23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[142: 匿名さん]

満員電車で３０分以上必要な郊外の高級住宅地とは鎌倉かな。
鎌倉いいな。

[143: 匿名さん]

七里ガ浜とか由比ガ浜沿いの眺望のいい物件は賃貸でも分譲でもベラボーな値段するな。

[144: 匿名さん]

休日に都心しか出る考えが及ばないとはさびしいな。
水上バイクなどで遊ぶのも最高なんだ。気分転換になる。

[145: 匿名さん]

休日の水上バイクは
湾岸地区の嫌われ者です

[146: 大学教授さん]

オリンピック招致の真の目的は以下
①アジアにおける東京のプレゼンスを高める
②東京のインフラ整備を一気に進め、国際都市に相応しい形態にする
③都民の意識を国際化し、外国人受け入れへの抵抗感を減らす
④成長エンジンとして観光産業を育てる
⑤少子化対策として海外、特にアジアからの知的移民受け入れを一気に増やす
最終目標は⑤にあります。
日本が今後生き残って行くために必要な方策であり、国民の近視眼的意識を変えて行く
必要があります。
従来型の都市構造を変革して行かないと日本は生き残れないのです。

[147: 匿名はん]

大学教授は日本人じゃないかも。
知的移民の受け入れとは例えば旦那が天才妻は平凡の外国人だとします。生まれた子供は日本で生まれ生活する。それが代を重ねるとどうなるのでしょうか。
どこの国も移民には苦慮しているのです。
一番かわいそうなのは自国の言葉がしゃべれない外国人です。子供たちが知的じゃないから用済みとして追い出すのかな。

[148: 匿名さん]

"The Most Expensive Real Estate Markets in the World"
（不動産価格がもっとも高い街）という記事がビジネスウィーク
に掲載されていました。

http://finance.yahoo.com/real-estate/article/105172/The-Most-Expensive...

その街の中心部において $1.5 million（約1.6億円）でどれくら
いの広さの家が購入できるのかをランキングしたもの。

１位はロンドンで $6,191 per sq. ft.日本式に直すと坪2300万円
１．５億出しても購入できるのはストゥディオ（１Ｒ）タイプのみ

２位はモナコ、以下４位までフランスの高級リゾートが続きます。
５位が香港の坪1700万($4,507 per sq. ft.)
６位がマンハッタンで坪1600万($4,320 per sq. ft.)が登場。
７、８位はイタリアの高級リゾート、９位がシンガポールで
１０位に東京が登場します。東京は坪880万なのでという評価なので
各国とも超都心部の最高クラスの物件を対象にしていると思われます。

しかしベスト１０のうち大都市は約半分、それ以外は聞いたことも
ないリゾートというのが意外でした。

[149: 匿名さん]

「2016年東京オリンピック不要」の世論は、今後いま以上に加速すると思いますが、
どうでしょう？

[150: 匿名さん]

利害関係者以外は普通反対するだろ

まあかつて東京の地価はブッチギリで世界一だったんだから
ロンドンやNYや中国のバブルがどう収束していくか
まったり眺めましょうや

コピペ教授は数スレ前には「デベにお勤めさん」だったんだよなぁ

[151: 元院生]

教授の146での目的の必要性には賛成。

でも、そんなに高い理念で東京都が動いているとは
思えないのですが。

[152: 過去スレの４０]

＞＞１４６
移民の問題について言う。結論として、日本は無理。
法的に言うと、現在、日本でまともな職場で働く外国人（企業トップを含め）は在留期限３年、その後は延長となっている。在留期間延長は、受け入れ先企業が行っている。つまり、法整備は整っていないし、これからも無理だろう。外務省は日本語に秀でた者なら、５年にするという指針。
ヨーロッパは、シェンゲン協定加盟国内の労働力の移住を自由にした。しかし、1960年代からの外国人労働力受け入れの次世代がどうなっているのか、を調べろ。長く国内問題になっている。
アメリカは、複雑だ。

で、＜＜１４６の仮想職名は本当でないと思っているが、おもいろいので書き込みしてね。

[153: 匿名さん]

現状、この板でも、マンション価格低下傾向はすでに定着している。
待っていればどんどん下がってくると言う風潮だが、果たして本当にそうだろうか？

私は職場のある九段下を中心に５ｋｍ圏内で新築、中古を調べていますが（湾岸、城東は除外して）、２年前とあまり変わらない感じがします。一時期のチャレンジ価格は除くとして、実際に中古などで値段交渉しても下げてくれる感じがありません。

そうこうしている間に株価は徐々に回復、来年以降には消費税が現実化しそうだし、長期金利も上がり始めている。
１億の物件でも長期金利が１％上がって、消費税が５％上がれば２-３千万は多く払うことになります。
もしかして今が一番のチャンスなのかと考えてしまいます。
実需でマンション買おうと考えてる方、どう思いますか？

[154: 匿名さん]

>>148
日本は低成長＝デフレ＋円安
逆に英国は高成長＝インフレ＋ポンド高

ここ10年で対ポンド円の価値は実質半分になった

[155: 匿名さん]

日本のバブルもそうだったけど
イギリスの好景気も一般市民には
住居費の高騰、物価高と
いい面ばかりとはいえないだろう

移民導入でバラ色未来のコピペ教授は
例のNHKの番組でのポーランド移民の増加などはどう考えているんだろう

自分のお仲間が増えてうれしいのかもしれないな>>147

[156: 匿名さん]

