23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[2: ヒマリーマン]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

新スレ作ると
一番喜ぶのは
大学教授さん

[4: 匿名さん]

>1
スレ立て乙です。
しかし近藤産業は1度倒産していたとは言え関西では名門。
親会社のゼファーは債務保証等で120億円が回収不能の恐れということで、
格付けは一気に4段階下げられてしまった。
マンデベ連鎖倒産のトリガーが引かれたかもしれんね。

一方で総合不動産の決算は絶好調だし、再来年当たりの首都圏マンション市場は
大手数社の寡占マーケットになってそうだ。

[5: ぷろとうしか]

また、不動産マーケットはダメな時代に突入ですね。

ダメな人がのさばってるからしゃーないか。俺は大手だからマシみたいな人でマシなほうだから。

[6: 香具師さん]

この比較チャートは優れものです。（※配列は時価総額での降順）

＠マンション専業
http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a...

＠総合不動産
http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a...

[7: 元祖匿名はん]

総合不動産にマンデベも入ってますが、見やすいのは確かにいいですね。

しかしゼファーに、エスグラントに、、、

[8: 匿名さん]

グローバルなんとかも・・ヤバイ？　元匿はん？

[9: ご近所さん]

０８さん
横からすいません。

バブル崩壊〜近年まで規制緩和等のフォロー風が吹く中、
「地価安・建設費安・金利安」の環境良好さにあぐらをかいていた、
ただの販売力企画力だけで伸上がって来た新興デベは、
上場非上場にかかわらずここ時点で、相当数が、整理され潰され激減する。

ヤバイとかの次元ではなく、
既に従来型の不動産企業生命を終えている気がするのは私だけであろうか？。

極論すると二流三流マンション業者デベは、いらない時代になってきたと言えるのではないか？。
エンドは冷静に見ているからです。

今世紀に入りピークを売った、日本の人口は既に減少し始めた。
数年後の２０１０年頃には、世帯数も減少開始する。

労働者が減っている現在、移民も取れない島国単一民族政策をとっている日本は、
将来必ず住宅は余り始めるらしい。

そう遠くない将来には、総人口７千万人の時代が来るとも言われている。


その中で、一部の不動産企業はもちろん残る。確実に系列化が進むでしょう。
財閥系・電鉄系・メーカー不動産会社系など優良企業は安泰でしょうが。

残りは、エンドの気持ちを掴んだ一部の企業が残るだけでしょう。

[10: 匿名さん]

不動産っていうのはどうしても景気が良くなると
色々胡散臭い人たちが集まるな

かなり前は闇金、少し前は不動産が飲み屋で幅をきかしていた
基本イケイケ山師だから調子がいいとレバ効かしまくり
流れが逆転すれば即自転車が廻らなくなる

[11: 匿名さん]

闇金の旨味がなくなった後の
胡散臭い人たちの受け皿になったのが振り込め詐欺

今回の不動産連中は、どこへ向かうか？

ここも見てんだろクソ関係者！
教えてみ

[12: 元祖匿名はん]

>>08
グローバンスでしたらもう民再になりましたが。

>>11
そこまで言われる筋合いも一部反社や悪徳業者以外にはないでしょうが。
だいたいそういう筋合いもしばらくほとぼりを冷ましたら出てくるものです。

>>10
新地でもだいぶそれっぽいのが減ってるので銀座や六本木でもきっとそうでしょうな。

ただ、レバ自体が悪いというわけではないでしょうけどね。
ハイレバきかしてまで買う物件や価格だったかどうかということでしょう。

[13: 匿名さん]

レバもギャンブルレベルまでいけばダメでしょ

[14: 匿名さん]

三菱地所だろうと新興デベだろうと、マンションみたいに仕入と販売を
繰り返す事業は負債で調達しなければ成り立たないよ。
銀行もプロジェクト毎にLoan to Valueは設定してる訳だし。

問題は12の言う通り、地価高騰にかまけて販売価格を吊り上げたり、
郊外バス便に大型物件仕込んじゃったりしたこと。

しかし今年バタバタとマンデベが倒産しても、幹部クラスは数年後
ゾンビみたいに出てくるんだろうな…。

[15: 過去スレの４０]

私は、１月にサブプラ問題発生の時に、「６ヵ月静観すべし」と述べた。
６ヵ月経過した。
ヌリエル・ルビニ教授のクレジットカード破綻まで波及するという予測は当たらなかった。
デボス会議でソロスが発言した「ドルが基軸通貨の絶対的地位から転落する」という予想は、
いまだ判然としていない。
しかし、彼らの悲観論的予測があったからこそ、ＦＲＢと米政府は緊急的な金融政策を実施し、それらが奏功したと見られている。

