23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[41: 大学教授さん]

>>35
私は不動産業者では無いので素人ですが、
業者の方には常識だが、購入者にとって疑問に思える点を記載して行きたいと思います。

業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

私が強調したポイントは、まさに将来についてです。
①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
高齢化が進んで行くのではないか？
現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
その継続性には大きな疑問があります。

[42: 匿名さん]

実は大学教授＝マセた中学生か高校生なんじゃないか？？？
いまのうちに社会科をしっかり学んでおくと良いよ。

＞①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
＞少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
＞②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
＞高齢化が進んで行くのではないか？
＞現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
＞その継続性には大きな疑問があります。

足りない知識であれこれ将来の心配をするより、過去を顧みなさい。
・過去に、優良沿線で人口が減り、高齢化したエリアはありましたか？
・逆に、人口が減り、高齢化が著しいエリアにはどのような特徴がありますか？
分からなければ、明日、先生に聞いてみなさい。

[43: 大学教授さん]

>>42
いやいやここまで説明しないとお分かりにならないとは。

時代が変わって、少子、高齢化の時代なんですよ。
いままでの経験則をそのまま当てはめてしまう。
不動産業界のレベルとはこの程度なのでしょうか。
一般購入者の皆さんは、自分で判断し、業者の話には耳を貸さない方がよろしいと思います。

ビックリしました。

[44: 匿名さん]

>>40
ピアノマンみたい

[45: 入居予定さん]

教授は従来の区単位から沿線単位に、アプローチの仕方を変えたのかな？
でもそちらもいばらの道ですよ。
ど田舎と違って、東京の鉄道はラインではなくネットワークですからね。
単純に沿線という概念自体が通用するとは思えませんが。

たとえば、山手線沿線とはいったいどの範囲をさすのか、
またその民力とやらをどうやって計るのでしょうか？

[46: 大学教授さん]

>>45
県境外周区と郊外は沿線で考えて良いと思います。
都心部は一つの塊として捉えて、開発余地があるかどうかで判断すれば良いと思います。
それほど難しくはありません。
都心部についてはいままで解説したのでお分かりでしょう。

[47: 大学教授さん]

都心部の場合、現状の民力をあまり重視しないのは、
そもそも人口が少なく、発展余地しだいで、これからどこまで人口が増え、
富裕層の数が増えるかまったく変わってしまうからです。

一方、県境外周区と郊外は、ほんの一部の再開発地域を除き、
その民力はあまり変化が無く、少子高齢化で右肩下がりが予測されます。

[48: 入居予定さん]

なぜ郊外は沿線で考え、開発余地では考えないのでしょうか？
そこになにか合理的な考察がありますか。
また、開発余地がある事と、開発に値しない空き地があることは同義でしょうか。

[49: 大学教授さん]

>>48
郊外はあまりにも広く、開発余地は無限です。
例えばＴＸ沿線は巨大な開発余地がありますが、
おそらく駅前の拠点開発にとどまるでしょう。
一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
発展余地さえあれば、確実に実行されると考えて良いと思います。

従って、郊外は沿線であり、都心から離れるにしたがって拠点としての民力になります。

[50: 入居予定さん]

発展余地と開発余地は同じ意味で使っていますか？

そもそも前からお聞きしたいと思っていたのですが、
教授のおっしゃる発展とは何を指すのでしょうか。
人口でしょうか？人口密度？平均収入？教育水準？生活満足度？
民力？商業集積？税収？インフラ？それとも地価でしょうか。

[51: 大学教授さん]

>>50
正確に言うとこうなります。
「一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
開発余地さえあれば、確実に実行され、発展すると考えて良いと思います。」

また発展とは、人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価、
いずれも上がって行く状態を指します。

[52: 入居予定さん]

そうしますと、都心部と、郊外の各拠点が競合関係になると考えておられますか？

たとえば都心部でも環境が劣悪であるとか、不人気地区であるとか、交通上の便が悪い地区の場合、
それらの条件を上回る郊外拠点に劣後するとのお考えでしょうか。

[53: 大学教授さん]

>>52
都心部は一つの塊として効率的に機能して行きます。
これが集中と集積の効果です。

郊外の拠点はそのローカルエリアの拠点としてのみ機能しますから、
競合関係とはなりません。

[54: 入居予定さん]

教授は今後も集中のトレンドが継続するとの前提ですが、
私は過渡の集中、過密は、
エントロピー的に再分散への機運につながるとおもいますがいかがでしょうか。

本来ここで都心部の定義をお聞きしないと議論がクリアにならないのですが、
これを話題とすると百家争鳴は必定ですので、
これに城東・湾岸地域が含まれるかどうかだけ御意見をいただければとおもいます。

[55: 大学教授さん]