知り合いの鋼材関係屋さんは原材料の高騰で利益少なくなって、倒産では無く廃業しました。
住宅関係も倒産・廃業が増えて分譲マンションはだいぶ減りそうですね。
マンションだらけで街がどんどんつまらなくなるのでこれ以上増えなくていいです。
リフォームなどでながく住んであげる方が、環境にもよろしくていいのでは？
個性的な部屋もどんどん増えれば、面白いし。
住宅関係の労働者の皆さんはリフォームや農業などに鞍替えしていければいいのですが。

[157: 匿名さん]

勝鬨のマンション、最上階から軒並み売りに出されている。
購入者は値上がりを見込んだ投資家がほとんど。
こういう時って、価格崩壊の始まりなんだよね。
新築なのに賃貸部分はガラガラだし、10年経ったらどうなることやら（笑）
時間をかけて下落していくしかない。
この傾向は都心全体に広がっていくよ。
とにかく、最近の若者たちは車や住居に必要以上の金は使わない。
だから、多少金をもっている団塊ジュニアの需要を食い潰したら、
需要は先細るだけ。時間をかけて下落していく。
大衆には、そのスピードが緩やかで見えないだけ。

[158: 匿名さん]

>>153

私は現在初めてマンションを（住宅を）購入しようとする者です。
この春から１２件程まわってその内３件から値下げのオファーを受けました。
（この内のひとつは九段下の物件です）
他の２件では最初に提示された額から２回目に行った時には大幅にダウンしてきました。
また１件はオプション費用○○万円負担というのがあり、
もう１件は購入初期費用全額負担する、とも言われました。

何れも都心の物件です。
そして全部契約には至りませんでした。
人は大きな買い物で買い手市場になると購入へ至る動機付けのハードルを
どんどん引き上げて行きます。（この場合は引き下げてかな？）
それなのに今回は「もっとまけろ」というよりも、
ディスカウントされた価格でも一体全体そこまでの価値のあるものなのか、と
最初熱くなっていた思いがスゥーっと何処かへ消えてしまったというのが正直なところです。

おっしゃる通り金利先高感、消費税率引き上げ懸念、建築資材高騰、高地価時代の用地取得など、
このままずぶずぶ行ってしまえない現実もあります。
しかしこの２年？近くの新価格とやらでの行き過ぎた部分は、
何処かで禊を落とさなければならないのではないかとも思えてならないのです。

ただ物件によって落とす汚れが大きくなったり僅かであったりなのでしょうか。
その僅かのものを拾ってみたいものですが、
如何せん、この世界は奥が深くヒジョーに悩ましいわけです。

[159: 大学教授さん]

>>146
知的移民受け入れの先進例となるのが港区だろう。
住民の約１割が外国人で、区税の約２割を負担している。
そこまで極端にはならないだろうが、
都心部における知的移民の存在感は今後大きくなって行くだろう。

[160: 匿名はん]

どこかの教授さんがこれまで都心を連呼しておられましたが、皆さん冷静になりどう感じているのでしょうか。
都心のメリットとデメリットを考慮しつつ自分の生活に合うかどうかを冷静になってから購入を選択する必要があると思います。
都心部の価格は下がりましたがまた上がるかもしれません。
港区で言いますと
　坪４５０→９００→７００
ですのでこのあたりで持ち直すかもしれません。
これまで世田谷、目黒のように投機的な対象になっていなかったエリアは地価の下落が深刻でもないのも事実です。
世田谷区で言いますと
　坪２３０→２７０
と変化が少ないです。
人の価値観はさまざまです。それぞれにあったライフスタイルができる地域を自分で探すことが大切です。

[161: 匿名さん]

>>159
いいかげん自分にレスするのやめてもらえないかな
独り言ブツブツ言っている人みたいで気持ち悪いんだけど

[162: 匿名さん]

坪７００万円で買える層がどれだけいるか？
企業業績も厳しい中、陰りが見えているのは確か。
あまり煽っても購買層は乗ってこれないよ。
デベも企業努力やアイデアで経費を抑えていく必要あり。

不動産や建設、農業などの内需業種は今までぬるま湯にドップリ漬かり、
国際競争力も無い。切磋琢磨し自由競争できればもっと頑張れるのでは？

[163: 大学教授さん]

超都心の坪単価７００万円も、物件数が増えて行けば維持不可能だろう。
このあたりが買える富裕層がどの程度の量があるのか、
実際のところ良く分からない。

実需と言うか、見えやすい高額マンションの坪単価は２５０万円前後で、
上限が３００万円と言ったところだろう。
この価格帯はしっかりした需要量があって、従来からの都心回帰価格帯の主流。
超都心は覗いて、一般の都心部は供給余力がまだまだあるのでこのレベルに収斂されて行く。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....