今後の私の予測は次の通り。当たるも八卦（はっけ）、当たらぬも八卦という気持ちで聞いてもらいたい。

—先進国では電気自動車が普及。ハイブリッドカーの開発を進めてきた日本企業は、この分野でも優位に立つ。しかし、走行距離と給電場所に問題がある。
—中印などのemerging economyにおいて、安い価格で基本耐久消費財、つまり日本高度成長期の三種の神器である＜テレビ・洗濯機・冷蔵庫＞を大量に売る。ここが日本経済の死命線。
—米先物市場でのファンド勢力の撤退を、米政府が法制化しないといけない。
—旱魃（かんばつ）・冷害が多発してきて、世界の食物供給地にも波及する。
—上記の観点から、食物価格を推論すべき。つまり、急騰の危機も考えられうる。
—洞爺湖サミットで、米・中印を温暖化ガス削減条約に引き入れられるか？　地球の死命線。
—日本のマンション・デベロッパーは再編化が進む。デフレ時代に銀行（金融資本）の再編が進んだ。東京２３区のマンション価格は落ちると思う。しかし、あくまでも、
土地購入費—（建設費＋広告費＋人件費）＝利潤
大手デベは全国展開しているので、必ずしも東京だけを見ていないが、東京は最重要。
マンションの投機勢力は衰えたが、まだある。原油と同じく、実需だけになったら、適正価格になるのではないか？　不明。

結局、地球環境の保全をどう考えるかですよ。
中印はあまりよく考えてないという批判もありますが、日本が本当にこの問題をよく考えて、技術移転を推進すれば、日本が国際社会に大きく貢献することになりますよ。ＯＤＡ費をこのような方針で活用したらよいと思います。

[16: 過去スレの４０]

「デボス会議」は「ダボス会議」の、打ち間違いです。

[17: 物件比較中さん]

マンション価格そのものではないですが、都内の一等地でも
比較的賃料が高級マンションの賃貸物件に空室が目立ち始めましたね。
これは、マンション価格の動向に微妙な影響を与えるような気がします。
先週見たところでは、青山一丁目駅周辺の高級物件で賃料１５０万〜２００万
円のものが軒並みあいてきていました。空室期間が２ヶ月を超えるものも少なく
ないらいしく、礼金カットは当然のこととして、いきなり賃料自体を２０〜５０万
程度ディスカウントするので契約してほしいといった申し出を受けることもありました。
また、勝鬨周辺の最近オープンした巨大マンションもオープン後数ヶ月たった時点で
まだ空室が２００室を超える状況らしく、相当強い態度で勧誘を受けています。
もちろん、数ヶ月前に当初入居した方と比べると、相当程度の割引レートとなっています。
六本木、南青山一丁目の高額築浅マンションでも賃料２割引程度のオファーを受ける
ことが多くなりました。また、九段下のSPCが保有する高額物件（賃料100万以上）も
賃料15%程度オフのオファーを受けています。他方、六本木、西麻布、青山、表参道、
白金近辺の月額賃料２０〜３０万程度の比較的リーズナブルな物件の賃料は横ばいか、
１０％程度アップしている例が目立ちました。

上記の高額物件はSPCが保有しているものが少なくないため、もともと賃料が高めである
のも原因のひとつかと思いますが、昨年と比べると賃料相場が随分と軟化しつつある
物件も多いことを実感しています。理由ははっきりは教えてもらえませんでしたが、
超高額物件に家賃を気にしないで入れる成功者がサブプライムや最近の株安で減少
しているからなのでしょうか。

マンション価格自体とは直接関係ないかもしれませんが、投資目的で保有するSPCや
個人投資家も少なくないと思いますので、高額物件の賃料相場の値崩れは、マンション
価格にも影響を与えるのではないかと感じています。

[18: 匿名さん]

高額物件は景気に左右されるから大変ですね。
ところで、広尾と赤坂の大規模、高価格物件は売れたのでしょうか？
都心に富裕層が集中して行く傾向には変わりなさそうです。

[19: 匿名さん]

高額物件だけじゃないと思うよ
アメリカ、スペイン、イギリス諸々
郊外での下げも止まらない

不動産だけ一人負けなのは
どこの国も似たような人種が不動産を扱ってるから

[20: 匿名さん]

勝どき巨大マンションの賃貸部分は、
もともとはＵＲの今春の目玉物件になるはずでしたからね。
ＵＲのままなら、とっくに満室ですよ。
高倍率抽選になった昨秋の人形町タワーの前例から見てね。

[21: 匿名さん]

>>19
海外で下げているのは、今まで、さんざん上げたからでしょう。日本のバブル時代のようなもの。
不動産だけが一人負けというか、上がり過ぎたものは、長い目でみたら、下がるんだよ。

[22: 匿名さん]

悲観的な話になるかもしれないけど、
このブーム崩壊で業界がきれいになるかといったらそうじゃないと思う。
倒産にしてもほとんどの場合計画的で、経営陣の種銭はとっくに避難済みでしょう。
会社辞めたり、資金社外に流出させたり、持ち株売り逃げたり。

社員使い捨てＯＫ、もしくは派遣や契約の臨時雇用、
ノウハウほとんど無し、設備投資いらないときてるから、
がんばって事業継続する必要ない。
調子悪けりゃトンズラのほうが合理的になってしまう。

儲かりそうな気配になったらわらわら沸いてきて、
イナゴのように市場を食いつぶしたらつぶれてく、
そんな繰り返しは続くのでしょう。

[23: 匿名さん]

確かに去年までの2年間の上昇は異常だった。
この板でも心ある人は市場の調整は避けられないと言い続けた。
実際に今年に入って明らかに調整相場・踊り場相場に突入したのは間違いないところ。
問題は今後だが、2000-2004年の市況まで戻ることはさすがにないという見方が大勢を占めるだろう。


去年の夏のピーク時のものだが、下記サイトの2番目の表を見ると何となく今後の動向が見える。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/

