23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[221: 別の匿名さん]

あっ、ちなみに豊洲が開発された理由ね。

IHIが土地供給したからです。
値段が上がったのは、景気動向です。
ただそんだけ。

景気動向で、地権者が供給したからさ。
横文字つかって誤魔化さないでね。

都心部だろうが、郊外だろうが、
開発されるのは、需要側の価格要求と
土地供給が一致するからだね。

ただの市場原理。
需要創出ってどうやって説明するのかな？

[222: 匿名さん]

>>158 です。

↓に貼り付けたチャートは東証リート指数の週足ベース、全期間です。
（２００３年３月：１０００でスタート）　出典：GOLDEN CHART

自分は今回都合により不動産の物色を始めるまでは
分譲マンションはもとより不動産については殆ど興味がなかったものですが、
これを見るにつけ購入に腰が引けてしまうのです。

２００６年度からの上昇は実資産と同時進行で典型的なイケイケモード全開をやらかしました。
そして今年に入って３月、瞬間風速で２００４年初頭！のレンジまで下げました。
３年余りの上昇を１０ヶ月足らずで吹き飛ばしたことになります。
果たしてこれがバブルではなかったと言えるのでしょうか。

一般的に証券は先行して動きますから、もし３月の安値でコツンと来ていたと考えれば、
実物資産である不動産は半年先から１年先へ向けて後追いするのだろうと普通に考えます。
しかしそんな単純に行くのだろうか。

ダイヤモンド、東洋経済、ＡＥＲＡ（http://www.aera-net.jp/aera/pickup.php）ガイアの夜明け？などメディアも賑やかしに余念がありません。
株の世界では「（皆が）知ったら終い」と言いますが、
不動産の世界では流動性リスクがボディ・ブローのように効いてきそうで掴みかねています。

[223: 匿名さん]

サブプライム問題って知ってる！？

[224: 匿名さん]

>>223
それが何か？？

[225: 匿名さん]

知らないと思ったから・笑

[226: 匿名さん]

さすがにアエラの記事を見て大学教授さんが唱えていた定説が崩れてしまいました。
残念です。

[227: 匿名さん]

なにが第二次バブルだ。
過去のバブルはマンション中心の不動産だけが上がったわけではないし、
全く規模が違った。
第二次なんて言ったら20年前の本当のバブルに失礼だよ。

[228: 購入経験者さん]

不動産、マンション関連企業の倒産が相次いでいます。上場クラスも被弾し始めたし。
下落のスパイラルがひそやかに進行中。

[229: 匿名さん]

>>222
一般的に東京駅周辺って昔も今もそんなに人気は高くないよね。
それにしても需給を無視してテナントに賃料値上げを迫るバビンチョアドバイザーズ？って会社やばいんじゃないか？

[230: 匿名さん]

>豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、

無理矢理同列に並べようとしていますが、
山手線沿線の都心部と国境外周区では別物と考えるべきです。
現にデベの値付けの方向も完全に逆の動きを見せていますし、
売れ行きも全く対称的です。

[231: 匿名さん]

湾岸のマンションは、第２の多摩ニュータウンになるよ。
専門家は高層マンションの維持費が経年変化と共に急上昇すると予想している。
空室が増え、次々に住民が逃げ出し、管理費も高騰。
スラム化の兆候は見えている。

湾岸の大型タワーマンション、竣工してもガラガラらしいけど
投資目的なら早めに処分しておいた方がいいね。

[232: 匿名さん]

>>231
はいはい！
多摩ニュータウンを良くご存知なのですね？ わかりましたよ。
その「専門家」の方によろしくお伝えください。

[233: 匿名さん]

231の言うことはあながち間違ってない。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=2

”超高層マンションは格差社会です。3000万円台の1LDKをローンで購入する低層階の人と、数億円単位の上層階の住戸を投資用に即金で購入するような富裕層が混在しています。しかも1棟当たりの区分所有者の数は非常に多くなります。
区分所有者間の合意形成が難しくなることは容易に想像がつきます。コミュニティーの形成も一筋縄ではいかないでしょう。横に広がる団地型のファミリー向けのマンションとは全く別の世界です。
生活を支える設備のレベルも違います。EVや電気、給排水、セキュリティーのすべてが重装備。修繕積立金の総額、維持保全や大規模修繕にかかる費用は膨大な額になります。
古くからマンション管理に携わってきた人たちにとっては経験知の及ばない建物でしょう。

”建築技術者たちの多くが「超高層マンションを解体する方法など考えたこともない」と言っている実情です。合意形成だけでなく、建て替えの大前提となる解体技術やコストに関する議論・研究は、超高層マンションについてはまだ全くなされていません。”
　
これを考えると悩む。

[234: 匿名さん]

>>233
悩むぐらいなら賃貸にしとけ。
賃貸は金はかかるけど住み替え自由だから気楽で良いぞ。

[235: 匿名さん]

そうだな。　タワマンは賃貸にしろとの意見が多いもんな。
貯金して、低層マンションか一戸建てが理想か。
タワマンに住めるのは若い内だけだな。

[236: 匿名さん]

実際、昭和に建てられた新宿高層ビル群の管理なんて
どうなってるんでしょうか？少しは参考になるかと思うのですが。

[237: 匿名さん]

