23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[242: 物件比較中さん]

買い替え余力のある住人ほど、劣化の兆しがみえ始めたら転出していくよ。
それが資産防衛の提要だから。
安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

[243: 匿名さん]

>>240 と　>>242　は同一人物か？

＞安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

そりゃそうだね。でも、中古を買う層がいるということならば、その物件はスラムではない。
ど田舎ならわからないが、少なくとも２３区内では、古い物件に対してもニーズがあるので、
スラムにはならない。そういった事例は今のところないはずだが・・・

[244: 大学教授さん]

>>243
スラム化と過疎化は別と考えるべきでしょう。
ただし、同時に起こることはあります。
スラム化とは地域住民の質（一般的には年収レベル）が劣化して行くこと。
過疎化とは地域住民の数が減って行くこと。
いずれも、賃貸マーケットの動きを見れば分かります。

スラム化は家賃レベルの動きを見れば分かります。
顕著に出るのはサンプル数も多いシングル向け１Ｋタイプです。
この場合注意すべき点は、ｍ２当たりの家賃で見ず、一戸当たりの家賃で見る点です。
同じタイプでも広い間取りを借りる方が、一般的に健全です。
２年前にくらべて一戸当たり家賃が上昇しているところは発展しているが、下がっている地域は
スラム化が進んでいる疑いがあります。

過疎化は、募集物件数の推移で分かります。衰退しているところは賃貸需要が小さくなるので、
変動はあるものの右肩下がりになります。逆に発展しているところは、需要が拡大するので
それに合わせた新築供給が行われ右肩上がりになります。すなわち賃貸マーケットが大きくなります。
また、新築賃貸の着工数推移を見ても分かります。

[245: 匿名さん]

地域に限らず、マンション単独でスラム化していく物件もありますよね。
世田谷で実例を知ってます。それほど古くもないのに。

[246: 匿名さん]

当然同一時期に大量に供給のあったところはその危険が非常に高いと言えます。
特に低価格を売りにし、若いファミリー層を対象としていた場合、
永住目的での購入は少ないので、ステップアップ等で必ず数年で買い替えラッシュが始まります。
当然新しく入ってくる人もいますが、タワー等の場合は、
経年によって生じる維持管理費用の高騰から割高感はいなめません。
また、同地域に供給が続いている場合、新築もさほど価格の上昇がなく
そちらに需要を奪われてしまうため、ますます新規入居者のレベルが落ちてしまします。

[247: 別の匿名さん]

↑低価格が魅力の物件購入の「若いファミリー層」は、
買い替えラッシュが起きるほどの所得増加があるんだね。

ありえね〜。

[248: 匿名さん]

住人が定収入のままそろって老化していくの？
それも怖い・・・

[249: 匿名さん]

正　　低収入

[250: 契約済みさん]

賃金は固定、支払いは増加、可処分所得は下落して節約生活。
その受け皿になる商業施設もチープ路線まっしぐら。
広告で集められた多様性のない住民層とともに地域全体が経年劣化していく。
本来である千葉の田舎町に先祖がえりしていくのではないか。

[251: 匿名さん]

↑
それ言えてるな。

そもそも、都内になんて住めない連中なんて続出するに決まっている、賃貸で充分。

普段思うんだが・・・日本は平和だった。平等意識が成り立っていた時代は。

すでに気いているだろうが、平和すぎる日本も秋葉原の殺戮事件で、
国民は思い知ったと思うが、凶悪性はアメリカ並みになっている。

リストラで、レイオフされて、逆上し恨んで上司殺害する事件はアメリカでは多発している。

つまり、

終身雇用が崩壊した段階で、明治時代のように、下層労働者と経営サイドの距離は広がるばかりだ・・簡単にトヨタのような勝ち組も季節労働者として迎え入れそして、要らないと首を切る。

真ん中は居ない・・・難しい話だが。

終身雇用が終った時から、
幸せな生活結婚豊かな暮らしは、無くなりつつある。

豊かになった日本だが、常に競争の時代、平々凡々と暮らしている人には、幸福は訪れない。

[252: 匿名さん]