要は底値に近い2000年の頃でも坪単価が300超だったところは、下がっても350はそうそう切らないだろう。
四谷とか広尾とか渋谷とか白金台とか。
これらは、ここから去年のミニバブルで5割以上上昇したわけである程度の調整は避けられないが、
たとえそこから1−2割程度下がっても、底値はまったくもって割らないことになる。


一方でヤバイのは明らかに実力以上の上昇をしてしまったところ。
去年は調子に乗ったデベが「都内なら坪単価300万以上が当たり前」という空気を作り出してしまった。
本当に不幸なことだと思う。
底値時に坪単価が200を切っていた地域なのに、局所的ながら去年坪350とかで分譲していたところは残念ながら今後の下落は避けられない。

不動産市況はしばらくは厳しいが、このままズリズリ全体が沈んでいくシナリオよりは
都心部が若干の調整で2005-2006年程度まで戻ったあと再び緩やかに上昇していき、
二極化がより鮮明になっていくシナリオのほうが有力なのではなかろうか。

[24: 匿名さん]

すみません！局所的に底値200万⇒350万に上がってしまったところってどこですか？
暴落が怖くて夜も眠れません。200万の実力で350万を超すところなんてホントに
異常ですね！

都内で言えば、北区周辺？もしくは港南・豊洲あたりも含まれるんですかね？
でも北区あたりでは350万はないですよね？やはり港南ですか？

[25: 大学教授さん]

>>23
一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。

その富裕層をターゲットに絞込み、供給量を年々減少させつつ、成約率も７０％台〜６０％台の
低位ではあるが、徐々に坪単価を上げて行ったわけだ。

これがカラクリなのだが、
既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。

しかし、
既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち行かなくなるであろう。
さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
需要がさらに減少する危険もある。

不安定かつ微妙なバランスの中での高値維持であるが、
このカラクリが何時破綻するかは正直言って予想できない。
問題はどこまで供給量を減らし続けることができるかだろう。

[26: 大学教授さん]

当然であるが、
県境外周区、郊外は既存住民の需要にほぼ１００％頼っているから、
その地域の人口と年収レベルが非常に重要になる。
だから、田園都市線、東横線といった東急ブランドの高値維持期間は、
他の沿線よりも長期になるだろう。
すなわち民力が低い県境外周区、郊外から順に高値維持が不可能となって行く。

[27: 匿名さん]

民力が低い千葉県民が頼りの江東区湾岸の心配したら？

[28: サラリーマンさん]

湾岸埋立地は県境じゃなくて国境ですね。海の向こうは外国ですから。
最近は私のまわりでも埋立地のタワーに興味を持つ人はいないですね。これからどんどん暴落していって2004年あたりの水準まで下がりますよ。埋立地物件は。

[29: 匿名さん]

国境だって（笑）
春になるとこういう人でてくるよね。

[30: 契約済みさん]

埋立地タワー物件はやはりそれなりに価値あると思いますよ。
結局自分は内陸物件を契約しましたがあの開放感ある立地の高層タワーはあの場所でしか味わえないしそれなりの需要はあるかと。まぁ有明とかだと厳しいかもしれませんが・・。

[31: 匿名さん]

地震がクローズアップされてくると湾岸、木造密集地は厳しいね。
40年以内に大地震が来るんだっけ？

[32: 匿名さん]

国のはずれという意味ではあたってるかも。
いいじゃない「国境外周区」。

「心東4区」みたいにまた本家より浸透しそう。

[33: 匿名さん]

もともと住宅不適格地だったところを二束三文で仕入れた大手デベと
大手広告代理店が作り上げたイメージでお化粧して売り出された地域ですから。

ここに来てアジアの自然災害の連想で、埋立地・海岸沿いの災害リスクが意識され
豊洲新市場用地の土壌汚染で環境問題リスクが意識され
江東区塩見の猟奇的殺人事件で治安リスクが意識されているのだから
いくら割安だからって腰が引けて当然です。
最近は決して割安ですらないようですが。

ところで例の犯人、日本人には珍しい名前ですね。純粋な大和民族かな。
この辺にはいろんな人が住んでますからね。

[34: 匿名さん]

>>33
岡山出身+姓に「星」＆名前に「徳」があることから純粋な大和民族ではないことは確定でしょう。
住んだ場所や行動から判断して、極めてかの国のカルチャーを受け継いでいます。
祖父・祖母の代で帰化していると思われます。

[35: 匿名さん]

＞大学教授
＞一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、
＞その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。

優良住宅エリアの基本構造ですね。

＞既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、
＞このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。

希少性が、更なる価値を創造するわけですね。

＞しかし、
＞既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。
＞このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち＞行かなくなるであろう。

ええっ？！　
そういうエリアは既存住民以外からも「住みたい街」として需要があると思いますが…。

＞さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている
＞需要がさらに減少する危険もある。

価値観はそれぞれですから、「都心＝住みたい」とは限りませんよ。
例えば鎌倉、葉山には、都心にはない美しい海と山があります。
武蔵野にも美しい自然が残っています。
また、そこに住む人たちのライフスタイルに憧れる人も多くいるでしょう。
価格にはそういった付加価値も含まれているのです。

[36: 匿名さん]

