買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。
直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2
[スレ作成日時]2008-05-31 06:31:00
＼専門家に相談できる／
23区内の新築マンション価格動向（その26）
| No.2 |
by ヒマリーマン 2008-05-31 06:33:00
削除依頼
参考サイト
不動産経済研究所 http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm マーキュリー http://www.mcury.jp 東京カンテイ http://www.kantei.ne.jp/release/index.html 長谷工総研レポート http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html 野村アーバンネット 価格情報 http://www.nomu.com/knowledge/chika/ 住宅情報ナビ http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/ その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/ その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/ その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/ その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/ その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/ その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/ その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/ その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/ その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/ その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/ その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/ その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/ その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/ その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/ その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/ その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/ その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/ |
|
|---|---|---|
| No.3 |
by 匿名さん 2008-05-31 08:39:00
新スレ作ると
一番喜ぶのは 大学教授さん |
|
| No.4 |
by 匿名さん 2008-05-31 10:20:00
>1
スレ立て乙です。 しかし近藤産業は1度倒産していたとは言え関西では名門。 親会社のゼファーは債務保証等で120億円が回収不能の恐れということで、 格付けは一気に4段階下げられてしまった。 マンデベ連鎖倒産のトリガーが引かれたかもしれんね。 一方で総合不動産の決算は絶好調だし、再来年当たりの首都圏マンション市場は 大手数社の寡占マーケットになってそうだ。 |
|
| No.5 |
by ぷろとうしか 2008-05-31 12:05:00
また、不動産マーケットはダメな時代に突入ですね。
ダメな人がのさばってるからしゃーないか。俺は大手だからマシみたいな人でマシなほうだから。 |
|
| No.6 |
by 香具師さん 2008-05-31 14:10:00
この比較チャートは優れものです。（※配列は時価総額での降順）
＠マンション専業 http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a... ＠総合不動産 http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a... |
|
| No.7 |
by 元祖匿名はん 2008-05-31 14:28:00
総合不動産にマンデベも入ってますが、見やすいのは確かにいいですね。
しかしゼファーに、エスグラントに、、、 |
|
| No.8 |
by 匿名さん 2008-05-31 14:54:00
グローバルなんとかも・・ヤバイ？ 元匿はん？
|
|
| No.9 |
by ご近所さん 2008-05-31 16:03:00
０８さん
横からすいません。 バブル崩壊〜近年まで規制緩和等のフォロー風が吹く中、 「地価安・建設費安・金利安」の環境良好さにあぐらをかいていた、 ただの販売力企画力だけで伸上がって来た新興デベは、 上場非上場にかかわらずここ時点で、相当数が、整理され潰され激減する。 ヤバイとかの次元ではなく、 既に従来型の不動産企業生命を終えている気がするのは私だけであろうか？。 極論すると二流三流マンション業者デベは、いらない時代になってきたと言えるのではないか？。 エンドは冷静に見ているからです。 今世紀に入りピークを売った、日本の人口は既に減少し始めた。 数年後の２０１０年頃には、世帯数も減少開始する。 労働者が減っている現在、移民も取れない島国単一民族政策をとっている日本は、 将来必ず住宅は余り始めるらしい。 そう遠くない将来には、総人口７千万人の時代が来るとも言われている。 その中で、一部の不動産企業はもちろん残る。確実に系列化が進むでしょう。 財閥系・電鉄系・メーカー不動産会社系など優良企業は安泰でしょうが。 残りは、エンドの気持ちを掴んだ一部の企業が残るだけでしょう。 |
|
| No.10 |
by 匿名さん 2008-05-31 19:45:00
不動産っていうのはどうしても景気が良くなると
色々胡散臭い人たちが集まるな かなり前は闇金、少し前は不動産が飲み屋で幅をきかしていた 基本イケイケ山師だから調子がいいとレバ効かしまくり 流れが逆転すれば即自転車が廻らなくなる |
|
| No.11 |
by 匿名さん 2008-05-31 19:52:00
闇金の旨味がなくなった後の
胡散臭い人たちの受け皿になったのが振り込め詐欺 今回の不動産連中は、どこへ向かうか？ ここも見てんだろクソ関係者！ 教えてみ |
|
| No.12 |
by 元祖匿名はん 2008-05-31 20:17:00
|
|
| No.13 |
by 匿名さん 2008-05-31 22:01:00
レバもギャンブルレベルまでいけばダメでしょ
|
|
| No.14 |
by 匿名さん 2008-06-01 00:32:00
三菱地所だろうと新興デベだろうと、マンションみたいに仕入と販売を
繰り返す事業は負債で調達しなければ成り立たないよ。 銀行もプロジェクト毎にLoan to Valueは設定してる訳だし。 問題は12の言う通り、地価高騰にかまけて販売価格を吊り上げたり、 郊外バス便に大型物件仕込んじゃったりしたこと。 しかし今年バタバタとマンデベが倒産しても、幹部クラスは数年後 ゾンビみたいに出てくるんだろうな…。 |
|
| No.15 |
by 過去スレの４０ 2008-06-01 08:12:00
私は、１月にサブプラ問題発生の時に、「６ヵ月静観すべし」と述べた。
６ヵ月経過した。 ヌリエル・ルビニ教授のクレジットカード破綻まで波及するという予測は当たらなかった。 デボス会議でソロスが発言した「ドルが基軸通貨の絶対的地位から転落する」という予想は、 いまだ判然としていない。 しかし、彼らの悲観論的予測があったからこそ、ＦＲＢと米政府は緊急的な金融政策を実施し、それらが奏功したと見られている。 今後の私の予測は次の通り。当たるも八卦（はっけ）、当たらぬも八卦という気持ちで聞いてもらいたい。 —先進国では電気自動車が普及。ハイブリッドカーの開発を進めてきた日本企業は、この分野でも優位に立つ。しかし、走行距離と給電場所に問題がある。 —中印などのemerging economyにおいて、安い価格で基本耐久消費財、つまり日本高度成長期の三種の神器である＜テレビ・洗濯機・冷蔵庫＞を大量に売る。ここが日本経済の死命線。 —米先物市場でのファンド勢力の撤退を、米政府が法制化しないといけない。 —旱魃（かんばつ）・冷害が多発してきて、世界の食物供給地にも波及する。 —上記の観点から、食物価格を推論すべき。つまり、急騰の危機も考えられうる。 —洞爺湖サミットで、米・中印を温暖化ガス削減条約に引き入れられるか？ 地球の死命線。 —日本のマンション・デベロッパーは再編化が進む。デフレ時代に銀行（金融資本）の再編が進んだ。東京２３区のマンション価格は落ちると思う。しかし、あくまでも、 土地購入費—（建設費＋広告費＋人件費）＝利潤 大手デベは全国展開しているので、必ずしも東京だけを見ていないが、東京は最重要。 マンションの投機勢力は衰えたが、まだある。原油と同じく、実需だけになったら、適正価格になるのではないか？ 不明。 結局、地球環境の保全をどう考えるかですよ。 中印はあまりよく考えてないという批判もありますが、日本が本当にこの問題をよく考えて、技術移転を推進すれば、日本が国際社会に大きく貢献することになりますよ。ＯＤＡ費をこのような方針で活用したらよいと思います。 |
|
| No.16 |
by 過去スレの４０ 2008-06-01 08:21:00
「デボス会議」は「ダボス会議」の、打ち間違いです。
|
|
| No.17 |
by 物件比較中さん 2008-06-01 08:42:00
マンション価格そのものではないですが、都内の一等地でも
比較的賃料が高級マンションの賃貸物件に空室が目立ち始めましたね。 これは、マンション価格の動向に微妙な影響を与えるような気がします。 先週見たところでは、青山一丁目駅周辺の高級物件で賃料１５０万〜２００万 円のものが軒並みあいてきていました。空室期間が２ヶ月を超えるものも少なく ないらいしく、礼金カットは当然のこととして、いきなり賃料自体を２０〜５０万 程度ディスカウントするので契約してほしいといった申し出を受けることもありました。 また、勝鬨周辺の最近オープンした巨大マンションもオープン後数ヶ月たった時点で まだ空室が２００室を超える状況らしく、相当強い態度で勧誘を受けています。 もちろん、数ヶ月前に当初入居した方と比べると、相当程度の割引レートとなっています。 六本木、南青山一丁目の高額築浅マンションでも賃料２割引程度のオファーを受ける ことが多くなりました。また、九段下のSPCが保有する高額物件（賃料100万以上）も 賃料15%程度オフのオファーを受けています。他方、六本木、西麻布、青山、表参道、 白金近辺の月額賃料２０〜３０万程度の比較的リーズナブルな物件の賃料は横ばいか、 １０％程度アップしている例が目立ちました。 上記の高額物件はSPCが保有しているものが少なくないため、もともと賃料が高めである のも原因のひとつかと思いますが、昨年と比べると賃料相場が随分と軟化しつつある 物件も多いことを実感しています。理由ははっきりは教えてもらえませんでしたが、 超高額物件に家賃を気にしないで入れる成功者がサブプライムや最近の株安で減少 しているからなのでしょうか。 マンション価格自体とは直接関係ないかもしれませんが、投資目的で保有するSPCや 個人投資家も少なくないと思いますので、高額物件の賃料相場の値崩れは、マンション 価格にも影響を与えるのではないかと感じています。 |
|
| No.18 |
by 匿名さん 2008-06-01 09:07:00
高額物件は景気に左右されるから大変ですね。
ところで、広尾と赤坂の大規模、高価格物件は売れたのでしょうか？ 都心に富裕層が集中して行く傾向には変わりなさそうです。 |
|
| No.19 |
by 匿名さん 2008-06-01 11:40:00
高額物件だけじゃないと思うよ