>>54
都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p10-11.pdf

ところで、過度の集中、過密による弊害は起こらないと思われます。
一つには日本の産業の中心がソフト化し、産業集中による公害問題が起こらないこと。
また、交通問題は、通勤者の絶対数が増えるわけでは無いのであまり問題とならない。

逆に都心部居住が増えれば移動距離が少なくなるので省エネにつながり、
高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるでしょう。

[56: 匿名さん]

城東教授が郊外を引き合いにだすとは珍しいですな。
宗旨替え（東湾岸から郊外物件に勤務地変更？）でもしたんでしょうか？

[57: 購入経験者さん]

「ひとつの塊として効率的に機能」という部分が、抽象的でいまひとつはっきりしません。
具体的にお示しいただけないでしょうか。
下の定義とてらし合わせますと、新宿も王子も東京も、ひとつの塊ということになりますね。

教授のお考えになる都心部の概念が、首都高速中央環状線より内側ということではっきりした事は、
今後の議論をすすめるうえで大きな収穫ではないでしょうか。
私を含め一般的に都心という場合は、もっとずっと狭い範囲に捉えられているとおもいます。
つまるところ「都心」と「都心部」は全く違う概念なのですね。

ちなみに過渡の集中による弊害は、公害や交通に限らないものとおもいます。
乱開発による日照や眺望の阻害、人的ストレス、物価の高騰、インフラの不足、
犯罪の増加などが考えられるのではないでしょうか。

[58: 匿名さん]

開発余地ってあの汚染まみれのところのことじゃないですよね。
本当に利益のみこめる地域ではデベはは立て替え、再開発など、
新しい余地をいくらでも作ってきます。

港区以外は豊洲をはじめとした埋立地の価値も大幅な下落傾向にあるようですし、
練馬や武蔵小金井などの＠300オーバーのタワーがのきなみ好調なことを考えても、
そろそろ住環境よりも物理的な距離を優先できる人の需要は底をついたと考えてよいでしょう。
また、一方で五反田のタワーなどもすこぶる好調のようで、
都心の利便性を求める層も安定した都心および都心周辺を選ぶようです。
今後も十番、中目、大崎など続々と計画されていますから、都心部は利便性を求める層の需要を
みたしてくれそうです。

[59: 大学教授さん]

>>57
居住地域も含めてとなりますから、
都心部と言う表現を使っています。

「ひとつの塊として効率的に機能」
こんな感じの機能分担の上で、首都高速中央環状線より内側に居住エリアがあるイメージでしょうね。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p24-25.pdf

[60: 購入経験者さん]

お示しいただいたリンク先は観光政策のようですが、間違いでしょうか？
多摩や島嶼などの記述もあり、教授の概念による都市部とも異なるようですが。

人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価といったものの向上と、特に関係深い政策とは思えません。
むしろ、地方の過疎地を含め、ほかに売りようのない地区ほど「観光」というキーワードに頼らざるを得ないのではないでしょうか。

[61: 購入経験者さん]

うっかり見落としていたのですが、都心部が教授のおっしゃる広範な範囲ですと、
実のところ従来の近郊に匹敵するほどの通勤が発生するのではないでしょうか。

また高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるというのもどのような理屈でそうなるのでしょうか。高層マンションの建設には非常に大きなエネルギー消費が必要ですし、解体の際も同様でしょう。
維持管理面でも昇降にはエレベータが必要になり、常時機械的な換気が必要で、衣類の乾燥さえも電力に頼らざるを得ず、夏暑く冬寒いとなれば、むしろエネルギー消費は大幅に増えるのではないですか？

[62: サラリーマンさん]

首都高速中央環状線ですか・・・・。
どうしても江東区湾岸埋立地を入れたいんですね。
申し訳ないけど、あなたが買った埋立地のマンションはデベがガッポリ利益を稼いだ二束三文の土地ですよ。
普通の賢い人は買わない場所です。今後暴落しますからね。

東京に住んでいる一般人の都心とは山手線沿線および内側であり、決して豊洲や有明ではありません。

[63: 近所をよく知る人]

開発余地のある場所＝供給圧力の強い地域ということですから、希少価値は皆無です。
ということは価格は今後暴落しますね。
需要と供給の関係で価格が決定されるというのは近世以降の経済学の大原則ですよ。
それを知らないということはこの大学教授が勤務する大学はよっぽどバカばかりなんでしょうね。

[64: 購入経験者さん]

教授御推薦の地域は正確に言うと湾岸埋立地ではありません。
湾岸ブームに便乗して、差益を稼げると見込んで、
先回りのつもりで仕入れた新東京タワー周辺でしょう。

[65: 住まいに詳しい人]

つうか、抽象的な文言を振り回すだけで
事例を元にした仮説モデルもまともに提示出来ない自称大学教授ですよ

彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
そんなこと今までの経緯からも分かり切ったことなのに
いつまでも相手している方々も情けないよ