教授がド・素・人というのが判明しました。
県境よりも国境の人工島の心配をしたほうが良いと思います。
自然に乏しく（あの運河＝自然と感じられるなら別だが…）、数年の間に安価で大量供給され
今後同時に古くなっていく物件しかないエリアの将来のほうが…。

[37: 住まいに詳しい人]

>>34
岡山県倉敷市には衆院議長も輩出した江戸時代から続く星島家という家があるのだが・・・
＃ちょっとググれば見つかる情報です

犯人がこの家に繋がる人物かは不明であるが
姓名だけで彼の国の出身者などと判断するのは無理があります

[38: 匿名さん]

行方不明の高校生、東京都内で保護

３１日の夕方、滑川市の海岸にサーフィンに来ていて行方が分からなくなっていた
高校３年の男子生徒が２日朝、東京都内で見つかり保護されました。

保護されたのは滑川市の１８歳の高校３年生です。

この生徒はおとといの夕方滑川市加島地内の海岸で、友人２人とサーフィンに
来ていて友人がその場を１５分間ほど離れた間に行方が分からなくなりました。

海岸には生徒が脱いだ服や携帯電話が残されていて警察と消防、伏木海上保安部では
３１日から捜索を行っていました。

滑川警察署によりますと２日午前７時半ごろ、東京都文京区内の路上で警察官が
職務質問したところ行方不明の生徒と分かりました。


文京区!!!!!

[39: 匿名さん]

>>38
東京湾から川を泳いで上がっていった？　　流された？(爆

そんな奇奇怪怪な事件が起きるから文京区が怖いと？？？＞記事を書いた人

[40: 匿名さん]

そうそう可哀相に記憶喪失だそうですよ。

[41: 大学教授さん]

>>35
私は不動産業者では無いので素人ですが、
業者の方には常識だが、購入者にとって疑問に思える点を記載して行きたいと思います。

業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

私が強調したポイントは、まさに将来についてです。
①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
高齢化が進んで行くのではないか？
現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
その継続性には大きな疑問があります。

[42: 匿名さん]

実は大学教授＝マセた中学生か高校生なんじゃないか？？？
いまのうちに社会科をしっかり学んでおくと良いよ。

＞①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が
＞少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？
＞②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに
＞高齢化が進んで行くのではないか？
＞現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、
＞その継続性には大きな疑問があります。

足りない知識であれこれ将来の心配をするより、過去を顧みなさい。
・過去に、優良沿線で人口が減り、高齢化したエリアはありましたか？
・逆に、人口が減り、高齢化が著しいエリアにはどのような特徴がありますか？
分からなければ、明日、先生に聞いてみなさい。

[43: 大学教授さん]

>>42
いやいやここまで説明しないとお分かりにならないとは。

時代が変わって、少子、高齢化の時代なんですよ。
いままでの経験則をそのまま当てはめてしまう。
不動産業界のレベルとはこの程度なのでしょうか。
一般購入者の皆さんは、自分で判断し、業者の話には耳を貸さない方がよろしいと思います。

ビックリしました。

[44: 匿名さん]

>>40
ピアノマンみたい

[45: 入居予定さん]

教授は従来の区単位から沿線単位に、アプローチの仕方を変えたのかな？
でもそちらもいばらの道ですよ。
ど田舎と違って、東京の鉄道はラインではなくネットワークですからね。
単純に沿線という概念自体が通用するとは思えませんが。

たとえば、山手線沿線とはいったいどの範囲をさすのか、
またその民力とやらをどうやって計るのでしょうか？

[46: 大学教授さん]

>>45
県境外周区と郊外は沿線で考えて良いと思います。
都心部は一つの塊として捉えて、開発余地があるかどうかで判断すれば良いと思います。
それほど難しくはありません。
都心部についてはいままで解説したのでお分かりでしょう。

[47: 大学教授さん]

都心部の場合、現状の民力をあまり重視しないのは、
そもそも人口が少なく、発展余地しだいで、これからどこまで人口が増え、
富裕層の数が増えるかまったく変わってしまうからです。

一方、県境外周区と郊外は、ほんの一部の再開発地域を除き、
その民力はあまり変化が無く、少子高齢化で右肩下がりが予測されます。

[48: 入居予定さん]

なぜ郊外は沿線で考え、開発余地では考えないのでしょうか？
そこになにか合理的な考察がありますか。
また、開発余地がある事と、開発に値しない空き地があることは同義でしょうか。

[49: 大学教授さん]

>>48
郊外はあまりにも広く、開発余地は無限です。
例えばＴＸ沿線は巨大な開発余地がありますが、
おそらく駅前の拠点開発にとどまるでしょう。
一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
発展余地さえあれば、確実に実行されると考えて良いと思います。

従って、郊外は沿線であり、都心から離れるにしたがって拠点としての民力になります。

[50: 入居予定さん]

発展余地と開発余地は同じ意味で使っていますか？

そもそも前からお聞きしたいと思っていたのですが、
教授のおっしゃる発展とは何を指すのでしょうか。
人口でしょうか？人口密度？平均収入？教育水準？生活満足度？
民力？商業集積？税収？インフラ？それとも地価でしょうか。

[51: 大学教授さん]

>>50
正確に言うとこうなります。
「一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、
開発余地さえあれば、確実に実行され、発展すると考えて良いと思います。」