>>236
行ってみればいいじゃん。雑居ビルなんだから出入り自由でしょ。
最も古い超高層ビルである霞が関ビルに行ってみればわかると思うけど、管理がしっかりしているので、その印象は最新のビルとさほど変わりません。

[238: 匿名さん]

賃貸は住み替え自由と気楽に考えてると、
老人になってから入居審査で落とされて住み替え先が変な所しかなくなるよ。
老人になってから低層や一戸建てを買って老後資金を無くす意味はないし。

[239: 匿名さん]

>>237

いえ、そういうことではなくて・・・
管理にかかる経費がどのように推移していったのか、
>>233で、高層マンションの今後についてお悩みに
なられているので、ヒントになるかもと思ったまでです。

[240: 匿名さん]

高層マンションのエレベーターのメンテナンスにかかる費用は莫大なものになる。
住人の質が高ければ、それなりに維持できるだろうが、現在の湾岸タワマン在住者
のほとんどは、中産階級。なかには住宅ローンが大変で車の維持さえ困難な購入層もいる。

そんな状況下で、さらに社会的環境の変化に伴い、住人の経済力が低下していけば
管理費滞納などが当たり前のように起こる。そして何よりも、構造物が地震などにより損傷し、
修繕を強いられた場合、修繕のための住民合意が得られないケースが考えられる。

これは、現実に起こっている問題で、修繕したくてもできない、
または建て替えしたくてもできない集合住宅は沢山ある。
この結果、スラム化が起きるわけだが、結局のところ、
庶民でも手の届く大衆物件というのが一番、危なっかしい。
多摩ニュータウンにしても、一過性の価値基準で大衆が住宅に群がり
廃れていっただけのことで、これが湾岸タワマンにぴったり
当てはまる可能性がある。

[241: 匿名さん]

>>240
で、スラム化が起こっているのは、多摩のなんていう物件ですか？
何駅？、徒歩何分？、築年は？、総戸数は？

答えられますか？
無知を晒すのはそれぐらいにしとけば…

[242: 物件比較中さん]

買い替え余力のある住人ほど、劣化の兆しがみえ始めたら転出していくよ。
それが資産防衛の提要だから。
安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

[243: 匿名さん]

>>240 と　>>242　は同一人物か？

＞安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

そりゃそうだね。でも、中古を買う層がいるということならば、その物件はスラムではない。
ど田舎ならわからないが、少なくとも２３区内では、古い物件に対してもニーズがあるので、
スラムにはならない。そういった事例は今のところないはずだが・・・

[244: 大学教授さん]

>>243
スラム化と過疎化は別と考えるべきでしょう。
ただし、同時に起こることはあります。
スラム化とは地域住民の質（一般的には年収レベル）が劣化して行くこと。
過疎化とは地域住民の数が減って行くこと。
いずれも、賃貸マーケットの動きを見れば分かります。

スラム化は家賃レベルの動きを見れば分かります。
顕著に出るのはサンプル数も多いシングル向け１Ｋタイプです。
この場合注意すべき点は、ｍ２当たりの家賃で見ず、一戸当たりの家賃で見る点です。
同じタイプでも広い間取りを借りる方が、一般的に健全です。
２年前にくらべて一戸当たり家賃が上昇しているところは発展しているが、下がっている地域は
スラム化が進んでいる疑いがあります。

過疎化は、募集物件数の推移で分かります。衰退しているところは賃貸需要が小さくなるので、
変動はあるものの右肩下がりになります。逆に発展しているところは、需要が拡大するので
それに合わせた新築供給が行われ右肩上がりになります。すなわち賃貸マーケットが大きくなります。
また、新築賃貸の着工数推移を見ても分かります。

[245: 匿名さん]

地域に限らず、マンション単独でスラム化していく物件もありますよね。
世田谷で実例を知ってます。それほど古くもないのに。

[246: 匿名さん]

当然同一時期に大量に供給のあったところはその危険が非常に高いと言えます。
特に低価格を売りにし、若いファミリー層を対象としていた場合、
永住目的での購入は少ないので、ステップアップ等で必ず数年で買い替えラッシュが始まります。
当然新しく入ってくる人もいますが、タワー等の場合は、
経年によって生じる維持管理費用の高騰から割高感はいなめません。
また、同地域に供給が続いている場合、新築もさほど価格の上昇がなく
そちらに需要を奪われてしまうため、ますます新規入居者のレベルが落ちてしまします。

[247: 別の匿名さん]

↑低価格が魅力の物件購入の「若いファミリー層」は、
買い替えラッシュが起きるほどの所得増加があるんだね。

ありえね〜。

[248: 匿名さん]

住人が定収入のままそろって老化していくの？
それも怖い・・・

[249: 匿名さん]

正　　低収入

[250: 契約済みさん]

賃金は固定、支払いは増加、可処分所得は下落して節約生活。
その受け皿になる商業施設もチープ路線まっしぐら。
広告で集められた多様性のない住民層とともに地域全体が経年劣化していく。
本来である千葉の田舎町に先祖がえりしていくのではないか。

[251: 匿名さん]

