23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[21: 匿名さん]

>>19
海外で下げているのは、今まで、さんざん上げたからでしょう。日本のバブル時代のようなもの。
不動産だけが一人負けというか、上がり過ぎたものは、長い目でみたら、下がるんだよ。

[22: 匿名さん]

悲観的な話になるかもしれないけど、
このブーム崩壊で業界がきれいになるかといったらそうじゃないと思う。
倒産にしてもほとんどの場合計画的で、経営陣の種銭はとっくに避難済みでしょう。
会社辞めたり、資金社外に流出させたり、持ち株売り逃げたり。

社員使い捨てＯＫ、もしくは派遣や契約の臨時雇用、
ノウハウほとんど無し、設備投資いらないときてるから、
がんばって事業継続する必要ない。
調子悪けりゃトンズラのほうが合理的になってしまう。

儲かりそうな気配になったらわらわら沸いてきて、
イナゴのように市場を食いつぶしたらつぶれてく、
そんな繰り返しは続くのでしょう。

[23: 匿名さん]

確かに去年までの2年間の上昇は異常だった。
この板でも心ある人は市場の調整は避けられないと言い続けた。
実際に今年に入って明らかに調整相場・踊り場相場に突入したのは間違いないところ。
問題は今後だが、2000-2004年の市況まで戻ることはさすがにないという見方が大勢を占めるだろう。


去年の夏のピーク時のものだが、下記サイトの2番目の表を見ると何となく今後の動向が見える。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

要は底値に近い2000年の頃でも坪単価が300超だったところは、下がっても350はそうそう切らないだろう。
四谷とか広尾とか渋谷とか白金台とか。
これらは、ここから去年のミニバブルで5割以上上昇したわけである程度の調整は避けられないが、
たとえそこから1−2割程度下がっても、底値はまったくもって割らないことになる。


一方でヤバイのは明らかに実力以上の上昇をしてしまったところ。
去年は調子に乗ったデベが「都内なら坪単価300万以上が当たり前」という空気を作り出してしまった。
本当に不幸なことだと思う。
底値時に坪単価が200を切っていた地域なのに、局所的ながら去年坪350とかで分譲していたところは残念ながら今後の下落は避けられない。

不動産市況はしばらくは厳しいが、このままズリズリ全体が沈んでいくシナリオよりは
都心部が若干の調整で2005-2006年程度まで戻ったあと再び緩やかに上昇していき、
二極化がより鮮明になっていくシナリオのほうが有力なのではなかろうか。

[24: 匿名さん]

すみません！局所的に底値200万⇒350万に上がってしまったところってどこですか？
暴落が怖くて夜も眠れません。200万の実力で350万を超すところなんてホントに
異常ですね！

都内で言えば、北区周辺？もしくは港南・豊洲あたりも含まれるんですかね？
でも北区あたりでは350万はないですよね？やはり港南ですか？

[25: 大学教授さん]

>>23
一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。

その富裕層をターゲットに絞込み、供給量を年々減少させつつ、成約率も７０％台〜６０％台の
低位ではあるが、徐々に坪単価を上げて行ったわけだ。

これがカラクリなのだが、
既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。

しかし、
既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち行かなくなるであろう。
さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
需要がさらに減少する危険もある。

不安定かつ微妙なバランスの中での高値維持であるが、
このカラクリが何時破綻するかは正直言って予想できない。
問題はどこまで供給量を減らし続けることができるかだろう。

[26: 大学教授さん]

当然であるが、
県境外周区、郊外は既存住民の需要にほぼ１００％頼っているから、
その地域の人口と年収レベルが非常に重要になる。
だから、田園都市線、東横線といった東急ブランドの高値維持期間は、
他の沿線よりも長期になるだろう。
すなわち民力が低い県境外周区、郊外から順に高値維持が不可能となって行く。

[27: 匿名さん]

民力が低い千葉県民が頼りの江東区湾岸の心配したら？

[28: サラリーマンさん]