[164: 匿名さん]

>>163
もっとまともなデータはないんですか？
千代田区も中央区も渋谷区も新宿区も目黒区も品川区も含まれていません。
しかも港区のデータの半数以上は港南や芝浦だったりするのではないでしょうか？
こんなデータをもとに議論しているようでは話になりませんね。

[165: 匿名はん]

１６０です。
坪とは地価のことです。マンションの坪単価ではありません。
申し訳ございません。

[166: 大学教授さん]

>>164
今年の４月からのＤＡＴＡが無いものは記載されていないようだ。
昨年の発売実績を見て分かるように、無理に坪単価を上昇させたところは、
販売戸数も激減している。高くなりすぎてまとまった需要帯から外れてしまっているからだろう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[167: 別の匿名さん]

↑だから、何？
東京都の家計所得と地価動向の連関が説明されてないね。

[168: 匿名さん]

>>158

マンションブーム中でさえ、何でも売れたわけではありません。
人気物件中心に売れたのです。
九段下物件は最初から人気が無かった。
物件に人気が無ければ売れ残る。
それは都心でも例外ではありません。

[169: 大学教授さん]

>>167
２つの表を対比させると、坪２５０万円前後、上限３００万円が分かりますよ。
この価格帯ならまとまった需要がありますが、
超えてしまうと厳しくなります。

[170: 別の匿名さん]

↑繰り返しますが、家計所得との関連は何ですか？

[171: 住まいに詳しい人]

>>160
ちょっとグラフをつくってみたのだが

この感じだと３Ａ＋広尾で見ても＠500ぐらいまでは戻りそーですよ
港区平均なら2009年春までに＠400程度かな？

あとは経済状況次第でしょーけど

[172: 別の匿名さん]

１７０です。
残念だが、某教授からの回答は無いね。

答えは非常に簡単なのだが・・・。
みなさんもスルーしましょう。
だめですね。

さようなら。

[173: 過去スレの４０]

実体験から話す。わたしの外国人の知人が、イラク戦争のとき、渋谷の戸建（井の頭線の神泉駅から徒歩１０分程度）に住んでいた。彼は米の大きな銀行（日本人はRynchと発音）に勤めており、家賃は会社持ちだった（家賃が２０万、３０万だったのか？）。米だったら、地域によって異なるが、家屋敷地（庭を含めない）２００㎡以上の戸建を、彼なら買えただろう。
　彼の消息はしらないが、現在、米金融機関は利息１０％程度の返済に追われている。外資系はリストラ強行の状態。今後の米経済はバブル崩壊後の日本経済の足跡をたどるだろう。最大の問題が、「貸ししぶり」。
　閑話休題。ヘッジファンドというのは、昔の日本で言われた「仕手（して）集団」に相当。従事者はprofessional。戦術は巧妙。例えば、現物で買い先行を行い、先物・為替に移る。先物で売りを集中しておいて、ドル為替が下がってから、為替で買いにして、先物資金に回すとか。
　ＣＦＣＴ（商品先物取引委員会）で調べているが、米議会で投機資金の先物への流入を停止せねばならない。
　閑話休題。大学を出て、就職をして、結婚して、子供ができて、持ち家をもつ。当然のライフサイクルだろう。一般サラリーマンの眼からすると、都心の７０へ㎡で１億近くということはおかしい。知的移民はどうかという考えは、西欧の現実を知っていない。
　変動する経済環境に従って東京は変化する。「変動する経済環境」は予測できない。複雑な知識があれば、ある程度（20％くらい）は予測できるだろうが、そのくらいだろう。
　リチウム・イオン電池に注目されている。幅広く応用されていくだろう。

[174: 大学教授さん]

>>173
諸外国主要都市の一戸当たりの平米数は東京を大きく上回っている。
従って、知的移民の要求は都心に近く、しかも坪単価が安くとなる。
都心部マンション供給の価格レベルが坪２５０万円前後、上限３００万円となれば、
手ごろな価格で、広いマンションも可能となる。
今後の開発計画と、産業構造変化による開発余地を考えれば、
十分実現可能だろう。

[175: 元院生]

臨海部も都心なら、もっと安く出来るんじゃない。

[176: 匿名さん]

コピペ教授は城西地区も外国も
実際は何も知らない

[177: 匿名さん]

また、頭の悪い人が湧いていますね。
都心とは、千代田、中央、港です。それに、渋谷、新宿を加えたあたりが実質的な都心です。
上記の中の例外で、晴海や台場や落合などは都心とはいえないイメージがありますが、区単位で考える際には都心にくくられます。

で、都心が坪250だって？？、それいつの時代よ。今後そんなに下がる時がくるならば、日本経済がズタボロになっている時と想像がつきます。どういう条件がそろえば、そんなに低下するのか具体的に説明してほしいですね。例えば、東京直下型の地震の直後とかはもしかするとそうなるかもしれませんね。確かに区画整理がやりやすくなって再開発が進むかもしれないですけどね。

臨海部が都心？？、都心に住みたい気持ちがわからないでもないが、自分が住んでいるところを都心に格上げしてどうしたいの。都心と呼ぶのは勝手ですが、上場会社の本社も来ないし、大使館も来ないですよ。そんなところは、都心といえませんよ。

で、本題のマンション価格動向はどうなっているの？？高額物件の動きが鈍っているようなので価格低迷時期には入っているんでしょうが…。中途半端なデータでまったく関係ない推測してばかりいないで、正確なデータ提供を望みたい。私はそんなデータを持っていないので、この板の情報には期待してます。

[178: 匿名さん]

>>171
非常にわかりやすいですね。
どなたかみたいに平均値で出すと、いろんな情報がまるみこまれて、
必ずしも正しい解が得られないですよね。
そういう意味では、分散もみれてデータに納得感があります！

