが。
現状がまだまだ相当高いということを言ってるんですか？

[429: シロート]

新築マンション価格動向と直接関係のないエネルギー問題で盛り上がっているようですが、
数十年前に理工学部を卒業した当方からもひとこと・・・

今度の代替エネルギーは、無限の可応性を持ち・継続性・コストなども考慮すれば

　　人力

が現実的な選択肢です。
日本ではそのエネルギーも減少傾向ですが、お隣の国などからは無限に抽出可能と思われます。
健康にも良さそうだしエコロジーだし、消費するだけじゃなくエネルギー生み出せば、永久エネルギーとなりえます。

ご意見どうぞ！

[430: 匿名さん]

どうやら今日のガイアの夜明けで伝えたかった本質を理解できてないようですな
分譲と賃貸、分譲ＭＳが賃貸、賃貸に外国ファンドの巨額投資、しかし分譲価格の下落
そして、分譲は郊外の物件を取材、賃貸は都心物件の状況を紹介
答えは自ずと見える

都心部ほど賃貸需要が高く今後も安定した家賃収入が見込める
ビジネスチャンスがある以上、不動産価格の下落は限定的である
また資材の高騰で、建物自体の価格が上昇する
条件の良い物件＝＞分譲価格は賃貸利回り考慮で極端に下がる事は考え難い

一方郊外の物件にはファンドを呼び込む程のメリットは無く
またＭＳの分譲価格が生活の実情に合わなくなっている
つまり価格は更に調整される、がそこにはまだ多くの問題がある
高い値段で仕入れた土地をどうするか・・更に資材高でどうする・・・

[431: 匿名さん]

人力エネルギーの唯一の源である食糧(特に穀物)が世界的にショート、そして高騰。
皮肉にも穀物がエネルギー原料に流れているのが一因。
(中略)
人力エネルギーも現状では効率的とは言えないかと。飲まず食わずで働き続けられる
なら別ですが。

[432: 過去スレの４０]

＞＞４１６
電気が代替エネルギーになると言ったのではなく、次世代エネルギーが開発されるまでの「つなぎ」の役目を果たすと言った。このまま原油価格が天井知らずだと、各企業の財務体力がもたないだろうと思われるので。ガソリンが高いので遠洋漁業なども自粛している。

自動車メーカー各社は、水素燃料電池でいくか、リチウムイオン電池でいくか、対応がわかれている。どちらもレアメタルを使用するので、価格高騰の影響は免れないだろう。
海水淡水化の技術は開発されているが、日本であまり普及していない。福岡市などは採用。
以前、アメリカかどこかで低温核融合成功のニュースがあったが、立ち消えになった。
１０年前に知人の理論物理学者が、核融合は無理だと言っていたが、どうなることやら。

[433: 住まいに詳しい人]

>>430
>都心部ほど賃貸需要が高く今後も安定した家賃収入が見込める

３年前に平均＠490で販売された『虎ノ門虎ノ門タワーズレジデンス』を
表面利回り5％で賃貸に出すことが「今後も安定した家賃収入が見込める」
と言えるのかなぁ？
　
　
今の価格水準なら＠600を超えてもおかしくない虎ノ門だから
本当なら利回り７％つけてもおかしくない

それを利回りの目安にと言える「5％」で出してくるってことは
60万円/月じゃ客がつかないだろーけど、
とりあえず広告ではこの賃料で様子を見ましょーって感じだよね

それだけ下落リスクを反映した弱気に賃料設定だよ、これは

[434: 匿名さん]

>>432
そういう意味でしたか。理解しました。
当方、大学、大学院では物性理論を専攻しておりましたので
一応、燃料電池などには興味をもって情報を収集しております。
ところで、先日、大阪大学の荒田吉明教授が、実験室内で
重水素からヘリウムを検出し、どうやら常温核融合の室内実験に
成功した模様で、この業界では話題になっております。

それにしても４２７は、僕の書いた内容を全く理解できていないようですね（笑）
４３２さん、失礼しました。

[435: 匿名さん]

常温核融合について（日経産業新聞の内容）


　日経産業新聞の記事はこうである。「大阪大学の荒田吉明名誉教授は２２日、外部からエネルギーを投入しなくても熱を取り出す公開実験に成功した。核融合で出来たとみられるへリウムが大量に検出された。同名誉教授は『従来とは違うタイプの核融合反応が起きている』としているが、熱の発生量の測定は難しく、常温核融合の証拠とするには多くの追試が必要だ。（中略）　公開実験ではパラジウム原子が格子状に集まった超微小粒子を真空容器の中に入れ、中性子を原子核に含む重水素のガスを吹き込んだ。大気中の十万倍のヘリウムを検出、石炭一グラムに相当する三十キロジュールの熱が発生したという。（中略）　核融合は１９８９年に英米の研究者が報告。社会現象になるほど研究熱が高まったが、様々な追試でバラツキが大きいことから常温核融合を示す明瞭な証拠とはなっていない」