また発展とは、人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価、
いずれも上がって行く状態を指します。

[52: 入居予定さん]

そうしますと、都心部と、郊外の各拠点が競合関係になると考えておられますか？

たとえば都心部でも環境が劣悪であるとか、不人気地区であるとか、交通上の便が悪い地区の場合、
それらの条件を上回る郊外拠点に劣後するとのお考えでしょうか。

[53: 大学教授さん]

>>52
都心部は一つの塊として効率的に機能して行きます。
これが集中と集積の効果です。

郊外の拠点はそのローカルエリアの拠点としてのみ機能しますから、
競合関係とはなりません。

[54: 入居予定さん]

教授は今後も集中のトレンドが継続するとの前提ですが、
私は過渡の集中、過密は、
エントロピー的に再分散への機運につながるとおもいますがいかがでしょうか。

本来ここで都心部の定義をお聞きしないと議論がクリアにならないのですが、
これを話題とすると百家争鳴は必定ですので、
これに城東・湾岸地域が含まれるかどうかだけ御意見をいただければとおもいます。

[55: 大学教授さん]

>>54
都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p10-11.pdf

ところで、過度の集中、過密による弊害は起こらないと思われます。
一つには日本の産業の中心がソフト化し、産業集中による公害問題が起こらないこと。
また、交通問題は、通勤者の絶対数が増えるわけでは無いのであまり問題とならない。

逆に都心部居住が増えれば移動距離が少なくなるので省エネにつながり、
高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるでしょう。

[56: 匿名さん]

城東教授が郊外を引き合いにだすとは珍しいですな。
宗旨替え（東湾岸から郊外物件に勤務地変更？）でもしたんでしょうか？

[57: 購入経験者さん]

「ひとつの塊として効率的に機能」という部分が、抽象的でいまひとつはっきりしません。
具体的にお示しいただけないでしょうか。
下の定義とてらし合わせますと、新宿も王子も東京も、ひとつの塊ということになりますね。

教授のお考えになる都心部の概念が、首都高速中央環状線より内側ということではっきりした事は、
今後の議論をすすめるうえで大きな収穫ではないでしょうか。
私を含め一般的に都心という場合は、もっとずっと狭い範囲に捉えられているとおもいます。
つまるところ「都心」と「都心部」は全く違う概念なのですね。

ちなみに過渡の集中による弊害は、公害や交通に限らないものとおもいます。
乱開発による日照や眺望の阻害、人的ストレス、物価の高騰、インフラの不足、
犯罪の増加などが考えられるのではないでしょうか。

[58: 匿名さん]

開発余地ってあの汚染まみれのところのことじゃないですよね。
本当に利益のみこめる地域ではデベはは立て替え、再開発など、
新しい余地をいくらでも作ってきます。

港区以外は豊洲をはじめとした埋立地の価値も大幅な下落傾向にあるようですし、
練馬や武蔵小金井などの＠300オーバーのタワーがのきなみ好調なことを考えても、
そろそろ住環境よりも物理的な距離を優先できる人の需要は底をついたと考えてよいでしょう。
また、一方で五反田のタワーなどもすこぶる好調のようで、
都心の利便性を求める層も安定した都心および都心周辺を選ぶようです。
今後も十番、中目、大崎など続々と計画されていますから、都心部は利便性を求める層の需要を
みたしてくれそうです。

[59: 大学教授さん]

>>57
居住地域も含めてとなりますから、
都心部と言う表現を使っています。

「ひとつの塊として効率的に機能」
こんな感じの機能分担の上で、首都高速中央環状線より内側に居住エリアがあるイメージでしょうね。
http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p24-25.pdf

[60: 購入経験者さん]

お示しいただいたリンク先は観光政策のようですが、間違いでしょうか？
多摩や島嶼などの記述もあり、教授の概念による都市部とも異なるようですが。

人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、
民力、商業集積、税収、インフラ、地価といったものの向上と、特に関係深い政策とは思えません。
むしろ、地方の過疎地を含め、ほかに売りようのない地区ほど「観光」というキーワードに頼らざるを得ないのではないでしょうか。

[61: 購入経験者さん]

うっかり見落としていたのですが、都心部が教授のおっしゃる広範な範囲ですと、
実のところ従来の近郊に匹敵するほどの通勤が発生するのではないでしょうか。

また高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるというのもどのような理屈でそうなるのでしょうか。高層マンションの建設には非常に大きなエネルギー消費が必要ですし、解体の際も同様でしょう。
維持管理面でも昇降にはエレベータが必要になり、常時機械的な換気が必要で、衣類の乾燥さえも電力に頼らざるを得ず、夏暑く冬寒いとなれば、むしろエネルギー消費は大幅に増えるのではないですか？

[62: サラリーマンさん]

首都高速中央環状線ですか・・・・。
どうしても江東区湾岸埋立地を入れたいんですね。
申し訳ないけど、あなたが買った埋立地のマンションはデベがガッポリ利益を稼いだ二束三文の土地ですよ。
普通の賢い人は買わない場所です。今後暴落しますからね。

東京に住んでいる一般人の都心とは山手線沿線および内側であり、決して豊洲や有明ではありません。

[63: 近所をよく知る人]