湾岸埋立地は県境じゃなくて国境ですね。海の向こうは外国ですから。
最近は私のまわりでも埋立地のタワーに興味を持つ人はいないですね。これからどんどん暴落していって2004年あたりの水準まで下がりますよ。埋立地物件は。

[29: 匿名さん]

国境だって（笑）
春になるとこういう人でてくるよね。

[30: 契約済みさん]

埋立地タワー物件はやはりそれなりに価値あると思いますよ。
結局自分は内陸物件を契約しましたがあの開放感ある立地の高層タワーはあの場所でしか味わえないしそれなりの需要はあるかと。まぁ有明とかだと厳しいかもしれませんが・・。

[31: 匿名さん]

地震がクローズアップされてくると湾岸、木造密集地は厳しいね。
40年以内に大地震が来るんだっけ？

[32: 匿名さん]

国のはずれという意味ではあたってるかも。
いいじゃない「国境外周区」。

「心東4区」みたいにまた本家より浸透しそう。

[33: 匿名さん]

もともと住宅不適格地だったところを二束三文で仕入れた大手デベと
大手広告代理店が作り上げたイメージでお化粧して売り出された地域ですから。

ここに来てアジアの自然災害の連想で、埋立地・海岸沿いの災害リスクが意識され
豊洲新市場用地の土壌汚染で環境問題リスクが意識され
江東区塩見の猟奇的殺人事件で治安リスクが意識されているのだから
いくら割安だからって腰が引けて当然です。
最近は決して割安ですらないようですが。

ところで例の犯人、日本人には珍しい名前ですね。純粋な大和民族かな。
この辺にはいろんな人が住んでますからね。

[34: 匿名さん]

>>33
岡山出身+姓に「星」＆名前に「徳」があることから純粋な大和民族ではないことは確定でしょう。
住んだ場所や行動から判断して、極めてかの国のカルチャーを受け継いでいます。
祖父・祖母の代で帰化していると思われます。

[35: 匿名さん]

＞大学教授
＞一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
＞その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。

優良住宅エリアの基本構造ですね。

＞既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
＞このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。

希少性が、更なる価値を創造するわけですね。

＞しかし、
＞既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
＞このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち＞行かなくなるであろう。

ええっ？！　
そういうエリアは既存住民以外からも「住みたい街」として需要があると思いますが…。

＞さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
＞需要がさらに減少する危険もある。

価値観はそれぞれですから、「都心＝住みたい」とは限りませんよ。
例えば鎌倉、葉山には、都心にはない美しい海と山があります。
武蔵野にも美しい自然が残っています。
また、そこに住む人たちのライフスタイルに憧れる人も多くいるでしょう。
価格にはそういった付加価値も含まれているのです。

[36: 匿名さん]

教授がド・素・人というのが判明しました。
県境よりも国境の人工島の心配をしたほうが良いと思います。
自然に乏しく（あの運河＝自然と感じられるなら別だが…）、数年の間に安価で大量供給され
今後同時に古くなっていく物件しかないエリアの将来のほうが…。

[37: 住まいに詳しい人]

>>34
岡山県倉敷市には衆院議長も輩出した江戸時代から続く星島家という家があるのだが・・・
＃ちょっとググれば見つかる情報です

犯人がこの家に繋がる人物かは不明であるが
姓名だけで彼の国の出身者などと判断するのは無理があります

[38: 匿名さん]

行方不明の高校生、東京都内で保護

３１日の夕方、滑川市の海岸にサーフィンに来ていて行方が分からなくなっていた
高校３年の男子生徒が２日朝、東京都内で見つかり保護されました。

保護されたのは滑川市の１８歳の高校３年生です。

この生徒はおとといの夕方滑川市加島地内の海岸で、友人２人とサーフィンに
来ていて友人がその場を１５分間ほど離れた間に行方が分からなくなりました。

海岸には生徒が脱いだ服や携帯電話が残されていて警察と消防、伏木海上保安部では
３１日から捜索を行っていました。

滑川警察署によりますと２日午前７時半ごろ、東京都文京区内の路上で警察官が
職務質問したところ行方不明の生徒と分かりました。


文京区!!!!!

