23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[321: 匿名さん]

半年ぐらい前から、今は買い時じゃないっていうマイナス思考な人たち、
どうでもいい話題でも振ってみるか？

昨日テレ東のWBSでやってた、
供給減だけど資材高騰などで価格増っていう、現在の状況を分析してみて。

いろいろ書くのは簡単だけど、それ以上に結果検証が大事なので。

マンション買う人たちって、批評家やら教授やらの意見って話半分なのは、特に頭がいい人はみんな気づいているから。

しっかし、このスレつまんないね。

何の参考にもならん。

[322: 匿名さん]

中央区の中古市場を定点観測してるのだが、
いまだにチャレンジ価格で新しい物件が出てくる。

仲介する業者は値付けをどう思っているのか…

[323: 住まいに詳しい人]

>>321
あまりにお粗末で話にならない
WBSのあのコメントはデベのいいわけを垂れ流しただけだから
　
　
2004年に比べ30％も価格が上昇したのは
ファンドが実需の限界を無視してまで買い漁ったからで
原材料価格が上昇したからではない

たとえば2004に年＠400のマンションは原材料コストなんて＠30程度だった
それが2007年に＠40になったからと言って
どーしてマンション価格が＠700になるんだ？
　
　
>マンション買う人たちって、批評家やら教授やらの意見って話半分なのは、
>特に頭がいい人はみんな気づいているから。

そーそー、メディアの話はちゃんとした知識を元に検証しよーね

[324: 匿名さん]

>>323
そうなんだよね
総コストに占める原材料費は
とくに一等地ほどさほど多くない

二束三文の郊外なら別だけどね

[325: 匿名さん]

ＷＢＳは三井不動産がメインスポンサーだからな。。
三井にとって都合の良い情報が流れやすい。
資材高を理由に高値で売る理由付けにされている。

[326: 匿名さん]

>>318さん
広尾GF購入者ですが、何故馬・鹿げているぐらい高いのでしょうか？
数字を使って説明していただくことは可能でしょうか？
（借地権なんて誰もほしがらないから6掛けぐらいだろ！みたいな根拠薄弱な論調なら返信不要です）

[327: 匿名さん]

昔は都心に住める人なんて一握りよ
今都心部にも、選ばれた人は住める時代になった。
23区であれば多少上下があっても今の水準で推移するんじゃないの？
一番安い時代の価格は印象に残りやすいけど
株価も12000円台に下落したとき10000万円割れもなんて心配と期待があったかもしれないけど
今いくらって感じだよ
売る方だって損してまで売らないよ
新しく売り出している物件だって、上昇曲面の想定販売価格より下がってはいるけど
去年より明らかに安いという物件は少ないから、それを引き合いに出してもねぇ
ブームも巻き起こした豊洲は天井ラインに到達しただけの話し。
今後はこの辺りで推移するんじゃないの？
裏で値引きしているという輩もいるけどさ
良いマンションは高いですよ今でも…

[328: 匿名さん]

我が家の都心のマンション
まあ、安物なんで1億ですが
土地分7500万
建物分2500万(税引き2400として）
ぐらいです。

今後の動向を予想しますと、、、
消費税上がって10%になっても2400万の5%だから120万。
資材価格が上がって建物分が20％上がったとして480万。
金利が3から5%に上がったとして（ローンが4000万とすると）も月の支払いが８万増えて総支払額が2500万増える様にも見えるけど、、、実際はですね、今予想されている状況を総合して考えてみると、、、

買う人がいないので、現実として、こんなに最悪なこと考えても土地分が20%は下がってるでしょ、
結局価格は

7500×0.8＋（2400＋480＋120）＝9000万です（資材価格と消費税が上がっても値下がりです）。

そうなるとローンが3000万となり金利が5%となっても月の支払いは1万減って総支払額も300万ぐらい減る。

これがおそらく今後の現実でしょう。高くて買えないのと景気が落ち込んで買う人がいなくなって土地が下がる、そして他の要因で税金、資材価格は上がる、それでも購入価格は下がるというとこでしょうね。でも実際は正直、総支払額はそんなに変わらないというのが最終的結論なんだと思います。土地分の影響って大きいのです。