[179: 匿名さん]

97年1月からのデータである点がいいよね。

その前の高かった時期は省略されるから。

[180: 大学教授さん]

>>177
また都心の話ですかうんざりですよ。

都心と一体化し機能する居住地域を含めた部分が都心部で、
概ね首都高中央環状線の内側、地下鉄網でカバーされている地域ですよ。
いわゆる広義の都心回帰エリアです。

都心部の中心が都心と考えれば良いでしょう。

一般の人が関係あるのは、都心を覗いた都心部のところでしょう。
そこが坪２５０万円前後で、３００万円上限であれば、都心回帰と言うか、
都心部の人口はまだまだ増えて、発展して行きます。
晴海の開発もまだこれからです。

[181: 匿名さん]

>>180
＞都心と一体化し機能する居住地域を含めた部分
これって、首都圏といっている地域のことではないですか？

＞概ね首都高中央環状線の内側、地下鉄網でカバーされている地域ですよ。
＞いわゆる広義の都心回帰エリア
こんな定義は初めて聞いたけど、誰か提唱してる人がいるのですか？

[182: 大学教授さん]

>>181
通勤、通学といった特別な理由無く、
都心と気楽に行き来できるところが一体的に機能していると言えます。
従って、いわゆる郊外連結型の巨大ターミナルを経由でないと、
都心（千代田区、中央区、港区）と行き来出来ない様なところは除外されます。

また、道路網については、環状高速道路である首都高中央環状線より内側の
一般道路で都心と一体的に機能しているエリアとなります。

[183: 匿名さん]

一体いつになったら安くなるのですか。

[184: 匿名さん]

>>183さん

もう去年秋からだいぶ安くなってると思いますよ、PC赤坂あたりが契機だったでしょう。
中古も各種サイトで検索するとずいぶん安くなったなぁと思いますけどね、去年と比べると。
都心6区で徒歩5分以内、築5年以内とかの条件で検索しても価格が平米×100万（坪単価で330）
前後の大手デベの物件がゴロゴロ。
条件さえ揃えばそろそろ買い出動しても良さそうな気がしてきた。
前回もマスコミが湾岸戦争とかマンションバブル大崩壊とか週刊誌が騒ぎ始めたころが
今から振り返れば実際には大底だったわけだし。

それに今回のプチバブルは文字通りプチだったんですよね。
スピードがやや速過ぎただけであって、エンドが冷静だったために傷は比較的浅い。
現在は調整局面というか踊り場であって、待っていればどんどん下がる局面とも違う気がする。
特に都心の駅近物件であれば。
もちろん明らかに度を越した価格設定がなされた郊外や駅遠物件は話が別ですが。

[185: 大学教授さん]

新たな価格設定の模索の中で上がったものと、
単に連れ高で上がったものとが混在している。

いろいろと価格調整はあるが、
下がることなく、それが真価格となるところと。
ずるずると下がり続けるところが出てくるだろう。

[186: 不動産購入勉強中さん]

184さん
と言うことは、PC赤坂は買いという事になるのでしょうか？でも駅遠だし、間取りに問題もあるように感じます。
近隣には、赤坂TRとか虎ノ門TR、予定物件として虎ノ門パストラル等々比較物件がありすぎて考えます。

[187: 住まいに詳しい人]

>>186
ここまで超都心物件だと「駅近/駅遠」というのは物件評価にはあまり関係ないけど

虎ノ門タワーズレジデンス****2005年_263戸販売/267戸_＠491.0万円
赤坂タワーレジデンス********2006年_425戸販売/521戸_＠457.8万円
パークコート赤坂ザ・タワー**2008年_463戸販売/518戸_＠560万円（第1期平均）

だから、予定価格より下がったが、これでも割高なのは明かですね
　
　
ただ同じモノが２つとない不動産商品だからねぇ
この立地、このプランに惚れたら
例えこれから相場が下がるのが判っていても買うべきでしょ
反対に物件に魅力を感じないのなら、上がると思っても買っちゃだめだし

[188: 住まいに詳しい人]

教授がおっしゃる6000万円÷70m2＝＠280の壁つうのは、
実際に都内住宅地系立地には存在するのですが

豊洲あたりの湾岸エリアだと
4500万円÷70m2＝＠210の壁なんですよ

豊洲や有明のが＠280〜＠300つう現時点の価格水準は
投資目的の買いが入って舞い上がった異常なもので
来年の春シーズンには＠250程度まで下がるだろーね

そのあとは本来の水準である＠200万円を目指してゆっくり下がっていく
って感じでしょうか

[189: 匿名さん]

>188
豊洲の5年生物件は@230辺りになってきましたね。
去年は@270の強気で押して、80㎡台で6000overなんてごろごろしていましたが、
明らかに値付けが変わりました。

4年生にもなると固定資産の減免などがなくなり，豊洲程度に20万の固定資産税を納めるのが＊＊らしくなるのでしょうかね。

[190: 購入経験者さん]

長期金利（１０年国債）が急上昇中だ。

長期金利が上がると何が起きるか。考えたくもないが、住宅ローン金利が上昇する。

長期固定ローン「フラット３５」の金利も６月は３．０５〜４．０％（返済期間２１年以上３５年
以下、前月は２．９５〜３．５５％）に
上がった。で、どうなるかといえば、毎月の支払額がアップすることに……。

