23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[201: 匿名さん]

199さん
希少性＝価格の高さ　　じゃないの？
それがすべてでは無いと思うけど、ウエイトは重いんじゃないの？

[202: 匿名さん]

都心４区（新宿・文京・千代田・中央）の新築オフィスビル、
今まで４〜５％で安定推移してきた空室率が、年始より急上昇に転じて
ここにきて１０％を越えてきました。
来週のAERAは、このあたりの特集が組まれているようです。
いよいよ不動産の不良債権化が地下を押し下げる展開が始まります。
ファンドは収益の上がらない物件に関して、損切りを迫られます。
「売りたくなくても売らなければならない」ルールによって。
マンションも同様です。

こんな展開は、REITの推移を眺めれば、半年以上から予測できたことなのに・・・
半年前の強気論者は、どのように考えてるんでしょうね。

[203: 大学教授さん]

>>201
県境外周区の場合、周りが戸建地域で、そもそもマンション建設に適していない。
このような所に作ろうとすれば、周辺住民との調整も必要となるし、
マンションが建てられるまとまった面積もなかなか見つからない。

こう言った点で希少と称しているだけで、
実際に住環境が格段に良くて希少というケースは非常に少ない。

しかし、周辺に居住し、戸建を買える資力が無い人は、
どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、
自分を納得させつつ買うしか道は無くなる。
これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。

[204: 匿名さん]

二子玉川で販売が予定されている1000戸超の大型物件は、おおかたの予想では＠350以上。
これが、現在売れ残り多数の＠250以下の江東区物件より早く売り切れる可能性は極めて高い。

[205: 大学教授さん]

>>204
私はこの坪単価で多摩川沿いに千戸の需要は到底ないと思います。
世田谷区の２００７年実績が、販売戸数８４４戸、平均坪単価３４２万円ですから。
世田谷区の需要の１年分以上に相当します。

また対岸の川崎市中原区の坪単価実績が２５９万円ですから、
余程の理由が無ければ、こちらに食われてしまいます。

[206: 住まいに詳しい人]

>>199
重ねて意味不明だなぁｗ

価格が上がれば、供給は減る
この基本的な経済原理をご自分の発見だとでも思っているの？

掲示板に「地球は太陽の周りを回っています」と
誰でも知っている自然法則を書き込むことに何か意味がありますか？
　
　
ここで語らなければいけないのは、その先で
世田谷区だとこの年間1500戸程度の供給数で
＠350なんて価格水準を維持出来るのか？
ことし二子玉川だけで500戸ぐらいは出てきますよ
ってことでしょ

[207: 匿名さん]

>どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、

地域住民の知的水準、文化的水準、所得水準の高さがもたらす安定した住環境の良さにより、
どうしても住みたいと考える人が大半です。
本当の都心を除けば、いくら多少勤務地近くてもこれがない地域には住みたくない、
そしてそんなところに妻や子を住まわせられないという考えの人が多いからこそ
長い年月をかけて今の不動産の価値が築き上げられてきました。

[208: 大学教授さん]

>>204
江東区についても調べてみた。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１２８　　　　１７８
２００３　　３７０１　　　　１９２
２００４　　３０９８　　　　１７８
----------------------------------------
２００５　　１６０９　　　　２０６
２００６　　２９１９　　　　２１９
----------------------------------------
２００７　　２２５０　　　　２６３

これを見ると、２度のブレークスルーが発生したことが分かる。
１つは２００万円の壁、もう１つは２５０万円の壁。
既出であるが、大量の高額物件を販売するには坪単価２５０万円前後、上限３００万円。
従って、大量販売の限界ポイントに限りなく近くなっている。
もう一段の上げはありえないだろう。

[209: 匿名さん]

>>205
坪単価で100万ほど安い江東区の物件より早く売り切れたら、
考えを改めていただけますか？
楽しみにしています。

だからといって、また向こうにいってネガレスはやめてくださいね。

[210: 大学教授さん]

>>207
問題は、
過去の実績から判断すると、
そのような需要は千戸も無いと言うことです。

[211: 匿名さん]

>これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。
なぜ城東は同様のからくりで、価格を上げる事ができなかったのでしょうか？
埋立地の大量供給が始まる以前なら条件はイコールのはずです。

[212: 大学教授さん]