↑
それ言えてるな。

そもそも、都内になんて住めない連中なんて続出するに決まっている、賃貸で充分。

普段思うんだが・・・日本は平和だった。平等意識が成り立っていた時代は。

すでに気いているだろうが、平和すぎる日本も秋葉原の殺戮事件で、
国民は思い知ったと思うが、凶悪性はアメリカ並みになっている。

リストラで、レイオフされて、逆上し恨んで上司殺害する事件はアメリカでは多発している。

つまり、

終身雇用が崩壊した段階で、明治時代のように、下層労働者と経営サイドの距離は広がるばかりだ・・簡単にトヨタのような勝ち組も季節労働者として迎え入れそして、要らないと首を切る。

真ん中は居ない・・・難しい話だが。

終身雇用が終った時から、
幸せな生活結婚豊かな暮らしは、無くなりつつある。

豊かになった日本だが、常に競争の時代、平々凡々と暮らしている人には、幸福は訪れない。

[252: 匿名さん]

>>250,251
いつの時代もそうだけど、
新興住宅地を購入する層は、その時々の成功者が多いと思う。
ここで言う成功者とは、伸びてる業界・伸びてる会社に勤めているとか、その会社の中で抜き出ているとか、既に独立起業してるような「その他大勢の普遍な人とは異なる層」を言っている。

つまり250や251が心配されてることも一面正しいのだと思うが、それは貴殿達を含む「普遍の人」が心配するものであり、その考え方は、成功の道と普遍の道を分けるものかもしれない。

251の最後の１行
＞豊かになった日本だが、常に競争の時代、平々凡々と暮らしている人には、幸福は訪れない。
そのとおりで、人生常に前向きに進む人が感じる幸福は、きっと後ろ向き=ネガティブな人には一生理解できないと思う。

[253: 匿名さん]

>>252

そうだよな。そう思うよ。

必ずと言っていいくらい、幸福感には色々ある。
充実した日々を送るか悔いる一日を送るかは、また人それぞれである。

[254: 匿名さん]

ＴＶ東京　「ガイアの夜明け」

２００８年６月１７日　ＯＡ
「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」(仮）
＊放送内容は予告無く変更する場合があります。

[255: 匿名さん]

要は、
今恵まれない人達がどこに集まって来ているのか
よーく考えるべきだよな。
昔は町工場系だったのが、今は飲食、サービス系。
賃貸アパートで我慢してるけど、
高齢になって行くとどうなるのか・・

[256: 匿名さん]

久米宏の新しい経済番組で特集していたが、
最近の20代の若者の特徴は、とにかく金を使わない事だそうだ。
正社員だろうが、派遣社員だろうが、貯金をする。
海外旅行へ行かないし、車にも乗ろうとしない。

こんな若者たちが、もう少し歳をとって経済力がついたとしても
月20〜30万もするような賃貸マンションに住むようになるとは思えない。
20代の若者は、幼い頃から、あらゆる社会不安をスリこまれてしまってるから、
最小限の支出でとどめる傾向が強い。

湾岸のタワーマンションで20〜30万前後の賃貸、分譲賃貸が埋まらないのは
もともと、需要が無かったから。そしてこれからも需要は増えない。
投資家が買ってただけだよ。

地価上昇で、物件の価値は上昇しているのかも知れないが、
投資家が住むわけでもあるまい。
誰かに住まわせなければ、誰かが損しているってこと。
最終的に損をするのは、マンションを保有し続けた人間。

[257: 匿名さん]

マンションが、円に対して下落していく間に、
食料品、原油、金などは上がり続けていくって事。

[258: 匿名さん]

派遣＝西側近郊アパート暮らし
これが主流だよな。
都心の賃貸なんて限られてるよ。

[259: 匿名さん]

派遣＝湾岸地域のワンルームマンション暮らしだろ？

[260: 匿名さん]

私の知る限り、派遣は殆ど実家だわな。
もしくは、どうしても一人暮らしにこだわる場合でも、実家の近く。
お金ないから。

飲み会とかで何でわざわざそんな実家の近くに住むの！？という質問を
する場合が多いのはそんな経済的な理由が多い。

例えば実家は柏だけど船橋に住むとか、そういったパターン。
たまーに憧れで麻布とか借りてみたものの、4畳半ソング状態なんてのも
良くある。

現実は厳しいよ。湾岸も無理じゃない？

[261: 匿名さん]

まあまあ、都内に住める人は居ないよ。
ごく一部だよ〜

だがね〜郊外には住めない人は多い！田舎は魅力無いからなぁ〜

[262: 匿名さん]

>261
そういうあなたはどこに住んでるの？

[263: 購入検討中さん]

>>256
だから、視野が狭いと言われない？

かなり前は、戸建てどころかマンションでも中高齢の人の最後の買い物だった。
それが今じゃ、30代でしかもセカンドで買ったり、20代後半の女性がシングルで買ったり。
日本中の若年層が豊かにならずとも、抜き出た若者が豊かな又は興味あるマンションを買う時代。
そこらへんがわからないから、湾岸の物件が人気がある理由は理解できないだろう。

いつまでも古い時代の経験で先見性がまったくみられない。

[264: 匿名さん]

答え、261は築地に住んでるよ〜


なんで？

[265: 匿名さん]

抜きん出た若者？　何それ（笑）
団塊ジュニア世代が買ってただけでしょ。

[266: 匿名さん]

