23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[351: 住まいに詳しい人]

>>346
某教授と違ってコピペだけじゃなく
ソースにリンクさせ「抜粋」と明記しているのに
不正に隠蔽していると言うのかね？あまりに穿った見方だね
　
　
僕が引用したところは「東京23区」に関する記述なの
ところがね、あなたの引用したことろは
何に関する記述なのか不明なのね

＃この部分は国土交通省のニュースリリースにある概要を
そのまま書き写しているから仕方ないんだけど

ここからは自分が>>345を書いた時点では判らなかったことだが
実際のデータ
http://www.mlit.go.jp/common/000016938.pdf
の表７を見ると

前期に比べて購入の回答は
東京では横這い、大阪では減少、その他の地域でも減少
なのに全体では増加なんだよ

こんなので
>前回調査に引き続き今回調査でもやや増加している。
と概要に書いて良いものなんだろーか？
　
　
どちらにしろこの調査自体は価格自体の上げ下げではなく
企業マインドを調べたものだから、
表７だけでなく他のデータについても、今後１年で
必ずしもこの通りに動くわけでないことも注意しないとね

[352: 大学教授さん]

副都心線開通に当たり、

オフィスビルの東京駅周辺への集中は明らかで、また、その集中がビジネス環境をさらに良く
して行き、さらに集中を加速させる。土地の高度利用が可能となったので、集中が家賃の高騰を
招き、テナントを追い出す可能性も小さい。

このような状況であるから、池袋、新宿、渋谷と言った副都心の再開発は非常に難しい局面
となっている。純粋な業務用オフィスとしての需要はあまり見込めず、また将来への不安も
大きい。リスクを分散させるには、業務、住居、商業の複合型しか無いのだが、地価が高い
こともあって、住居は高値にならざるを得ず、数が限られている富裕層を他の都心高層マンション
と奪い合う形になるので、大規模は難しい。そうなると、ワンルーム賃貸で固める方向に
行くのだが、高家賃で借りようとする人は数が少なく、また、オフィスの東京駅周辺への集中化
が将来に暗い影を落とす。

副都心線開通は、このような混沌とした未来に一縷の光を与えてくれた。
２０１２年には東横線ともつながり、埼玉県、神奈川県の人たちを沿線商業施設に呼び込む
効果が期待される。しかし、一方で郊外人口の増加は頭打ちとなっており、また、団塊の世代も
高齢化して行く。特に埼玉県はここ数年中に人口が減少に転ずることさえ予想されている。
また、横須賀線駅が武蔵小杉にできることも不安要因である。
全体のパイが膨らまない状況下での顧客の奪い合いであり、魅力ある商業施設を集中化できる
ところのみが栄え、できないところは衰退すると言う二極化が副都心線沿線でみられることに
なるだろう。その点で、一歩先を行くのが、明治神宮前周辺だろう。すなわち原宿から表参道にかけて。
東新宿から新宿三丁目にかけては大規模再開発土地があるので、その内容しだい。

[353: 匿名さん]

副都心線は、池袋以外は駅が全部山手線内側。
渋谷駅でさえも内側に造られた。
客が歩いて、山手線外側の商業施設まで行くのか？
に興味があります。

[354: 匿名さん]

>>353
普通の人に取っては最寄り駅が重要で、
「山手線の外側に行く」という判断基準は稀ですね。

マンコミらしい意見だと思います。

[355: 匿名さん]

各デベのホームページに「値下げしました」と書いてないから下がってないとか面白いこと言ってた人まだ居る？

[356: 匿名さん]

>>355

「堂々完成」ってのは「値下げしました」と同義なのかと思ってました

[357: 匿名さん]

>>356
なるほど、確かにそうかもしれませんね。

[358: 大学教授さん]