つまり、常温核融合が起こっているかどうかは、今後の検証を必要とするということ。
もし、成功しているなら、エネルギー問題が解決する可能性がある。

[436: 匿名さん]

＞当方、大学、大学院では物性理論を専攻しておりましたので
社会に出たら、マナーと常識を学ばなくちゃ。
常温核融合の話しが、どんだけこのスレに関係すると思うんだ？？

[437: 匿名さん]

常温核融合の話題を取り上げた新聞は、わずかしかなかったようですが、
この現象が、本当に常温核融合と確定した訳ではないので、主要な新聞は
記事掲載に二の足を踏んでいる模様です。

この実験が成功したのが先月ですから、今後、世界各国の研究機関で
検証され、その後、常温核融合が起こっているとの見解が得られれば、
一斉に世界中の新聞を賑わすはずです。

[438: 大学教授さん]

エネルギー価格、資源価格の高騰と低炭素社会の実現は不動産価格にも影響を与える。

脱車社会の実現は、よりコンパクトで効率的な都市構造を求める。これは、都心部への
集中と集積を加速させる。公共交通機関が発達した都心部への居住促進は脱車社会への近道。
今後さらに地下鉄網の充実が検討されて行くだろう。

同じことはオフィスにも当てはまる、いくら通信が発達しても、FACE　TO　FACEの商談、会議は
必要で、企業オフィスが都心部のある地域に集中、集積していれば、人の行き来も短距離で済み、
また地下鉄網も最大限利用できる。また、物の移動も短く済んでしまう。

社会の流れが、郊外にとって大きな逆風となっている。

[439: サラリーマン]

じゃあ、郊外である湾岸埋立地も衰退していくわけですね。

[440: 大学教授さん]

>>439
東京湾奥であれば、道幅が広い道路整備による電動式ガイデッドバスの導入、舟運の利用等
により、より環境に優しい未来型都市の実現も可能と思われます。
開発余地がある分、いろいろな新技術の導入も可能で、注目地域です。
また、中央防波堤内側埋立地に海の森も作られる予定で、都心まで風の道ができます。

[441: 匿名さん]

>>440

丹下健三が５０年前にシビック・アクシスとかいって同じようなこといっ
てたな。古いよ教授

[442: 買い換え検討中]

>>440
しかし、その「開発余地のあるところ」は無秩序状態に開発されてますよね。
工場や倉庫地帯だから建築規制もなきに等しく、タワーマンションを買って眺望を楽しみにしてたらすぐ隣に似たようなタワーマンションができて、眺望ゼロ。
湾岸は今やタワーマンション団地と化していて、高級感はゼロです。
坪200万ならまあ買ってもいいかなというレベルの土地ですよ。
それでも私のようにタワーマンションは住む場所とは思えない人は買いませんが。最近はタワーマンションの欠点に気付いてきた人も多いので、今までのようには売れませんよ。

[443: 匿名さん]

>>442
無秩序状態に開発された開発余地のあるところって、どこ？

[444: 匿名さん]

価格が下がっても消費税は大幅アップだから購入者の負担額はアップですね。

[445: 大学教授さん]

>>444
一番大きいのは資源、エネルギー価格高騰による世界的なインフレとそれに伴う金利の上昇。
多くの借り入れをしないと持ち家が取得できない年収レベルのひとたちは、
取得を諦めて、賃貸生活を続けるしかなくなるだろう。

一方で首都圏の少子化の影響は年々深刻化し、地方から優秀な人材を確保する企業間競争は
年々熾烈になって行く。各企業の正社員に対する家賃補助が増額されて行くことが予想される。

東京駅周辺部で大量のオフィス建築が予定されている。
これらとの通勤利便性が優れた地域に、適正レベルの賃貸物件の供給が増えていくことが期待される。

[446: 別の匿名さん]

↑う〜ん、無理だろうね。
》各企業の正社員に対する家賃補助が増額されて行くことが予想される。
非常にごく限られた企業で、年収ベースは高い層の話だね。

あなたの理論で根本的に脱落してるのは、人口増加の予測モデルなんだけど、
日本自体、世帯数の減少が確実で、賃貸と分譲と景気動向って、
どうやって予測リンクさせてんの？
長い予想でも、あと１５年、短いと５年程度で、東京の人口増加率と、
不動産購入世代の増加率って逆転しちゃうんだよね。