>>211
答えは簡単です。
もともとが工業地域で、
既存住民に高値を追えるほどの資力が無かったからです。

都市構造が変わってきて、新規住民が流入するようになって、
ブレークスルーしたわけです。
過去の郊外地価が上昇して行った過程と同じですね。

[213: 元院生]

そして、ミニバブル崩壊とともに湾岸の高額物件価格も
下落しているわけですね。
　ニコタマタワーは、仕様からして湾岸物件とは異なるはず
なので、比較しても意味がないでしょう。ターゲットが異な
ります。

[214: 大学教授さん]

販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法は、
資力がある既存住民がある程度ストックされて行かないと不可能。

都心部は、産業構造および都市構造変革の中で、
まとまった量のマンション供給がなされているわけで、
そういった面で、既存住民の需要はほとんど無いと考えて良いだろう。
豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、産業構造と都市構造が変革しているからこそ
出てきたわけだ。

すなわち、都心部に関しては、
新規流入者がストックされて行くとともに、開発余地が狭まって行った時点でやっと
販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法も可能となる。
それまでは、実需に対応したリーズナブルな坪単価は維持されるだろう。

[215: 匿名さん]

大学教授さん。返事ありがとうございます。
201です。
カラクリかもしれませんが、本当に正当なものでしょう。
理由はどうあれ希少性があるのですから。
>希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。

ご回答していただいた部分に対しても他の疑問がありますが、
エンドレスになってしまいますので、これで失礼します。

[216: サラリーマンさん]

マンション価格暴落の次は空室率問題に
修繕積立金や共用費が２倍になる
ttp://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/414/
今や１千万値引きも珍しくなくなったマンションですが
入居者には更なるショックが襲い掛かります
マンションの修繕積立金は満室状態を仮定して計算されています
空室がある場合は必要な修繕積立金が足りず数百万単位での追い銭も必要かも
共用費も空室率が高くなれば全員で空室分を負担しなければなりません
騙されないように気をつけましょう

[217: 匿名さん]

>>210
販売実績＝需要でないかもしれにですよ？供給ネックかもしれないですよ。

[218: 匿名さん]

空室がある場合の管理費や修繕積立金は、一般的に売主負担。

それを見越して重説で、売主は負担しないという条項を入れるデべも有るけどね。

[219: 大学教授さん]

>>215
価格の決まり方はいろいろです。
そして決まった価格は正当です。
ただし、自分が何を求めているのかしっかり考えて選択すべきです。
人それぞれ価値観は異なります。
ただ言える事は、希少性は永遠ではなく、
その瞬間が希少であっただけなのかもしれません。
合理的判断は、自分なりの将来への見通しを持ってこそ可能なものでしょう。

[220: 別の匿名さん]

↑みんな、この人の話は鵜呑みにしないでね。

[221: 別の匿名さん]

あっ、ちなみに豊洲が開発された理由ね。

IHIが土地供給したからです。
値段が上がったのは、景気動向です。
ただそんだけ。

景気動向で、地権者が供給したからさ。
横文字つかって誤魔化さないでね。

都心部だろうが、郊外だろうが、
開発されるのは、需要側の価格要求と
土地供給が一致するからだね。

ただの市場原理。
需要創出ってどうやって説明するのかな？

[222: 匿名さん]

>>158 です。

↓に貼り付けたチャートは東証リート指数の週足ベース、全期間です。
（２００３年３月：１０００でスタート）　出典：GOLDEN CHART

自分は今回都合により不動産の物色を始めるまでは
分譲マンションはもとより不動産については殆ど興味がなかったものですが、
これを見るにつけ購入に腰が引けてしまうのです。

２００６年度からの上昇は実資産と同時進行で典型的なイケイケモード全開をやらかしました。
そして今年に入って３月、瞬間風速で２００４年初頭！のレンジまで下げました。
３年余りの上昇を１０ヶ月足らずで吹き飛ばしたことになります。
果たしてこれがバブルではなかったと言えるのでしょうか。

一般的に証券は先行して動きますから、もし３月の安値でコツンと来ていたと考えれば、
実物資産である不動産は半年先から１年先へ向けて後追いするのだろうと普通に考えます。
しかしそんな単純に行くのだろうか。

ダイヤモンド、東洋経済、ＡＥＲＡ（http://www.aera-net.jp/aera/pickup.php）ガイアの夜明け？などメディアも賑やかしに余念がありません。
株の世界では「（皆が）知ったら終い」と言いますが、
不動産の世界では流動性リスクがボディ・ブローのように効いてきそうで掴みかねています。