開発余地のある場所＝供給圧力の強い地域ということですから、希少価値は皆無です。
ということは価格は今後暴落しますね。
需要と供給の関係で価格が決定されるというのは近世以降の経済学の大原則ですよ。
それを知らないということはこの大学教授が勤務する大学はよっぽどバカばかりなんでしょうね。

[64: 購入経験者さん]

教授御推薦の地域は正確に言うと湾岸埋立地ではありません。
湾岸ブームに便乗して、差益を稼げると見込んで、
先回りのつもりで仕入れた新東京タワー周辺でしょう。

[65: 住まいに詳しい人]

つうか、抽象的な文言を振り回すだけで
事例を元にした仮説モデルもまともに提示出来ない自称大学教授ですよ

彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
そんなこと今までの経緯からも分かり切ったことなのに
いつまでも相手している方々も情けないよ

大人の余裕でスルー出来ないものなのかね？

[66: 住まいに詳しい人]

×彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
○彼を相手に多々問い質したとしても、何も出て来るわけがない
でした

で、この大学教授さんはココで何をしたいと考えているのかね？
地域比較をしたいのなら別のスレでやって頂きたいと切に願うのだが・・・・・・

[67: 匿名さん]

>業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
>常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。
>さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。
>最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。

そんなことはないでしょう。

23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円）
１位　　港区　　　7594
２位　　千代田区　6309
３位　　渋谷区　　5891
４位　　文京区　　5236
５位　　中央区　　5125
６位　　目黒区　　4991
７位　　世田谷区　4791
８位　　新宿区　　4555
９位　　杉並区　　4314
１０位　練馬区　　4057
１１位　品川区　　4174
１２位　大田区　　4012
１３位　豊島区　　3922
１４位　中野区　　3914
１５位　台東区　　3895
１６位　江東区　　3851
１７位　板橋区　　3625
１８位　北区　　　3577
１９位　江戸川区　3536
２０位　墨田区　　3523
２１位　荒川区　　3473
２２位　葛飾区　　3434
２３位　足立区　　3323
ちゃんとわかりやすく数字になっています。
都心回帰もだいぶ進みましたが、ここ数年大きな順位の変動はありませんでした。
そのことからも、特定の地域のごぼう抜きなんて幻想は
少なくとも10年単位では極めて可能性が低いと考えられます。

50年100年という超長期的な見方をされているなら、それはわかりませんが。

[68: 近所をよく知る人]

江東区は値下がりするんじゃないかな、
地質悪化で、豊洲は築地移転も危ういし。

評判よくないよ、三井がガンバるだけでしょう。

それから、前回のバブルも木場東陽町なんかも値上がりしたけど。

その後は惨憺たる状況だったもの。


港区の湾岸あたりは何だかんだ言っても、豊洲よりはましな話かな？
さほどかわらないかもだが。
とりあえず港区だからな・・・

[69: 匿名さん]

港区住人の平均給与所得が高いと言っても、
賃貸の安い公共住宅もあるのだが…

[70: 匿名さん]

湾岸0ｍ地帯は一段落、今後は標高がモノを言う時代になるな。

[71: 過去スレの４０]

日本郵政グループの郵便事業会社は２日、所有する全自動車を今年度から順次、電気自動車に切り替えていく方針を明らかにした。電気自動車導入には、全国１０９２の郵便局に充電設備を設ける必要がある。設備を一般に開放し、電気自動車の「電気ステーション」として利用してもらう案も検討している。（読売新聞）

車の電気が減ってきても、急速充電器というもので短時間に充電でき、電気代はガソリン代の10分の1程度とのこと。
ハイブリッドカーはトヨタのプリウスが売れているが、三菱自動車は３０年前から電気自動車を低公害車の中心に位置づけ、東京電力と提携して開発を進めている。
走行距離が未だ技術的難点だが、長距離の運転が可能になれば、運送業でも電気自動車が漸次導入されるだろう。化石燃料に代わる代替エネルギーが開発されていない現在、原油高に対抗できる方策は、「電気」だけだろう。
＞＞６１
「オール電化住宅　一般住宅　ＣＯ２排出量」で調べるとよい。エネルギー消費量の比較がある。

[72: 大学教授さん]

>>67
この一覧表は単に現状を、さらには納税者のみの平均で、将来を示したものではありませんよ。
繰り返しになりますが、
時代が変わって、少子、高齢化の時代、いままでの経験則をそのまま当てはめてしまことは
できなくなります。もっと冷静に考えてください。

首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為上京者が増え、
何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。
これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。

[73: 匿名さん]

落ち着いて下さい。
構造の変化が叫ばれ、新たな再開発が進だしてからだいぶたちますが、
おおきな順位の変化は皆無でした。
その事実は無視できません。
いったん狭まる動きをみせていた、東側再開発地域と優良地の価格差が
こここにきてまた一気に広がってきました。
一時盛り上がって全体の主流のごとき扱いを受け誤解された方もいたかもしれませんが、
住環境をあまり重視していない層の需要も一通り底をうったとみるのが一般的でしょう。
いつまでも過去の流れにこだわっていると、またここでも現実を見失うことになります。

[74: 通りすがり]

えらく荒れてますね。このスレは今、何の為に存在してるのですかね。

[75: 匿名さん]