ネットさがしてもないから、自分で勉強してね。

ここ数年の賃貸って内外に限らず、ファンド資金の流入であった事実は？
いま資金ショートしてるんだけど？投機って好況だからの話。

インフレで金利上昇があるのは、正当理論に見えるけど、日本の場合、この１０年くらいは、
既存の経済モデルで、説明のつかない金利政策執ったんだよね？

お答え待ってま〜す。

[447: 匿名さん]

国の赤字財政が突出し、しかも景気低迷も顕著な状況下である。極端な金利上昇はないのではないか？
インフレと言っても、資源関連だけのもので、景気も低迷している。当然、資金需要が伸びている訳ではないので、このような状況下で金利を上げれば却って景気低迷を悪化させ、国の財政収支も悪化する。
そう考えるのは私だけだろうか。

[448: 別の匿名さん]

↑短期的（今年中）くらいは上がらんね。来年はわからん。
ただ、設備投資と住宅着工数が、下がり気味？？？なので、
俺も上がらんとは、予想してる。
マンションは、マインド的に増えないしょう。
（特に弱小はきついね、ブランド力ないとこね。）

ここは、喫煙家に太っ腹なところを見せていただきたい。

[449: 匿名さん]

タバコだけじゃなく、酒にも同じレベルで税金をかければ税収は何十倍も増えるよ。
タバコより酒のほうが害悪が多いし。

[450: 大学教授さん]

>>446
あなたの根本的間違いは、世の中を常に同じ方向にそのまま進むと見ている点ですね。
そのままグラフを引っ張っていけば、そのようになるかもしれないが、
それを防ごうとする力が働きます。

それが、
地方からの優秀な人材の上京数増加
知的移民受け入れ開始です。
そのいずれも首都圏に新たな土地需要をもたらし、
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになれば、
利便性にすぐれた都心部により人が集まるようになります。

数の問題も大事ですが、
需要の質がこれからはまったく変わっていくでしょう。

[451: 匿名さん]

地方の優秀な人間は遙か前から東京に集まってますよ
地方の現在の惨状の一因です

教授の周りにはそういう人いないの？

[452: 匿名さん]

道州制を早めに実現する必要がある。
東京の集中をなくし地方にちからを向けるべき。
そうすれば東京の地価が下がりマンション坪単価も下がり１馬力でも購入できて子育てをする時間も増えるし出生率の向上につながります。

[453: 大学教授さん]

ここ数年の大きな変化が見えていないようですね。

[454: 匿名さん]

>>453
コピペ教授よりかは実情（というか空気だね）は
わかっているつもりですが？

[455: 匿名さん]

>>452
道州制で何か変わる？
地方にはパチンコ屋とイオンとスナックしかない

これが変わらなければ何も変わらないよ

[456: 大学教授さん]

インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上。
労働力の減少は、生産性が低いセクターの自然淘汰を招く。
また、生産性が低い地域から高い地域への労働者の移動を活発化させる。
これは、社会全体の生産性を向上させ、インフレ圧力を弱めてくれる。
また、生産性が高い国の通貨は高くなるので、輸入品の値段も低く抑えてくれる。

[457: 匿名さん]

バーナンキにメールしたらw

[458: サラリーマンさん]

>456
机上の空論。 政治的視点が全く抜けている。この国が現在向かっているのは、相も変わらずの『大きな政府』の維持のための大増税。所得税の最高税率50%に加えて、消費税を10%以上に上げようとしている。さらには、個人金融資産を狙った資産課税を検討している節がある。例えば貯金税のようなものだと考えるとわかりやすい。毎年残高の5%とか。こんな国に知的移民など来るものか。逆にシンガポールとかに流出の危機です。来るのは知的移民の皮をかぶった実質単純労働者。この層は“生産性”(賃金)に敏感ですからね。

ただし、貯金(資産)税を正面切ってやるのはかなり大変なはず。代わりにインフレ誘導した方が、国にとっては同じ経済効果が得られるので、危険だが誘惑は大きい。追い詰められたらやるのではないか。そのとき資産価格は円ベースでは上昇するだろうが、円安を伴うので、実質ベースではどうだか。個人的には不動産持っているので価格上昇して欲しいのだが、なかなか単純にはいきませんな。

[459: 入居済み住民さん]

教授専門は露西亜文学かなんかですかね・・・
証券会社の一年生よりひどい経済理論ですが。

[460: 匿名さん]

インフレ誘導しなくても、今に国債を買ってくれる人がいなくなり、インフレになっちゃうよ。いままで、デフレで騒いでいたから、信じられないが、国債が売れなくなったら終わり。今の国は、大阪よりひどいんじゃないの。