少なくとも、ここ1年ぐらいは高い時に取得した土地にうわもの作らないといけないから、うわものにお金かけられないから豊洲ツインタワーみたいな低コスト物件となる。これが現実でしょうね。私だったらこの夏から年内の物件買いません。昨年からこの春に売り出された物件の売れ残りの方が絶対ものがいいもんね。

[329: 別の匿名さん]

国勢調査から拾いました。

　　　　　　　東京２３区人口　　　全都　　　　都心三区　　　　　日本全体
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（千代田・港・中央）
１９５０年近辺　約５４０万人　約　６３０万人　約５０万人　　　　約　８３２０万人
１９９０年近辺　約８２０万人　約１２９０万人　約２５万人　　　　約１２３６０万人
２００５年　　　約８５０万人　約１２６０万人　約３３万人　　　　約１２７８０万人

戦後すぐ　　　　　　東京の都心でも、平屋、長屋で多くの人が普通に生活。
高度成長〜バブル　　事業法人が増えて、かつ住居も減り、住んでる人が減った。
今　　　　　　　　　住宅が増えたけど明白に、マンション。

人口推移の順番や地価は、みなさん自分でググれば出ます。（世田谷〜大田区ほか）
賃貸者が含まれた統計だから、選ばれた人じゃなく、多様化したんだと思いますよ。
半端ない金持ちって、この手の統計には表れないから。

[330: ビギナーさん２]

この板で最近議論が盛り上がらないのは、経済状況に鑑み、不動産が一本調子に上がって、大きな利益になると考える人たちが少なくなってきたからですかね。

しかし、国の借金、長期金利上昇や、コスト・プル・インフレの現状を考えれば、投資先としては悪くないのではないかと思いますが。短期の転売儲けはないでしょうけどね。

というか、他に投資できる先もあまりないしな。一次産品も上がりすぎているし、株式市場もイマイチだし。国内だと投資先がないという感じもする。

[331: ビギナーさん２]

×コスト・プル・インフレ
○コストプッシュインフレ

[332: 匿名さん]

326さん

広尾ＧＨ

旧借地権なら良いと思ったが…定借なぞとは、この世にあなたが存在しない５０年後に資産としての価値を継承できるのか？
シンガポールでは100年しかみとめられていない。


所詮地主優位な制度だよ。

[333: 匿名さん]

それなのに800万円なぞとは貴方のようなハイレベルの人にしか保有できませんよ。

[334: 匿名さん]

>>328
ものが良くても、
売れ残りは所詮売れ残りです。
去年からこの春にかけても、人気になった物件は売れましたから。

[335: 別の匿名さん]

２２９です。
１９９０年近辺　全都　約１２９０万人　→　約１１８０万人へ訂正します。
失礼しました。

[336: 匿名さん]

328さん

説明が長いね〜
まーいいが、言いたいところは、最後のところでしょ！

んなこたチーと考えれば分かるよ。
一億円のマンションの将来が危ういよ

[337: 匿名さん]

都心で一億って狭そうですね
購入価格1億なら、土地代7500　建物2500にはならないよ
変な計算だ
都心で一億と書きやすいから、まゆつば？

[338: 匿名さん]

新築だったら消費税かかるから計算できるでしょ。
契約書の消費税額×２０倍が面目上の建物価格って
ことじゃないでしょうか。

うちは２００２年に購入したんですが、割合的に
も土地：建物＝３：１くらいでした。
土地は底値の時代でしたが、容積率１５０％なの
で土地の持分がタワーなどに比べると多いせい
もありますけど。328さんの話は腑に落ちます

[339: 匿名さん]

３３２さん

広尾GFが売り出された時点の上物の物件価格と、現在鹿島クラスのゼネコンが同じクオリティー条件で建築した場合の物件価格を比較したことがありますか？
この物件はパークコートの最上級モデルですよ。

専門の不動産業者にでも聞いてみてください。

今ゼネコンに契約したら5割程度は高くなっていることに気付くと思います。

もう少し専門の皆さんの意見も聞いたほうがよいと思いますよ。

[340: 匿名さん]