アメリカ、スペイン、イギリス諸々 郊外での下げも止まらない 不動産だけ一人負けなのは どこの国も似たような人種が不動産を扱ってるから |
|
| No.20 |
by 匿名さん 2008-06-01 12:16:00
勝どき巨大マンションの賃貸部分は、
もともとはＵＲの今春の目玉物件になるはずでしたからね。 ＵＲのままなら、とっくに満室ですよ。 高倍率抽選になった昨秋の人形町タワーの前例から見てね。 |
|
| No.21 |
by 匿名さん 2008-06-01 16:46:00
|
|
| No.22 |
by 匿名さん 2008-06-01 17:26:00
悲観的な話になるかもしれないけど、
このブーム崩壊で業界がきれいになるかといったらそうじゃないと思う。 倒産にしてもほとんどの場合計画的で、経営陣の種銭はとっくに避難済みでしょう。 会社辞めたり、資金社外に流出させたり、持ち株売り逃げたり。 社員使い捨てＯＫ、もしくは派遣や契約の臨時雇用、 ノウハウほとんど無し、設備投資いらないときてるから、 がんばって事業継続する必要ない。 調子悪けりゃトンズラのほうが合理的になってしまう。 儲かりそうな気配になったらわらわら沸いてきて、 イナゴのように市場を食いつぶしたらつぶれてく、 そんな繰り返しは続くのでしょう。 |
|
| No.23 |
by 匿名さん 2008-06-01 17:40:00
確かに去年までの2年間の上昇は異常だった。
この板でも心ある人は市場の調整は避けられないと言い続けた。 実際に今年に入って明らかに調整相場・踊り場相場に突入したのは間違いないところ。 問題は今後だが、2000-2004年の市況まで戻ることはさすがにないという見方が大勢を占めるだろう。 去年の夏のピーク時のものだが、下記サイトの2番目の表を見ると何となく今後の動向が見える。 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070807/510452/ 要は底値に近い2000年の頃でも坪単価が300超だったところは、下がっても350はそうそう切らないだろう。 四谷とか広尾とか渋谷とか白金台とか。 これらは、ここから去年のミニバブルで5割以上上昇したわけである程度の調整は避けられないが、 たとえそこから1−2割程度下がっても、底値はまったくもって割らないことになる。 一方でヤバイのは明らかに実力以上の上昇をしてしまったところ。 去年は調子に乗ったデベが「都内なら坪単価300万以上が当たり前」という空気を作り出してしまった。 本当に不幸なことだと思う。 底値時に坪単価が200を切っていた地域なのに、局所的ながら去年坪350とかで分譲していたところは残念ながら今後の下落は避けられない。 不動産市況はしばらくは厳しいが、このままズリズリ全体が沈んでいくシナリオよりは 都心部が若干の調整で2005-2006年程度まで戻ったあと再び緩やかに上昇していき、 二極化がより鮮明になっていくシナリオのほうが有力なのではなかろうか。 |
|
| No.24 |
by 匿名さん 2008-06-01 18:25:00
すみません！局所的に底値200万⇒350万に上がってしまったところってどこですか？
暴落が怖くて夜も眠れません。200万の実力で350万を超すところなんてホントに 異常ですね！ 都内で言えば、北区周辺？もしくは港南・豊洲あたりも含まれるんですかね？ でも北区あたりでは350万はないですよね？やはり港南ですか？ |
|
| No.25 |
by 大学教授さん 2008-06-01 18:49:00
>>23
一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、 その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。 その富裕層をターゲットに絞込み、供給量を年々減少させつつ、成約率も７０％台〜６０％台の 低位ではあるが、徐々に坪単価を上げて行ったわけだ。 これがカラクリなのだが、 既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、 このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。 しかし、 既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。 このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち行かなくなるであろう。 さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている 需要がさらに減少する危険もある。 不安定かつ微妙なバランスの中での高値維持であるが、 このカラクリが何時破綻するかは正直言って予想できない。 問題はどこまで供給量を減らし続けることができるかだろう。 |
|
| No.26 |
by 大学教授さん 2008-06-01 19:00:00
当然であるが、
県境外周区、郊外は既存住民の需要にほぼ１００％頼っているから、 その地域の人口と年収レベルが非常に重要になる。 だから、田園都市線、東横線といった東急ブランドの高値維持期間は、 他の沿線よりも長期になるだろう。 すなわち民力が低い県境外周区、郊外から順に高値維持が不可能となって行く。 |
|
| No.27 |
by 匿名さん 2008-06-01 22:14:00
民力が低い千葉県民が頼りの江東区湾岸の心配したら？
|
|
| No.28 |
by サラリーマンさん 2008-06-01 23:01:00
湾岸埋立地は県境じゃなくて国境ですね。海の向こうは外国ですから。
最近は私のまわりでも埋立地のタワーに興味を持つ人はいないですね。これからどんどん暴落していって2004年あたりの水準まで下がりますよ。埋立地物件は。 |
|
| No.29 |
by 匿名さん 2008-06-01 23:20:00
国境だって（笑）
春になるとこういう人でてくるよね。 |
|
| No.30 |
by 契約済みさん 2008-06-01 23:22:00
埋立地タワー物件はやはりそれなりに価値あると思いますよ。
結局自分は内陸物件を契約しましたがあの開放感ある立地の高層タワーはあの場所でしか味わえないしそれなりの需要はあるかと。まぁ有明とかだと厳しいかもしれませんが・・。 |
|
| No.31 |
by 匿名さん 2008-06-01 23:26:00
地震がクローズアップされてくると湾岸、木造密集地は厳しいね。
40年以内に大地震が来るんだっけ？ |
|
| No.32 |
by 匿名さん 2008-06-01 23:27:00
国のはずれという意味ではあたってるかも。
いいじゃない「国境外周区」。 「心東4区」みたいにまた本家より浸透しそう。 |
|
| No.33 |
by 匿名さん 2008-06-01 23:27:00
もともと住宅不適格地だったところを二束三文で仕入れた大手デベと
大手広告代理店が作り上げたイメージでお化粧して売り出された地域ですから。 ここに来てアジアの自然災害の連想で、埋立地・海岸沿いの災害リスクが意識され 豊洲新市場用地の土壌汚染で環境問題リスクが意識され 江東区塩見の猟奇的殺人事件で治安リスクが意識されているのだから いくら割安だからって腰が引けて当然です。 最近は決して割安ですらないようですが。 ところで例の犯人、日本人には珍しい名前ですね。純粋な大和民族かな。 この辺にはいろんな人が住んでますからね。 |
|
| No.34 |
by 匿名さん 2008-06-01 23:49:00
>>33
岡山出身+姓に「星」＆名前に「徳」があることから純粋な大和民族ではないことは確定でしょう。 住んだ場所や行動から判断して、極めてかの国のカルチャーを受け継いでいます。 祖父・祖母の代で帰化していると思われます。 |
|
| No.35 |
by 匿名さん 2008-06-02 11:02:00
＞大学教授
＞一部の県境外周区、郊外マンションが高い坪単価で成約している理由は、 ＞その沿線に既に多くの住民が住み、また、その中に限られてはいるが富裕層がいる為である。 優良住宅エリアの基本構造ですね。 ＞既存住宅地であり、大量の土地が一気に出てくる事態は考えられないので、 ＞このやり方で高値の維持を長期にわたって続けて行けるかもしれない。 希少性が、更なる価値を創造するわけですね。 ＞しかし、 ＞既存住民の内のさらに限られた年収層のみが持ち家取得し、引き続きそこに住むことができる。 ＞このような状態が続けば、いずれはその地域の人口は減少トレンドに入り、需要の再生産が立ち＞行かなくなるであろう。 ええっ？！ そういうエリアは既存住民以外からも「住みたい街」として需要があると思いますが…。 ＞さらに、都心で高額マンションの供給が増えれば、富裕層が都心に流れ、今でさえ限られている ＞需要がさらに減少する危険もある。 価値観はそれぞれですから、「都心＝住みたい」とは限りませんよ。 例えば鎌倉、葉山には、都心にはない美しい海と山があります。 武蔵野にも美しい自然が残っています。 また、そこに住む人たちのライフスタイルに憧れる人も多くいるでしょう。 価格にはそういった付加価値も含まれているのです。 |
|
| No.36 |
by 匿名さん 2008-06-02 11:17:00
教授がド・素・人というのが判明しました。
県境よりも国境の人工島の心配をしたほうが良いと思います。 自然に乏しく（あの運河＝自然と感じられるなら別だが…）、数年の間に安価で大量供給され 今後同時に古くなっていく物件しかないエリアの将来のほうが…。 |
|
| No.37 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-02 11:41:00
>>34
岡山県倉敷市には衆院議長も輩出した江戸時代から続く星島家という家があるのだが・・・ ＃ちょっとググれば見つかる情報です 犯人がこの家に繋がる人物かは不明であるが 姓名だけで彼の国の出身者などと判断するのは無理があります |
|
| No.38 |
by 匿名さん 2008-06-02 13:35:00
行方不明の高校生、東京都内で保護
３１日の夕方、滑川市の海岸にサーフィンに来ていて行方が分からなくなっていた 高校３年の男子生徒が２日朝、東京都内で見つかり保護されました。 保護されたのは滑川市の１８歳の高校３年生です。 この生徒はおとといの夕方滑川市加島地内の海岸で、友人２人とサーフィンに 来ていて友人がその場を１５分間ほど離れた間に行方が分からなくなりました。 海岸には生徒が脱いだ服や携帯電話が残されていて警察と消防、伏木海上保安部では ３１日から捜索を行っていました。 滑川警察署によりますと２日午前７時半ごろ、東京都文京区内の路上で警察官が 職務質問したところ行方不明の生徒と分かりました。 文京区!!!!! |
|
| No.39 |
by 匿名さん 2008-06-02 14:38:00
|
|
| No.40 |
by 匿名さん 2008-06-02 16:13:00
そうそう可哀相に記憶喪失だそうですよ。
|
|
| No.41 |
by 大学教授さん 2008-06-02 17:25:00
>>35
私は不動産業者では無いので素人ですが、 業者の方には常識だが、購入者にとって疑問に思える点を記載して行きたいと思います。 業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは 常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。 さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。 最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。 私が強調したポイントは、まさに将来についてです。 ①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が 少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？ ②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに 高齢化が進んで行くのではないか？ 現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、 その継続性には大きな疑問があります。 |
|
| No.42 |
by 匿名さん 2008-06-02 18:15:00
実は大学教授＝マセた中学生か高校生なんじゃないか？？？