[223: 匿名さん]

サブプライム問題って知ってる！？

[224: 匿名さん]

>>223
それが何か？？

[225: 匿名さん]

知らないと思ったから・笑

[226: 匿名さん]

さすがにアエラの記事を見て大学教授さんが唱えていた定説が崩れてしまいました。
残念です。

[227: 匿名さん]

なにが第二次バブルだ。
過去のバブルはマンション中心の不動産だけが上がったわけではないし、
全く規模が違った。
第二次なんて言ったら20年前の本当のバブルに失礼だよ。

[228: 購入経験者さん]

不動産、マンション関連企業の倒産が相次いでいます。上場クラスも被弾し始めたし。
下落のスパイラルがひそやかに進行中。

[229: 匿名さん]

>>222
一般的に東京駅周辺って昔も今もそんなに人気は高くないよね。
それにしても需給を無視してテナントに賃料値上げを迫るバビンチョアドバイザーズ？って会社やばいんじゃないか？

[230: 匿名さん]

>豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、

無理矢理同列に並べようとしていますが、
山手線沿線の都心部と国境外周区では別物と考えるべきです。
現にデベの値付けの方向も完全に逆の動きを見せていますし、
売れ行きも全く対称的です。

[231: 匿名さん]

湾岸のマンションは、第２の多摩ニュータウンになるよ。
専門家は高層マンションの維持費が経年変化と共に急上昇すると予想している。
空室が増え、次々に住民が逃げ出し、管理費も高騰。
スラム化の兆候は見えている。

湾岸の大型タワーマンション、竣工してもガラガラらしいけど
投資目的なら早めに処分しておいた方がいいね。

[232: 匿名さん]

>>231
はいはい！
多摩ニュータウンを良くご存知なのですね？ わかりましたよ。
その「専門家」の方によろしくお伝えください。

[233: 匿名さん]

231の言うことはあながち間違ってない。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=2

”超高層マンションは格差社会です。3000万円台の1LDKをローンで購入する低層階の人と、数億円単位の上層階の住戸を投資用に即金で購入するような富裕層が混在しています。しかも1棟当たりの区分所有者の数は非常に多くなります。
区分所有者間の合意形成が難しくなることは容易に想像がつきます。コミュニティーの形成も一筋縄ではいかないでしょう。横に広がる団地型のファミリー向けのマンションとは全く別の世界です。
生活を支える設備のレベルも違います。EVや電気、給排水、セキュリティーのすべてが重装備。修繕積立金の総額、維持保全や大規模修繕にかかる費用は膨大な額になります。
古くからマンション管理に携わってきた人たちにとっては経験知の及ばない建物でしょう。

”建築技術者たちの多くが「超高層マンションを解体する方法など考えたこともない」と言っている実情です。合意形成だけでなく、建て替えの大前提となる解体技術やコストに関する議論・研究は、超高層マンションについてはまだ全くなされていません。”
　
これを考えると悩む。

[234: 匿名さん]

>>233
悩むぐらいなら賃貸にしとけ。
賃貸は金はかかるけど住み替え自由だから気楽で良いぞ。

[235: 匿名さん]

そうだな。　タワマンは賃貸にしろとの意見が多いもんな。
貯金して、低層マンションか一戸建てが理想か。
タワマンに住めるのは若い内だけだな。

[236: 匿名さん]

実際、昭和に建てられた新宿高層ビル群の管理なんて
どうなってるんでしょうか？少しは参考になるかと思うのですが。

[237: 匿名さん]

>>236
行ってみればいいじゃん。雑居ビルなんだから出入り自由でしょ。
最も古い超高層ビルである霞が関ビルに行ってみればわかると思うけど、管理がしっかりしているので、その印象は最新のビルとさほど変わりません。

[238: 匿名さん]

賃貸は住み替え自由と気楽に考えてると、
老人になってから入居審査で落とされて住み替え先が変な所しかなくなるよ。
老人になってから低層や一戸建てを買って老後資金を無くす意味はないし。

[239: 匿名さん]

>>237

いえ、そういうことではなくて・・・
管理にかかる経費がどのように推移していったのか、
>>233で、高層マンションの今後についてお悩みに
なられているので、ヒントになるかもと思ったまでです。

[240: 匿名さん]