「信頼感・安心感」１位は大京のライオンズ　マイボイスコム
インターネットリサーチ社のマイボイスコムはこのほど、マンションブランドに関する調査結果を発表した。


ライオンズ(大京)がブッチギリで１位ですと。
だから、ランキングなんて・・・

[341: 匿名さん]

これってすでに既知のものでしたか？
こちらではあまり話題になりませんね。


東京２３区外の庁舎跡地、７５０億円分売却へ…財務省会議
　財務省の「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」（座長＝伊藤滋・早大特命教授）は１２日、東京２３区外にある国の庁舎や公務員宿舎の移転・再配置計画を策定した。

　横浜市や大阪市などで、新たに計１０７か所（２３ヘクタール）の跡地が生じ、売却収入は約７５０億円と見積もっている。昨年まとめた東京２３区内の庁舎などの計画と合わせ、２０１６年までに売却する跡地は１０６１か所（４０４ヘクタール）、売却収入は約１・７兆円に達する見込みだ。

　有識者会議は、国の資産・債務を圧縮するため、０６年から移転・再配置を検討してきた。今回で、売却できる跡地はほぼ出尽くしたとしている。

　また、有識者会議は同日、中央省庁が集まる東京・霞が関の二酸化炭素（ＣＯ２）排出量を削減する「霞が関低炭素社会」構想をまとめた。霞が関地区からのＣＯ２排出量を、現状と比べて「２０５０年に半減以上」に抑える長期目標を掲げた。

（2008年6月12日22時15分 読売新聞）

[342: 匿名さん]

ライオンですか(笑)

きっと在庫がたまって、話題作りの記事が必要だったんだね

いまどきライオンが一位なんて、レオパレスの賃貸契約者にでも聞いた結果かよ(笑)

[343: 匿名さん]

>>341

http://www.mof.go.jp/singikai/zaisanfollow_up/top.htm
ここですね。

営業さんの口癖で「もう都心でこんな物件出てきませんよ」
なんてよくあるセリフですが、
あの江副さんも早くから仰っているようにまだまだ土地の捻出余地はありますね。

官舎もその昔はお役人が退職してもそのままがっぽりと譲り受けることが出来たんですよね。

以前知り合いの親（官僚）がそう残念そうに言っていたと聞きました。
バカヤローですね。

[344: 匿名さん]

>>343

それはウソ
私は公務員で、相当昔からの事情を知ってるが
さすがにそれは無い。

逆に譲り受けた実例出せれば書いてみて。

仮に私でも知らない頃、そうゆう事が行われていたとすると
戦前とか？
そんぐらい昔なら制度は分からない。

[345: 住まいに詳しい人]

土地白書：地価上昇に鈍化、注視必要と指摘　３大都市圏

１年後の本社所在地の土地取引を「活発」と予想する回答から「不活発」と
予想する回答を引いた比率が、東京２３区では０７年３月の４６．９％を
ピークに０７年９月は５年ぶりに下降。０８年３月はマイナス１３．０％となり、
３年半ぶりにマイナスに転じた。
（一部抜粋）【位川一郎】毎日新聞　2008年6月13日　22時15分

http://mainichi.jp/select/seiji/news/20080614k0000m020112000c.html

この１年の動きは、ホントに急激だったつうことだね
残念ながら国土交通省サイトにはまだアップされてないな

[346: 匿名さん]

>>345

つーか、自分が語る上で都合の悪い、以下の部分は何で板に引用しないの？

＞ただ、今後１年間に自社で土地を購入する意向があるかの質問では「購入」が「売却」を下回っているものの、「購入」の増加傾向が続いている。

[347: 匿名さん]

>>344

知り合いから聞いたこと自体がかれこれ１０年以上前のことです。
ご本人（親の官僚）は数年前に既に亡くなられております。
しかし言われたことは事実です。

お話にあった「昔」がどの位の時代に遡るのか到底知る由もありませんが、
私がここでバカヤロー呼ばわりしたのは、
貰い受けたかどうかではなく、
ご本人が「残念だ（貰えるものなら貰いたい）」と思う
普通ではあり得ない厚遇に対する傲慢さ、というか無神経さに対してなのです。

