23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[181: 匿名さん]

>>180
＞都心と一体化し機能する居住地域を含めた部分
これって、首都圏といっている地域のことではないですか？

＞概ね首都高中央環状線の内側、地下鉄網でカバーされている地域ですよ。
＞いわゆる広義の都心回帰エリア
こんな定義は初めて聞いたけど、誰か提唱してる人がいるのですか？

[182: 大学教授さん]

>>181
通勤、通学といった特別な理由無く、
都心と気楽に行き来できるところが一体的に機能していると言えます。
従って、いわゆる郊外連結型の巨大ターミナルを経由でないと、
都心（千代田区、中央区、港区）と行き来出来ない様なところは除外されます。

また、道路網については、環状高速道路である首都高中央環状線より内側の
一般道路で都心と一体的に機能しているエリアとなります。

[183: 匿名さん]

一体いつになったら安くなるのですか。

[184: 匿名さん]

>>183さん

もう去年秋からだいぶ安くなってると思いますよ、PC赤坂あたりが契機だったでしょう。
中古も各種サイトで検索するとずいぶん安くなったなぁと思いますけどね、去年と比べると。
都心6区で徒歩5分以内、築5年以内とかの条件で検索しても価格が平米×100万（坪単価で330）
前後の大手デベの物件がゴロゴロ。
条件さえ揃えばそろそろ買い出動しても良さそうな気がしてきた。
前回もマスコミが湾岸戦争とかマンションバブル大崩壊とか週刊誌が騒ぎ始めたころが
今から振り返れば実際には大底だったわけだし。

それに今回のプチバブルは文字通りプチだったんですよね。
スピードがやや速過ぎただけであって、エンドが冷静だったために傷は比較的浅い。
現在は調整局面というか踊り場であって、待っていればどんどん下がる局面とも違う気がする。
特に都心の駅近物件であれば。
もちろん明らかに度を越した価格設定がなされた郊外や駅遠物件は話が別ですが。

[185: 大学教授さん]

新たな価格設定の模索の中で上がったものと、
単に連れ高で上がったものとが混在している。

いろいろと価格調整はあるが、
下がることなく、それが真価格となるところと。
ずるずると下がり続けるところが出てくるだろう。

[186: 不動産購入勉強中さん]

184さん
と言うことは、PC赤坂は買いという事になるのでしょうか？でも駅遠だし、間取りに問題もあるように感じます。
近隣には、赤坂TRとか虎ノ門TR、予定物件として虎ノ門パストラル等々比較物件がありすぎて考えます。

[187: 住まいに詳しい人]

>>186
ここまで超都心物件だと「駅近/駅遠」というのは物件評価にはあまり関係ないけど

虎ノ門タワーズレジデンス****2005年_263戸販売/267戸_＠491.0万円
赤坂タワーレジデンス********2006年_425戸販売/521戸_＠457.8万円
パークコート赤坂ザ・タワー**2008年_463戸販売/518戸_＠560万円（第1期平均）

だから、予定価格より下がったが、これでも割高なのは明かですね
　
　
ただ同じモノが２つとない不動産商品だからねぇ
この立地、このプランに惚れたら
例えこれから相場が下がるのが判っていても買うべきでしょ
反対に物件に魅力を感じないのなら、上がると思っても買っちゃだめだし

[188: 住まいに詳しい人]

教授がおっしゃる6000万円÷70m2＝＠280の壁つうのは、
実際に都内住宅地系立地には存在するのですが

豊洲あたりの湾岸エリアだと
4500万円÷70m2＝＠210の壁なんですよ

豊洲や有明のが＠280〜＠300つう現時点の価格水準は
投資目的の買いが入って舞い上がった異常なもので
来年の春シーズンには＠250程度まで下がるだろーね

そのあとは本来の水準である＠200万円を目指してゆっくり下がっていく
って感じでしょうか

[189: 匿名さん]

>188
豊洲の5年生物件は@230辺りになってきましたね。
去年は@270の強気で押して、80㎡台で6000overなんてごろごろしていましたが、
明らかに値付けが変わりました。

4年生にもなると固定資産の減免などがなくなり，豊洲程度に20万の固定資産税を納めるのが＊＊らしくなるのでしょうかね。

[190: 購入経験者さん]