>>256
263に同意。こういう人はいつまでも過去の栄光にこだわって周りから冷めた目で見られるタイプだよね。
こういう視点でものを見て他人をバカにするような人って不動産がどうこうに限らず時の流れと共に＊＊＊になるよね。
まぁ今もそうかもしれんけど。

[267: 匿名さん]

銀座築地の毎日グルメ三昧なり！

地上げされて大金入ったから…仮住まいだけどね。

[268: 匿名さん]

>>265
君の知っている世界にはいないのかもしれないけれども年収2,3000万超えの
20代は数多く生まれてきていますよっと

まあ、そういう人が湾岸に興味を持つかというと別問題だが
というか抜き出た若者の一人として、いくら年収高くてもファーストの
購入で湾岸に興味を持つアホは少ないと思っている

[269: 匿名さん]

＞湾岸の物件が人気がある理由は理解できないだろう。

分かってないな（笑）。
本当に金持ってるなら、湾岸のマンションなど買わないよ。
麻布や広尾のマンションが買えるなら、そっちを買うって（笑）

要は、中産階級の「庶民」には、湾岸マンションにしか手が届かないんだよ。
それで、そこそこステータスがあると勘違いしてるんだよ。

[270: 匿名さん]

>>269

お金持ちも買ってますよ。投資用にね

[271: 匿名さん]

269さん

トレンドはなんですか？

何して儲けてますか？

[272: 匿名さん]

>>要は、中産階級の「庶民」には、湾岸マンションにしか手が届かないんだよ。
それで、そこそこステータスがあると勘違いしてるんだよ。

湾岸マンションがステータスがあると思っている人なんているんですか？
ただ単に都心に近くて交通の便がよくて都心に比べて安いから買っているんだと思いますが。
そういうあなたは余程湾岸マンションにコンプレックスがあるから上記のような発言をしてしまうんですね。買えなくてかわいそう。

[273: 匿名さん]

270さん指摘の通り。

＞本当に金持ってるなら、湾岸のマンションなど買わないよ。
頭が筋肉のように固そうだね。

[274: 匿名さん]

＞それで、そこそこステータスがあると勘違いしてるんだよ。

ステータスがあるんじゃない？　だって、大口叩く269が悔しそうだもの(笑

[275: 匿名さん]

保有資産＆年収別購入エリア

・自分の住まい
　　　　　大金持ち　　　　　　　　　　⇒　　　　　小金持ち　　　　　⇒　　　　平民
　　都心（3A・千代田区・渋谷区等）　　　　　　城南優良住宅街　　　　　　　　湾岸・郊外

・投資用
　　　　　大金持ち　　　　　　　　　　⇒　　　　　小金持ち　　　　　⇒　　　　平民
　　都心（3A・千代田区・渋谷区等）　　　　　　　　　湾岸　　　　　　　　　　投資って？　
　　　　　　　

つまり、湾岸＝金持ちが住むところじゃないってこと。

[276: 270]

>>273

正しくは「本当に金持ってるなら、湾岸のマンションは買っても自分じゃ住まないよ」
ですね。

[277: 匿名さん]

>>275
金持ちって貴方の固そうな頭で想像するほど、単純思考ではないよ。
陳腐なワンパターンでしか考えられないのって、オタクに多そうだけど。

[278: 匿名さん]

>>275
小金持ちは城南優良住宅街にしか住まない（笑）
もしかしてあなたは城南の優良でない住宅街に住んでるのかな（笑）
そして普段から自分はギリギリ優良住宅街に住んでいる気取りなのでは（笑）

[279: 匿名さん]

>>275
書くごとに見下されるからやめたほうがいいよ。

「都心（3A・千代田区・渋谷区等）」「城南優良住宅街」「湾岸・郊外」「湾岸」
↑これだけしかカテゴリーが脳内にないってことでしょ？

[280: 匿名さん]

湾岸でも東限定だけどトヨスタワーは値引き始まったんでしょ？

[281: 匿名さん]

大金持ちが都心（3A・千代田区・渋谷区等）に住むのは概ね正しい。
だが投資用に関しては湾岸にも持つし地方にも持ちうる。
投資用はあくまで投資用だから。

[282: 匿名さん]

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン

これが相当、ダメらしいぞ。

[283: 匿名さん]

投資用ってことは、キャピタルゲインもしくはインカムゲインが魅力的でないと
投資する意味がないってことですよね。

そうなると、3〜4年前であれば湾岸は魅力的だった。
でも、もう港南などは都心に準ずる価格に急上昇してしまった。（魅力なし）

田舎に行って買い叩けば可能性あるんだが、転売は難しいし（ましてやキャピタルゲインを
得ての）、賃貸で貸し出せるのかも怪しい。

現在お金持ちはどこを買ってるんだろう？
不動産価格がピークアウトした後に出た赤坂の例の物件とかかな？

[284: 匿名さん]

本当の金持ちはこんなスレみてウジウジ悩まず、「これ欲しい、買った−」って感じでしょ。

でも、同じ金落ちでも、成金と生まれながらの金持の違いとして、育ちのいいお坊ちゃまやお嬢ちゃまは、はなから住むエリアを限定していて、そのエリア以外は人間のすむとこじゃないと思ってますから、埋め立て地タワマンの最上階がいくら何億円もしてても、広尾や麻布を選ぶに違いありません。