「３年、５年、１０年と固定金利でローンを組んでいる人は、今すぐに影響を受けるわけでは
ありません。
ただ、これから住宅ローンを組む人は当然負担増です」（銀行関係者）
３月の金利は１．２％台だった。
それが、あれよあれよと上昇し、５月下旬には１．８％を突破した（現在は１．７％台）。
メガバンクの現在の住宅ローン（変動金利）は２．８７５％。
仮に３５００万円のローン（３０年返済）を組んだとしてざっと計算すると、
３月に契約していれば年間の返済額は約１６１万円で済んだのに、今だと約１７４万円の負担に
なる。 実に１３万円もの差だ。

住宅ローンの金利見直し時期が迫っているサラリーマン世帯にとっても他人事じゃない。
物価上昇に加え、ローン地獄にまっしぐらだ。

「サブプライムがある程度落ち着いた米国の金利上昇、それとインフレ懸念で長期金利は上昇
しています。
しかし、現在の金利は実体経済以上の上昇だと思います」
（三菱総合研究所の後藤康雄チーフエコノミスト）
生活苦に拍車がかかることになる。

[191: 匿名さん]

臨海部は３０年のスパンでみれば発展するかもしれないし、しないかもしれない。
まあベンチャー企業みたいなもんだ。アーリーステージの割安な時期だったら
勝負する手もあったがここまで釣りあがるとハイリスクすぎる。
供給も多いし災害リスク（というか東京で起きなくても国内のどこかで
大地震があれば風評であっても人気は下がる）もある。

開発が大規模なので投資がとまった時の影響が大きい。予想するのは勝手だが
これから湾岸地域の物件購入する勇気はないよ。

もっとも城南（というか城西）の京王、小田急、井の頭の駅から遠い
良好といわれた住宅地は少しずつ衰退していくかもね。
（ブランド地域は除く）

[192: 大学教授さん]

>>188
価格帯の壁は首都圏全体として存在する。
各人年収の限界があるから、例えば５〜７千万円の価格帯購入可能な年間数は限られる。
しかし、場所による壁は、その地域の需要がローカルに限られている場合は存在するが、
その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

ブレイクスルーするには、
当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。
需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。

５千万円以上の物件の供給量を区別に出して、
その供給量の推移を２０００年以降出してみるとおもしろいだろう。
ある区は年々減じているが、ある区は年々増加させると言う需要の移動が観察できるだろう。

[193: 購入検討中さん]

PC赤坂はさすがに値引きはないのでしょうかね。
でも周辺物件と比較してもまだまだ相当高い
平均単価ではありますね。

[194: 匿名さん]

171の図は06/07から線形に上がっているのに、
188の図は、07/07から非線形に上がっているが何があったんだろう。
投資にしたとしても、そんなに非線形にあがるのかな？どんなパラダイムシフトがあったんだろう？

192の
>その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
>すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

はすこし違和感あり、価格が上がる原因にはなると思うが、
非線形に上がる原因では無いと思う。だって、”その需要”
というのは急にかわらないと思うので、、デベが仕込んだ価格？

それにしても、わかりやすいデータですね。おかげで、いろんな疑問がでてくる。

[195: 匿名さん]

PC赤坂の内部は今荒れているよ。落下事故も含めてだけどね。
値下げには、既に購入した人が納得しないし。かといってこのままじゃ苦戦部屋がのこってしまう。時間稼ぎをしながら様子を見ているんだろうね。

[196: 住まいに詳しい人]

>>192
相変わらず意味不明なことばかり書いているなぁ
　
　
>その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。
>すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。

首都圏全体から集客出来る都心では
元々価格の壁なんて軽く突破しているから
今さらブレイクスルーは起きない

従来から地元需要しかない所では、
突然ブレイクスルーすることは有り得ない

静的な観察結果と動的な観察結果を無理につなげているために
論理的な整合性を持たない説明になっている
いったいどんなエリアを想定した話をしているのかな？

格好つけて抽象的に一般論を書きたいのは判るけど、論理的に説明出来ないのなら
具体的な地域について具体的な状況や動向を書きなさいよ、具体的に
　
　
>ブレイクスルーするには、
>当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。
>需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。

高額物件が売れないなら、価格が下がるだけ

相対的に人気のあるエリア、例えば都心や世田谷あたりは
販売価格は下がりながらも他から比べれば高いポジションを維持するし
相対的に人気のないエリア、例えば16号線を越えるような超郊外などは
採算の合う価格を維持出来ないので供給自体が減少する

屁理屈こね回さなくても、経験的に理解出来ることでしょ

[197: 住まいに詳しい人]

>>194
データに出てくる価格は、いわばデベの言い値ですから
数値の連続性が断たれたのは高値挑戦をするデベの思惑を反映しています

そこから次の値が元に戻るなら
次ぎに供給したデベは前の供給したデベとは異なり
「それじゃダメだよ」と判断したわけであり

次の値も高いままなら
次ぎに供給したデベも前のデベを見ていて「イケル！」と思ったのか
「うちもチャレンジしてみるか？」と判断したということです

ただ問題は不動産ですから
いくらエリアを限定しても個別の物件で元々の価値が差がある
例えば同じ麻布でも＠600万円超もあれば、＠400未満も有り得る
単純に数値やグラフだけを見て解釈するのは大きな落とし穴がある