長期金利（１０年国債）が急上昇中だ。

長期金利が上がると何が起きるか。考えたくもないが、住宅ローン金利が上昇する。

長期固定ローン「フラット３５」の金利も６月は３．０５〜４．０％（返済期間２１年以上３５年
以下、前月は２．９５〜３．５５％）に
上がった。で、どうなるかといえば、毎月の支払額がアップすることに……。

「３年、５年、１０年と固定金利でローンを組んでいる人は、今すぐに影響を受けるわけでは
ありません。
ただ、これから住宅ローンを組む人は当然負担増です」（銀行関係者）
３月の金利は１．２％台だった。
それが、あれよあれよと上昇し、５月下旬には１．８％を突破した（現在は１．７％台）。
メガバンクの現在の住宅ローン（変動金利）は２．８７５％。
仮に３５００万円のローン（３０年返済）を組んだとしてざっと計算すると、
３月に契約していれば年間の返済額は約１６１万円で済んだのに、今だと約１７４万円の負担に
なる。 実に１３万円もの差だ。

住宅ローンの金利見直し時期が迫っているサラリーマン世帯にとっても他人事じゃない。
物価上昇に加え、ローン地獄にまっしぐらだ。

「サブプライムがある程度落ち着いた米国の金利上昇、それとインフレ懸念で長期金利は上昇
しています。
しかし、現在の金利は実体経済以上の上昇だと思います」
（三菱総合研究所の後藤康雄チーフエコノミスト）
生活苦に拍車がかかることになる。

[191: 匿名さん]

臨海部は３０年のスパンでみれば発展するかもしれないし、しないかもしれない。
まあベンチャー企業みたいなもんだ。アーリーステージの割安な時期だったら
勝負する手もあったがここまで釣りあがるとハイリスクすぎる。
供給も多いし災害リスク（というか東京で起きなくても国内のどこかで
大地震があれば風評であっても人気は下がる）もある。

開発が大規模なので投資がとまった時の影響が大きい。予想するのは勝手だが
これから湾岸地域の物件購入する勇気はないよ。

もっとも城南（というか城西）の京王、小田急、井の頭の駅から遠い
良好といわれた住宅地は少しずつ衰退していくかもね。
（ブランド地域は除く）

[192: 大学教授さん]

>>188
価格帯の壁は首都圏全体として存在する。
各人年収の限界があるから、例えば５〜７千万円の価格帯購入可能な年間数は限られる。
しかし、場所による壁は、その地域の需要がローカルに限られている場合は存在するが、
その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

ブレイクスルーするには、
当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。
需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。

５千万円以上の物件の供給量を区別に出して、
その供給量の推移を２０００年以降出してみるとおもしろいだろう。
ある区は年々減じているが、ある区は年々増加させると言う需要の移動が観察できるだろう。

[193: 購入検討中さん]

PC赤坂はさすがに値引きはないのでしょうかね。
でも周辺物件と比較してもまだまだ相当高い
平均単価ではありますね。

[194: 匿名さん]

171の図は06/07から線形に上がっているのに、
188の図は、07/07から非線形に上がっているが何があったんだろう。
投資にしたとしても、そんなに非線形にあがるのかな？どんなパラダイムシフトがあったんだろう？

192の
>その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
>すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

はすこし違和感あり、価格が上がる原因にはなると思うが、
非線形に上がる原因では無いと思う。だって、”その需要”
というのは急にかわらないと思うので、、デベが仕込んだ価格？

それにしても、わかりやすいデータですね。おかげで、いろんな疑問がでてくる。

[195: 匿名さん]

PC赤坂の内部は今荒れているよ。落下事故も含めてだけどね。
値下げには、既に購入した人が納得しないし。かといってこのままじゃ苦戦部屋がのこってしまう。時間稼ぎをしながら様子を見ているんだろうね。

[196: 住まいに詳しい人]

>>192
相変わらず意味不明なことばかり書いているなぁ
　
　
>その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
>すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

首都圏全体から集客出来る都心では
元々価格の壁なんて軽く突破しているから
今さらブレイクスルーは起きない

従来から地元需要しかない所では、
突然ブレイクスルーすることは有り得ない

静的な観察結果と動的な観察結果を無理につなげているために
論理的な整合性を持たない説明になっている
いったいどんなエリアを想定した話をしているのかな？

格好つけて抽象的に一般論を書きたいのは判るけど、論理的に説明出来ないのなら
具体的な地域について具体的な状況や動向を書きなさいよ、具体的に
　
　
>ブレイクスルーするには、
>当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。
>需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。