>>250,251
いつの時代もそうだけど、
新興住宅地を購入する層は、その時々の成功者が多いと思う。
ここで言う成功者とは、伸びてる業界・伸びてる会社に勤めているとか、その会社の中で抜き出ているとか、既に独立起業してるような「その他大勢の普遍な人とは異なる層」を言っている。

つまり250や251が心配されてることも一面正しいのだと思うが、それは貴殿達を含む「普遍の人」が心配するものであり、その考え方は、成功の道と普遍の道を分けるものかもしれない。

251の最後の１行
＞豊かになった日本だが、常に競争の時代、平々凡々と暮らしている人には、幸福は訪れない。
そのとおりで、人生常に前向きに進む人が感じる幸福は、きっと後ろ向き=ネガティブな人には一生理解できないと思う。

[253: 匿名さん]

>>252

そうだよな。そう思うよ。

必ずと言っていいくらい、幸福感には色々ある。
充実した日々を送るか悔いる一日を送るかは、また人それぞれである。

[254: 匿名さん]

ＴＶ東京　「ガイアの夜明け」

２００８年６月１７日　ＯＡ
「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」(仮）
＊放送内容は予告無く変更する場合があります。

[255: 匿名さん]

要は、
今恵まれない人達がどこに集まって来ているのか
よーく考えるべきだよな。
昔は町工場系だったのが、今は飲食、サービス系。
賃貸アパートで我慢してるけど、
高齢になって行くとどうなるのか・・

[256: 匿名さん]

久米宏の新しい経済番組で特集していたが、
最近の20代の若者の特徴は、とにかく金を使わない事だそうだ。
正社員だろうが、派遣社員だろうが、貯金をする。
海外旅行へ行かないし、車にも乗ろうとしない。

こんな若者たちが、もう少し歳をとって経済力がついたとしても
月20〜30万もするような賃貸マンションに住むようになるとは思えない。
20代の若者は、幼い頃から、あらゆる社会不安をスリこまれてしまってるから、
最小限の支出でとどめる傾向が強い。

湾岸のタワーマンションで20〜30万前後の賃貸、分譲賃貸が埋まらないのは
もともと、需要が無かったから。そしてこれからも需要は増えない。
投資家が買ってただけだよ。

地価上昇で、物件の価値は上昇しているのかも知れないが、
投資家が住むわけでもあるまい。
誰かに住まわせなければ、誰かが損しているってこと。
最終的に損をするのは、マンションを保有し続けた人間。

[257: 匿名さん]

マンションが、円に対して下落していく間に、
食料品、原油、金などは上がり続けていくって事。

[258: 匿名さん]

派遣＝西側近郊アパート暮らし
これが主流だよな。
都心の賃貸なんて限られてるよ。

[259: 匿名さん]

派遣＝湾岸地域のワンルームマンション暮らしだろ？

[260: 匿名さん]

私の知る限り、派遣は殆ど実家だわな。
もしくは、どうしても一人暮らしにこだわる場合でも、実家の近く。
お金ないから。

飲み会とかで何でわざわざそんな実家の近くに住むの！？という質問を
する場合が多いのはそんな経済的な理由が多い。

例えば実家は柏だけど船橋に住むとか、そういったパターン。
たまーに憧れで麻布とか借りてみたものの、4畳半ソング状態なんてのも
良くある。

現実は厳しいよ。湾岸も無理じゃない？

[261: 匿名さん]

まあまあ、都内に住める人は居ないよ。
ごく一部だよ〜

だがね〜郊外には住めない人は多い！田舎は魅力無いからなぁ〜

[262: 匿名さん]

>261
そういうあなたはどこに住んでるの？

[263: 購入検討中さん]

>>256
だから、視野が狭いと言われない？

かなり前は、戸建てどころかマンションでも中高齢の人の最後の買い物だった。
それが今じゃ、30代でしかもセカンドで買ったり、20代後半の女性がシングルで買ったり。
日本中の若年層が豊かにならずとも、抜き出た若者が豊かな又は興味あるマンションを買う時代。
そこらへんがわからないから、湾岸の物件が人気がある理由は理解できないだろう。