[461: 匿名さん]

情報ソースが毎朝読む日経だからね

床屋談義は他所でしてほしいと強く願う

[462: 別の匿名さん]

４４６で〜す。

先に
４５０から、お返事ね〜。
この人の考えだと、東京の人口が数年で１０００万人くらい入れ替わるらいいよ。
すごいですね〜。
地縁、血縁が無い人が不動産需要の大部分を占めるようになればって、
無茶だね〜。

４５６ね〜。
インフレを抑える唯一の方法は生産性の向上かな〜？
金融政策とか、減税とか需要喚起・創出って、世の中にはないんだね〜。

以上で〜す。

[463: 匿名さん]

知的移民受け入れや新東京タワーに対して見られる過剰なまでの期待感は
逆に現況の当該地域の閉塞感を如実に表していると言えよう

[464: 別の匿名さん]

そうかな〜。
知的移民の受け入れなんか、びっくりするほど議論が無くて、
相変わらず、単純労働者は受け入れないし、
電波塔は、電鉄会社の経営戦略の結果だよね〜。
ま、べてに言うと、当事者不在の論議ってやつかな〜。

[465: 別の匿名さん]

↑べた

[466: 匿名さん]

>相変わらず、単純労働者は受け入れないし

研修生問題とか知りませんか？

[467: 別の匿名さん]

↑あっ、都合よく受け入れて、賃金踏み倒し続出だね。

[468: 匿名さん]

>>464

教授、無理に口調を変えんでも

[469: 大学教授さん]

>>462
住宅需要の大部分は新たな上京者によりもたらされている。
過去を遡ると、団塊の世代（１９４７〜４９年出生者）の大量上京時代。
首都圏団塊の世代人口推移、１９６０年１２０万人、１９７０年２０３万人、１９８０年１９０万人、１９９０年１８８万人、２０００年１８３万人
約１２０万人が首都圏出身者で２０００年時点の地方出身者率は約３５％。
首都圏出身だが親に持ち家が無い人（首都圏出身者の約５０％）と地方出身者が持ち家取得の
潜在需要となるわけだが、それぞれ３３％、３５％となる。
これらの需要は郊外に向かい、郊外の地価を軒並み上げて行くこととなった。

一方、その後の地方出身者比率は以下で、団塊の世代の山を越えた後は、再び地方の時代となり、
首都圏の上京者比率は非常に低くなり、これが首都圏の住宅需要を大きく引き下げた。
しかし、トレンドは再び上京者比率が高まっており、首都圏の少子化による労働力不足を補う
ためには、今後もその比率を上げざるを得ない状況にある。
２００５年国勢調査より、一都三県の年齢帯別人口と上京者比率。
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人、２５年後、３０〜３４歳　２９９万人、４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人、２０年後、２５〜２９歳　２５０万人、４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人、１５年後　２０〜２４歳　２２１万人、４５万人増　上京者比率　２０．２４％
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は１５３万人、２２０万人レベルになるとして６７万人増　上京者比率は３０％に達する。

さらに東京都のみ取り出せば
１９８０年５〜９歳人口　８７万人、２５年後、３０〜３４歳　１１２万人、２６万人増　上京者比率　２２．７３％
１９８５年５〜９歳人口　６７万人、２０年後、２５〜２９歳　９８万人、３１万人増　上京者比率　３２．０１％
１９９０年５〜９歳人口　５７万人、１５年後　２０〜２４歳　８６万人、２９万人増　上京者比率　３３．７２％
東京都ではすでに３人に１人が上京者となっている。
ちなみに１９９５年５〜９歳人口は４９万人、８６万人レベルになるとして、３７万人増　上京者比率は４３％に達する。

東京都の上京者比率が４３％に達すれば、
地元出身者の５０％が相続すべき家があるとすれば、潜在需要は地元出身者２８．５％、上京者
４３％となり、団塊の世代以上に上京者のプレゼンスが増すことになる。

団塊の世代は郊外に向かったが、新しい上京世代は都心部に向かうだろう。
都心部に開発余地が十分にあり、また、産業の中心も重工業から知的産業とサービス業に変わっている。

[470: 大学教授さん]

ちなみに２００５年時点の５５〜５９歳（団塊の世代）の持ち家比率は以下で、
地元出身者の相続すべき家がある比率は７０％くらいで見る必要がある。
そうなれば、上京者のプレゼンスはさらに高まることになる。

埼玉県７８．４３％、千葉県７８．８８％、神奈川県７２．５４％、市部６６．１７％、区部５６．８１％