高層マンションのエレベーターのメンテナンスにかかる費用は莫大なものになる。
住人の質が高ければ、それなりに維持できるだろうが、現在の湾岸タワマン在住者
のほとんどは、中産階級。なかには住宅ローンが大変で車の維持さえ困難な購入層もいる。

そんな状況下で、さらに社会的環境の変化に伴い、住人の経済力が低下していけば
管理費滞納などが当たり前のように起こる。そして何よりも、構造物が地震などにより損傷し、
修繕を強いられた場合、修繕のための住民合意が得られないケースが考えられる。

これは、現実に起こっている問題で、修繕したくてもできない、
または建て替えしたくてもできない集合住宅は沢山ある。
この結果、スラム化が起きるわけだが、結局のところ、
庶民でも手の届く大衆物件というのが一番、危なっかしい。
多摩ニュータウンにしても、一過性の価値基準で大衆が住宅に群がり
廃れていっただけのことで、これが湾岸タワマンにぴったり
当てはまる可能性がある。

[241: 匿名さん]

>>240
で、スラム化が起こっているのは、多摩のなんていう物件ですか？
何駅？、徒歩何分？、築年は？、総戸数は？

答えられますか？
無知を晒すのはそれぐらいにしとけば…

[242: 物件比較中さん]

買い替え余力のある住人ほど、劣化の兆しがみえ始めたら転出していくよ。
それが資産防衛の提要だから。
安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

[243: 匿名さん]

>>240 と　>>242　は同一人物か？

＞安く中古を買った層と、買い替えできない層の作るコミュニティが快適なはずもないしね。

そりゃそうだね。でも、中古を買う層がいるということならば、その物件はスラムではない。
ど田舎ならわからないが、少なくとも２３区内では、古い物件に対してもニーズがあるので、
スラムにはならない。そういった事例は今のところないはずだが・・・

[244: 大学教授さん]

>>243
スラム化と過疎化は別と考えるべきでしょう。
ただし、同時に起こることはあります。
スラム化とは地域住民の質（一般的には年収レベル）が劣化して行くこと。
過疎化とは地域住民の数が減って行くこと。
いずれも、賃貸マーケットの動きを見れば分かります。

スラム化は家賃レベルの動きを見れば分かります。
顕著に出るのはサンプル数も多いシングル向け１Ｋタイプです。
この場合注意すべき点は、ｍ２当たりの家賃で見ず、一戸当たりの家賃で見る点です。
同じタイプでも広い間取りを借りる方が、一般的に健全です。
２年前にくらべて一戸当たり家賃が上昇しているところは発展しているが、下がっている地域は
スラム化が進んでいる疑いがあります。

過疎化は、募集物件数の推移で分かります。衰退しているところは賃貸需要が小さくなるので、
変動はあるものの右肩下がりになります。逆に発展しているところは、需要が拡大するので
それに合わせた新築供給が行われ右肩上がりになります。すなわち賃貸マーケットが大きくなります。
また、新築賃貸の着工数推移を見ても分かります。

[245: 匿名さん]

地域に限らず、マンション単独でスラム化していく物件もありますよね。
世田谷で実例を知ってます。それほど古くもないのに。

[246: 匿名さん]

当然同一時期に大量に供給のあったところはその危険が非常に高いと言えます。
特に低価格を売りにし、若いファミリー層を対象としていた場合、
永住目的での購入は少ないので、ステップアップ等で必ず数年で買い替えラッシュが始まります。
当然新しく入ってくる人もいますが、タワー等の場合は、
経年によって生じる維持管理費用の高騰から割高感はいなめません。
また、同地域に供給が続いている場合、新築もさほど価格の上昇がなく
そちらに需要を奪われてしまうため、ますます新規入居者のレベルが落ちてしまします。

[247: 別の匿名さん]

↑低価格が魅力の物件購入の「若いファミリー層」は、
買い替えラッシュが起きるほどの所得増加があるんだね。

ありえね〜。

[248: 匿名さん]

住人が定収入のままそろって老化していくの？
それも怖い・・・

[249: 匿名さん]

正　　低収入

[250: 契約済みさん]

賃金は固定、支払いは増加、可処分所得は下落して節約生活。
その受け皿になる商業施設もチープ路線まっしぐら。
広告で集められた多様性のない住民層とともに地域全体が経年劣化していく。
本来である千葉の田舎町に先祖がえりしていくのではないか。