副都心線の池袋駅周辺は商業施設が貧弱で、またＪＲ駅からも距離がある。
単なる通過駅化する可能性が非常に高い。

渋谷駅は、東横線の乗り入れにより出来る旧駅舎スペースを使って大規模な再開発が
行われるが、２０１２年以降の話となり、また長期にわたりあちこちが工事現場化し、
これにより顧客が他所に移ってしまう恐れがある。地上が十年以上、どこいっても工事ばかりだ
と、東横線の利用者が深い地下から地上に出なくなり、渋谷を敬遠して新宿方面に流れかねない
との声もある。大量の人を受け入れる余地があるのは東新宿から新宿三丁目となるが、コマ劇場
跡地の利用方法も未だ決まらず、新宿東口の方向性も今一定まっていない。
根本的なところにあるのは、人と職場の都心回帰だろう。
このトレンドがあるので、再開発も自信が無いものとなり、方向性もなかなか定まらない。
だが、ぐずぐずしていると渋谷の大規模再開発が始まる。渋谷はファッションと芸術をコンセプト
に主に女性層の取り込みを目指している。

[359: 別の匿名さん]

↑池袋駅周辺は商業施設が貧弱？
あなたさ〜、西武と東武に失礼だな。
おまけに、ビックカメラとヤマダ電機にもね。

で、あなたのコピー予測では、
集客力のある新宿と、渋谷の勝負はどうなるか分からないのだな。
そりゃそうだ、分からん。

あなたの分析を教えて欲しいね。

文脈理解してる？

受け売りは止めて、
客商売の充実してる、新宿にこれ以上、商業施設型の再開発がされるのか、
興味深いところだ。と結ぼうね。

[360: サラリーマンさん]

別に副都心線ができなくても池袋、新宿、渋谷は東京の商業地の中心ですよ。
これは不動の地位です。
問題はこの3地区の中での客の奪い合いなんです。

間違っても郊外ＳＣにカテゴリーされる豊洲がその同列になることはありません。
豊洲まで遠くから人が買い物に行くようになることは将来もありえないですよ。湾岸住民の妄想です。
豊洲と同列なのは港北ＮＴや町田、津田沼、柏、大宮ですね。

[361: 買い換え検討中]

池袋が貧弱ならこの人が強くご推薦の江東区にはどれほどすばらしい商業施設があるんでしょうかね？

[362: 匿名さ]

週間文春の記事の内容

都内主要５区の新築オフィスビルは昨年の４月の時点で、空室率３．７％だったが、
今年の４月の時点で、１０．０７％に上昇。
特に、晴海、お台場、東雲などの臨海エリアがガラガラ。
人気の丸の内、八重洲エリアでも、高い賃料が災いして入居が決まらないケースが出ている。
丸の内トラストタワー本館などは、１１月竣工予定だが、現状で、わずか２割しか埋まっていない。

今年竣工するオフィスビルの延べ床面積は１５万坪、来年は２０万坪、
そう考えると空室率は、さらに上がると予想している・・・こういった内容だった。

[363: 大学教授さん]

>>359
池袋、新宿、渋谷ともに郊外からの顧客に依存している巨大ターミナル商業地域。
また、そこにつながっている事で、それぞれの郊外の価値が生まれている。
池袋については、沿線の民力も弱く、また今回の副都心線開通で凋落傾向となるので、
池袋につながる郊外を含めて不動産価格は弱含みとなって行くだろう。

新宿の場合、中心となるのは中央線だが、この線の特徴は、居住人口は巨大だが、
民力が弱い（富裕層の数が限られている）点だ。この為、新宿の中心は歌舞伎町であり、
伊勢丹はある意味異色で、それが成功につながった。しかし、民力は弱く、同じような
ファッション系を目指し店舗が増加しても、恐らく共倒れになるだけだろう。
新宿はやはり大衆化の道を歩むしかないのではと思う。
新宿東口の再開発も、アミューズメント系、飲食系が良いだろう。
しかし、新宿の不動産の値上りはあまり期待できない。何故なら商業を行うにしても
客単価が低いからだ。

一方、渋谷につながる沿線の民力は極めて高い。
これがあるから、表参道が成り立っているわけだ。
副都心線をうまく使い、より広範囲に富裕な顧客を集めることができれば、
不動産価格の上昇は可能である。しかしながら、さすがに業界は折込済みで、表参道を中心に
既に地価は暴騰している。