いまのうちに社会科をしっかり学んでおくと良いよ。 ＞①現状沿線住民が多くマーケットボリュームは高いが、現在の高坪単価について行ける人が ＞少なく、結局は持ち家取得によって他の場所に移動し、人口が減って行くのではないか？ ＞②現在の高坪単価が富裕層の都心への移動を誘発し、その地にとどまる富裕層の数が減るとともに ＞高齢化が進んで行くのではないか？ ＞現状はどうにか候坪単価の維持が出来たとしても、①および②を考えると、 ＞その継続性には大きな疑問があります。 足りない知識であれこれ将来の心配をするより、過去を顧みなさい。 ・過去に、優良沿線で人口が減り、高齢化したエリアはありましたか？ ・逆に、人口が減り、高齢化が著しいエリアにはどのような特徴がありますか？ 分からなければ、明日、先生に聞いてみなさい。 |
|
| No.43 |
by 大学教授さん 2008-06-02 20:13:00
>>42
いやいやここまで説明しないとお分かりにならないとは。 時代が変わって、少子、高齢化の時代なんですよ。 いままでの経験則をそのまま当てはめてしまう。 不動産業界のレベルとはこの程度なのでしょうか。 一般購入者の皆さんは、自分で判断し、業者の話には耳を貸さない方がよろしいと思います。 ビックリしました。 |
|
| No.44 |
by 匿名さん 2008-06-02 20:52:00
>>40
ピアノマンみたい |
|
| No.45 |
by 入居予定さん 2008-06-02 21:15:00
教授は従来の区単位から沿線単位に、アプローチの仕方を変えたのかな？
でもそちらもいばらの道ですよ。 ど田舎と違って、東京の鉄道はラインではなくネットワークですからね。 単純に沿線という概念自体が通用するとは思えませんが。 たとえば、山手線沿線とはいったいどの範囲をさすのか、 またその民力とやらをどうやって計るのでしょうか？ |
|
| No.46 |
by 大学教授さん 2008-06-02 21:23:00
>>45
県境外周区と郊外は沿線で考えて良いと思います。 都心部は一つの塊として捉えて、開発余地があるかどうかで判断すれば良いと思います。 それほど難しくはありません。 都心部についてはいままで解説したのでお分かりでしょう。 |
|
| No.47 |
by 大学教授さん 2008-06-02 21:30:00
都心部の場合、現状の民力をあまり重視しないのは、
そもそも人口が少なく、発展余地しだいで、これからどこまで人口が増え、 富裕層の数が増えるかまったく変わってしまうからです。 一方、県境外周区と郊外は、ほんの一部の再開発地域を除き、 その民力はあまり変化が無く、少子高齢化で右肩下がりが予測されます。 |
|
| No.48 |
by 入居予定さん 2008-06-02 21:31:00
なぜ郊外は沿線で考え、開発余地では考えないのでしょうか？
そこになにか合理的な考察がありますか。 また、開発余地がある事と、開発に値しない空き地があることは同義でしょうか。 |
|
| No.49 |
by 大学教授さん 2008-06-02 21:40:00
>>48
郊外はあまりにも広く、開発余地は無限です。 例えばＴＸ沿線は巨大な開発余地がありますが、 おそらく駅前の拠点開発にとどまるでしょう。 一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、 発展余地さえあれば、確実に実行されると考えて良いと思います。 従って、郊外は沿線であり、都心から離れるにしたがって拠点としての民力になります。 |
|
| No.50 |
by 入居予定さん 2008-06-02 21:40:00
発展余地と開発余地は同じ意味で使っていますか？
そもそも前からお聞きしたいと思っていたのですが、 教授のおっしゃる発展とは何を指すのでしょうか。 人口でしょうか？人口密度？平均収入？教育水準？生活満足度？ 民力？商業集積？税収？インフラ？それとも地価でしょうか。 |
|
| No.51 |
by 大学教授さん 2008-06-02 21:46:00
>>50
正確に言うとこうなります。 「一方、都心部は非常に限られたエリアであり、今後の集中傾向を考えれば、 開発余地さえあれば、確実に実行され、発展すると考えて良いと思います。」 また発展とは、人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、 民力、商業集積、税収、インフラ、地価、 いずれも上がって行く状態を指します。 |
|
| No.52 |
by 入居予定さん 2008-06-02 21:50:00
そうしますと、都心部と、郊外の各拠点が競合関係になると考えておられますか？
たとえば都心部でも環境が劣悪であるとか、不人気地区であるとか、交通上の便が悪い地区の場合、 それらの条件を上回る郊外拠点に劣後するとのお考えでしょうか。 |
|
| No.53 |
by 大学教授さん 2008-06-02 21:55:00
|
|
| No.54 |
by 入居予定さん 2008-06-02 21:57:00
教授は今後も集中のトレンドが継続するとの前提ですが、
私は過渡の集中、過密は、 エントロピー的に再分散への機運につながるとおもいますがいかがでしょうか。 本来ここで都心部の定義をお聞きしないと議論がクリアにならないのですが、 これを話題とすると百家争鳴は必定ですので、 これに城東・湾岸地域が含まれるかどうかだけ御意見をいただければとおもいます。 |
|
| No.55 |
by 大学教授さん 2008-06-02 22:09:00
>>54
都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。 http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p10-11.pdf ところで、過度の集中、過密による弊害は起こらないと思われます。 一つには日本の産業の中心がソフト化し、産業集中による公害問題が起こらないこと。 また、交通問題は、通勤者の絶対数が増えるわけでは無いのであまり問題とならない。 逆に都心部居住が増えれば移動距離が少なくなるので省エネにつながり、 高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるでしょう。 |
|
| No.56 |
by 匿名さん 2008-06-02 22:12:00
城東教授が郊外を引き合いにだすとは珍しいですな。
宗旨替え（東湾岸から郊外物件に勤務地変更？）でもしたんでしょうか？ |
|
| No.57 |
by 購入経験者さん 2008-06-02 22:32:00
「ひとつの塊として効率的に機能」という部分が、抽象的でいまひとつはっきりしません。
具体的にお示しいただけないでしょうか。 下の定義とてらし合わせますと、新宿も王子も東京も、ひとつの塊ということになりますね。 教授のお考えになる都心部の概念が、首都高速中央環状線より内側ということではっきりした事は、 今後の議論をすすめるうえで大きな収穫ではないでしょうか。 私を含め一般的に都心という場合は、もっとずっと狭い範囲に捉えられているとおもいます。 つまるところ「都心」と「都心部」は全く違う概念なのですね。 ちなみに過渡の集中による弊害は、公害や交通に限らないものとおもいます。 乱開発による日照や眺望の阻害、人的ストレス、物価の高騰、インフラの不足、 犯罪の増加などが考えられるのではないでしょうか。 |
|
| No.58 |
by 匿名さん 2008-06-02 22:37:00
開発余地ってあの汚染まみれのところのことじゃないですよね。
本当に利益のみこめる地域ではデベはは立て替え、再開発など、 新しい余地をいくらでも作ってきます。 港区以外は豊洲をはじめとした埋立地の価値も大幅な下落傾向にあるようですし、 練馬や武蔵小金井などの＠300オーバーのタワーがのきなみ好調なことを考えても、 そろそろ住環境よりも物理的な距離を優先できる人の需要は底をついたと考えてよいでしょう。 また、一方で五反田のタワーなどもすこぶる好調のようで、 都心の利便性を求める層も安定した都心および都心周辺を選ぶようです。 今後も十番、中目、大崎など続々と計画されていますから、都心部は利便性を求める層の需要を みたしてくれそうです。 |
|
| No.59 |
by 大学教授さん 2008-06-02 22:45:00
>>57
居住地域も含めてとなりますから、 都心部と言う表現を使っています。 「ひとつの塊として効率的に機能」 こんな感じの機能分担の上で、首都高速中央環状線より内側に居住エリアがあるイメージでしょうね。 http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/PR/p24-25.pdf |
|
| No.60 |
by 購入経験者さん 2008-06-02 23:00:00
お示しいただいたリンク先は観光政策のようですが、間違いでしょうか？
多摩や島嶼などの記述もあり、教授の概念による都市部とも異なるようですが。 人口、人口密度、平均収入、教育水準、生活満足度、 民力、商業集積、税収、インフラ、地価といったものの向上と、特に関係深い政策とは思えません。 むしろ、地方の過疎地を含め、ほかに売りようのない地区ほど「観光」というキーワードに頼らざるを得ないのではないでしょうか。 |
|
| No.61 |
by 購入経験者さん 2008-06-02 23:19:00
うっかり見落としていたのですが、都心部が教授のおっしゃる広範な範囲ですと、
実のところ従来の近郊に匹敵するほどの通勤が発生するのではないでしょうか。 また高層住宅への集中居住は一戸当たりのエネルギー消費量を抑えるというのもどのような理屈でそうなるのでしょうか。高層マンションの建設には非常に大きなエネルギー消費が必要ですし、解体の際も同様でしょう。 維持管理面でも昇降にはエレベータが必要になり、常時機械的な換気が必要で、衣類の乾燥さえも電力に頼らざるを得ず、夏暑く冬寒いとなれば、むしろエネルギー消費は大幅に増えるのではないですか？ |
|
| No.62 |
by サラリーマンさん 2008-06-03 00:09:00
首都高速中央環状線ですか・・・・。
どうしても江東区湾岸埋立地を入れたいんですね。 申し訳ないけど、あなたが買った埋立地のマンションはデベがガッポリ利益を稼いだ二束三文の土地ですよ。 普通の賢い人は買わない場所です。今後暴落しますからね。 東京に住んでいる一般人の都心とは山手線沿線および内側であり、決して豊洲や有明ではありません。 |
|
| No.63 |
by 近所をよく知る人 2008-06-03 00:14:00
開発余地のある場所＝供給圧力の強い地域ということですから、希少価値は皆無です。
ということは価格は今後暴落しますね。 需要と供給の関係で価格が決定されるというのは近世以降の経済学の大原則ですよ。 それを知らないということはこの大学教授が勤務する大学はよっぽどバカばかりなんでしょうね。 |
|
| No.64 |
by 購入経験者さん 2008-06-03 00:20:00
教授御推薦の地域は正確に言うと湾岸埋立地ではありません。
湾岸ブームに便乗して、差益を稼げると見込んで、 先回りのつもりで仕入れた新東京タワー周辺でしょう。 |
|
| No.65 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-03 00:29:00
つうか、抽象的な文言を振り回すだけで
事例を元にした仮説モデルもまともに提示出来ない自称大学教授ですよ 彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない そんなこと今までの経緯からも分かり切ったことなのに いつまでも相手している方々も情けないよ 大人の余裕でスルー出来ないものなのかね？ |
|
| No.66 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-03 00:35:00
×彼を相手に多々問い質したとしても、何も出てこないわけがない
○彼を相手に多々問い質したとしても、何も出て来るわけがない でした で、この大学教授さんはココで何をしたいと考えているのかね？ 地域比較をしたいのなら別のスレでやって頂きたいと切に願うのだが・・・・・・ |
|
| No.67 |
by 匿名さん 2008-06-03 00:45:00
>業者の方にとって、その沿線価格が民力（全体の人口と富裕層の数）によって決まっているのは