僕なんかは田舎もんなので、宝くじ当たったりして成金になったら、とりあえず眺望最高の湾岸最上階買っちゃうかもしれませんが。ミーハーな私は湾岸の眺望大好きですから。

でも、育ちのいいセレブの皆さんに＊＊にされないように見栄を張るためには湾岸タワマン最上階の眺望はあきらめて、広尾や麻布なんかにする必要があります。

六本木ヒルズや麻布十番のタワマン最上階なら、アホな私のどちらの虚栄心も満足できますね。

[285: 匿名さん]

＞現在お金持ちはどこを買ってるんだろう？

どこも買ってないよ。（既に買ってしまっている）
サブプラで世界同時崩壊中なのに（笑）

[286: 匿名さん]

大金持ちは始めセカンドとして使って飽きたら賃貸にまわすなんて発想もあるんだよね。
たとえば京都なんかに。
当然利回りよりも自分がどのくらい楽しめるかが基準になる。

[287: 匿名さん]

>>285

今は売って、不動産が底を打ったらまた買い戻すってことですか？
金持ちはズルいな〜。

[288: 匿名さん]

上海もロンドンも、不動産が暴落中で大変な事になっていると聞くけど実際のところ、どうなんでしょうね。
現在、バブル進行中は、ドバイくらいですか・・・

[289: 匿名さん]

>>287
大金持ちがマンションなど不動産買うときの理由は、「買いたいから」だけ(笑
それで儲けだそうとかあんまり考えていないっぽい。
そもそも、現金を資産に換えて持とうっていう発想だと思われるし。

私の拙い経験では、月額100万の生活費も支給されてる２号さんのパパ辺りレベルの金持ちの話しです。

[290: 匿名さん]

>>288

ドバイも何かの記事でヤバいって書いてあったな。

そういえば、プレジデントでフジマキ・ジャパン 藤巻氏がサブプライム終焉後、
資産インフレになる。だから今はインフレ対応型の資産ポートフォリオを組むべき、
つまり不動産や株式に投資すべし、と相変わらず言っていたが、ホントのところ
どうなんだろうね。

[291: 匿名さん]

>>284
＞六本木ヒルズや麻布十番のタワマン最上階なら、アホな私のどちらの虚栄心も満足できますね。
そこも成金が住むところです。育ちのいいお坊ちゃまやお嬢ちゃまは、山手線内側であってもタワーにはお住まいになりません。港区であれば第１種中高層住居専用地域に存在する一戸建てか低層マンションに限定されます。

[292: 匿名さん]

>>291
もっと勉強してくださいね。

＞第１種中高層住居専用地域
普通は高層マンションが建つ地域です。

[293: 大学教授さん]

募集件数が多く、賃貸マーケット反映性が高い１Ｋ・１ＤＫタイプの募集賃料推移を区別に出した。
都心の家賃に頭打ち傾向が見られる中で、都心に近接する部分の値上りが目立つ。
都心回帰の需要はまだ強く、周辺に拡大していると思われる。
新タワーの名称も決まり、数年もすればその姿を現す。
賃貸への影響は実際に姿を現してからだろうが、その影響度が注目される。

２００７年７月と２００８年６月比較（単位：万円）
千代田区１１．１０→１０．９８、中央区１０．９５→１１．０３、港区１３．１１→１２．７５、新宿区９．５７→９．７８
文京区９．１４→９．１２、台東区９．４４→１０．１６、墨田区８．４２→９．１４
江東区８．６３→９．１１、品川区８．９２→９．３１、目黒区９．９９→１０．６４
大田区８．５３→８．３７、世田谷区８．５４→８．５７
渋谷区１１．７２→１１．６２、中野区８．０８→８．３７、杉並区７．７６→７．９５
豊島区８．３５→８．４０、北区７．５５→７．８３、荒川区７．９５→８．４３
板橋区７．０８→７．３８、練馬区７．１０→７．１１、足立区６．６４→６．４２
葛飾区６．６７→６．４７、江戸川区７．１２→７．０９

[294: 別の匿名さん]

↑今日の話題なら、新地下鉄の影響が大きいのに、触れないあなたは何？

[295: 匿名さん]

新タワーが、賃貸にどれだけ影響を与えるのかは疑問。

来年、新タワーの隣駅曳舟にＵＲ賃貸タワーが完成予定なのだが、
ＵＲ関連の掲示板を読むと下町のタワーに興味はないそうだ。
それより中目黒に同時期完成予定のタワーの方が人気になってる。

[296: 295]

タワーの呼び名が紛わしいが、
新タワー以外のタワーはタワーマンション。

[297: 匿名さん]

>>293
チンケな賃貸物件の話は誰もしていませんが
どこか別の掲示板でどうぞ

>>290
ＮＨＫの地球特派員のサブプラ特集で
藤巻センセが出てきたけど説得力ゼロでしたw

[298: 匿名さん]

新タワー付近のマンションに関心はなかったのですが、
294さんの言われる「新地下鉄」には興味あります。

新タワーとともに付近や新線付近のマンション開発が加速するといいですね。

[299: 匿名さん]