[198: 近所をよく知る人]

江東区マニアのインチキ教授の論理が正しいなら、ブリリア有明はとっくの昔に完売になってるはずだが（こいつが力説する適正な価格と立地のマンションはブリリア有明のことを言ってるようにしか思えない）、実際は大量に売れ残り、販売開始から一年が経とうとしている現在も完売の見込みはたっていない。
このことからもこのインチキ教授の説はまったく現実から乖離していることが証明できる。
簡単に言うと湾岸埋立地には坪200万以上の価値はもうないということだよ。

[199: 大学教授さん]

>>196
世田谷区の話しが出たので、同区についてちょっと詳しく見て行こう。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１１１　　　　２５４
２００３　　３２５８　　　　２５０
２００４　　３３７３　　　　２４５
----------------------------------------
２００５　　２１５８　　　　２６０
２００６　　１９０５　　　　２９９
２００７　　　８４４　　　　３４２

これを見ると、２００５年以降坪単価を上げて行ったが、ブレークスルー出来ず、
販売戸数を減じているのが良く分かる。
県境外周区でよくある手法だが、販売戸数を減らすとともに、ピンポイント的に立地を選び、
希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。
これは杉並区にも当てはまる。

[200: 匿名さん]

197さん。どうもです。
やはり、そういう見方になってしまいますよね。
デベは意外と石橋を叩かないんですね。
まあ、時が正解を出してくれますね。

[201: 匿名さん]

199さん
希少性＝価格の高さ　　じゃないの？
それがすべてでは無いと思うけど、ウエイトは重いんじゃないの？

[202: 匿名さん]

都心４区（新宿・文京・千代田・中央）の新築オフィスビル、
今まで４〜５％で安定推移してきた空室率が、年始より急上昇に転じて
ここにきて１０％を越えてきました。
来週のAERAは、このあたりの特集が組まれているようです。
いよいよ不動産の不良債権化が地下を押し下げる展開が始まります。
ファンドは収益の上がらない物件に関して、損切りを迫られます。
「売りたくなくても売らなければならない」ルールによって。
マンションも同様です。

こんな展開は、REITの推移を眺めれば、半年以上から予測できたことなのに・・・
半年前の強気論者は、どのように考えてるんでしょうね。

[203: 大学教授さん]

>>201
県境外周区の場合、周りが戸建地域で、そもそもマンション建設に適していない。
このような所に作ろうとすれば、周辺住民との調整も必要となるし、
マンションが建てられるまとまった面積もなかなか見つからない。

こう言った点で希少と称しているだけで、
実際に住環境が格段に良くて希少というケースは非常に少ない。

しかし、周辺に居住し、戸建を買える資力が無い人は、
どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、
自分を納得させつつ買うしか道は無くなる。
これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。

[204: 匿名さん]

二子玉川で販売が予定されている1000戸超の大型物件は、おおかたの予想では＠350以上。
これが、現在売れ残り多数の＠250以下の江東区物件より早く売り切れる可能性は極めて高い。

[205: 大学教授さん]

>>204
私はこの坪単価で多摩川沿いに千戸の需要は到底ないと思います。
世田谷区の２００７年実績が、販売戸数８４４戸、平均坪単価３４２万円ですから。
世田谷区の需要の１年分以上に相当します。

また対岸の川崎市中原区の坪単価実績が２５９万円ですから、
余程の理由が無ければ、こちらに食われてしまいます。

[206: 住まいに詳しい人]

>>199
重ねて意味不明だなぁｗ

価格が上がれば、供給は減る
この基本的な経済原理をご自分の発見だとでも思っているの？

掲示板に「地球は太陽の周りを回っています」と
誰でも知っている自然法則を書き込むことに何か意味がありますか？
　
　
ここで語らなければいけないのは、その先で
世田谷区だとこの年間1500戸程度の供給数で
＠350なんて価格水準を維持出来るのか？
ことし二子玉川だけで500戸ぐらいは出てきますよ
ってことでしょ

[207: 匿名さん]

>どうしてもそこに住みたい地縁なり血縁なりがあれば、

地域住民の知的水準、文化的水準、所得水準の高さがもたらす安定した住環境の良さにより、
どうしても住みたいと考える人が大半です。
本当の都心を除けば、いくら多少勤務地近くてもこれがない地域には住みたくない、
そしてそんなところに妻や子を住まわせられないという考えの人が多いからこそ
長い年月をかけて今の不動産の価値が築き上げられてきました。

[208: 大学教授さん]

>>204
江東区についても調べてみた。
２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。

年　　　　　販売戸数　　　平均坪単価
２００２　　３１２８　　　　１７８
２００３　　３７０１　　　　１９２
２００４　　３０９８　　　　１７８
----------------------------------------
２００５　　１６０９　　　　２０６
２００６　　２９１９　　　　２１９
----------------------------------------
２００７　　２２５０　　　　２６３

これを見ると、２度のブレークスルーが発生したことが分かる。
１つは２００万円の壁、もう１つは２５０万円の壁。
既出であるが、大量の高額物件を販売するには坪単価２５０万円前後、上限３００万円。
従って、大量販売の限界ポイントに限りなく近くなっている。
もう一段の上げはありえないだろう。

[209: 匿名さん]