>常識でしょうが、購入者にとってなかなか見え難い部分です。 >さらに、その民力は将来変わって行き、それが将来の不動産価格を決めて行くことになります。 >最も重要なポイントですが、購入者には悲しいかなあまり情報がありません。 そんなことはないでしょう。 23区、区内住人の一人当たり平均給与所得ランキング（千円） １位 港区 7594 ２位 千代田区 6309 ３位 渋谷区 5891 ４位 文京区 5236 ５位 中央区 5125 ６位 目黒区 4991 ７位 世田谷区 4791 ８位 新宿区 4555 ９位 杉並区 4314 １０位 練馬区 4057 １１位 品川区 4174 １２位 大田区 4012 １３位 豊島区 3922 １４位 中野区 3914 １５位 台東区 3895 １６位 江東区 3851 １７位 板橋区 3625 １８位 北区 3577 １９位 江戸川区 3536 ２０位 墨田区 3523 ２１位 荒川区 3473 ２２位 葛飾区 3434 ２３位 足立区 3323 ちゃんとわかりやすく数字になっています。 都心回帰もだいぶ進みましたが、ここ数年大きな順位の変動はありませんでした。 そのことからも、特定の地域のごぼう抜きなんて幻想は 少なくとも10年単位では極めて可能性が低いと考えられます。 50年100年という超長期的な見方をされているなら、それはわかりませんが。 |
|
| No.68 |
by 近所をよく知る人 2008-06-03 01:52:00
江東区は値下がりするんじゃないかな、
地質悪化で、豊洲は築地移転も危ういし。 評判よくないよ、三井がガンバるだけでしょう。 それから、前回のバブルも木場東陽町なんかも値上がりしたけど。 その後は惨憺たる状況だったもの。 港区の湾岸あたりは何だかんだ言っても、豊洲よりはましな話かな？ さほどかわらないかもだが。 とりあえず港区だからな・・・ |
|
| No.69 |
by 匿名さん 2008-06-03 02:05:00
港区住人の平均給与所得が高いと言っても、
賃貸の安い公共住宅もあるのだが… |
|
| No.70 |
by 匿名さん 2008-06-03 02:11:00
湾岸0ｍ地帯は一段落、今後は標高がモノを言う時代になるな。
|
|
| No.71 |
by 過去スレの４０ 2008-06-03 05:05:00
日本郵政グループの郵便事業会社は２日、所有する全自動車を今年度から順次、電気自動車に切り替えていく方針を明らかにした。電気自動車導入には、全国１０９２の郵便局に充電設備を設ける必要がある。設備を一般に開放し、電気自動車の「電気ステーション」として利用してもらう案も検討している。（読売新聞）
車の電気が減ってきても、急速充電器というもので短時間に充電でき、電気代はガソリン代の10分の1程度とのこと。 ハイブリッドカーはトヨタのプリウスが売れているが、三菱自動車は３０年前から電気自動車を低公害車の中心に位置づけ、東京電力と提携して開発を進めている。 走行距離が未だ技術的難点だが、長距離の運転が可能になれば、運送業でも電気自動車が漸次導入されるだろう。化石燃料に代わる代替エネルギーが開発されていない現在、原油高に対抗できる方策は、「電気」だけだろう。 ＞＞６１ 「オール電化住宅 一般住宅 ＣＯ２排出量」で調べるとよい。エネルギー消費量の比較がある。 |
|
| No.72 |
by 大学教授さん 2008-06-03 06:37:00
>>67
この一覧表は単に現状を、さらには納税者のみの平均で、将来を示したものではありませんよ。 繰り返しになりますが、 時代が変わって、少子、高齢化の時代、いままでの経験則をそのまま当てはめてしまことは できなくなります。もっと冷静に考えてください。 首都圏の少子化が進むにつれ、それを補う為上京者が増え、 何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。 これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。 |
|
| No.73 |
by 匿名さん 2008-06-03 09:40:00
落ち着いて下さい。
構造の変化が叫ばれ、新たな再開発が進だしてからだいぶたちますが、 おおきな順位の変化は皆無でした。 その事実は無視できません。 いったん狭まる動きをみせていた、東側再開発地域と優良地の価格差が こここにきてまた一気に広がってきました。 一時盛り上がって全体の主流のごとき扱いを受け誤解された方もいたかもしれませんが、 住環境をあまり重視していない層の需要も一通り底をうったとみるのが一般的でしょう。 いつまでも過去の流れにこだわっていると、またここでも現実を見失うことになります。 |
|
| No.74 |
by 通りすがり 2008-06-03 10:46:00
えらく荒れてますね。このスレは今、何の為に存在してるのですかね。
|
|
| No.75 |
by 匿名さん 2008-06-03 12:43:00
大学教授は正真正銘のマセ中学生だな。
持論のレベルが社会科の公民だよ（笑） ボクちゃん（＝大学教授）の予想では ①首都圏の少子・高齢化により地方からの上京者が増える ②上京者は土地勘がないので、利便性と価格で住む場所を決める 首都圏の人口減少を、地方から既存の不動産マーケット概念を描き変えるくらいの大量の上京者が 補うらしい（笑）う〜ん、中学生だから仕方ないとは思うけど、もう少しお勉強してみようね。 いまはね、少子・高齢化は首都圏・地方に限らず、産業構造、社会保障において日本全体の深刻な問題なんだよ(^^) でもこれは一朝一夕に解決できる問題ではないから、各企業はいま、外国人労働力（エキスパットって言うんだよ）の確保を重要視し始めているんだ(^^) 彼らはどこに住んでいると思う？企業が用意した都心一等地や優良エリアのレジデンスがほとんどだよね(^^)うらやましいよね。 あと、もしボクちゃんが大学に行く機会があったら、東京の大学に行くといいよ。 １年もかからず、高くても住みたいエリアと、安くても住みたくないエリアが分かるよ(^^) あ、そろそろ午後の国語の時間だね(^^) がんばってね♪ |
|
| No.76 |
by 匿名さん 2008-06-03 13:24:00
ジェイオー建設株式会社 （総合建設工事 大証２部のジェイオーグループホールディングスの100％子会社 兵庫県神戸市中央区）民事再生法の適用を申請
2008/06/02 フォルム、破産手続きへ 住宅販売のフォルム（横浜市、石橋賢一社長）が事業を停止し、6月中にも横浜地裁に破産手続き開始を申し立てることが2日、わかった。 2008/05/30 株式会社フレックス （建売住宅分譲ほか 東京都練馬区）自己破産を申請 2008/05/30 近藤産業株式会社 （マンション「メロディーハイム」開発・分譲 東証1部上場「ゼファー」の100％出資子会社 大阪府大阪市中央区）自己破産を申請 2008/05/26 グローバンス株式会社 （不動産ファンド事業 東京都千代田区）民事再生法の適用を申請 2008/05/20 株式会社興大 （マンション分譲、販売代理 東京都千代田区）事後を弁護士に一任、スポンサーと交渉中 2008/05/12 スカイエステート株式会社など4社 （不動産賃貸・仲介業 東京都港区）特別清算開始決定受ける 2008/05/09 株式会社二十一大成住販 （建売分譲 千葉県船橋市）破産手続き開始決定受ける |
|
| No.77 |
by 通りすがり 2008-06-03 13:31:00
そんな外国人は特殊。まだ教授の方が説得力がある。
|
|
| No.78 |
by 匿名さん 2008-06-03 13:47:00
上京者は土地勘がないので、一般的な既存のイメージを重視します。
上京者が増えれば全体の中で、その傾向が強まります。 |
|
| No.79 |
by マンション投資家さん 2008-06-03 14:30:00
>>78さん
全く同感。 「何の地縁も血縁も無い上京者のプレゼンスが高まって行きます。」 という仮定から、 「これらの人は、利便性と価格に非常に敏感で合理的な判断を行います。」 という結論はあまりにも無理があります。 むしろ地縁も血縁も無く、都内事情にも疎いことから、 「デベロッパーの流す宣伝やイメージ戦略に容易に感応し、東京タワーや東京駅からの距離といった、田舎から見た東京を基準に非合理的な判断を行いがちです。」 というほうが実態をよく表しているといえるでしょう。 |
|
| No.80 |
by 匿名さん 2008-06-03 14:48:00
地縁も血縁も無く、都内事情にも疎い上京者がいきなり都内のマンションを購入するの？
どんなモデル設定なんだよ？ |
|
| No.81 |
by 匿名さん 2008-06-03 15:01:00
まぁ、だいたいメジャーでイメージのよい目黒、世田谷、杉並に流れていくのが
順等でしょう。 |
|
| No.82 |
by 匿名さん 2008-06-03 15:05:00
う〜〜ん！ 地方にお住まいの方にとって、東京の目黒や杉並が知られているとは思えませんが・・
「世田谷」も正しく読めない人もいるのでは？ 小ば かにするつもりは毛頭ございませんよ。 |
|
| No.83 |
by 匿名さん 2008-06-03 15:22:00
じゃあ六本木とか新宿とか渋谷に住むの？
|
|
| No.84 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:17:00
|
|
| No.85 |
by エキスパット？知らん！ 2008-06-03 16:21:00
はいはい！
エキスパット？ はいはい！シップみたいなもんか？ コンラッド？？ はいはい！遊びに行くとこじゃなくて泊まるとこね。 |
|
| No.86 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:23:00
|
|
| No.87 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:26:00
混じれ酢（←誤変換そのまま）すると、
統計とるときには、別に地域名は重要でなく、その特性が数値化されてればｏｋよ。 私見や先入観は、逆に邪魔かもね。 |
|
| No.88 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:29:00
８５みたいなレベルの人のことね（笑）
＞目黒も杉並も知らない、「世田谷」も読めない上京者 |
|
| No.89 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:31:00
そうそう「ホテル＝泊まるところ」だけの田・舎・者
|
|
| No.90 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:32:00
84
感情的にならずに落ち着いたら？文体は教授を参考にした方が良いですよ。無意味な優越感が出過ぎ。 |
|
| No.91 |
by 匿名さん 2008-06-03 16:35:00
ただいま教授は国語のお勉強中です。
もしや、同じ学区？＞90 |
|
| No.92 |
by 近所をよく知る人 2008-06-03 20:16:00
地方の人は江東区や豊洲なんてほとんど知りませんよ。
江東区は憧れて住むようなところじゃないし、別に便利でもないですね。 東京駅周辺で働いている人なんてほんの一握りだし、東京駅周辺で働いてても収入に余裕のある人は住環境が劣悪な江東区には住みません。 土地があるから今後は発展するという意見もありますが、永住するならいいですが、将来売るつもりなら同じようなマンションが大量供給され、希少価値がまったくない中古マンションは供給過剰でかなり叩かれてしまうでしょう。 |
|
| No.93 |
by 匿名さん 2008-06-03 20:24:00
掲示板で人に住まいを尋ねるなら大人でなくともマナーがあると考えます。不特定多数の方に蔑視的なレッテルを貼って揶揄する人はどこに住んでも、好ましい人物とは言えないでしょう。
|
|
| No.94 |
by 元院生 2008-06-03 21:15:00
少子高齢化もあり、日本経済の停滞もあり、マンションを含む住居に対する