いつまでも古い時代の経験で先見性がまったくみられない。

[264: 匿名さん]

答え、261は築地に住んでるよ〜


なんで？

[265: 匿名さん]

抜きん出た若者？　何それ（笑）
団塊ジュニア世代が買ってただけでしょ。

[266: 匿名さん]

>>256
263に同意。こういう人はいつまでも過去の栄光にこだわって周りから冷めた目で見られるタイプだよね。
こういう視点でものを見て他人をバカにするような人って不動産がどうこうに限らず時の流れと共に＊＊＊になるよね。
まぁ今もそうかもしれんけど。

[267: 匿名さん]

銀座築地の毎日グルメ三昧なり！

地上げされて大金入ったから…仮住まいだけどね。

[268: 匿名さん]

>>265
君の知っている世界にはいないのかもしれないけれども年収2,3000万超えの
20代は数多く生まれてきていますよっと

まあ、そういう人が湾岸に興味を持つかというと別問題だが
というか抜き出た若者の一人として、いくら年収高くてもファーストの
購入で湾岸に興味を持つアホは少ないと思っている

[269: 匿名さん]

＞湾岸の物件が人気がある理由は理解できないだろう。

分かってないな（笑）。
本当に金持ってるなら、湾岸のマンションなど買わないよ。
麻布や広尾のマンションが買えるなら、そっちを買うって（笑）

要は、中産階級の「庶民」には、湾岸マンションにしか手が届かないんだよ。
それで、そこそこステータスがあると勘違いしてるんだよ。

[270: 匿名さん]

>>269

お金持ちも買ってますよ。投資用にね

[271: 匿名さん]

269さん

トレンドはなんですか？

何して儲けてますか？

[272: 匿名さん]

>>要は、中産階級の「庶民」には、湾岸マンションにしか手が届かないんだよ。
それで、そこそこステータスがあると勘違いしてるんだよ。

湾岸マンションがステータスがあると思っている人なんているんですか？
ただ単に都心に近くて交通の便がよくて都心に比べて安いから買っているんだと思いますが。
そういうあなたは余程湾岸マンションにコンプレックスがあるから上記のような発言をしてしまうんですね。買えなくてかわいそう。

[273: 匿名さん]

270さん指摘の通り。

＞本当に金持ってるなら、湾岸のマンションなど買わないよ。
頭が筋肉のように固そうだね。

[274: 匿名さん]

＞それで、そこそこステータスがあると勘違いしてるんだよ。

ステータスがあるんじゃない？　だって、大口叩く269が悔しそうだもの(笑

[275: 匿名さん]

保有資産＆年収別購入エリア

・自分の住まい
　　　　　大金持ち　　　　　　　　　　⇒　　　　　小金持ち　　　　　⇒　　　　平民
　　都心（3A・千代田区・渋谷区等）　　　　　　城南優良住宅街　　　　　　　　湾岸・郊外

・投資用
　　　　　大金持ち　　　　　　　　　　⇒　　　　　小金持ち　　　　　⇒　　　　平民
　　都心（3A・千代田区・渋谷区等）　　　　　　　　　湾岸　　　　　　　　　　投資って？　
　　　　　　　

つまり、湾岸＝金持ちが住むところじゃないってこと。

[276: 270]

>>273

正しくは「本当に金持ってるなら、湾岸のマンションは買っても自分じゃ住まないよ」
ですね。

[277: 匿名さん]

>>275
金持ちって貴方の固そうな頭で想像するほど、単純思考ではないよ。
陳腐なワンパターンでしか考えられないのって、オタクに多そうだけど。

[278: 匿名さん]

>>275
小金持ちは城南優良住宅街にしか住まない（笑）
もしかしてあなたは城南の優良でない住宅街に住んでるのかな（笑）
そして普段から自分はギリギリ優良住宅街に住んでいる気取りなのでは（笑）

[279: 匿名さん]

>>275
書くごとに見下されるからやめたほうがいいよ。

「都心（3A・千代田区・渋谷区等）」「城南優良住宅街」「湾岸・郊外」「湾岸」
↑これだけしかカテゴリーが脳内にないってことでしょ？

[280: 匿名さん]