大人の余裕でスルー出来ないものなのかね？

[66: 住まいに詳しい人]

×彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
○彼を相手に多々問い質したとしても、何も出て来るわけがない
でした

で、この大学教授さんはココで何をしたいと考えているのかね？
地域比較をしたいのなら別のスレでやって頂きたいと切に願うのだが・・・・・・

[67: 匿名さん]

>業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
>常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
>さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
>最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

そんなことはないでしょう。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7594
２位　　千代田区　6309
３位　　渋谷区　　5891
４位　　文京区　　5236
５位　　中央区　　5125
６位　　目黒区　　4991
７位　　世田谷区　4791
８位　　新宿区　　4555
９位　　杉並区　　4314
１０位　練馬区　　4057
１１位　品川区　　4174
１２位　大田区　　4012
１３位　豊島区　　3922
１４位　中野区　　3914
１５位　台東区　　3895
１６位　江東区　　3851
１７位　板橋区　　3625
１８位　北区　　　3577
１９位　江戸川区　3536
２０位　墨田区　　3523
２１位　荒川区　　3473
２２位　葛飾区　　3434
２３位　足立区　　3323
ちゃんとわかりやすく数字になっています。
都心回帰もだいぶ進みましたが、ここ数年大きな順位の変動はありませんでした。
そのことからも、特定の地域のごぼう抜きなんて幻想は
少なくとも10年単位では極めて可能性が低いと考えられます。

50年100年という超長期的な見方をされているなら、それはわかりませんが。

[68: 近所をよく知る人]

江東区は値下がりするんじゃないかな、
地質悪化で、豊洲は築地移転も危ういし。

評判よくないよ、三井がガンバるだけでしょう。

それから、前回のバブルも木場東陽町なんかも値上がりしたけど。

その後は惨憺たる状況だったもの。


港区の湾岸あたりは何だかんだ言っても、豊洲よりはましな話かな？
さほどかわらないかもだが。
とりあえず港区だからな・・・

[69: 匿名さん]

港区住人の平均給与所得が高いと言っても、
賃貸の安い公共住宅もあるのだが…

[70: 匿名さん]

湾岸0ｍ地帯は一段落、今後は標高がモノを言う時代になるな。

[71: 過去スレの４０]

日本郵政グループの郵便事業会社は２日、所有する全自動車を今年度から順次、電気自動車に切り替えていく方針を明らかにした。電気自動車導入には、全国１０９２の郵便局に充電設備を設ける必要がある。設備を一般に開放し、電気自動車の「電気ステーション」として利用してもらう案も検討している。（読売新聞）

車の電気が減ってきても、急速充電器というもので短時間に充電でき、電気代はガソリン代の10分の1程度とのこと。
ハイブリッドカーはトヨタのプリウスが売れているが、三菱自動車は３０年前から電気自動車を低公害車の中心に位置づけ、東京電力と提携して開発を進めている。
走行距離が未だ技術的難点だが、長距離の運転が可能になれば、運送業でも電気自動車が漸次導入されるだろう。化石燃料に代わる代替エネルギーが開発されていない現在、原油高に対抗できる方策は、「電気」だけだろう。
＞＞６１
「オール電化住宅　一般住宅　ＣＯ２排出量」で調べるとよい。エネルギー消費量の比較がある。

[72: 大学教授さん]

>>67
この一覧表は単に現状を、さらには納税者のみの平均で、将来を示したものではありませんよ。
繰り返しになりますが、
時代が変わって、少子、高齢化の時代、いままでの経験則をそのまま当てはめてしまことは
できなくなります。もっと冷静に考えてください。

首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為上京者が増え、
何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。
これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。

[73: 匿名さん]

落ち着いて下さい。
構造の変化が叫ばれ、新たな再開発が進だしてからだいぶたちますが、
おおきな順位の変化は皆無でした。
その事実は無視できません。
いったん狭まる動きをみせていた、東側再開発地域と優良地の価格差が
こここにきてまた一気に広がってきました。
一時盛り上がって全体の主流のごとき扱いを受け誤解された方もいたかもしれませんが、
住環境をあまり重視していない層の需要も一通り底をうったとみるのが一般的でしょう。
いつまでも過去の流れにこだわっていると、またここでも現実を見失うことになります。

[74: 通りすがり]

えらく荒れてますね。このスレは今、何の為に存在してるのですかね。

[75: 匿名さん]

大学教授は正真正銘のマセ中学生だな。
持論のレベルが社会科の公民だよ（笑）

ボクちゃん（＝大学教授）の予想では
①首都圏の少子・高齢化により地方からの上京者が増える
②上京者は土地勘がないので、利便性と価格で住む場所を決める

首都圏の人口減少を、地方から既存の不動産マーケット概念を描き変えるくらいの大量の上京者が
補うらしい（笑）う〜ん、中学生だから仕方ないとは思うけど、もう少しお勉強してみようね。