需要が弱含みになることは誰も否定できないでしょう。 ただ、一部の高齢者が潤沢な資産を所有しつづけることも否定できません。 この一部の高齢者が選ぶ地域には、交通利便性による評価に加えて大きな 付加価値が付与されます。それはブランドとしか言いようの無い価値です。 この価値の源泉は曖昧で、大勢の方の評価としかいいません。合理的な基準 に基づかない、好みの問題です。都心や城南の歴史ある住宅地の価値はそこ にあります。非合理的でも、大衆の誤謬であっても、存在している価値です。 歴史が無い地域でも、宣伝によりブランド化することは可能です。多摩川 の氾濫原をニコタマブランド化しようとする電鉄会社の目論見は成功しつつ あります。 一時的に成功した例としては豊洲が最適です。しかし現在は安普請タワー の大量供給により船場吉兆状態。都心からの交通利便性のみの評価にふさわ しい、価格に移行しつつあります。開発余地が近在にあることは、ブランド にはリスクだということを示す好事例でしょう。 ちなみにメッキのはがれた豊洲は、有楽町までの交通利便性のみで評価 された価格に収斂しています。適正な評価だと思います。 都心からの交通利便性というと、都心はどこかという議論がこのスレでは さけられませんが、住宅であるマンションの価値の検討においては、東京の 公共交通ネットワークの中心がそれにあたります。 東京も新宿も最近では大崎も大きなターミナルにであることを考えると、 山手線の真ん中が都心の起算点に相応しいのですが、地区評価においては、 山手線からの時間距離をもって交通利便性の基準としてよいと思います。 なお、山手線より首都高都心環状線を使ったほうが、適正評価が可能に なるのは住宅についての議論でなく、トラック主体の物流問題の場合です。 |
|
| No.95 |
by マンコミュファンさん 2008-06-03 22:52:00
>92
江東区は山手線の海側に勤務する人には普通に便利だろ？ 誰も知らないというのも言いすぎだな。何を根拠に？「こう東区」じゃなくて「え東区」と思ってる人は多いかもしれないけど。 朝の有楽町線も一度見てください。 金銭に余裕がある層は数量的には多くないから、そうした人を対象にしたマーケットは別個で独立してあればいい。そういうもんだろう。城東・湾岸は人口流入でこれからも数量がはける活気がある不動産市場ということでいいんじゃなかろうか。城南も60年前は田んぼと森だろ？活気が続けば街の成長も後からついてくる。そういうもんだろう。 |
|
| No.96 |
by 匿名さん 2008-06-03 23:35:00
湾岸の弱点の1つに、住宅でも商業施設でも大資本におんぶに抱っこなところがあるかな。
戸建てや小規模店舗といったものが少なく小回りが利きづらい。良くも悪くも団地の延長。 西や南のような、ほどよいカオスさに欠ける。 個人が生み出す「スキマ」が少ないので団地地域同様、独特のカルチャーは生まれにくいんだろうな。 |
|
| No.97 |
by 江東区民さん 2008-06-03 23:54:00
確かにその通りですが、江東区豊洲に実際に住んで感じることは、
1) 朝の通勤電車がとにかく楽 (まず混まない) 2) 日常生活に必要なモノはすべて徒歩圏内で揃う 3) うるさい/怖いガキがいない (中高生のこと) 4) 車の移動が楽 (渋滞なし) 5) 東京駅/銀座からのタクシー代が安い(約2000円) に尽きます。 まあ、素敵な小規模店舗など全くありませんし、外食の レベルも低いですが、そんなの関係ないと割り切っている 小生のような小市民にとって安価な楽園であるのは確かです。 |
|
| No.98 |
by 匿名さん 2008-06-04 00:01:00
スキマがないのも独特のカルチャーでは？
日本や海外、色々なところで暮らしてきたが ここに書き込んでる人たちって、 もの知らない、経験もない ちっぽけな美意識すらないんじゃないの？ 東京なんて、地方の一都市だぜ おれは自身の判断で、気に入ったとこ住んでるんだけど 正直これ以上、人には来てほしくないな だから場所を教えるつもりはないと |
|
| No.99 |
by 匿名さん 2008-06-04 00:23:00
|
|
| No.100 |
by 匿名さん 2008-06-04 00:34:00
|
|
| No.101 |
by 匿名さん 2008-06-04 20:48:00
6月17日のガイヤの特集は
マンションバブル崩壊だそうです そのものズバリな特集ですな |
|
| No.102 |
by 匿名さん 2008-06-04 21:43:00
＝＞９９
こいつに子供いたら怖いわ〜 完璧な自己中。 子供を可愛いと思えない人間が増えているのか... 話は戻って、最近ネガレスに対する食いつきが激しいね。 業者関係者が必死になって価格維持を図りたい気持ちは分かるが。 住居に億の金を注ぎ込める需要層は限られているってーのに、 無理やり高値で掴ませて、その後ドカ〜ンはないわな。 自己破産組みが増えないことを祈りたいね。 |
|
| No.103 |
by 大学教授さん 2008-06-04 21:52:00
やはり、
県境外周区でも地価が高いところは、既存住民の高齢者用住宅が主になって行きそうです。 若い人は資金もあまり無いし、また交通が至便でないところに高額マンションを買う嗜好は無さそうです。 東京急行電鉄（渋谷区南平台町５ノ６）は、東急沿線のシニア層を対象とした住宅事業に 参入する。初弾となる施設は、東急大井町線・目黒線大岡山駅前にサービス付シニア住宅 約１６０戸で、11月ごろに着工し、２０１０年５月の完成を目指す。 今回、同社が全額出資して新たに設立した東急ウェルネス（渋谷区南平台町５ノ６）が 事業主体となり、14年度までに東急沿線を中心に５施設以上整備するなど積極的に展開していく考えだ。 |
|
| No.104 |
by 匿名さん 2008-06-04 22:43:00
もう土地が無いからタワーマンションは殆ど建たなくなって希少価値がどんどん上がるとか去年の今頃言ってた人いたけど、
何か今後の計画見るとポンポンこれから建たない？どういうこと？ |
|
| No.105 |
by 購入経験者さん 2008-06-05 00:34:00
土地に先高感があった時代は、安売りせず土地のまま保有する意味があったけど、
今は本格的下落になる前に、バブルの余韻の中で売り抜けたい地主が多いんでしょう。 そうして皆が大量供給すれば下落に拍車がかかるんだが、 我先に逃げようと投売りするからますます崩落になっていく。 これもまたいつか見た光景か。 |
|
| No.106 |
by 匿名さん 2008-06-05 01:26:00
高級住宅街に高齢者が多いことは否定しません。
若い夫婦が新しく土地を買い家を建てると１億近くはかかり困難です。そうすると親の古い家を建て替え、同居という道をとる方もいます。高級住宅街で新しい家は大体表札が２つあることが多いです。 高齢者が単独で生活している方はいくら高級住宅でも古い住宅が多いです。家にお金を投じる気はないのでしょう。 今は晩婚の時代ですので２馬力で子供がいない方が多い都心部のマンションも２０年ほどすれば子供が少ない高齢者マンションになるかもしれません。 |
|
| No.107 |
by 匿名さん 2008-06-05 02:07:00
>>106
港区の一応高級住宅街と言われるエリアに住んでいますが、うちも含めて小さい子供も結構いますよ。老夫婦世帯も多いですが。 |
|
| No.108 |
by 匿名さん 2008-06-05 02:12:00
>>99
自分だって「小学生以下のガキ」だった時代があるくせに、 こういう言い方する人間って、あなたの言うそれこそ「小学生以下のガキ」以下ですよね。 低次元で、、なんというか心の貧弱な、可哀想な人ですね。 自分に子供はいませんが、そんな風に思ったことは一度もありません。 よく言われますが、誰の子供でも、大人として近隣として遠くから近くから、 暖かく一緒に育てていくべきだと思いますけどね。 こんなことを恥ずかしげも無く書く人がいる世の中だから凶悪犯罪が増えるばかりなんですね。 話が脱線してすみません。 |
|
| No.109 |
by 匿名さん 2008-06-05 02:50:00
所得が高い若い夫婦が購入できるのは都心部でも湾岸タワーマンションのようなマンションだと思います。
やはり地盤の安定した既存の住宅地は購入が難しいのではないでしょうか。 ただ普通のサラリーマンを対象としての意見です。 株などでもうけた人などは対象外です。 |
|
| No.110 |
by 大学教授さん 2008-06-05 06:21:00
>>109
このような価格で買っている人には余計なお世話かもしれないが、 街が古び、高齢者比率が高くなって行き、空家、空地が増えて行けばどうなるか・・ よく言われていることだが、街の衰退させて行くのは既存住民の存在。 平均寿命が延びた現在では、特に言える。 かつて都心部もそのような状態だったが、 地価バブルで既存住民の多くが県境外周区、郊外に移動し、 開発余地が生まれた。 その後、バブルが弾け、地価が大幅に下落、 開発余地がある中で、価格も下がり、一気に開発が進んだ。 高額な県境外周区の場合、住宅地としてしか使い道が無いので、このようなパターンは望めない。 長い年月を掛けて、徐々に衰退の道を歩むことになる。 特に私鉄支線の通勤不便なところの将来は暗いだろう。 |
|
| No.111 |
by 匿名さん 2008-06-05 07:12:00
大学教授さん
例えばですが４０年以上も前は地価はそれほど高くなかったらしいです。つまり高級住宅街に住んでいる高齢者はもともと所得が高いわけではないと思います。 ６〜７０代はローンも抱えていないからこそ土地を売ってタワーマンションなどに移り住むことができます。 高級住宅街に住んでいるご家庭では２世帯同居という方法もありうるのでその場合は例えば地下階を親が使い、１，２階を子供の家庭とか。 つまり子供が事情があって住まないかぎりは空き家にはなりません。 それに人気がないならいざ知らず人気がある高級住宅が衰退という発想があまりにも飛びすぎているような気がします。 あと親の土地を使うのですから建て替えは安く済むので共働きをする必要もなく、女性がが安心して子育てができます。つまり次の世代につながります。 これから高齢者比率が高くなるのは２馬力で子育てを重視しない地域だと思います。つまり自分たちの生活を楽しむといっている方々が多い場所ではないでしょうか。 |
|
| No.112 |
by 大学教授さん 2008-06-05 07:18:00
|
|
| No.113 |
by 匿名さん 2008-06-05 07:24:00
４０年くらい前は確かに、
高級住宅街の土地は安かったです。 たまプラ近くの土地を父が安く買い家を建て、 バブルのときに売りました。 土地代は１００倍になってました。 住み続けずに、 そのときに天井売りするのが正解だったと思いますが。 |
|
| No.114 |
by 大学教授さん 2008-06-05 07:39:00
>>111
今、県境外周区の高額マンションを買っているのは、 戸建からの住み替え高齢者と、 親との同居を嫌う若い夫婦が親の援助を得て購入。 この２つのパターンが主流で、 地元の人の需要がほとんどだと推測されます。 現在の価格レベルのままだと、新規住民の流入は見込めず、 人口減と高齢化が同時進行するでしょう。 |
|
| No.115 |
by 匿名さん 2008-06-05 07:45:00
大学教授さん
土地は必ずしも続くわけではありません。子供が住む必要がない場合もありますから。そういう場合でも新しい人が入ってきます。住みたい地域であれば。確かに同居を嫌う人もいますねそういう人はなくなって相続してから住む人もいます。残念ですが。 少子化は日本の課題でして一部の地域の課題ではありません。 これから地方へ財源を移すのは確実です。これが始まれば東京への流れは少なくなるでしょう。 大学教授さんは戸建についてはまったく知らないように感じました。住まいはマンションだけではありません。戸建もあるのですよ。 ところで大学教授さんはどこの区に住んでいるのでしょうか。その発想の培った原点を知りたくなりました。 |
|
| No.116 |
by 匿名さん 2008-06-05 09:21:00
大学教授の住むゼロメートル地帯は将来土地の存在すら危ぶまれているんだが・・・。
|
|
| No.117 |
by 匿名さん 2008-06-05 11:28:00
若い世代は大手の会社員でさえも、
会社に対しての帰属意識が乏しく終身雇用の概念も極めて薄くなっています。 能力や収入が高く、自信のある人ほどその傾向は顕著です。 そしてプライベートを優先する人が多く、彼らが重視するのは 会社に近いことではなく、自分達のプライベートに対しての利便性です。 つちかってきたコミュニティ、遊び慣れた街、趣味などを継続しやすいことが最大のポイントです。 これらの価値観の変化はそのまま既存の通勤中心の不動産価値観の変化に繋がってきています。 (この世代はまだ不動産動向のメーンストリームではないので主だって数字には表れていませんが） 彼らは普通の会社員であっても非常にクリエイティブ指向が強く、 クリエイティブなにおいがしない画一的でおしきせのものや地域を極端に嫌います。 同じ金額を出すなら自由に内装をカスタマイズできる中古を自分の気に入った街にという選択や、 郊外に設計から参加してこだわりの戸建てを立てたりと、価値観も多様化しています。 彼らのクリエイティブで多様化したニーズに答えられる地域でないと、 若い世代の獲得は難しくなるでしょう。 |