トピズレ失礼。

[348: 匿名さん]

23区外とわざわざ書かれている記事引っ張られてもな。
23区内のことは「昨年」とあるようにとっくに既出ですよ。

[349: 匿名さん]

郊外が老人の街になりつつあります。

首都圏の私鉄各社が高齢者向け住宅や老人ホームを相次ぎ開設している。沿線や鉄道施設周辺に多くの不動産を持つ強みを生かし、介護や医療分野を新たな事業の柱に育てる。少子高齢化が進んで将来の鉄道利用客は減少が予想される。お年寄りが暮らしやすい街づくりに取り組むことで長期的に沿線人口を確保する狙いがある。
　東京急行電鉄は2010年、大田区内に高齢者向けマンション（約160戸）を建設する。隣接地にはグループが運営する東急病院があり、連携して入居者の健康管理ができる体制をとる。入居者向けの介護サービスも検討する。
　5月には全額出資で東急ウェルネス(東京・渋谷)を設立。東急沿線で14年度までに同種のマンションを5施設以上建設する計画だ。
　京王電鉄は2月、積水ハウスグループと共同で、八王子市に介護サービス付き有料老人ホーム（85室）を開設した。駐車場だった土地に京王が施設を建設し、積水グループの積和サポートシステム（東京・港）が管理・運営する。京王はベネッセコーポレーションと組んで、府中市内でも有料老人ホームを開設している。

[350: 匿名さん]

エセ教授がコピペ済み。おっと、あなた本人？

[351: 住まいに詳しい人]

>>346
某教授と違ってコピペだけじゃなく
ソースにリンクさせ「抜粋」と明記しているのに
不正に隠蔽していると言うのかね？あまりに穿った見方だね
　
　
僕が引用したところは「東京23区」に関する記述なの
ところがね、あなたの引用したことろは
何に関する記述なのか不明なのね

＃この部分は国土交通省のニュースリリースにある概要を
そのまま書き写しているから仕方ないんだけど

ここからは自分が>>345を書いた時点では判らなかったことだが
実際のデータ
http://www.mlit.go.jp/common/000016938.pdf
の表７を見ると

前期に比べて購入の回答は
東京では横這い、大阪では減少、その他の地域でも減少
なのに全体では増加なんだよ

こんなので
>前回調査に引き続き今回調査でもやや増加している。
と概要に書いて良いものなんだろーか？
　
　
どちらにしろこの調査自体は価格自体の上げ下げではなく
企業マインドを調べたものだから、
表７だけでなく他のデータについても、今後１年で
必ずしもこの通りに動くわけでないことも注意しないとね

[352: 大学教授さん]

副都心線開通に当たり、

オフィスビルの東京駅周辺への集中は明らかで、また、その集中がビジネス環境をさらに良く
して行き、さらに集中を加速させる。土地の高度利用が可能となったので、集中が家賃の高騰を
招き、テナントを追い出す可能性も小さい。

このような状況であるから、池袋、新宿、渋谷と言った副都心の再開発は非常に難しい局面
となっている。純粋な業務用オフィスとしての需要はあまり見込めず、また将来への不安も
大きい。リスクを分散させるには、業務、住居、商業の複合型しか無いのだが、地価が高い
こともあって、住居は高値にならざるを得ず、数が限られている富裕層を他の都心高層マンション
と奪い合う形になるので、大規模は難しい。そうなると、ワンルーム賃貸で固める方向に
行くのだが、高家賃で借りようとする人は数が少なく、また、オフィスの東京駅周辺への集中化
が将来に暗い影を落とす。

副都心線開通は、このような混沌とした未来に一縷の光を与えてくれた。
２０１２年には東横線ともつながり、埼玉県、神奈川県の人たちを沿線商業施設に呼び込む
効果が期待される。しかし、一方で郊外人口の増加は頭打ちとなっており、また、団塊の世代も
高齢化して行く。特に埼玉県はここ数年中に人口が減少に転ずることさえ予想されている。
また、横須賀線駅が武蔵小杉にできることも不安要因である。
全体のパイが膨らまない状況下での顧客の奪い合いであり、魅力ある商業施設を集中化できる
ところのみが栄え、できないところは衰退すると言う二極化が副都心線沿線でみられることに
なるだろう。その点で、一歩先を行くのが、明治神宮前周辺だろう。すなわち原宿から表参道にかけて。
東新宿から新宿三丁目にかけては大規模再開発土地があるので、その内容しだい。