大学教授は正真正銘のマセ中学生だな。
持論のレベルが社会科の公民だよ（笑）

ボクちゃん（＝大学教授）の予想では
①首都圏の少子・高齢化により地方からの上京者が増える
②上京者は土地勘がないので、利便性と価格で住む場所を決める

首都圏の人口減少を、地方から既存の不動産マーケット概念を描き変えるくらいの大量の上京者が
補うらしい（笑）う〜ん、中学生だから仕方ないとは思うけど、もう少しお勉強してみようね。

いまはね、少子・高齢化は首都圏・地方に限らず、産業構造、社会保障において日本全体の深刻な問題なんだよ(^^)
でもこれは一朝一夕に解決できる問題ではないから、各企業はいま、外国人労働力（エキスパットって言うんだよ）の確保を重要視し始めているんだ(^^)
彼らはどこに住んでいると思う？企業が用意した都心一等地や優良エリアのレジデンスがほとんどだよね(^^)うらやましいよね。
あと、もしボクちゃんが大学に行く機会があったら、東京の大学に行くといいよ。
１年もかからず、高くても住みたいエリアと、安くても住みたくないエリアが分かるよ(^^)

あ、そろそろ午後の国語の時間だね(^^)
がんばってね♪

[76: 匿名さん]

ジェイオー建設株式会社 （総合建設工事 大証２部のジェイオーグループホールディングスの100％子会社 兵庫県神戸市中央区）民事再生法の適用を申請
2008/06/02
フォルム、破産手続きへ
住宅販売のフォルム（横浜市、石橋賢一社長）が事業を停止し、6月中にも横浜地裁に破産手続き開始を申し立てることが2日、わかった。
2008/05/30
株式会社フレックス （建売住宅分譲ほか 東京都練馬区）自己破産を申請
2008/05/30
近藤産業株式会社 （マンション「メロディーハイム」開発・分譲 東証1部上場「ゼファー」の100％出資子会社 大阪府大阪市中央区）自己破産を申請
2008/05/26
グローバンス株式会社 （不動産ファンド事業 東京都千代田区）民事再生法の適用を申請
2008/05/20
株式会社興大 （マンション分譲、販売代理 東京都千代田区）事後を弁護士に一任、スポンサーと交渉中
2008/05/12
スカイエステート株式会社など4社 （不動産賃貸・仲介業 東京都港区）特別清算開始決定受ける
2008/05/09
株式会社二十一大成住販 （建売分譲 千葉県船橋市）破産手続き開始決定受ける

[77: 通りすがり]

そんな外国人は特殊。まだ教授の方が説得力がある。

[78: 匿名さん]

上京者は土地勘がないので、一般的な既存のイメージを重視します。
上京者が増えれば全体の中で、その傾向が強まります。

[79: マンション投資家さん]

>>78さん

全く同感。

「何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。」
という仮定から、
「これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。」
という結論はあまりにも無理があります。

むしろ地縁も血縁も無く、都内事情にも疎いことから、
「デベロッパーの流す宣伝やイメージ戦略に容易に感応し、東京タワーや東京駅からの距離といった、田舎から見た東京を基準に非合理的な判断を行いがちです。」
というほうが実態をよく表しているといえるでしょう。

[80: 匿名さん]

地縁も血縁も無く、都内事情にも疎い上京者がいきなり都内のマンションを購入するの？

どんなモデル設定なんだよ？

[81: 匿名さん]

まぁ、だいたいメジャーでイメージのよい目黒、世田谷、杉並に流れていくのが
順等でしょう。

[82: 匿名さん]

う〜〜ん！　地方にお住まいの方にとって、東京の目黒や杉並が知られているとは思えませんが・・
「世田谷」も正しく読めない人もいるのでは？　小ば かにするつもりは毛頭ございませんよ。

[83: 匿名さん]

じゃあ六本木とか新宿とか渋谷に住むの？

[84: 匿名さん]

>77
自分の周辺にエキスパットいないんだ？
そういう環境の人には教授エリアがお似合いだね。
コンラッドにでも遊びに行ってごらん。
コンラッドを知ってれば、の話だけど（笑）

[85: エキスパット？知らん！]

はいはい！
エキスパット？　はいはい！シップみたいなもんか？
コンラッド？？　はいはい！遊びに行くとこじゃなくて泊まるとこね。

[86: 匿名さん]

＞８２
目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者が東京に来てどんな仕事するんだ？？？
そういう上京者が大学教授の周りに集まりそうだね。

[87: 匿名さん]

混じれ酢（←誤変換そのまま）すると、

統計とるときには、別に地域名は重要でなく、その特性が数値化されてればｏｋよ。

私見や先入観は、逆に邪魔かもね。

[88: 匿名さん]

８５みたいなレベルの人のことね（笑）
＞目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者

[89: 匿名さん]

そうそう「ホテル＝泊まるところ」だけの田・舎・者

[90: 匿名さん]

84

感情的にならずに落ち着いたら？文体は教授を参考にした方が良いですよ。無意味な優越感が出過ぎ。

[91: 匿名さん]

ただいま教授は国語のお勉強中です。
もしや、同じ学区？＞90

[92: 近所をよく知る人]