|
| No.118 |
by 匿名さん 2008-06-05 11:41:00
教授は自分に都合の良い結論を導くためには
荒川区及び墨田区の全域は言うに及ばず、 板橋・北・足立・葛飾・果ては江戸川区の一部までも 都心と言って憚らない輩です。 相手にする必要なし。 >都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。 |
|
| No.119 |
by 匿名さん 2008-06-05 12:48:00
>都心部とは、首都高速中央環状線より内側を指します。
中央環状線はまだ全部つながってないのにね（笑） 車も持っていないのでしょう。 今朝、石原都知事が「環状線がつながっていたら誰も豊洲なんかに市場など設置せんよ」と言って たのには笑った。 「豊洲なんかに」ってそりゃ言い過ぎですよ。 |
|
| No.120 |
by 匿名さん 2008-06-05 16:41:00
まぁ石原都知事は暴言が多いから
前もババァ発言で問題になったし 「おばさんをババァと言って何が悪い! 」だもんねｗ |
|
| No.121 |
by 上等 2008-06-05 20:45:00
２０１６年オリンピック招致の一次選考で、東京は一位で通過でしたね＾＾
(二位マドリード、三位シカゴ、四位リオデジャネイロ) 本決まりは来年１０月とはいえ、 １９６４年当時の五輪と比べると、各会場もぐ〜んと東寄りになりそうです。 ↓ http://www.token.or.jp/magazine/images2008/g01p03lg.jpg もしかすると、このさき何十年か後には、 「城東なんて、昔は誰でも住めたんだよなぁ」(遠い目) なんて時が来るかもしれませんよ！！ も・し・か・ですが・・・。 ☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡 |
|
| No.122 |
by 匿名さん 2008-06-05 21:10:00
|
|
| No.123 |
by 匿名さん 2008-06-05 21:19:00
どこの「世間」だか．．．(ボソ
|
|
| No.124 |
by 匿名さん 2008-06-05 21:24:00
|
|
| No.125 |
by 匿名さん 2008-06-05 21:27:00
今年北京でやるんだから2016年に東京はないだろ。
|
|
| No.126 |
by 匿名さん 2008-06-05 21:30:00
２００４年アテネ
２０１２年ロンドン ２００８年北京 ２０１６年東京 同じ８年間隔。 可能性？？？？ |
|
| No.127 |
by 買い換え検討中 2008-06-05 23:25:00
>>126
有るっ！ いやまじで、世界の中で日本が大国として残るには「経済」しかないわけだが、今じゃ中国に抜かれてトホホな事態。 でかいお祭りでもしないと、税金上がるが収入は減り、老齢比率は上がるが福祉は落ち、日本で豊かな生活するのは外国人だけになっちゃう＼(T_T) |
|
| No.128 |
by 匿名さん 2008-06-05 23:28:00
そのオリンピックを支持している日本人の率が他の候補地より少ないしなあ。
不要と思ってる人は多いし無駄金投入して誘致する価値はあんまりないな。 |
|
| No.129 |
by 匿名さん 2008-06-05 23:44:00
オリンピックに向けて（決まる 決まらないは置いといて）
皆さんの大嫌いな東部湾岸地区の開発が加速しそうですね♪ |
|
| No.130 |
by 匿名さん 2008-06-05 23:49:00
>>129
開催地決定までの4ヶ月で加速するわけないだろ。 |
|
| No.131 |
by 匿名さん 2008-06-05 23:54:00
|
|
| No.132 |
by 匿名さん 2008-06-05 23:57:00
|
|
| No.133 |
by 買い換え検討中 2008-06-06 00:03:00
|
|
| No.134 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:06:00
開発加速して、落選してもつまらん。
開催地決定後でも間に合う。 |
|
| No.135 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:10:00
何が、つまらない？
|
|
| No.136 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:14:00
一番イライラしてるのは石原だよ。
オリンピックに盛り上がりが欠けているのは活躍するスポーツが見当たらない原因もあるよ もしバレーがメダルに食い込むほど強ければもう少し盛り上がったかも。 |
|
| No.137 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:15:00
>>135
アンチさんは今、涙目だからあまり苛めるなよ。 |
|
| No.138 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:22:00
北京＝＞ロンドン＝＞東京とは来ないだろう。
ロンドンの次はアジア以外だよ。 |
|
| No.139 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:26:00
ロンドン=>マドリードとは、来ないだろう。ロンドンの次は、ヨーロッパ以外だよ。
|
|
| No.140 |
by 5km以内都心山の手住民 2008-06-06 00:26:00
満員電車で３０分以上通勤が必要な、郊外の高級？住宅地、
多分、駄目だよ。 プライベートの利便性？ つちかってきたコミュニティ、遊び慣れた街、趣味などを継続しやすい？ 彼らのクリエイティブで多様化したニーズ？価値観の多様化？ 郊外って、土日は、道路・スーパー・モールも激混み。平日朝夕も混んでる。 プライベートって、海山へ激混みドライブ？ゴルフ？パチンコ屋？ 電車は、東京中心方面と、郊外方面の２方向だけ。 幹線道路・高速も、同様に２方向だけ。 住宅街の、どこが楽しいの？そんなとこ、つまらないだろ。 メーンストリームになる？ありえない。 友達と合うとき、街に出るだろ。普通。 |
|
| No.141 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:32:00
>>140
教授こんばんは。 >郊外って、土日は、道路・スーパー・モールも激混み。平日朝夕も混んでる。 「5km以内都心山の手住民」のキャラ設定って山手線の外側に出ることがないんですよね。 一貫性がないですよ。 |
|
| No.142 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:32:00
満員電車で３０分以上必要な郊外の高級住宅地とは鎌倉かな。
鎌倉いいな。 |
|
| No.143 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:38:00
七里ガ浜とか由比ガ浜沿いの眺望のいい物件は賃貸でも分譲でもベラボーな値段するな。
|
|
| No.144 |
by 匿名さん 2008-06-06 00:42:00
休日に都心しか出る考えが及ばないとはさびしいな。
水上バイクなどで遊ぶのも最高なんだ。気分転換になる。 |
|
| No.145 |
by 匿名さん 2008-06-06 02:18:00
休日の水上バイクは
湾岸地区の嫌われ者です |
|
| No.146 |
by 大学教授さん 2008-06-06 06:50:00
オリンピック招致の真の目的は以下
①アジアにおける東京のプレゼンスを高める ②東京のインフラ整備を一気に進め、国際都市に相応しい形態にする ③都民の意識を国際化し、外国人受け入れへの抵抗感を減らす ④成長エンジンとして観光産業を育てる ⑤少子化対策として海外、特にアジアからの知的移民受け入れを一気に増やす 最終目標は⑤にあります。 日本が今後生き残って行くために必要な方策であり、国民の近視眼的意識を変えて行く 必要があります。 従来型の都市構造を変革して行かないと日本は生き残れないのです。 |
|
| No.147 |
by 匿名はん 2008-06-06 07:29:00
大学教授は日本人じゃないかも。
知的移民の受け入れとは例えば旦那が天才妻は平凡の外国人だとします。生まれた子供は日本で生まれ生活する。それが代を重ねるとどうなるのでしょうか。 どこの国も移民には苦慮しているのです。 一番かわいそうなのは自国の言葉がしゃべれない外国人です。子供たちが知的じゃないから用済みとして追い出すのかな。 |
|
| No.148 |
by 匿名さん 2008-06-06 12:37:00
"The Most Expensive Real Estate Markets in the World"
（不動産価格がもっとも高い街）という記事がビジネスウィーク に掲載されていました。 http://finance.yahoo.com/real-estate/article/105172/The-Most-Expensive... その街の中心部において $1.5 million（約1.6億円）でどれくら いの広さの家が購入できるのかをランキングしたもの。 １位はロンドンで $6,191 per sq. ft.日本式に直すと坪2300万円 １．５億出しても購入できるのはストゥディオ（１Ｒ）タイプのみ ２位はモナコ、以下４位までフランスの高級リゾートが続きます。 ５位が香港の坪1700万($4,507 per sq. ft.) ６位がマンハッタンで坪1600万($4,320 per sq. ft.)が登場。 ７、８位はイタリアの高級リゾート、９位がシンガポールで １０位に東京が登場します。東京は坪880万なのでという評価なので 各国とも超都心部の最高クラスの物件を対象にしていると思われます。 しかしベスト１０のうち大都市は約半分、それ以外は聞いたことも ないリゾートというのが意外でした。 |
|
| No.149 |
by 匿名さん 2008-06-06 13:00:00
「2016年東京オリンピック不要」の世論は、今後いま以上に加速すると思いますが、
どうでしょう？ |
|
| No.150 |
by 匿名さん 2008-06-06 13:38:00
利害関係者以外は普通反対するだろ
まあかつて東京の地価はブッチギリで世界一だったんだから ロンドンやNYや中国のバブルがどう収束していくか まったり眺めましょうや コピペ教授は数スレ前には「デベにお勤めさん」だったんだよなぁ |
|
| No.151 |
by 元院生 2008-06-06 15:56:00
教授の146での目的の必要性には賛成。
でも、そんなに高い理念で東京都が動いているとは 思えないのですが。 |
|
| No.152 |
by 過去スレの４０ 2008-06-06 17:43:00
＞＞１４６
移民の問題について言う。結論として、日本は無理。 法的に言うと、現在、日本でまともな職場で働く外国人（企業トップを含め）は在留期限３年、その後は延長となっている。在留期間延長は、受け入れ先企業が行っている。つまり、法整備は整っていないし、これからも無理だろう。外務省は日本語に秀でた者なら、５年にするという指針。 ヨーロッパは、シェンゲン協定加盟国内の労働力の移住を自由にした。しかし、1960年代からの外国人労働力受け入れの次世代がどうなっているのか、を調べろ。長く国内問題になっている。 アメリカは、複雑だ。 で、＜＜１４６の仮想職名は本当でないと思っているが、おもいろいので書き込みしてね。 |
|
| No.153 |
by 匿名さん 2008-06-06 19:05:00
現状、この板でも、マンション価格低下傾向はすでに定着している。
待っていればどんどん下がってくると言う風潮だが、果たして本当にそうだろうか？ 私は職場のある九段下を中心に５ｋｍ圏内で新築、中古を調べていますが（湾岸、城東は除外して）、２年前とあまり変わらない感じがします。一時期のチャレンジ価格は除くとして、実際に中古などで値段交渉しても下げてくれる感じがありません。 そうこうしている間に株価は徐々に回復、来年以降には消費税が現実化しそうだし、長期金利も上がり始めている。 １億の物件でも長期金利が１％上がって、消費税が５％上がれば２-３千万は多く払うことになります。 もしかして今が一番のチャンスなのかと考えてしまいます。 実需でマンション買おうと考えてる方、どう思いますか？ |