[353: 匿名さん]

副都心線は、池袋以外は駅が全部山手線内側。
渋谷駅でさえも内側に造られた。
客が歩いて、山手線外側の商業施設まで行くのか？
に興味があります。

[354: 匿名さん]

>>353
普通の人に取っては最寄り駅が重要で、
「山手線の外側に行く」という判断基準は稀ですね。

マンコミらしい意見だと思います。

[355: 匿名さん]

各デベのホームページに「値下げしました」と書いてないから下がってないとか面白いこと言ってた人まだ居る？

[356: 匿名さん]

>>355

「堂々完成」ってのは「値下げしました」と同義なのかと思ってました

[357: 匿名さん]

>>356
なるほど、確かにそうかもしれませんね。

[358: 大学教授さん]

副都心線の池袋駅周辺は商業施設が貧弱で、またＪＲ駅からも距離がある。
単なる通過駅化する可能性が非常に高い。

渋谷駅は、東横線の乗り入れにより出来る旧駅舎スペースを使って大規模な再開発が
行われるが、２０１２年以降の話となり、また長期にわたりあちこちが工事現場化し、
これにより顧客が他所に移ってしまう恐れがある。地上が十年以上、どこいっても工事ばかりだ
と、東横線の利用者が深い地下から地上に出なくなり、渋谷を敬遠して新宿方面に流れかねない
との声もある。大量の人を受け入れる余地があるのは東新宿から新宿三丁目となるが、コマ劇場
跡地の利用方法も未だ決まらず、新宿東口の方向性も今一定まっていない。
根本的なところにあるのは、人と職場の都心回帰だろう。
このトレンドがあるので、再開発も自信が無いものとなり、方向性もなかなか定まらない。
だが、ぐずぐずしていると渋谷の大規模再開発が始まる。渋谷はファッションと芸術をコンセプト
に主に女性層の取り込みを目指している。

[359: 別の匿名さん]

↑池袋駅周辺は商業施設が貧弱？
あなたさ〜、西武と東武に失礼だな。
おまけに、ビックカメラとヤマダ電機にもね。

で、あなたのコピー予測では、
集客力のある新宿と、渋谷の勝負はどうなるか分からないのだな。
そりゃそうだ、分からん。

あなたの分析を教えて欲しいね。

文脈理解してる？

受け売りは止めて、
客商売の充実してる、新宿にこれ以上、商業施設型の再開発がされるのか、
興味深いところだ。と結ぼうね。

[360: サラリーマンさん]

別に副都心線ができなくても池袋、新宿、渋谷は東京の商業地の中心ですよ。
これは不動の地位です。
問題はこの3地区の中での客の奪い合いなんです。

間違っても郊外ＳＣにカテゴリーされる豊洲がその同列になることはありません。
豊洲まで遠くから人が買い物に行くようになることは将来もありえないですよ。湾岸住民の妄想です。
豊洲と同列なのは港北ＮＴや町田、津田沼、柏、大宮ですね。

[361: 買い換え検討中]

池袋が貧弱ならこの人が強くご推薦の江東区にはどれほどすばらしい商業施設があるんでしょうかね？

[362: 匿名さ]

週間文春の記事の内容

都内主要５区の新築オフィスビルは昨年の４月の時点で、空室率３．７％だったが、
今年の４月の時点で、１０．０７％に上昇。
特に、晴海、お台場、東雲などの臨海エリアがガラガラ。
人気の丸の内、八重洲エリアでも、高い賃料が災いして入居が決まらないケースが出ている。
丸の内トラストタワー本館などは、１１月竣工予定だが、現状で、わずか２割しか埋まっていない。

今年竣工するオフィスビルの延べ床面積は１５万坪、来年は２０万坪、
そう考えると空室率は、さらに上がると予想している・・・こういった内容だった。

[363: 大学教授さん]