今更であるが、これら分析を１０年前にできた人は勝者となった。
現状の渋谷近辺の不動産価格が既に上がりすぎたレベルであるかどうかについては、
さらに調べる必要があるが、
３つの駅に将来性の順位を付ければ
１位　渋谷、２位　新宿、３位　池袋となる。

[364: 匿名さん]

もう、企業がブランド地区に、広大なオフィスを構えるというのは古いんじゃないの？
それで採算がとれる時代じゃないんだよ。たまたまREITがはやり、外国資本が流入
しただけなのに（笑）。

都心は、まったくオフィス供給を吸収しきれていないじゃないか。
企業はなるべく人員を整理して、オフィスは小さく構える。
これからはそういうトレンドになっていくんだよ。

世界のトヨタが、さっさと本社ビルを名古屋に移したのも経済効率を見越してのもの。
サブプラが弾けて、もうミエやブランドだけで食ってける時代は終わったんだよ。

[365: 匿名さん]

>>363
大丈夫ですよそんなに心配しなくたって。
いずれも御自身の地域よりもはるかに将来性が高いですから。

[366: 匿名さん]

そのうちエセ教授の江東区・中央区（銀座・日本橋）一体論が飛び出しそうな予感。

[367: 匿名さん]

>>366
そんなこと今頃思い浮かんでるですか。
そういう教養程度なので、ウダツが上がらないなーー、って言われてしまうんですよ。

ユニシス、芝浦工大、ＩＨＩ本社タワー、ＰＣＴ（特にタワーＡ棟、レジデンス棟）の
位置関係と、トリトン周辺先行街区、月島高級マシション群、佃高級マンション群の
距離関係は現地に行けば手に取るような近さで眺望できて、湾岸マンハッタンの壮観な
タワー群が見れますよ。"ゆりかもめ"の都心延伸や環状道路、高速ＩＣが今後完成域に
近くなると、江東豊洲特別再開発地は中央区の奥座敷的タウンとなることが鮮明に
位置づけられますよね。

[368: 匿名さん]

釣り針がデカ過ぎかと・・・

[369: 5km以内都心山の手住民]

新都心線、
新宿の一人勝ち、だと思う。

伊勢丹の周囲、ピカピカだ。
外も中も人があふれて、伊勢丹のための新駅、みたいだ。
高島屋も、いつもよりずっと混んでる。

渋谷は、
さあ、どうかねえ。
民度が高いって言っても、商業施設がどれもいまいち。
東急東横、西武、東急本店。うーん。
俺は、行かないね。

池袋は、
沿線外からは、あまり人がこないと思うよ。
俺の選択肢にも、入ってこない。

[370: 5km以内都心山の手住民]

新都心線　→　副都心線、でした。
よく知らなくて、失礼しました。

車で行ってるし、今後もたぶん乗らないなあ。

[371: 匿名さん]

東急も渋谷でもう一店舗でパートを作るみたいですね。
新宿は南口の駅ビル建設に続いて東口の駅ビルも建て替えが計画されていますね。
池袋は西武が400億もの巨額の費用をかけて改修予定とのこと。
とりあえず金も人も動くことは間違いなさそうです。

利用するしないは別として、西武が400億って尋常じゃない費用をかけて
どんなことをするのか個人的に興味があります。
まさか海外の旬を過ぎた大物デザイナーとか起用したり、
メディアで売り込むこことばかりに熱心なブローカーまがいのエセクリエイティブ集団に
言い値でふっかけられて無駄金使うつもりじゃないだろうなw

[372: 検討者]

西武の最大の経営課題は、主要顧客である埼玉県民が新宿・渋谷へと流れることを阻止
することである。野球でも名前を西武から「埼玉西武」に変えているように、埼玉県民
の取り込みこそ最大の関心事である。

[373: 大学教授さん]

>>372
しかし現実はこのように予想されています。
この時点の予測は都心回帰の影響を非常に軽微に見ているので、実際は東京がより多くなり、
他の３県はそれぞれもっと減ることになるだろう。