>>288

アセアン諸国の不動産高騰は引き続き続いております。
金主さんは、想像通り中東勢、中国成金達です。特に中東勢はコンドミニアムの
ユニットを１００部屋単位で購入してます。

07年3月時点と比較して建設コストは倍になっている様ですが、販売価格に転嫁されている。
それでも中東勢の買いは止まらない・・・

現在、中東はバカンスシーズンに突入、多数の小金持ちさん達がアセアン諸国に遊びに来てます。

[300: 匿名さん]

このまま円安基調が継続されれば、インフレ状況に突入でしょうね。
藤巻さんが言っていることが正しいか、間違っているかは10月くらいに答えが出てくるのでは？

[301: 匿名さん]

不況下の物価高になるとおもいますよ。

物価は上がっても給料はあがらず、原料高、オイル高で

金は外国へ行き、国内には回らない。

当然不動産にも悪影響で、だらだら長い時間をかけて下がり

平成13〜14年ごろの相場に収れんするとみてます。

全力で株や不動産を購入するという藤巻氏のお考えには

賛成しかねます。

来年の秋頃は株も不動産もダウンの傾向が顕著に表れていると思われます。

ところで、3月に転売で出てきた飯田橋のプラウドがまだうれてないですね。

60平米8000万台のものが1億1千万ですからね！

3月に出たときはもう少し高かった気が．．．。

[302: 匿名さん]

上場不動産株　
年初来安値更新銘柄一覧 　　最終更新日時 ： 2008年6月11日18時30分

コード--市場 ------名称-------業種---- 取引値-- 出来高

8841 東証1部 (株)テーオーシー -不動産業 -- 534-- 275,500
8871 東証1部 (株)ゴールドクレスト -不動産業 -- 1,980-- 316,790
8877 東証1部 日本エスリード(株) -不動産業 -- 973-- 111,100
8878 東証1部 日本綜合地所(株) -不動産業 -- 763-- 1,059,700
8881 東証1部 日神不動産(株) -不動産業 -- 570-- 60,200
8885 ヘラクレス (株)ラ・アトレ -不動産業-- 86,000 --33
8918 東証1部 (株)ランド -不動産業 -- 40,500-- 4,417
8921 東証1部 シーズクリエイト(株) -不動産業 -- 10,540-- 647
8937 JASDAQ (株)Ｈｕｍａｎ２１ -不動産業 -- 297 -- 32,800
8938 ヘラクレス (株)ロジコム -不動産業 -- 84,800 -- 68
8940 東証2部 (株)インテリックス -不動産業 -- 60,500-- 331
8943 名古屋セ (株)エスグラントコーポ -不動産業 -- 29,000-- 87

日に日に増殖中。
今日あたり「んっ？」と二番底 を探りに行ってるっぽいのもある。

足元長期金利急上昇といってもアクマで金利正常化ですから。
水面下金利で不相応に調子に乗ったところは
この国の実情を見失っていたということ。

早晩業界大再編が待っていそう。

[303: 匿名さん]

不動産は銀行が破綻しているわけではないので値下がりしません。
前回のバブルのようにな値崩れしません。
場所ごとの二極化が始まるに過ぎません。

３Ａや都心三区高級住宅地やその各駅前等ごく一部が、値下がりしません。

新築マンション供給数は当然激減するでしょう。

長谷工辺りのマンションデベ一本ヤリの企業は、その使命を終え
再編や淘汰の時代が訪れるかもしれません。

まあそうなるでしょう。

現在ＧＤＰの六割を占めていた個人消費は既に４割程度まで落ち込み輸出依存型の日本に生まれ変わっています。

景気が悪く感じても成長率が落ちないのはそのせいです。

まさに二極化です。
住むところでハッキリ分かれてきます。

[304: 匿名さん]

>不動産は銀行が破綻しているわけではないので値下がりしません。

値下がりはしないかも知れないが、それ以上に物価が上昇するよ。

都心の新築オフィスビルの空室率の急上昇は、現在の賃料が現状の経済構造に
見合わないことを示している。これは相対的に都心の不動産から資金が他の分野に
流出していくことを予見させる。

穀物価格、原油価格が今のペースで上昇を続ければ、十年後には、オフィスビルを建てるよりも、
田舎の土地を買い占めて、整備し、大規模農業に着手する企業が出てくるだろう。
幸いにして、日本は水資源は豊富だからね。

AERAの記事では、割高な丸ノ内よりも、他の場所に企業が流出していく傾向があるという
ことだったが、今時、都心、都心というのは違うんじゃない？

[305: 291]

>>292
＞もっと勉強してくださいね。
＞＞第１種中高層住居専用地域
＞普通は高層マンションが建つ地域です。

勉強してないのはそっちでしょう。港区の用途地域図見たことないでしょう。容積率も知らないでしょう。ド素人が下手に知ったかぶりなどしない方がいいですよ。

港区には低層住居専用地域は実質的にありませんので（注）、港区で最も住環境が優れているところは第１種中高層住居専用地域です。
実際、高級住宅地と言われる元麻布、南麻布（古川沿いの低地を除く）、白金（偶数丁目）、白金台、高輪、三田（綱町、三田台）などは、主要道路沿いの商業地域や近隣商業地域を除き、すべて第１種中高層住居専用地域です。建ぺい率は６０％、容積率は２００％のところと３００％のところがあります。
これらの第１種中高層住居専用地域は大半が戸建て住宅か３〜５階建てのマンションとなっており、容積率３００％で敷地が広いなど一定の条件を満たしている場合でもせいぜい７階建てまでです。つまり、■普通は高層マンションは建ちません。■
元麻布ヒルズフォレストタワー（元麻布１丁目）がありますが、これは極めて例外的な存在です。