[39: 匿名さん]

>>38
東京湾から川を泳いで上がっていった？　　流された？(爆

そんな奇奇怪怪な事件が起きるから文京区が怖いと？？？＞記事を書いた人

[40: 匿名さん]

そうそう可哀相に記憶喪失だそうですよ。

[41: 大学教授さん]

>>35
私は不動産業者では無いので素人ですが、
業者の方には常識だが、購入者にとって疑問に思える点を記載して行きたいと思います。

業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

私が強調したポイントは、まさに将来についてです。
①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
高齢化が進んで行くのではないか？
現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
その継続性には大きな疑問があります。

[42: 匿名さん]

実は大学教授＝マセた中学生か高校生なんじゃないか？？？
いまのうちに社会科をしっかり学んでおくと良いよ。

＞①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
＞少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
＞②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
＞高齢化が進んで行くのではないか？
＞現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
＞その継続性には大きな疑問があります。

足りない知識であれこれ将来の心配をするより、過去を顧みなさい。
・過去に、優良沿線で人口が減り、高齢化したエリアはありましたか？
・逆に、人口が減り、高齢化が著しいエリアにはどのような特徴がありますか？
分からなければ、明日、先生に聞いてみなさい。

[43: 大学教授さん]

>>42
いやいやここまで説明しないとお分かりにならないとは。

時代が変わって、少子、高齢化の時代なんですよ。
いままでの経験則をそのまま当てはめてしまう。
不動産業界のレベルとはこの程度なのでしょうか。
一般購入者の皆さんは、自分で判断し、業者の話には耳を貸さない方がよろしいと思います。

ビックリしました。

[44: 匿名さん]

>>40
ピアノマンみたい

[45: 入居予定さん]

教授は従来の区単位から沿線単位に、アプローチの仕方を変えたのかな？
でもそちらもいばらの道ですよ。
ど田舎と違って、東京の鉄道はラインではなくネットワークですからね。
単純に沿線という概念自体が通用するとは思えませんが。

たとえば、山手線沿線とはいったいどの範囲をさすのか、
またその民力とやらをどうやって計るのでしょうか？

[46: 大学教授さん]

>>45
県境外周区と郊外は沿線で考えて良いと思います。
都心部は一つの塊として捉えて、開発余地があるかどうかで判断すれば良いと思います。
それほど難しくはありません。
都心部についてはいままで解説したのでお分かりでしょう。

[47: 大学教授さん]

都心部の場合、現状の民力をあまり重視しないのは、
そもそも人口が少なく、発展余地しだいで、これからどこまで人口が増え、
富裕層の数が増えるかまったく変わってしまうからです。

一方、県境外周区と郊外は、ほんの一部の再開発地域を除き、
その民力はあまり変化が無く、少子高齢化で右肩下がりが予測されます。

[48: 入居予定さん]

なぜ郊外は沿線で考え、開発余地では考えないのでしょうか？
そこになにか合理的な考察がありますか。
また、開発余地がある事と、開発に値しない空き地があることは同義でしょうか。

[49: 大学教授さん]

>>48
郊外はあまりにも広く、開発余地は無限です。
例えばＴＸ沿線は巨大な開発余地がありますが、
おそらく駅前の拠点開発にとどまるでしょう。
一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
発展余地さえあれば、確実に実行されると考えて良いと思います。

従って、郊外は沿線であり、都心から離れるにしたがって拠点としての民力になります。

[50: 入居予定さん]

発展余地と開発余地は同じ意味で使っていますか？

そもそも前からお聞きしたいと思っていたのですが、
教授のおっしゃる発展とは何を指すのでしょうか。
人口でしょうか？人口密度？平均収入？教育水準？生活満足度？
民力？商業集積？税収？インフラ？それとも地価でしょうか。

[51: 大学教授さん]

>>50
正確に言うとこうなります。
「一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
開発余地さえあれば、確実に実行され、発展すると考えて良いと思います。」

また発展とは、人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価、
いずれも上がって行く状態を指します。

[52: 入居予定さん]