高額物件が売れないなら、価格が下がるだけ

相対的に人気のあるエリア、例えば都心や世田谷あたりは
販売価格は下がりながらも他から比べれば高いポジションを維持するし
相対的に人気のないエリア、例えば16号線を越えるような超郊外などは
採算の合う価格を維持出来ないので供給自体が減少する

屁理屈こね回さなくても、経験的に理解出来ることでしょ

[197: 住まいに詳しい人]

>>194
データに出てくる価格は、いわばデベの言い値ですから
数値の連続性が断たれたのは高値挑戦をするデベの思惑を反映しています

そこから次の値が元に戻るなら
次ぎに供給したデベは前の供給したデベとは異なり
「それじゃダメだよ」と判断したわけであり

次の値も高いままなら
次ぎに供給したデベも前のデベを見ていて「イケル！」と思ったのか
「うちもチャレンジしてみるか？」と判断したということです

ただ問題は不動産ですから
いくらエリアを限定しても個別の物件で元々の価値が差がある
例えば同じ麻布でも＠600万円超もあれば、＠400未満も有り得る
単純に数値やグラフだけを見て解釈するのは大きな落とし穴がある

[198: 近所をよく知る人]

江東区マニアのインチキ教授の論理が正しいなら、ブリリア有明はとっくの昔に完売になってるはずだが（こいつが力説する適正な価格と立地のマンションはブリリア有明のことを言ってるようにしか思えない）、実際は大量に売れ残り、販売開始から一年が経とうとしている現在も完売の見込みはたっていない。
このことからもこのインチキ教授の説はまったく現実から乖離していることが証明できる。
簡単に言うと湾岸埋立地には坪200万以上の価値はもうないということだよ。

[199: 大学教授さん]

>>196
世田谷区の話しが出たので、同区についてちょっと詳しく見て行こう。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１１１　　　　２５４
２００３　　３２５８　　　　２５０
２００４　　３３７３　　　　２４５
----------------------------------------
２００５　　２１５８　　　　２６０
２００６　　１９０５　　　　２９９
２００７　　　８４４　　　　３４２

これを見ると、２００５年以降坪単価を上げて行ったが、ブレークスルー出来ず、
販売戸数を減じているのが良く分かる。
県境外周区でよくある手法だが、販売戸数を減らすとともに、ピンポイント的に立地を選び、
希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。
これは杉並区にも当てはまる。

[200: 匿名さん]

197さん。どうもです。
やはり、そういう見方になってしまいますよね。
デベは意外と石橋を叩かないんですね。
まあ、時が正解を出してくれますね。

[201: 匿名さん]

199さん
希少性＝価格の高さ　　じゃないの？
それがすべてでは無いと思うけど、ウエイトは重いんじゃないの？

[202: 匿名さん]

都心４区（新宿・文京・千代田・中央）の新築オフィスビル、
今まで４〜５％で安定推移してきた空室率が、年始より急上昇に転じて
ここにきて１０％を越えてきました。
来週のAERAは、このあたりの特集が組まれているようです。
いよいよ不動産の不良債権化が地下を押し下げる展開が始まります。
ファンドは収益の上がらない物件に関して、損切りを迫られます。
「売りたくなくても売らなければならない」ルールによって。
マンションも同様です。

こんな展開は、REITの推移を眺めれば、半年以上から予測できたことなのに・・・
半年前の強気論者は、どのように考えてるんでしょうね。

[203: 大学教授さん]

>>201
県境外周区の場合、周りが戸建地域で、そもそもマンション建設に適していない。
このような所に作ろうとすれば、周辺住民との調整も必要となるし、
マンションが建てられるまとまった面積もなかなか見つからない。

こう言った点で希少と称しているだけで、
実際に住環境が格段に良くて希少というケースは非常に少ない。

しかし、周辺に居住し、戸建を買える資力が無い人は、
どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、
自分を納得させつつ買うしか道は無くなる。
これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。

[204: 匿名さん]

二子玉川で販売が予定されている1000戸超の大型物件は、おおかたの予想では＠350以上。
これが、現在売れ残り多数の＠250以下の江東区物件より早く売り切れる可能性は極めて高い。