なお、六本木ヒルズの住居棟は第２種住居地域ですのでだいぶ住環境が劣りますし、麻布十番は全域が商業地域ですので本来人が住むところではありません。タワーのほとんどは商業地域や準工業地域などに建つので、それなりの身分の方が住むことにはならないのです。

（注）正確に言えば、高輪４丁目１５番の一部が第１種低層住居専用地域となっているが、ここは実質的には品川区北品川６丁目５番のブロックであり、無視して差し支えないほど限られた範囲である。

[306: 匿名さん]

>>305
業界の方なのですね？
いつも熱心な投稿、ご苦労様です。
その投稿の熱意が仕事でも発揮されますように。。。。(-人-)

[307: 304]

アメリカのカンザス州やオハイオ州あたりの広大な農地で生産される農作物の
かなりの量を日本は輸入しているのだが、実はこの辺りの地下水が枯渇する危機が高まっている。
もともと砂漠にスプリンクラーで地下水をまいて農地にしているのだが、
地下水が無くなれば、生産事業は壊滅し、穀物価格は跳ね上がる。
そうなったら、輸出規制がかかって、日本へはほとんど入って来なくなるかもね。

ただ、自給率40％を割る日本の政府が、全く対策していないという訳ではない。
あまり知られていないかもしれないが、日本の休耕地に対して積極的に支援していこうという
政策が、かなり以前から採られていて、農地整備などにかかる費用は、ほとんど補助金が出るようになっている。

大規模に効率よく農業を行うためには、それに対応させるために農地整備が必要になる。
実は、僕は田舎に広大な農地を所有していて、３年前に生産組合を組織し、地元住民に
農作物を生産してもらっているのだが、そのときの農地整備の費用の９５％が補助金で賄われた。
今後、日本の農業を守るために、いろいろな金が、ばら撒かれていく事になると予想している。

現在、稼動している事業の利益は微々たるものだが、食料輸入が激減すれば、状況は変わるかも知れないね（笑）
世界のコメ価格を決定しているタイ米の価格が急上昇していて、
一時、日本米との価格差が１０倍以上あったのが、今は４倍にまで縮まった。
これが２〜３倍程度に縮まってくると、日本米の価格にも影響が出てくる可能性がある。
米国の生産性が水資源の枯渇と共に下落し、日本米の価格が急上昇すれば、
そのときは、農作物は農協に卸される前に、富裕層にヤミで引き取られていくことになるから、
庶民には驚くほど、高値で、わずかな食料が分配される。
そんな頃には、都心と田舎の格差は、今よりも小さくなっていると思うけど（笑）

[308: 匿名さん]

>>307
事業家の方なのですね？
スレタイに関係ない熱心な投稿、ご苦労様です。
その投稿の熱意が農業でも発揮されますように。。。。(-人-)

[309: マンコミュファンさん]

なんだか価格からかけ離れたどうでもいい話ばっかりになってきましたね、最近のこのスレ。

このレスもめげずにどうでもいいかもしれませんが、ここのデータを見ると、値上がりしたところ、単価が高いところほど値下がり率が大きい（今のところ例外もあり）傾向が少し見られます。あくまで参考程度ですが。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/?PHPSESSID=bcec02871fce7c037ef6160...

これも参考になります。
http://www.a-lab.co.jp/research/press080523.html

西はこれまで供給を絞って、ブランド訴求力の強さや昔の農地改革で土地を持った何とかの子孫が高値でも買ってくれてどうにか価格を維持してきたと思いますが、世田谷で言えば二子玉川の物件で1000戸供給されて、どういう値段で供給してどういう反応するかでこれからのマーケットが決定されそうな感があります。高値でも全戸スムーズにはければ地元パワーに完敗ということで、他の地域とは明らかに別のマーケット構造ということになるんでしょう。西ほどブランド性のありなしで二極化が激しいのかもしれません。

[310: 匿名さん]

>>309
価格の話が減ってきたのは既に結論が明らかになってきたからではないでしょうか

一等地は結局高止まり(注：数年前のような水準に戻らないという意味)
それ以外はバブルだったので数年前の水準に戻ってきている
下がる論者は一等地以外が下がって喜ぶ
下がらない論者は一等地が高止まりしているので喜ぶ
下がる論者は先見の明があったと満足
下がらない論者は貧 乏 人は一等地には住めないからと見下す

みんな自分の論調に満足しているから価格の話は楽しくなくなってきたのかと

[311: 301です]

銀行が破綻しなければ不動産は値下がりしないものでしょうか？逆に不動産の大幅な値下がりがあったから不動産本位制でやってきた銀行が（総量規制、オーバーローン、大幅5〜6倍値上がり物件の担保割れ3掛け目）等ノンバンク住専がらみで破綻したとも
考えられませんか？