２００５年→２０２５年、人口予測（単位：万人）
東京都１２５７７→１３０４７、３．７４％増
神奈川県８７９２→８８９６、１．１９％増
千葉県６０５６→５８７９、２．９３％減
埼玉県７０５４→６７５２、４．２８％減
２００５年→２０２５年、２０歳未満人口予測（単位：万人）
東京都２０１４→１６５７、１７．７％減
神奈川県１６１７→１２１３、２５．０％減
千葉県１１２８→８０６、２８．５％減
埼玉県１３５６→９１９、３２．２％減
２００５年→２０２５年、６５歳以上人口予測（単位：万人）
東京都２３２５→３４２６、４７．４％増
神奈川県１４８７→２４２６、６３．２％増
千葉県１０６４→１７８２、６７．５％増
埼玉県１１６０→２００５、７２．８％増

[374: 匿名さん]

コピペ教授さんよ

一人で会話の真似事は止めてくれないかな

[375: 匿名さん]

山の手住民さん
あんたは５ｋｍ以内の１Ｋ住みかい？それとも親と同居かそんなところだろうな？
民度云々言ってるけどあなたの民度は低そうだな。

[376: 匿名さん]

>>367
佃、月島、勝どき、晴海。自体が既に中央区の奥座敷。
川向こうの賃貸タワーの多い街。

[377: 匿名さん]

>>375
山の手住民氏＝城東教授でしょ。
キャラは使い分けてるけど行動範囲が一緒。
基本的に教授キャラの立場が苦しくなるとフォロー役として登場。

[378: 匿名さん]

>>377
本当にそうかい。一度はそうおもったけど、実際そうであればさみしい人間だな。
論議に値しないというかあほまるだし・・・

[379: 匿名さん]

昨年天王洲から白金台に引っ越して驚いた。
地震のときほとんど揺れを感じない。深川のときはこれは震度４はいっていると
思うと震度１か２。タワーから低層のせいもあるとおもうがあきらかに湾岸は地盤が
ゆるいと感じる。昨日の岩手地震もまったく揺れを感じなかったが震度３と聞いて
意外でした。あれ地震かなと思っていたくらい。引っ越す前は東京って地震が多い
とおもっていたけど場所によってずいぶん体感震度は違うんですね

[380: 匿名さん]

深川→天ノ洲→白金台？

出世双六だね

>深川のときはこれは震度４はいっていると

どうしてこんな予測がつくのかわからんが

[381: 匿名さん]

他で体験した震度3の地震と比べて
それ以上に揺れたからじゃね？

[382: 匿名さん]

同じ震度でも幅はあるからね
たしかにゆれは少ないかもしれないが
文章的にはブラシーボレベルの話のような気もする

[383: 匿名さん]

>>380

別に出世したわけではない。
深川も天王洲も社宅です。社宅がつぎつぎ廃止になって白金台の借り上げ社宅に
移ったのです。白金台なんてサラリーマンじゃ住めません。
震度３で一番揺れたは天王洲、次が深川、最後が白金台です。
震度は区単位でしか報道されないけど結構体感では差があるように感じます。

たぶん数年後は海外なのでいつまでたってもマンション買えません
親も転勤族だったので実家というものがありません。生まれたのベイルートだし。
３５なのでそろそろ落ち着きたい

[384: 匿名さん]

同じ震度３と報道されても
実際の揺れは幅があるから

[385: 匿名さん]

>>384

神戸の地震も数十メートルの違いが生死を分けたみたいだからね。
まあ運としかいいようがないけど

[386: 匿名さん]

最終的には運かもしれないけど、
地域の選択の段階である程度確率はコントロールできるのでは？

[387: 住まいに詳しい人]

シティタワーズ麻布十番スレの情報だと
中層階＝ほぼ平均は＠450ぐらいとのこと、仕様も下げているらしい

スミフも今までの、とにかく仕様を上げて（特にエントランスホール豪華にする）
地域で一番高い価格をつけ、竣工後半年での完売を目指す
つう戦略は完全に放棄したみたいだね
率先して低仕様低価格路線に移行しているよーに見る

既に価格が発表されている池尻大橋、中目黒、五反田あたりは＠400万円を超えている
麻布十番と単価差が少なく、こーなると結構割高感があるねぇ

さて、スミフは次の大崎1000戸をどーいう価格を出してくるやら

[388: マンコミュファンさん]