[205: 大学教授さん]

>>204
私はこの坪単価で多摩川沿いに千戸の需要は到底ないと思います。
世田谷区の２００７年実績が、販売戸数８４４戸、平均坪単価３４２万円ですから。
世田谷区の需要の１年分以上に相当します。

また対岸の川崎市中原区の坪単価実績が２５９万円ですから、
余程の理由が無ければ、こちらに食われてしまいます。

[206: 住まいに詳しい人]

>>199
重ねて意味不明だなぁｗ

価格が上がれば、供給は減る
この基本的な経済原理をご自分の発見だとでも思っているの？

掲示板に「地球は太陽の周りを回っています」と
誰でも知っている自然法則を書き込むことに何か意味がありますか？
　
　
ここで語らなければいけないのは、その先で
世田谷区だとこの年間1500戸程度の供給数で
＠350なんて価格水準を維持出来るのか？
ことし二子玉川だけで500戸ぐらいは出てきますよ
ってことでしょ

[207: 匿名さん]

>どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、

地域住民の知的水準、文化的水準、所得水準の高さがもたらす安定した住環境の良さにより、
どうしても住みたいと考える人が大半です。
本当の都心を除けば、いくら多少勤務地近くてもこれがない地域には住みたくない、
そしてそんなところに妻や子を住まわせられないという考えの人が多いからこそ
長い年月をかけて今の不動産の価値が築き上げられてきました。

[208: 大学教授さん]

>>204
江東区についても調べてみた。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１２８　　　　１７８
２００３　　３７０１　　　　１９２
２００４　　３０９８　　　　１７８
----------------------------------------
２００５　　１６０９　　　　２０６
２００６　　２９１９　　　　２１９
----------------------------------------
２００７　　２２５０　　　　２６３

これを見ると、２度のブレークスルーが発生したことが分かる。
１つは２００万円の壁、もう１つは２５０万円の壁。
既出であるが、大量の高額物件を販売するには坪単価２５０万円前後、上限３００万円。
従って、大量販売の限界ポイントに限りなく近くなっている。
もう一段の上げはありえないだろう。

[209: 匿名さん]

>>205
坪単価で100万ほど安い江東区の物件より早く売り切れたら、
考えを改めていただけますか？
楽しみにしています。

だからといって、また向こうにいってネガレスはやめてくださいね。

[210: 大学教授さん]

>>207
問題は、
過去の実績から判断すると、
そのような需要は千戸も無いと言うことです。

[211: 匿名さん]

>これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。
なぜ城東は同様のからくりで、価格を上げる事ができなかったのでしょうか？
埋立地の大量供給が始まる以前なら条件はイコールのはずです。

[212: 大学教授さん]

>>211
答えは簡単です。
もともとが工業地域で、
既存住民に高値を追えるほどの資力が無かったからです。

都市構造が変わってきて、新規住民が流入するようになって、
ブレークスルーしたわけです。
過去の郊外地価が上昇して行った過程と同じですね。

[213: 元院生]

そして、ミニバブル崩壊とともに湾岸の高額物件価格も
下落しているわけですね。
　ニコタマタワーは、仕様からして湾岸物件とは異なるはず
なので、比較しても意味がないでしょう。ターゲットが異な
ります。

[214: 大学教授さん]

販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法は、
資力がある既存住民がある程度ストックされて行かないと不可能。

都心部は、産業構造および都市構造変革の中で、
まとまった量のマンション供給がなされているわけで、
そういった面で、既存住民の需要はほとんど無いと考えて良いだろう。
豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、産業構造と都市構造が変革しているからこそ
出てきたわけだ。

すなわち、都心部に関しては、
新規流入者がストックされて行くとともに、開発余地が狭まって行った時点でやっと
販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法も可能となる。
それまでは、実需に対応したリーズナブルな坪単価は維持されるだろう。

[215: 匿名さん]

大学教授さん。返事ありがとうございます。
201です。
カラクリかもしれませんが、本当に正当なものでしょう。
理由はどうあれ希少性があるのですから。
>希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。

ご回答していただいた部分に対しても他の疑問がありますが、
エンドレスになってしまいますので、これで失礼します。

[216: サラリーマンさん]