そうしますと、都心部と、郊外の各拠点が競合関係になると考えておられますか？

たとえば都心部でも環境が劣悪であるとか、不人気地区であるとか、交通上の便が悪い地区の場合、
それらの条件を上回る郊外拠点に劣後するとのお考えでしょうか。

[53: 大学教授さん]

>>52
都心部は一つの塊として効率的に機能して行きます。
これが集中と集積の効果です。

郊外の拠点はそのローカルエリアの拠点としてのみ機能しますから、
競合関係とはなりません。

[54: 入居予定さん]

教授は今後も集中のトレンドが継続するとの前提ですが、
私は過渡の集中、過密は、
エントロピー的に再分散への機運につながるとおもいますがいかがでしょうか。

本来ここで都心部の定義をお聞きしないと議論がクリアにならないのですが、
これを話題とすると百家争鳴は必定ですので、
これに城東・湾岸地域が含まれるかどうかだけ御意見をいただければとおもいます。

[55: 大学教授さん]

>>54
都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p10-11.pdf

ところで、過度の集中、過密による弊害は起こらないと思われます。
一つには日本の産業の中心がソフト化し、産業集中による公害問題が起こらないこと。
また、交通問題は、通勤者の絶対数が増えるわけでは無いのであまり問題とならない。

逆に都心部居住が増えれば移動距離が少なくなるので省エネにつながり、
高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるでしょう。

[56: 匿名さん]

城東教授が郊外を引き合いにだすとは珍しいですな。
宗旨替え（東湾岸から郊外物件に勤務地変更？）でもしたんでしょうか？

[57: 購入経験者さん]

「ひとつの塊として効率的に機能」という部分が、抽象的でいまひとつはっきりしません。
具体的にお示しいただけないでしょうか。
下の定義とてらし合わせますと、新宿も王子も東京も、ひとつの塊ということになりますね。

教授のお考えになる都心部の概念が、首都高速中央環状線より内側ということではっきりした事は、
今後の議論をすすめるうえで大きな収穫ではないでしょうか。
私を含め一般的に都心という場合は、もっとずっと狭い範囲に捉えられているとおもいます。
つまるところ「都心」と「都心部」は全く違う概念なのですね。

ちなみに過渡の集中による弊害は、公害や交通に限らないものとおもいます。
乱開発による日照や眺望の阻害、人的ストレス、物価の高騰、インフラの不足、
犯罪の増加などが考えられるのではないでしょうか。

[58: 匿名さん]

開発余地ってあの汚染まみれのところのことじゃないですよね。
本当に利益のみこめる地域ではデベはは立て替え、再開発など、
新しい余地をいくらでも作ってきます。

港区以外は豊洲をはじめとした埋立地の価値も大幅な下落傾向にあるようですし、
練馬や武蔵小金井などの＠300オーバーのタワーがのきなみ好調なことを考えても、
そろそろ住環境よりも物理的な距離を優先できる人の需要は底をついたと考えてよいでしょう。
また、一方で五反田のタワーなどもすこぶる好調のようで、
都心の利便性を求める層も安定した都心および都心周辺を選ぶようです。
今後も十番、中目、大崎など続々と計画されていますから、都心部は利便性を求める層の需要を
みたしてくれそうです。

[59: 大学教授さん]

>>57
居住地域も含めてとなりますから、
都心部と言う表現を使っています。

「ひとつの塊として効率的に機能」
こんな感じの機能分担の上で、首都高速中央環状線より内側に居住エリアがあるイメージでしょうね。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p24-25.pdf

[60: 購入経験者さん]

お示しいただいたリンク先は観光政策のようですが、間違いでしょうか？
多摩や島嶼などの記述もあり、教授の概念による都市部とも異なるようですが。

人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価といったものの向上と、特に関係深い政策とは思えません。
むしろ、地方の過疎地を含め、ほかに売りようのない地区ほど「観光」というキーワードに頼らざるを得ないのではないでしょうか。

[61: 購入経験者さん]