>>205
坪単価で100万ほど安い江東区の物件より早く売り切れたら、
考えを改めていただけますか？
楽しみにしています。

だからといって、また向こうにいってネガレスはやめてくださいね。

[210: 大学教授さん]

>>207
問題は、
過去の実績から判断すると、
そのような需要は千戸も無いと言うことです。

[211: 匿名さん]

>これが、販売戸数を減らしながら、坪単価を上げるカラクリです。
なぜ城東は同様のからくりで、価格を上げる事ができなかったのでしょうか？
埋立地の大量供給が始まる以前なら条件はイコールのはずです。

[212: 大学教授さん]

>>211
答えは簡単です。
もともとが工業地域で、
既存住民に高値を追えるほどの資力が無かったからです。

都市構造が変わってきて、新規住民が流入するようになって、
ブレークスルーしたわけです。
過去の郊外地価が上昇して行った過程と同じですね。

[213: 元院生]

そして、ミニバブル崩壊とともに湾岸の高額物件価格も
下落しているわけですね。
　ニコタマタワーは、仕様からして湾岸物件とは異なるはず
なので、比較しても意味がないでしょう。ターゲットが異な
ります。

[214: 大学教授さん]

販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法は、
資力がある既存住民がある程度ストックされて行かないと不可能。

都心部は、産業構造および都市構造変革の中で、
まとまった量のマンション供給がなされているわけで、
そういった面で、既存住民の需要はほとんど無いと考えて良いだろう。
豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、産業構造と都市構造が変革しているからこそ
出てきたわけだ。

すなわち、都心部に関しては、
新規流入者がストックされて行くとともに、開発余地が狭まって行った時点でやっと
販売戸数を減らしながら、坪単価を上げて行く手法も可能となる。
それまでは、実需に対応したリーズナブルな坪単価は維持されるだろう。

[215: 匿名さん]

大学教授さん。返事ありがとうございます。
201です。
カラクリかもしれませんが、本当に正当なものでしょう。
理由はどうあれ希少性があるのですから。
>希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。

ご回答していただいた部分に対しても他の疑問がありますが、
エンドレスになってしまいますので、これで失礼します。

[216: サラリーマンさん]

マンション価格暴落の次は空室率問題に
修繕積立金や共用費が２倍になる
ttp://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/414/
今や１千万値引きも珍しくなくなったマンションですが
入居者には更なるショックが襲い掛かります
マンションの修繕積立金は満室状態を仮定して計算されています
空室がある場合は必要な修繕積立金が足りず数百万単位での追い銭も必要かも
共用費も空室率が高くなれば全員で空室分を負担しなければなりません
騙されないように気をつけましょう

[217: 匿名さん]

>>210
販売実績＝需要でないかもしれにですよ？供給ネックかもしれないですよ。

[218: 匿名さん]

空室がある場合の管理費や修繕積立金は、一般的に売主負担。

それを見越して重説で、売主は負担しないという条項を入れるデべも有るけどね。

[219: 大学教授さん]

>>215
価格の決まり方はいろいろです。
そして決まった価格は正当です。
ただし、自分が何を求めているのかしっかり考えて選択すべきです。
人それぞれ価値観は異なります。
ただ言える事は、希少性は永遠ではなく、
その瞬間が希少であっただけなのかもしれません。
合理的判断は、自分なりの将来への見通しを持ってこそ可能なものでしょう。

[220: 別の匿名さん]

↑みんな、この人の話は鵜呑みにしないでね。

[221: 別の匿名さん]

あっ、ちなみに豊洲が開発された理由ね。

IHIが土地供給したからです。
値段が上がったのは、景気動向です。
ただそんだけ。

景気動向で、地権者が供給したからさ。
横文字つかって誤魔化さないでね。

都心部だろうが、郊外だろうが、
開発されるのは、需要側の価格要求と
土地供給が一致するからだね。

ただの市場原理。
需要創出ってどうやって説明するのかな？

[222: 匿名さん]

>>158 です。

↓に貼り付けたチャートは東証リート指数の週足ベース、全期間です。
（２００３年３月：１０００でスタート）　出典：GOLDEN CHART

自分は今回都合により不動産の物色を始めるまでは
分譲マンションはもとより不動産については殆ど興味がなかったものですが、
これを見るにつけ購入に腰が引けてしまうのです。

２００６年度からの上昇は実資産と同時進行で典型的なイケイケモード全開をやらかしました。
そして今年に入って３月、瞬間風速で２００４年初頭！のレンジまで下げました。
３年余りの上昇を１０ヶ月足らずで吹き飛ばしたことになります。
果たしてこれがバブルではなかったと言えるのでしょうか。

一般的に証券は先行して動きますから、もし３月の安値でコツンと来ていたと考えれば、
実物資産である不動産は半年先から１年先へ向けて後追いするのだろうと普通に考えます。
しかしそんな単純に行くのだろうか。

ダイヤモンド、東洋経済、ＡＥＲＡ（http://www.aera-net.jp/aera/pickup.php）ガイアの夜明け？などメディアも賑やかしに余念がありません。
株の世界では「（皆が）知ったら終い」と言いますが、
不動産の世界では流動性リスクがボディ・ブローのように効いてきそうで掴みかねています。

[223: 匿名さん]

サブプライム問題って知ってる！？

[224: 匿名さん]

>>223
それが何か？？

[225: 匿名さん]

知らないと思ったから・笑

[226: 匿名さん]