いまはね、少子・高齢化は首都圏・地方に限らず、産業構造、社会保障において日本全体の深刻な問題なんだよ(^^)
でもこれは一朝一夕に解決できる問題ではないから、各企業はいま、外国人労働力（エキスパットって言うんだよ）の確保を重要視し始めているんだ(^^)
彼らはどこに住んでいると思う？企業が用意した都心一等地や優良エリアのレジデンスがほとんどだよね(^^)うらやましいよね。
あと、もしボクちゃんが大学に行く機会があったら、東京の大学に行くといいよ。
１年もかからず、高くても住みたいエリアと、安くても住みたくないエリアが分かるよ(^^)

あ、そろそろ午後の国語の時間だね(^^)
がんばってね♪

[76: 匿名さん]

ジェイオー建設株式会社 （総合建設工事 大証２部のジェイオーグループホールディングスの100％子会社 兵庫県神戸市中央区）民事再生法の適用を申請
2008/06/02
フォルム、破産手続きへ
住宅販売のフォルム（横浜市、石橋賢一社長）が事業を停止し、6月中にも横浜地裁に破産手続き開始を申し立てることが2日、わかった。
2008/05/30
株式会社フレックス （建売住宅分譲ほか 東京都練馬区）自己破産を申請
2008/05/30
近藤産業株式会社 （マンション「メロディーハイム」開発・分譲 東証1部上場「ゼファー」の100％出資子会社 大阪府大阪市中央区）自己破産を申請
2008/05/26
グローバンス株式会社 （不動産ファンド事業 東京都千代田区）民事再生法の適用を申請
2008/05/20
株式会社興大 （マンション分譲、販売代理 東京都千代田区）事後を弁護士に一任、スポンサーと交渉中
2008/05/12
スカイエステート株式会社など4社 （不動産賃貸・仲介業 東京都港区）特別清算開始決定受ける
2008/05/09
株式会社二十一大成住販 （建売分譲 千葉県船橋市）破産手続き開始決定受ける

[77: 通りすがり]

そんな外国人は特殊。まだ教授の方が説得力がある。

[78: 匿名さん]

上京者は土地勘がないので、一般的な既存のイメージを重視します。
上京者が増えれば全体の中で、その傾向が強まります。

[79: マンション投資家さん]

>>78さん

全く同感。

「何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。」
という仮定から、
「これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。」
という結論はあまりにも無理があります。

むしろ地縁も血縁も無く、都内事情にも疎いことから、
「デベロッパーの流す宣伝やイメージ戦略に容易に感応し、東京タワーや東京駅からの距離といった、田舎から見た東京を基準に非合理的な判断を行いがちです。」
というほうが実態をよく表しているといえるでしょう。

[80: 匿名さん]

地縁も血縁も無く、都内事情にも疎い上京者がいきなり都内のマンションを購入するの？

どんなモデル設定なんだよ？

[81: 匿名さん]

まぁ、だいたいメジャーでイメージのよい目黒、世田谷、杉並に流れていくのが
順等でしょう。

[82: 匿名さん]

う〜〜ん！　地方にお住まいの方にとって、東京の目黒や杉並が知られているとは思えませんが・・
「世田谷」も正しく読めない人もいるのでは？　小ば かにするつもりは毛頭ございませんよ。

[83: 匿名さん]

じゃあ六本木とか新宿とか渋谷に住むの？

[84: 匿名さん]

>77
自分の周辺にエキスパットいないんだ？
そういう環境の人には教授エリアがお似合いだね。
コンラッドにでも遊びに行ってごらん。
コンラッドを知ってれば、の話だけど（笑）

[85: エキスパット？知らん！]

はいはい！
エキスパット？　はいはい！シップみたいなもんか？
コンラッド？？　はいはい！遊びに行くとこじゃなくて泊まるとこね。

[86: 匿名さん]

＞８２
目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者が東京に来てどんな仕事するんだ？？？
そういう上京者が大学教授の周りに集まりそうだね。

[87: 匿名さん]

混じれ酢（←誤変換そのまま）すると、

統計とるときには、別に地域名は重要でなく、その特性が数値化されてればｏｋよ。

私見や先入観は、逆に邪魔かもね。

[88: 匿名さん]

８５みたいなレベルの人のことね（笑）
＞目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者

[89: 匿名さん]

そうそう「ホテル＝泊まるところ」だけの田・舎・者

[90: 匿名さん]

84

感情的にならずに落ち着いたら？文体は教授を参考にした方が良いですよ。無意味な優越感が出過ぎ。