プラウドの飯田橋物件６０平方メートル１億１千万が仲介に出てるが、３月からから出して

まだ売れてない。

去年６月に野村が４００戸いじょうの戸数を１度に売り出したので、相場の手仕舞いと読んだ。

そうばが右肩上がりと見れば、普通はもったいなくていっぺんには売れない筈．．．

居住していた千代田区物件を秋に手放したが、買い手がいてまだスムーズな売却ができた。

これからしばらくは、中古物件価格は厳しくなり、株、FXで現金を必要とするひとも増えるので

強気挑戦価格も、もみあいせめぎあいで下げ指向になる気がしています。

動きのなかったところはこれからもほとんど動かないが、大幅に動いたところは要注目！

[389: 大学教授さん]

今朝の日経広告記事に大手町再開発の詳細が出ているので参考になる。
規模としては
大手町１丁目第１地区（大手町合同庁舎跡地）延べ２４万ｍ２
大手町１丁目第２地区（日経新聞社敷地など）延べ２０万ｍ２
大手町１丁目第３地区（日本政策投資銀行敷地など）延べ２０万ｍ２
大手町２−１地区（逓信総合博物館敷地など）延べ３０万ｍ２
大手町６−１計画（みずほ銀行敷地など）延べ２０万ｍ２
合計　１１４万ｍ２
桁違いの規模。これに丸の内地区、有楽町地区、八重洲地区、京橋地区、日本橋地区が加わる
わけだから、オフィスの集中、集積度合いは大変なものとなる。
東京のビジネス地区、居住地区の価値は、今後この塊との交通利便性に大きく左右されるように
なって行くだろう。

[390: 大学教授さん]

例えば丸の内線で考えると、
池袋方面により価値が出て、新宿方面は逆になって行く。
１０年先の不動産価値を予測するのに非常に重要な要素となる。

[391: 匿名さん]

>>388
低層階で、
分譲価格の３割増のチャレンジ価格。
そりゃ無茶でしょう。

[392: 別の匿名さん]

>>390
>>363
あなたは、おかしい。
以上。

[393: 匿名さん]

>391
３割り増しじゃなくて、正確には４４％増し。
１０−２０％増し以内なら売れるんじゃない？

>388
こんなチャレンジ価格の未入居物件が売れないからといって、何の参考にもならない。

[394: 匿名さん]

>>390
大手町と東京駅には色んな線が通ってるのに、
なぜ丸の内線の例えなのか？

[395: 別の匿名さん]

↑某教授は、当サイトでdiploma millsを取得したいのです。
付き合ってあげましょう。

[396: 匿名さん]

http://www.tokyometro.jp/rosen/rosenzu/pdf/network2.pdf

当たり前だけど、この地図の範囲でMS購入検討しましょう！　
まあ、色んな意見はあると思いますがね。

[397: 匿名さん]

>>396

なんで？
２３区スレなのに千葉・埼玉も検討範囲に入れるの？？？

[398: 匿名さん]

日本有数のオフィス街が広がる東京駅周辺。
既存ビルの建て替えが相次ぎ一見、活発な開発が進んでいる。
だが「第二次バブル」の崩壊を予感させる異変が、既に起き始めていた。
今年１１月に竣工予定の「丸の内トラストタワー本館」。
地上３７階、地下４階で外資系高級ホテルなどの入居が予定されている。
ＪＲ東京駅日本橋口から徒歩１分の立地は間違いなく「都心の中の都心」といえる。
だがこの物件がいまテナント集めに苦戦しているのだ。
「どこもコンサバになっていて、我々が提示している賃料では厳しいという声が多い」
プロジェクトを進めている森トラストの吉田武副社長もそう認める。
同社は当初、坪７万円の賃料でテナントを集めていたが、
上層フロア以外は坪６万円の水準まで値下げをしての募集を模索中だ。
だがそれでも、「竣工時点で５割くらい決まっていればいい」（吉田副社長）

[399: 物件比較中さん]

>>397
396は、今「顔真っ赤！！」だと思われる。＜煽るための地図間違えてるようだ。

[400: 匿名さん]

>398

それ、過去レスで既にコピペ済み