地方の人は江東区や豊洲なんてほとんど知りませんよ。
江東区は憧れて住むようなところじゃないし、別に便利でもないですね。
東京駅周辺で働いている人なんてほんの一握りだし、東京駅周辺で働いてても収入に余裕のある人は住環境が劣悪な江東区には住みません。
土地があるから今後は発展するという意見もありますが、永住するならいいですが、将来売るつもりなら同じようなマンションが大量供給され、希少価値がまったくない中古マンションは供給過剰でかなり叩かれてしまうでしょう。

[93: 匿名さん]

掲示板で人に住まいを尋ねるなら大人でなくともマナーがあると考えます。不特定多数の方に蔑視的なレッテルを貼って揶揄する人はどこに住んでも、好ましい人物とは言えないでしょう。

[94: 元院生]

少子高齢化もあり、日本経済の停滞もあり、マンションを含む住居に対する
需要が弱含みになることは誰も否定できないでしょう。
　ただ、一部の高齢者が潤沢な資産を所有しつづけることも否定できません。

　この一部の高齢者が選ぶ地域には、交通利便性による評価に加えて大きな
付加価値が付与されます。それはブランドとしか言いようの無い価値です。
この価値の源泉は曖昧で、大勢の方の評価としかいいません。合理的な基準
に基づかない、好みの問題です。都心や城南の歴史ある住宅地の価値はそこ
にあります。非合理的でも、大衆の誤謬であっても、存在している価値です。

　歴史が無い地域でも、宣伝によりブランド化することは可能です。多摩川
の氾濫原をニコタマブランド化しようとする電鉄会社の目論見は成功しつつ
あります。
　一時的に成功した例としては豊洲が最適です。しかし現在は安普請タワー
の大量供給により船場吉兆状態。都心からの交通利便性のみの評価にふさわ
しい、価格に移行しつつあります。開発余地が近在にあることは、ブランド
にはリスクだということを示す好事例でしょう。
　ちなみにメッキのはがれた豊洲は、有楽町までの交通利便性のみで評価
された価格に収斂しています。適正な評価だと思います。

　都心からの交通利便性というと、都心はどこかという議論がこのスレでは
さけられませんが、住宅であるマンションの価値の検討においては、東京の
公共交通ネットワークの中心がそれにあたります。
　東京も新宿も最近では大崎も大きなターミナルにであることを考えると、
山手線の真ん中が都心の起算点に相応しいのですが、地区評価においては、
山手線からの時間距離をもって交通利便性の基準としてよいと思います。
　なお、山手線より首都高都心環状線を使ったほうが、適正評価が可能に
なるのは住宅についての議論でなく、トラック主体の物流問題の場合です。

[95: マンコミュファンさん]

>92
江東区は山手線の海側に勤務する人には普通に便利だろ？

誰も知らないというのも言いすぎだな。何を根拠に？「こう東区」じゃなくて「え東区」と思ってる人は多いかもしれないけど。
朝の有楽町線も一度見てください。
金銭に余裕がある層は数量的には多くないから、そうした人を対象にしたマーケットは別個で独立してあればいい。そういうもんだろう。城東・湾岸は人口流入でこれからも数量がはける活気がある不動産市場ということでいいんじゃなかろうか。城南も60年前は田んぼと森だろ？活気が続けば街の成長も後からついてくる。そういうもんだろう。

[96: 匿名さん]

湾岸の弱点の1つに、住宅でも商業施設でも大資本におんぶに抱っこなところがあるかな。
戸建てや小規模店舗といったものが少なく小回りが利きづらい。良くも悪くも団地の延長。
西や南のような、ほどよいカオスさに欠ける。

個人が生み出す「スキマ」が少ないので団地地域同様、独特のカルチャーは生まれにくいんだろうな。

[97: 江東区民さん]

確かにその通りですが、江東区豊洲に実際に住んで感じることは、

1) 朝の通勤電車がとにかく楽 (まず混まない)
2) 日常生活に必要なモノはすべて徒歩圏内で揃う
3) うるさい/怖いガキがいない (中高生のこと)
4) 車の移動が楽 (渋滞なし)
5) 東京駅/銀座からのタクシー代が安い(約2000円)

に尽きます。

まあ、素敵な小規模店舗など全くありませんし、外食の
レベルも低いですが、そんなの関係ないと割り切っている
小生のような小市民にとって安価な楽園であるのは確かです。

[98: 匿名さん]

スキマがないのも独特のカルチャーでは？

日本や海外、色々なところで暮らしてきたが
ここに書き込んでる人たちって、
もの知らない、経験もない
ちっぽけな美意識すらないんじゃないの？
東京なんて、地方の一都市だぜ

おれは自身の判断で、気に入ったとこ住んでるんだけど
正直これ以上、人には来てほしくないな
だから場所を教えるつもりはないと

[99: 匿名さん]

>>97さん

３）については、10年後にやってきますね。
その点について、考慮されますように。

>>98さん
私もいろいろなところに住みましたが
まぁ、住めば都。

でも、私にとって重要なことは、
うるさいガキがあらわれないところ。

どこかはいわないけど、
小学生以下のガキとエレベータで乗り合わせない
都内の自宅は、私にとってはうれしい限りです。

[100: 匿名さん]

>>92
以前関西に行ったら、
関西の人が豊洲を知ってました。
あちらで販売してる雑誌にまで豊洲のマンション広告が載ってたんですって。

[101: 匿名さん]

6月17日のガイヤの特集は
マンションバブル崩壊だそうです
そのものズバリな特集ですな