|
| No.154 |
by 匿名さん 2008-06-06 20:40:00
|
|
| No.155 |
by 匿名さん 2008-06-06 21:11:00
日本のバブルもそうだったけど
イギリスの好景気も一般市民には 住居費の高騰、物価高と いい面ばかりとはいえないだろう 移民導入でバラ色未来のコピペ教授は 例のNHKの番組でのポーランド移民の増加などはどう考えているんだろう 自分のお仲間が増えてうれしいのかもしれないな>>147 |
|
| No.156 |
by 匿名さん 2008-06-06 21:30:00
知り合いの鋼材関係屋さんは原材料の高騰で利益少なくなって、倒産では無く廃業しました。
住宅関係も倒産・廃業が増えて分譲マンションはだいぶ減りそうですね。 マンションだらけで街がどんどんつまらなくなるのでこれ以上増えなくていいです。 リフォームなどでながく住んであげる方が、環境にもよろしくていいのでは？ 個性的な部屋もどんどん増えれば、面白いし。 住宅関係の労働者の皆さんはリフォームや農業などに鞍替えしていければいいのですが。 |
|
| No.157 |
by 匿名さん 2008-06-06 22:02:00
勝鬨のマンション、最上階から軒並み売りに出されている。
購入者は値上がりを見込んだ投資家がほとんど。 こういう時って、価格崩壊の始まりなんだよね。 新築なのに賃貸部分はガラガラだし、10年経ったらどうなることやら（笑） 時間をかけて下落していくしかない。 この傾向は都心全体に広がっていくよ。 とにかく、最近の若者たちは車や住居に必要以上の金は使わない。 だから、多少金をもっている団塊ジュニアの需要を食い潰したら、 需要は先細るだけ。時間をかけて下落していく。 大衆には、そのスピードが緩やかで見えないだけ。 |
|
| No.158 |
by 匿名さん 2008-06-06 22:17:00
>>153
私は現在初めてマンションを（住宅を）購入しようとする者です。 この春から１２件程まわってその内３件から値下げのオファーを受けました。 （この内のひとつは九段下の物件です） 他の２件では最初に提示された額から２回目に行った時には大幅にダウンしてきました。 また１件はオプション費用○○万円負担というのがあり、 もう１件は購入初期費用全額負担する、とも言われました。 何れも都心の物件です。 そして全部契約には至りませんでした。 人は大きな買い物で買い手市場になると購入へ至る動機付けのハードルを どんどん引き上げて行きます。（この場合は引き下げてかな？） それなのに今回は「もっとまけろ」というよりも、 ディスカウントされた価格でも一体全体そこまでの価値のあるものなのか、と 最初熱くなっていた思いがスゥーっと何処かへ消えてしまったというのが正直なところです。 おっしゃる通り金利先高感、消費税率引き上げ懸念、建築資材高騰、高地価時代の用地取得など、 このままずぶずぶ行ってしまえない現実もあります。 しかしこの２年？近くの新価格とやらでの行き過ぎた部分は、 何処かで禊を落とさなければならないのではないかとも思えてならないのです。 ただ物件によって落とす汚れが大きくなったり僅かであったりなのでしょうか。 その僅かのものを拾ってみたいものですが、 如何せん、この世界は奥が深くヒジョーに悩ましいわけです。 |
|
| No.159 |
by 大学教授さん 2008-06-06 22:44:00
>>146
知的移民受け入れの先進例となるのが港区だろう。 住民の約１割が外国人で、区税の約２割を負担している。 そこまで極端にはならないだろうが、 都心部における知的移民の存在感は今後大きくなって行くだろう。 |
|
| No.160 |
by 匿名はん 2008-06-06 22:48:00
どこかの教授さんがこれまで都心を連呼しておられましたが、皆さん冷静になりどう感じているのでしょうか。
都心のメリットとデメリットを考慮しつつ自分の生活に合うかどうかを冷静になってから購入を選択する必要があると思います。 都心部の価格は下がりましたがまた上がるかもしれません。 港区で言いますと 坪４５０→９００→７００ ですのでこのあたりで持ち直すかもしれません。 これまで世田谷、目黒のように投機的な対象になっていなかったエリアは地価の下落が深刻でもないのも事実です。 世田谷区で言いますと 坪２３０→２７０ と変化が少ないです。 人の価値観はさまざまです。それぞれにあったライフスタイルができる地域を自分で探すことが大切です。 |
|
| No.161 |
by 匿名さん 2008-06-06 22:53:00
|
|
| No.162 |
by 匿名さん 2008-06-06 23:05:00
坪７００万円で買える層がどれだけいるか？
企業業績も厳しい中、陰りが見えているのは確か。 あまり煽っても購買層は乗ってこれないよ。 デベも企業努力やアイデアで経費を抑えていく必要あり。 不動産や建設、農業などの内需業種は今までぬるま湯にドップリ漬かり、 国際競争力も無い。切磋琢磨し自由競争できればもっと頑張れるのでは？ |
|
| No.163 |
by 大学教授さん 2008-06-06 23:20:00
超都心の坪単価７００万円も、物件数が増えて行けば維持不可能だろう。
このあたりが買える富裕層がどの程度の量があるのか、 実際のところ良く分からない。 実需と言うか、見えやすい高額マンションの坪単価は２５０万円前後で、 上限が３００万円と言ったところだろう。 この価格帯はしっかりした需要量があって、従来からの都心回帰価格帯の主流。 超都心は覗いて、一般の都心部は供給余力がまだまだあるのでこのレベルに収斂されて行く。 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1.... |
|
| No.164 |
by 匿名さん 2008-06-06 23:29:00
>>163
もっとまともなデータはないんですか？ 千代田区も中央区も渋谷区も新宿区も目黒区も品川区も含まれていません。 しかも港区のデータの半数以上は港南や芝浦だったりするのではないでしょうか？ こんなデータをもとに議論しているようでは話になりませんね。 |
|
| No.165 |
by 匿名はん 2008-06-06 23:35:00
１６０です。
坪とは地価のことです。マンションの坪単価ではありません。 申し訳ございません。 |
|
| No.166 |
by 大学教授さん 2008-06-06 23:38:00
>>164
今年の４月からのＤＡＴＡが無いものは記載されていないようだ。 昨年の発売実績を見て分かるように、無理に坪単価を上昇させたところは、 販売戸数も激減している。高くなりすぎてまとまった需要帯から外れてしまっているからだろう。 http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html |
|
| No.167 |
by 別の匿名さん 2008-06-06 23:43:00
↑だから、何？
東京都の家計所得と地価動向の連関が説明されてないね。 |
|
| No.168 |
by 匿名さん 2008-06-06 23:44:00
|
|
| No.169 |
by 大学教授さん 2008-06-06 23:54:00
|
|
| No.170 |
by 別の匿名さん 2008-06-07 00:14:00
↑繰り返しますが、家計所得との関連は何ですか？
|
|
| No.171 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-07 00:26:00
|
|
| No.172 |
by 別の匿名さん 2008-06-07 00:31:00
１７０です。
残念だが、某教授からの回答は無いね。 答えは非常に簡単なのだが・・・。 みなさんもスルーしましょう。 だめですね。 さようなら。 |
|
| No.173 |
by 過去スレの４０ 2008-06-07 04:15:00
実体験から話す。わたしの外国人の知人が、イラク戦争のとき、渋谷の戸建（井の頭線の神泉駅から徒歩１０分程度）に住んでいた。彼は米の大きな銀行（日本人はRynchと発音）に勤めており、家賃は会社持ちだった（家賃が２０万、３０万だったのか？）。米だったら、地域によって異なるが、家屋敷地（庭を含めない）２００㎡以上の戸建を、彼なら買えただろう。
彼の消息はしらないが、現在、米金融機関は利息１０％程度の返済に追われている。外資系はリストラ強行の状態。今後の米経済はバブル崩壊後の日本経済の足跡をたどるだろう。最大の問題が、「貸ししぶり」。 閑話休題。ヘッジファンドというのは、昔の日本で言われた「仕手（して）集団」に相当。従事者はprofessional。戦術は巧妙。例えば、現物で買い先行を行い、先物・為替に移る。先物で売りを集中しておいて、ドル為替が下がってから、為替で買いにして、先物資金に回すとか。 ＣＦＣＴ（商品先物取引委員会）で調べているが、米議会で投機資金の先物への流入を停止せねばならない。 閑話休題。大学を出て、就職をして、結婚して、子供ができて、持ち家をもつ。当然のライフサイクルだろう。一般サラリーマンの眼からすると、都心の７０へ㎡で１億近くということはおかしい。知的移民はどうかという考えは、西欧の現実を知っていない。 変動する経済環境に従って東京は変化する。「変動する経済環境」は予測できない。複雑な知識があれば、ある程度（20％くらい）は予測できるだろうが、そのくらいだろう。 リチウム・イオン電池に注目されている。幅広く応用されていくだろう。 |
|
| No.174 |
by 大学教授さん 2008-06-07 06:40:00
>>173
諸外国主要都市の一戸当たりの平米数は東京を大きく上回っている。 従って、知的移民の要求は都心に近く、しかも坪単価が安くとなる。 都心部マンション供給の価格レベルが坪２５０万円前後、上限３００万円となれば、 手ごろな価格で、広いマンションも可能となる。 今後の開発計画と、産業構造変化による開発余地を考えれば、 十分実現可能だろう。 |
|
| No.175 |
by 元院生 2008-06-07 08:06:00
臨海部も都心なら、もっと安く出来るんじゃない。
|
|
| No.176 |
by 匿名さん 2008-06-07 08:13:00
コピペ教授は城西地区も外国も
実際は何も知らない |
|
| No.177 |
by 匿名さん 2008-06-07 08:48:00
また、頭の悪い人が湧いていますね。
都心とは、千代田、中央、港です。それに、渋谷、新宿を加えたあたりが実質的な都心です。 上記の中の例外で、晴海や台場や落合などは都心とはいえないイメージがありますが、区単位で考える際には都心にくくられます。 で、都心が坪250だって？？、それいつの時代よ。今後そんなに下がる時がくるならば、日本経済がズタボロになっている時と想像がつきます。どういう条件がそろえば、そんなに低下するのか具体的に説明してほしいですね。例えば、東京直下型の地震の直後とかはもしかするとそうなるかもしれませんね。確かに区画整理がやりやすくなって再開発が進むかもしれないですけどね。 臨海部が都心？？、都心に住みたい気持ちがわからないでもないが、自分が住んでいるところを都心に格上げしてどうしたいの。都心と呼ぶのは勝手ですが、上場会社の本社も来ないし、大使館も来ないですよ。そんなところは、都心といえませんよ。 で、本題のマンション価格動向はどうなっているの？？高額物件の動きが鈍っているようなので価格低迷時期には入っているんでしょうが…。中途半端なデータでまったく関係ない推測してばかりいないで、正確なデータ提供を望みたい。私はそんなデータを持っていないので、この板の情報には期待してます。 |
|
| No.178 |
by 匿名さん 2008-06-07 08:57:00
|
|
| No.179 |
by 匿名さん 2008-06-07 09:48:00
97年1月からのデータである点がいいよね。
その前の高かった時期は省略されるから。 |
|
| No.180 |
by 大学教授さん 2008-06-07 17:50:00
>>177
また都心の話ですかうんざりですよ。 都心と一体化し機能する居住地域を含めた部分が都心部で、 概ね首都高中央環状線の内側、地下鉄網でカバーされている地域ですよ。 いわゆる広義の都心回帰エリアです。 都心部の中心が都心と考えれば良いでしょう。 一般の人が関係あるのは、都心を覗いた都心部のところでしょう。 そこが坪２５０万円前後で、３００万円上限であれば、都心回帰と言うか、 都心部の人口はまだまだ増えて、発展して行きます。 晴海の開発もまだこれからです。 |
