23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[241: 匿名さん]

>>240
で、スラム化が起こっているのは、多摩のなんていう物件ですか？
何駅？、徒歩何分？、築年は？、総戸数は？

答えられますか？
無知を晒すのはそれぐらいにしとけば…

[242: 物件比較中さん]

買い替え余力のある住人ほど、劣化の兆しがみえ始めたら転出していくよ。
それが資産防衛の提要だから。
安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

[243: 匿名さん]

>>240 と　>>242　は同一人物か？

＞安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

そりゃそうだね。でも、中古を買う層がいるということならば、その物件はスラムではない。
ど田舎ならわからないが、少なくとも２３区内では、古い物件に対してもニーズがあるので、
スラムにはならない。そういった事例は今のところないはずだが・・・

[244: 大学教授さん]

>>243
スラム化と過疎化は別と考えるべきでしょう。
ただし、同時に起こることはあります。
スラム化とは地域住民の質（一般的には年収レベル）が劣化して行くこと。
過疎化とは地域住民の数が減って行くこと。
いずれも、賃貸マーケットの動きを見れば分かります。

スラム化は家賃レベルの動きを見れば分かります。
顕著に出るのはサンプル数も多いシングル向け１Ｋタイプです。
この場合注意すべき点は、ｍ２当たりの家賃で見ず、一戸当たりの家賃で見る点です。
同じタイプでも広い間取りを借りる方が、一般的に健全です。
２年前にくらべて一戸当たり家賃が上昇しているところは発展しているが、下がっている地域は
スラム化が進んでいる疑いがあります。

過疎化は、募集物件数の推移で分かります。衰退しているところは賃貸需要が小さくなるので、
変動はあるものの右肩下がりになります。逆に発展しているところは、需要が拡大するので
それに合わせた新築供給が行われ右肩上がりになります。すなわち賃貸マーケットが大きくなります。
また、新築賃貸の着工数推移を見ても分かります。

[245: 匿名さん]

地域に限らず、マンション単独でスラム化していく物件もありますよね。
世田谷で実例を知ってます。それほど古くもないのに。

[246: 匿名さん]

当然同一時期に大量に供給のあったところはその危険が非常に高いと言えます。
特に低価格を売りにし、若いファミリー層を対象としていた場合、
永住目的での購入は少ないので、ステップアップ等で必ず数年で買い替えラッシュが始まります。
当然新しく入ってくる人もいますが、タワー等の場合は、
経年によって生じる維持管理費用の高騰から割高感はいなめません。
また、同地域に供給が続いている場合、新築もさほど価格の上昇がなく
そちらに需要を奪われてしまうため、ますます新規入居者のレベルが落ちてしまします。

[247: 別の匿名さん]

↑低価格が魅力の物件購入の「若いファミリー層」は、
買い替えラッシュが起きるほどの所得増加があるんだね。

ありえね〜。

[248: 匿名さん]

住人が定収入のままそろって老化していくの？
それも怖い・・・

[249: 匿名さん]

正　　低収入

[250: 契約済みさん]

賃金は固定、支払いは増加、可処分所得は下落して節約生活。
その受け皿になる商業施設もチープ路線まっしぐら。
広告で集められた多様性のない住民層とともに地域全体が経年劣化していく。
本来である千葉の田舎町に先祖がえりしていくのではないか。

[251: 匿名さん]

↑
それ言えてるな。

そもそも、都内になんて住めない連中なんて続出するに決まっている、賃貸で充分。

普段思うんだが・・・日本は平和だった。平等意識が成り立っていた時代は。

すでに気いているだろうが、平和すぎる日本も秋葉原の殺戮事件で、
国民は思い知ったと思うが、凶悪性はアメリカ並みになっている。

リストラで、レイオフされて、逆上し恨んで上司殺害する事件はアメリカでは多発している。

つまり、

終身雇用が崩壊した段階で、明治時代のように、下層労働者と経営サイドの距離は広がるばかりだ・・簡単にトヨタのような勝ち組も季節労働者として迎え入れそして、要らないと首を切る。

真ん中は居ない・・・難しい話だが。

終身雇用が終った時から、
幸せな生活結婚豊かな暮らしは、無くなりつつある。

豊かになった日本だが、常に競争の時代、平々凡々と暮らしている人には、幸福は訪れない。

[252: 匿名さん]

>>250,251
いつの時代もそうだけど、
新興住宅地を購入する層は、その時々の成功者が多いと思う。
ここで言う成功者とは、伸びてる業界・伸びてる会社に勤めているとか、その会社の中で抜き出ているとか、既に独立起業してるような「その他大勢の普遍な人とは異なる層」を言っている。

つまり250や251が心配されてることも一面正しいのだと思うが、それは貴殿達を含む「普遍の人」が心配するものであり、その考え方は、成功の道と普遍の道を分けるものかもしれない。

251の最後の１行
＞豊かになった日本だが、常に競争の時代、平々凡々と暮らしている人には、幸福は訪れない。
そのとおりで、人生常に前向きに進む人が感じる幸福は、きっと後ろ向き=ネガティブな人には一生理解できないと思う。

[253: 匿名さん]

>>252

そうだよな。そう思うよ。

必ずと言っていいくらい、幸福感には色々ある。
充実した日々を送るか悔いる一日を送るかは、また人それぞれである。

[254: 匿名さん]

ＴＶ東京　「ガイアの夜明け」

２００８年６月１７日　ＯＡ
「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」(仮）
＊放送内容は予告無く変更する場合があります。

[255: 匿名さん]

要は、
今恵まれない人達がどこに集まって来ているのか
よーく考えるべきだよな。
昔は町工場系だったのが、今は飲食、サービス系。
賃貸アパートで我慢してるけど、
高齢になって行くとどうなるのか・・

[256: 匿名さん]

久米宏の新しい経済番組で特集していたが、
最近の20代の若者の特徴は、とにかく金を使わない事だそうだ。
正社員だろうが、派遣社員だろうが、貯金をする。
海外旅行へ行かないし、車にも乗ろうとしない。

こんな若者たちが、もう少し歳をとって経済力がついたとしても
月20〜30万もするような賃貸マンションに住むようになるとは思えない。
20代の若者は、幼い頃から、あらゆる社会不安をスリこまれてしまってるから、
最小限の支出でとどめる傾向が強い。

湾岸のタワーマンションで20〜30万前後の賃貸、分譲賃貸が埋まらないのは
もともと、需要が無かったから。そしてこれからも需要は増えない。
投資家が買ってただけだよ。

地価上昇で、物件の価値は上昇しているのかも知れないが、
投資家が住むわけでもあるまい。
誰かに住まわせなければ、誰かが損しているってこと。
最終的に損をするのは、マンションを保有し続けた人間。

[257: 匿名さん]

マンションが、円に対して下落していく間に、
食料品、原油、金などは上がり続けていくって事。

[258: 匿名さん]

派遣＝西側近郊アパート暮らし
これが主流だよな。
都心の賃貸なんて限られてるよ。

[259: 匿名さん]

派遣＝湾岸地域のワンルームマンション暮らしだろ？

[260: 匿名さん]

私の知る限り、派遣は殆ど実家だわな。
もしくは、どうしても一人暮らしにこだわる場合でも、実家の近く。
お金ないから。

飲み会とかで何でわざわざそんな実家の近くに住むの！？という質問を
する場合が多いのはそんな経済的な理由が多い。

例えば実家は柏だけど船橋に住むとか、そういったパターン。
たまーに憧れで麻布とか借りてみたものの、4畳半ソング状態なんてのも
良くある。

現実は厳しいよ。湾岸も無理じゃない？