湾岸でも東限定だけどトヨスタワーは値引き始まったんでしょ？

[281: 匿名さん]

大金持ちが都心（3A・千代田区・渋谷区等）に住むのは概ね正しい。
だが投資用に関しては湾岸にも持つし地方にも持ちうる。
投資用はあくまで投資用だから。

[282: 匿名さん]

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン

これが相当、ダメらしいぞ。

[283: 匿名さん]

投資用ってことは、キャピタルゲインもしくはインカムゲインが魅力的でないと
投資する意味がないってことですよね。

そうなると、3〜4年前であれば湾岸は魅力的だった。
でも、もう港南などは都心に準ずる価格に急上昇してしまった。（魅力なし）

田舎に行って買い叩けば可能性あるんだが、転売は難しいし（ましてやキャピタルゲインを
得ての）、賃貸で貸し出せるのかも怪しい。

現在お金持ちはどこを買ってるんだろう？
不動産価格がピークアウトした後に出た赤坂の例の物件とかかな？

[284: 匿名さん]

本当の金持ちはこんなスレみてウジウジ悩まず、「これ欲しい、買った−」って感じでしょ。

でも、同じ金落ちでも、成金と生まれながらの金持の違いとして、育ちのいいお坊ちゃまやお嬢ちゃまは、はなから住むエリアを限定していて、そのエリア以外は人間のすむとこじゃないと思ってますから、埋め立て地タワマンの最上階がいくら何億円もしてても、広尾や麻布を選ぶに違いありません。

僕なんかは田舎もんなので、宝くじ当たったりして成金になったら、とりあえず眺望最高の湾岸最上階買っちゃうかもしれませんが。ミーハーな私は湾岸の眺望大好きですから。

でも、育ちのいいセレブの皆さんに＊＊にされないように見栄を張るためには湾岸タワマン最上階の眺望はあきらめて、広尾や麻布なんかにする必要があります。

六本木ヒルズや麻布十番のタワマン最上階なら、アホな私のどちらの虚栄心も満足できますね。

[285: 匿名さん]

＞現在お金持ちはどこを買ってるんだろう？

どこも買ってないよ。（既に買ってしまっている）
サブプラで世界同時崩壊中なのに（笑）

[286: 匿名さん]

大金持ちは始めセカンドとして使って飽きたら賃貸にまわすなんて発想もあるんだよね。
たとえば京都なんかに。
当然利回りよりも自分がどのくらい楽しめるかが基準になる。

[287: 匿名さん]

>>285

今は売って、不動産が底を打ったらまた買い戻すってことですか？
金持ちはズルいな〜。

[288: 匿名さん]

上海もロンドンも、不動産が暴落中で大変な事になっていると聞くけど実際のところ、どうなんでしょうね。
現在、バブル進行中は、ドバイくらいですか・・・

[289: 匿名さん]

>>287
大金持ちがマンションなど不動産買うときの理由は、「買いたいから」だけ(笑
それで儲けだそうとかあんまり考えていないっぽい。
そもそも、現金を資産に換えて持とうっていう発想だと思われるし。

私の拙い経験では、月額100万の生活費も支給されてる２号さんのパパ辺りレベルの金持ちの話しです。

[290: 匿名さん]

>>288

ドバイも何かの記事でヤバいって書いてあったな。

そういえば、プレジデントでフジマキ・ジャパン 藤巻氏がサブプライム終焉後、
資産インフレになる。だから今はインフレ対応型の資産ポートフォリオを組むべき、
つまり不動産や株式に投資すべし、と相変わらず言っていたが、ホントのところ
どうなんだろうね。

[291: 匿名さん]

>>284
＞六本木ヒルズや麻布十番のタワマン最上階なら、アホな私のどちらの虚栄心も満足できますね。
そこも成金が住むところです。育ちのいいお坊ちゃまやお嬢ちゃまは、山手線内側であってもタワーにはお住まいになりません。港区であれば第１種中高層住居専用地域に存在する一戸建てか低層マンションに限定されます。