さすがにアエラの記事を見て大学教授さんが唱えていた定説が崩れてしまいました。
残念です。

[227: 匿名さん]

なにが第二次バブルだ。
過去のバブルはマンション中心の不動産だけが上がったわけではないし、
全く規模が違った。
第二次なんて言ったら20年前の本当のバブルに失礼だよ。

[228: 購入経験者さん]

不動産、マンション関連企業の倒産が相次いでいます。上場クラスも被弾し始めたし。
下落のスパイラルがひそやかに進行中。

[229: 匿名さん]

>>222
一般的に東京駅周辺って昔も今もそんなに人気は高くないよね。
それにしても需給を無視してテナントに賃料値上げを迫るバビンチョアドバイザーズ？って会社やばいんじゃないか？

[230: 匿名さん]

>豊洲のみならず、大崎、東五反田と言ったところも、

無理矢理同列に並べようとしていますが、
山手線沿線の都心部と国境外周区では別物と考えるべきです。
現にデベの値付けの方向も完全に逆の動きを見せていますし、
売れ行きも全く対称的です。

[231: 匿名さん]

湾岸のマンションは、第２の多摩ニュータウンになるよ。
専門家は高層マンションの維持費が経年変化と共に急上昇すると予想している。
空室が増え、次々に住民が逃げ出し、管理費も高騰。
スラム化の兆候は見えている。

湾岸の大型タワーマンション、竣工してもガラガラらしいけど
投資目的なら早めに処分しておいた方がいいね。

[232: 匿名さん]

>>231
はいはい！
多摩ニュータウンを良くご存知なのですね？ わかりましたよ。
その「専門家」の方によろしくお伝えください。

[233: 匿名さん]

231の言うことはあながち間違ってない。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/?P=2

”超高層マンションは格差社会です。3000万円台の1LDKをローンで購入する低層階の人と、数億円単位の上層階の住戸を投資用に即金で購入するような富裕層が混在しています。しかも1棟当たりの区分所有者の数は非常に多くなります。
区分所有者間の合意形成が難しくなることは容易に想像がつきます。コミュニティーの形成も一筋縄ではいかないでしょう。横に広がる団地型のファミリー向けのマンションとは全く別の世界です。
生活を支える設備のレベルも違います。EVや電気、給排水、セキュリティーのすべてが重装備。修繕積立金の総額、維持保全や大規模修繕にかかる費用は膨大な額になります。
古くからマンション管理に携わってきた人たちにとっては経験知の及ばない建物でしょう。

”建築技術者たちの多くが「超高層マンションを解体する方法など考えたこともない」と言っている実情です。合意形成だけでなく、建て替えの大前提となる解体技術やコストに関する議論・研究は、超高層マンションについてはまだ全くなされていません。”
　
これを考えると悩む。

[234: 匿名さん]

>>233
悩むぐらいなら賃貸にしとけ。
賃貸は金はかかるけど住み替え自由だから気楽で良いぞ。

[235: 匿名さん]

そうだな。　タワマンは賃貸にしろとの意見が多いもんな。
貯金して、低層マンションか一戸建てが理想か。
タワマンに住めるのは若い内だけだな。

[236: 匿名さん]

実際、昭和に建てられた新宿高層ビル群の管理なんて
どうなってるんでしょうか？少しは参考になるかと思うのですが。

[237: 匿名さん]

>>236
行ってみればいいじゃん。雑居ビルなんだから出入り自由でしょ。
最も古い超高層ビルである霞が関ビルに行ってみればわかると思うけど、管理がしっかりしているので、その印象は最新のビルとさほど変わりません。

[238: 匿名さん]

賃貸は住み替え自由と気楽に考えてると、
老人になってから入居審査で落とされて住み替え先が変な所しかなくなるよ。
老人になってから低層や一戸建てを買って老後資金を無くす意味はないし。

[239: 匿名さん]

>>237

いえ、そういうことではなくて・・・
管理にかかる経費がどのように推移していったのか、
>>233で、高層マンションの今後についてお悩みに
なられているので、ヒントになるかもと思ったまでです。

[240: 匿名さん]

高層マンションのエレベーターのメンテナンスにかかる費用は莫大なものになる。
住人の質が高ければ、それなりに維持できるだろうが、現在の湾岸タワマン在住者
のほとんどは、中産階級。なかには住宅ローンが大変で車の維持さえ困難な購入層もいる。

そんな状況下で、さらに社会的環境の変化に伴い、住人の経済力が低下していけば
管理費滞納などが当たり前のように起こる。そして何よりも、構造物が地震などにより損傷し、
修繕を強いられた場合、修繕のための住民合意が得られないケースが考えられる。

これは、現実に起こっている問題で、修繕したくてもできない、
または建て替えしたくてもできない集合住宅は沢山ある。
この結果、スラム化が起きるわけだが、結局のところ、
庶民でも手の届く大衆物件というのが一番、危なっかしい。
多摩ニュータウンにしても、一過性の価値基準で大衆が住宅に群がり
廃れていっただけのことで、これが湾岸タワマンにぴったり
当てはまる可能性がある。

[241: 匿名さん]

>>240
で、スラム化が起こっているのは、多摩のなんていう物件ですか？
何駅？、徒歩何分？、築年は？、総戸数は？

答えられますか？
無知を晒すのはそれぐらいにしとけば…