うっかり見落としていたのですが、都心部が教授のおっしゃる広範な範囲ですと、
実のところ従来の近郊に匹敵するほどの通勤が発生するのではないでしょうか。

また高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるというのもどのような理屈でそうなるのでしょうか。高層マンションの建設には非常に大きなエネルギー消費が必要ですし、解体の際も同様でしょう。
維持管理面でも昇降にはエレベータが必要になり、常時機械的な換気が必要で、衣類の乾燥さえも電力に頼らざるを得ず、夏暑く冬寒いとなれば、むしろエネルギー消費は大幅に増えるのではないですか？

[62: サラリーマンさん]

首都高速中央環状線ですか・・・・。
どうしても江東区湾岸埋立地を入れたいんですね。
申し訳ないけど、あなたが買った埋立地のマンションはデベがガッポリ利益を稼いだ二束三文の土地ですよ。
普通の賢い人は買わない場所です。今後暴落しますからね。

東京に住んでいる一般人の都心とは山手線沿線および内側であり、決して豊洲や有明ではありません。

[63: 近所をよく知る人]

開発余地のある場所＝供給圧力の強い地域ということですから、希少価値は皆無です。
ということは価格は今後暴落しますね。
需要と供給の関係で価格が決定されるというのは近世以降の経済学の大原則ですよ。
それを知らないということはこの大学教授が勤務する大学はよっぽどバカばかりなんでしょうね。

[64: 購入経験者さん]

教授御推薦の地域は正確に言うと湾岸埋立地ではありません。
湾岸ブームに便乗して、差益を稼げると見込んで、
先回りのつもりで仕入れた新東京タワー周辺でしょう。

[65: 住まいに詳しい人]

つうか、抽象的な文言を振り回すだけで
事例を元にした仮説モデルもまともに提示出来ない自称大学教授ですよ

彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
そんなこと今までの経緯からも分かり切ったことなのに
いつまでも相手している方々も情けないよ

大人の余裕でスルー出来ないものなのかね？

[66: 住まいに詳しい人]

×彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
○彼を相手に多々問い質したとしても、何も出て来るわけがない
でした

で、この大学教授さんはココで何をしたいと考えているのかね？
地域比較をしたいのなら別のスレでやって頂きたいと切に願うのだが・・・・・・

[67: 匿名さん]

>業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
>常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
>さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
>最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

そんなことはないでしょう。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7594
２位　　千代田区　6309
３位　　渋谷区　　5891
４位　　文京区　　5236
５位　　中央区　　5125
６位　　目黒区　　4991
７位　　世田谷区　4791
８位　　新宿区　　4555
９位　　杉並区　　4314
１０位　練馬区　　4057
１１位　品川区　　4174
１２位　大田区　　4012
１３位　豊島区　　3922
１４位　中野区　　3914
１５位　台東区　　3895
１６位　江東区　　3851
１７位　板橋区　　3625
１８位　北区　　　3577
１９位　江戸川区　3536
２０位　墨田区　　3523
２１位　荒川区　　3473
２２位　葛飾区　　3434
２３位　足立区　　3323
ちゃんとわかりやすく数字になっています。
都心回帰もだいぶ進みましたが、ここ数年大きな順位の変動はありませんでした。
そのことからも、特定の地域のごぼう抜きなんて幻想は
少なくとも10年単位では極めて可能性が低いと考えられます。

50年100年という超長期的な見方をされているなら、それはわかりませんが。

[68: 近所をよく知る人]

江東区は値下がりするんじゃないかな、
地質悪化で、豊洲は築地移転も危ういし。

評判よくないよ、三井がガンバるだけでしょう。

それから、前回のバブルも木場東陽町なんかも値上がりしたけど。

その後は惨憺たる状況だったもの。


港区の湾岸あたりは何だかんだ言っても、豊洲よりはましな話かな？
さほどかわらないかもだが。
とりあえず港区だからな・・・

[69: 匿名さん]

港区住人の平均給与所得が高いと言っても、
賃貸の安い公共住宅もあるのだが…

[70: 匿名さん]

湾岸0ｍ地帯は一段落、今後は標高がモノを言う時代になるな。