今回は短い間の３AＨ主役の上昇で、他は連れ高程度。
安いところで380万（坪）ぐらいのものが800万以上の値がついた
中古の広尾ＧＨなど超プチバブル。
これからはまた先祖がえりでしょう。

下げに入ったので時間をかけてじわりじわり下げますが
極端に上げたところほど下げはきついとおもいますよ。
ですから貴兄がいわれている3Ａ都心3区高級住宅地、駅前も
値下がりしませんとおっしゃられても、賛成できかねるというのが今の心境です。どこまで下げるのかは、収益還元法にあてはめると目安が出ると思います。来年秋頃、何かヘンだナーと気づき
3年もすれば誰の目にもはっきりわかると考えております。

[312: 住まいに詳しい人]

>>310
>一等地は結局高止まり(注：数年前のような水準に戻らないという意味)
>それ以外はバブルだったので数年前の水準に戻ってきている

外資ファンドが一番買漁ったのが一等地なんですから
一等地が一番下がる可能性があると思うのですが・・・・・・

もちろん外資の代わりに買い支えるお大尽が現れれば下がりませんが
いまのところ現れそーもないよーです
この春から夏で7000万円〜1億円の前後の住戸が2000戸ぐらい販売されるわけですが
今の東京でそんな実需がありますかね？

時間をかければ捌けるだろーけど、２年間ぐらいはダブつくわけで
今年の物件は価格発表後は値下げしないにしても
来年販売の物件は、流石に今年と同じ価格はつけられないでしょ

[313: 匿名さん]

＞事業家の方なのですね？
＞スレタイに関係ない熱心な投稿、ご苦労様です。

スレタイに関係ない？そうですかね。関係有ると思って投稿してますが（笑）。

ファンドや投資信託にはルールがありますからね。
時価評価が一定水準を割り込むと、自動的に売却しなければならないルール。

ベア・スターンズが事実上、破綻し、今度はリーマンが危ないと言われてます。
企業は、まだまだ、損失を隠しています。それが近いうちに明らかになれば
米国の株価は大幅に下落していくでしょう。それが売りのスパイラルになり、
外資系のファンドのREITの投売り、そのスパイラルによりファンドは
現物不動産売りをせねばならないのです。
そうなれば、国内のREIT、投資信託のストップロスを巻き込み、
不動産市場も大荒れになっていくはずです。

今後は、やはり資金は、金や白金に流れていくと予測します。（半年前にも投稿しましたが）
原油は、しばらく調整するのではないでしょうか。

[314: 匿名さん]

>>305
────────────────────────────────────────────
>>292
＞もっと勉強してくださいね。
＞＞第１種中高層住居専用地域
＞普通は高層マンションが建つ地域です。

勉強してないのはそっちでしょう。港区の用途地域図見たことないでしょう。容積率も知らないでしょう。ド素人が下手に知ったかぶりなどしない方がいいですよ。
────────────────────────────────────────────
その言葉をそのまま返しますよ。港区の用途地域図をちゃんと見てくださいね。お台場に戸建はあるのかな？高層マンションばっかりだと思うけどね…。まあ、お台場は極端な例としても結構高層建築がたっている地域がありますよ。知ったかぶりはカッコ悪いですね。

[315: 匿名さん]

>>314
はぁ？　台場に第１種中高層住居専用地域あんのか？

[316: 匿名さん]

うほっ！　元麻布と台場の用途地域が同じだと思ってる人発見！

[317: 匿名さん]

314です。
私が勉強不足でした。
皆さん、混乱させてしまいまして、申し訳ございません。
出直してきます。

[318: 匿名さん]

301さん

３Ａが何故下がらないか？
まあまあ当たっているが賛成しかねる。

確かに借地権の広尾ＧＨは馬・鹿げている。あの手の極端に上がったモノは当然調整入る。

しかし既に二極化は確立している！コレは、事実。

金持ちは黙っているだけで、貯蓄は増えている。

株不動産の勝ち逃げ組も含まれる。
現に個人金融資産は1500兆円に増えている。特に60才以上はリッチな老人増加中。医療重視の都心高級マンションは未だに人気がある。

その他の理由は、
①購入者は利回り６％なら売らない
②地方銀行は既に貸し出しを抑制しているそれを知っている金持ちの地方からの脱出増加中

③バブル崩壊後極度に下げすぎた所は安定した購入ニーズが常にあること。

以上

[319: 291]

>>309
＞なんだか価格からかけ離れたどうでもいい話ばっかりになってきましたね、最近のこのスレ。
ちょっと脱線したかも知れませんが、スレタイと無関係などうでもいい話しではないと思います。
港区を専門に見ており、現に>>305に掲げたエリアに住んでいる者ですが、地位（ちぐらい）は大きなファクターだと思っています。

急激に上げすぎた反動は当然だと思いますが、私の考えは>>318さんに近いです。真の高級住宅地は根強い人気と希少性に支えられると思います。

[320: 匿名さん]

このシナリオはドウだろうか？

１バーレル＝200ドル突破したらどうなるか？

ガソリン１liter＝250円以上になる。

恐らくマイカー族は激減する。

当然タクシーを含む公共機関は値上がりする。

2010年頃に消費税１０％に上がる前に再びマンションに注目が集まり、特に省エネ駅前マンション人気が高くなる。