>>359
池袋、新宿、渋谷ともに郊外からの顧客に依存している巨大ターミナル商業地域。
また、そこにつながっている事で、それぞれの郊外の価値が生まれている。
池袋については、沿線の民力も弱く、また今回の副都心線開通で凋落傾向となるので、
池袋につながる郊外を含めて不動産価格は弱含みとなって行くだろう。

新宿の場合、中心となるのは中央線だが、この線の特徴は、居住人口は巨大だが、
民力が弱い（富裕層の数が限られている）点だ。この為、新宿の中心は歌舞伎町であり、
伊勢丹はある意味異色で、それが成功につながった。しかし、民力は弱く、同じような
ファッション系を目指し店舗が増加しても、恐らく共倒れになるだけだろう。
新宿はやはり大衆化の道を歩むしかないのではと思う。
新宿東口の再開発も、アミューズメント系、飲食系が良いだろう。
しかし、新宿の不動産の値上りはあまり期待できない。何故なら商業を行うにしても
客単価が低いからだ。

一方、渋谷につながる沿線の民力は極めて高い。
これがあるから、表参道が成り立っているわけだ。
副都心線をうまく使い、より広範囲に富裕な顧客を集めることができれば、
不動産価格の上昇は可能である。しかしながら、さすがに業界は折込済みで、表参道を中心に
既に地価は暴騰している。

今更であるが、これら分析を１０年前にできた人は勝者となった。
現状の渋谷近辺の不動産価格が既に上がりすぎたレベルであるかどうかについては、
さらに調べる必要があるが、
３つの駅に将来性の順位を付ければ
１位　渋谷、２位　新宿、３位　池袋となる。

[364: 匿名さん]

もう、企業がブランド地区に、広大なオフィスを構えるというのは古いんじゃないの？
それで採算がとれる時代じゃないんだよ。たまたまREITがはやり、外国資本が流入
しただけなのに（笑）。

都心は、まったくオフィス供給を吸収しきれていないじゃないか。
企業はなるべく人員を整理して、オフィスは小さく構える。
これからはそういうトレンドになっていくんだよ。

世界のトヨタが、さっさと本社ビルを名古屋に移したのも経済効率を見越してのもの。
サブプラが弾けて、もうミエやブランドだけで食ってける時代は終わったんだよ。

[365: 匿名さん]

>>363
大丈夫ですよそんなに心配しなくたって。
いずれも御自身の地域よりもはるかに将来性が高いですから。

[366: 匿名さん]

そのうちエセ教授の江東区・中央区（銀座・日本橋）一体論が飛び出しそうな予感。

[367: 匿名さん]

>>366
そんなこと今頃思い浮かんでるですか。
そういう教養程度なので、ウダツが上がらないなーー、って言われてしまうんですよ。

ユニシス、芝浦工大、ＩＨＩ本社タワー、ＰＣＴ（特にタワーＡ棟、レジデンス棟）の
位置関係と、トリトン周辺先行街区、月島高級マシション群、佃高級マンション群の
距離関係は現地に行けば手に取るような近さで眺望できて、湾岸マンハッタンの壮観な
タワー群が見れますよ。"ゆりかもめ"の都心延伸や環状道路、高速ＩＣが今後完成域に
近くなると、江東豊洲特別再開発地は中央区の奥座敷的タウンとなることが鮮明に
位置づけられますよね。

[368: 匿名さん]

釣り針がデカ過ぎかと・・・

[369: 5km以内都心山の手住民]

新都心線、
新宿の一人勝ち、だと思う。

伊勢丹の周囲、ピカピカだ。
外も中も人があふれて、伊勢丹のための新駅、みたいだ。
高島屋も、いつもよりずっと混んでる。

渋谷は、
さあ、どうかねえ。
民度が高いって言っても、商業施設がどれもいまいち。
東急東横、西武、東急本店。うーん。
俺は、行かないね。

池袋は、
沿線外からは、あまり人がこないと思うよ。
俺の選択肢にも、入ってこない。

[370: 5km以内都心山の手住民]

新都心線　→　副都心線、でした。
よく知らなくて、失礼しました。

車で行ってるし、今後もたぶん乗らないなあ。