マンション価格暴落の次は空室率問題に
修繕積立金や共用費が２倍になる
ttp://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/414/
今や１千万値引きも珍しくなくなったマンションですが
入居者には更なるショックが襲い掛かります
マンションの修繕積立金は満室状態を仮定して計算されています
空室がある場合は必要な修繕積立金が足りず数百万単位での追い銭も必要かも
共用費も空室率が高くなれば全員で空室分を負担しなければなりません
騙されないように気をつけましょう

[217: 匿名さん]

>>210
販売実績＝需要でないかもしれにですよ？供給ネックかもしれないですよ。

[218: 匿名さん]

空室がある場合の管理費や修繕積立金は、一般的に売主負担。

それを見越して重説で、売主は負担しないという条項を入れるデべも有るけどね。

[219: 大学教授さん]

>>215
価格の決まり方はいろいろです。
そして決まった価格は正当です。
ただし、自分が何を求めているのかしっかり考えて選択すべきです。
人それぞれ価値観は異なります。
ただ言える事は、希少性は永遠ではなく、
その瞬間が希少であっただけなのかもしれません。
合理的判断は、自分なりの将来への見通しを持ってこそ可能なものでしょう。

[220: 別の匿名さん]

↑みんな、この人の話は鵜呑みにしないでね。

[221: 別の匿名さん]

あっ、ちなみに豊洲が開発された理由ね。

IHIが土地供給したからです。
値段が上がったのは、景気動向です。
ただそんだけ。

景気動向で、地権者が供給したからさ。
横文字つかって誤魔化さないでね。

都心部だろうが、郊外だろうが、
開発されるのは、需要側の価格要求と
土地供給が一致するからだね。

ただの市場原理。
需要創出ってどうやって説明するのかな？

[222: 匿名さん]

>>158 です。

↓に貼り付けたチャートは東証リート指数の週足ベース、全期間です。
（２００３年３月：１０００でスタート）　出典：GOLDEN CHART

自分は今回都合により不動産の物色を始めるまでは
分譲マンションはもとより不動産については殆ど興味がなかったものですが、
これを見るにつけ購入に腰が引けてしまうのです。

２００６年度からの上昇は実資産と同時進行で典型的なイケイケモード全開をやらかしました。
そして今年に入って３月、瞬間風速で２００４年初頭！のレンジまで下げました。
３年余りの上昇を１０ヶ月足らずで吹き飛ばしたことになります。
果たしてこれがバブルではなかったと言えるのでしょうか。

一般的に証券は先行して動きますから、もし３月の安値でコツンと来ていたと考えれば、
実物資産である不動産は半年先から１年先へ向けて後追いするのだろうと普通に考えます。
しかしそんな単純に行くのだろうか。

ダイヤモンド、東洋経済、ＡＥＲＡ（http://www.aera-net.jp/aera/pickup.php）ガイアの夜明け？などメディアも賑やかしに余念がありません。
株の世界では「（皆が）知ったら終い」と言いますが、
不動産の世界では流動性リスクがボディ・ブローのように効いてきそうで掴みかねています。

[223: 匿名さん]

サブプライム問題って知ってる！？

[224: 匿名さん]

>>223
それが何か？？

[225: 匿名さん]

知らないと思ったから・笑

[226: 匿名さん]

さすがにアエラの記事を見て大学教授さんが唱えていた定説が崩れてしまいました。
残念です。

[227: 匿名さん]

なにが第二次バブルだ。
過去のバブルはマンション中心の不動産だけが上がったわけではないし、
全く規模が違った。
第二次なんて言ったら20年前の本当のバブルに失礼だよ。

[228: 購入経験者さん]

不動産、マンション関連企業の倒産が相次いでいます。上場クラスも被弾し始めたし。
下落のスパイラルがひそやかに進行中。

[229: 匿名さん]

>>222
一般的に東京駅周辺って昔も今もそんなに人気は高くないよね。
それにしても需給を無視してテナントに賃料値上げを迫るバビンチョアドバイザーズ？って会社やばいんじゃないか？

[230: 匿名さん]

>豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、

無理矢理同列に並べようとしていますが、
山手線沿線の都心部と国境外周区では別物と考えるべきです。
現にデベの値付けの方向も完全に逆の動きを見せていますし、
売れ行きも全く対称的です。