|
| No.181 |
by 匿名さん 2008-06-07 18:02:00
>>180
＞都心と一体化し機能する居住地域を含めた部分 これって、首都圏といっている地域のことではないですか？ ＞概ね首都高中央環状線の内側、地下鉄網でカバーされている地域ですよ。 ＞いわゆる広義の都心回帰エリア こんな定義は初めて聞いたけど、誰か提唱してる人がいるのですか？ |
|
| No.182 |
by 大学教授さん 2008-06-07 18:28:00
>>181
通勤、通学といった特別な理由無く、 都心と気楽に行き来できるところが一体的に機能していると言えます。 従って、いわゆる郊外連結型の巨大ターミナルを経由でないと、 都心（千代田区、中央区、港区）と行き来出来ない様なところは除外されます。 また、道路網については、環状高速道路である首都高中央環状線より内側の 一般道路で都心と一体的に機能しているエリアとなります。 |
|
| No.183 |
by 匿名さん 2008-06-07 19:44:00
一体いつになったら安くなるのですか。
|
|
| No.184 |
by 匿名さん 2008-06-07 20:44:00
>>183さん
もう去年秋からだいぶ安くなってると思いますよ、PC赤坂あたりが契機だったでしょう。 中古も各種サイトで検索するとずいぶん安くなったなぁと思いますけどね、去年と比べると。 都心6区で徒歩5分以内、築5年以内とかの条件で検索しても価格が平米×100万（坪単価で330） 前後の大手デベの物件がゴロゴロ。 条件さえ揃えばそろそろ買い出動しても良さそうな気がしてきた。 前回もマスコミが湾岸戦争とかマンションバブル大崩壊とか週刊誌が騒ぎ始めたころが 今から振り返れば実際には大底だったわけだし。 それに今回のプチバブルは文字通りプチだったんですよね。 スピードがやや速過ぎただけであって、エンドが冷静だったために傷は比較的浅い。 現在は調整局面というか踊り場であって、待っていればどんどん下がる局面とも違う気がする。 特に都心の駅近物件であれば。 もちろん明らかに度を越した価格設定がなされた郊外や駅遠物件は話が別ですが。 |
|
| No.185 |
by 大学教授さん 2008-06-07 21:02:00
新たな価格設定の模索の中で上がったものと、
単に連れ高で上がったものとが混在している。 いろいろと価格調整はあるが、 下がることなく、それが真価格となるところと。 ずるずると下がり続けるところが出てくるだろう。 |
|
| No.186 |
by 不動産購入勉強中さん 2008-06-07 21:31:00
184さん
と言うことは、PC赤坂は買いという事になるのでしょうか？でも駅遠だし、間取りに問題もあるように感じます。 近隣には、赤坂TRとか虎ノ門TR、予定物件として虎ノ門パストラル等々比較物件がありすぎて考えます。 |
|
| No.187 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-07 23:06:00
>>186
ここまで超都心物件だと「駅近/駅遠」というのは物件評価にはあまり関係ないけど 虎ノ門タワーズレジデンス****2005年_263戸販売/267戸_＠491.0万円 赤坂タワーレジデンス********2006年_425戸販売/521戸_＠457.8万円 パークコート赤坂ザ・タワー**2008年_463戸販売/518戸_＠560万円（第1期平均） だから、予定価格より下がったが、これでも割高なのは明かですね ただ同じモノが２つとない不動産商品だからねぇ この立地、このプランに惚れたら 例えこれから相場が下がるのが判っていても買うべきでしょ 反対に物件に魅力を感じないのなら、上がると思っても買っちゃだめだし |
|
| No.188 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-07 23:16:00
教授がおっしゃる6000万円÷70m2＝＠280の壁つうのは、
実際に都内住宅地系立地には存在するのですが 豊洲あたりの湾岸エリアだと 4500万円÷70m2＝＠210の壁なんですよ 豊洲や有明のが＠280〜＠300つう現時点の価格水準は 投資目的の買いが入って舞い上がった異常なもので 来年の春シーズンには＠250程度まで下がるだろーね そのあとは本来の水準である＠200万円を目指してゆっくり下がっていく って感じでしょうか 
|
|
| No.189 |
by 匿名さん 2008-06-08 00:15:00
>188
豊洲の5年生物件は@230辺りになってきましたね。 去年は@270の強気で押して、80㎡台で6000overなんてごろごろしていましたが、 明らかに値付けが変わりました。 4年生にもなると固定資産の減免などがなくなり，豊洲程度に20万の固定資産税を納めるのが＊＊らしくなるのでしょうかね。 |
|
| No.190 |
by 購入経験者さん 2008-06-08 00:18:00
長期金利（１０年国債）が急上昇中だ。
長期金利が上がると何が起きるか。考えたくもないが、住宅ローン金利が上昇する。 長期固定ローン「フラット３５」の金利も６月は３．０５〜４．０％（返済期間２１年以上３５年 以下、前月は２．９５〜３．５５％）に 上がった。で、どうなるかといえば、毎月の支払額がアップすることに……。 「３年、５年、１０年と固定金利でローンを組んでいる人は、今すぐに影響を受けるわけでは ありません。 ただ、これから住宅ローンを組む人は当然負担増です」（銀行関係者） ３月の金利は１．２％台だった。 それが、あれよあれよと上昇し、５月下旬には１．８％を突破した（現在は１．７％台）。 メガバンクの現在の住宅ローン（変動金利）は２．８７５％。 仮に３５００万円のローン（３０年返済）を組んだとしてざっと計算すると、 ３月に契約していれば年間の返済額は約１６１万円で済んだのに、今だと約１７４万円の負担に なる。 実に１３万円もの差だ。 住宅ローンの金利見直し時期が迫っているサラリーマン世帯にとっても他人事じゃない。 物価上昇に加え、ローン地獄にまっしぐらだ。 「サブプライムがある程度落ち着いた米国の金利上昇、それとインフレ懸念で長期金利は上昇 しています。 しかし、現在の金利は実体経済以上の上昇だと思います」 （三菱総合研究所の後藤康雄チーフエコノミスト） 生活苦に拍車がかかることになる。 |
|
| No.191 |
by 匿名さん 2008-06-08 00:37:00
臨海部は３０年のスパンでみれば発展するかもしれないし、しないかもしれない。
まあベンチャー企業みたいなもんだ。アーリーステージの割安な時期だったら 勝負する手もあったがここまで釣りあがるとハイリスクすぎる。 供給も多いし災害リスク（というか東京で起きなくても国内のどこかで 大地震があれば風評であっても人気は下がる）もある。 開発が大規模なので投資がとまった時の影響が大きい。予想するのは勝手だが これから湾岸地域の物件購入する勇気はないよ。 もっとも城南（というか城西）の京王、小田急、井の頭の駅から遠い 良好といわれた住宅地は少しずつ衰退していくかもね。 （ブランド地域は除く） |
|
| No.192 |
by 大学教授さん 2008-06-08 03:47:00
>>188
価格帯の壁は首都圏全体として存在する。 各人年収の限界があるから、例えば５〜７千万円の価格帯購入可能な年間数は限られる。 しかし、場所による壁は、その地域の需要がローカルに限られている場合は存在するが、 その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。 すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。 ブレイクスルーするには、 当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。 需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。 ５千万円以上の物件の供給量を区別に出して、 その供給量の推移を２０００年以降出してみるとおもしろいだろう。 ある区は年々減じているが、ある区は年々増加させると言う需要の移動が観察できるだろう。 |
|
| No.193 |
by 購入検討中さん 2008-06-08 07:31:00
PC赤坂はさすがに値引きはないのでしょうかね。
でも周辺物件と比較してもまだまだ相当高い 平均単価ではありますね。 |
|
| No.194 |
by 匿名さん 2008-06-08 07:57:00
171の図は06/07から線形に上がっているのに、
188の図は、07/07から非線形に上がっているが何があったんだろう。 投資にしたとしても、そんなに非線形にあがるのかな？どんなパラダイムシフトがあったんだろう？ 192の >その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。 >すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。 はすこし違和感あり、価格が上がる原因にはなると思うが、 非線形に上がる原因では無いと思う。だって、”その需要” というのは急にかわらないと思うので、、デベが仕込んだ価格？ それにしても、わかりやすいデータですね。おかげで、いろんな疑問がでてくる。 |
|
| No.195 |
by 匿名さん 2008-06-08 08:01:00
PC赤坂の内部は今荒れているよ。落下事故も含めてだけどね。
値下げには、既に購入した人が納得しないし。かといってこのままじゃ苦戦部屋がのこってしまう。時間稼ぎをしながら様子を見ているんだろうね。 |
|
| No.196 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-08 12:01:00
>>192
相変わらず意味不明なことばかり書いているなぁ >その需要が首都圏全体に広がっている場合は異なってくる。 >すなわち、従来壁と見られていた価格帯をブレイクスルーして行く。 首都圏全体から集客出来る都心では 元々価格の壁なんて軽く突破しているから 今さらブレイクスルーは起きない 従来から地元需要しかない所では、 突然ブレイクスルーすることは有り得ない 静的な観察結果と動的な観察結果を無理につなげているために 論理的な整合性を持たない説明になっている いったいどんなエリアを想定した話をしているのかな？ 格好つけて抽象的に一般論を書きたいのは判るけど、論理的に説明出来ないのなら 具体的な地域について具体的な状況や動向を書きなさいよ、具体的に >ブレイクスルーするには、 >当然であるが従来他の地域にあった需要を食って行くことになる。 >需要を食われて行った地域は売れ残りが増え、供給量が減って行く。 高額物件が売れないなら、価格が下がるだけ 相対的に人気のあるエリア、例えば都心や世田谷あたりは 販売価格は下がりながらも他から比べれば高いポジションを維持するし 相対的に人気のないエリア、例えば16号線を越えるような超郊外などは 採算の合う価格を維持出来ないので供給自体が減少する 屁理屈こね回さなくても、経験的に理解出来ることでしょ |
|
| No.197 |
by 住まいに詳しい人 2008-06-08 12:16:00
>>194
データに出てくる価格は、いわばデベの言い値ですから 数値の連続性が断たれたのは高値挑戦をするデベの思惑を反映しています そこから次の値が元に戻るなら 次ぎに供給したデベは前の供給したデベとは異なり 「それじゃダメだよ」と判断したわけであり 次の値も高いままなら 次ぎに供給したデベも前のデベを見ていて「イケル！」と思ったのか 「うちもチャレンジしてみるか？」と判断したということです ただ問題は不動産ですから いくらエリアを限定しても個別の物件で元々の価値が差がある 例えば同じ麻布でも＠600万円超もあれば、＠400未満も有り得る 単純に数値やグラフだけを見て解釈するのは大きな落とし穴がある |
|
| No.198 |
by 近所をよく知る人 2008-06-08 13:44:00
江東区マニアのインチキ教授の論理が正しいなら、ブリリア有明はとっくの昔に完売になってるはずだが（こいつが力説する適正な価格と立地のマンションはブリリア有明のことを言ってるようにしか思えない）、実際は大量に売れ残り、販売開始から一年が経とうとしている現在も完売の見込みはたっていない。
このことからもこのインチキ教授の説はまったく現実から乖離していることが証明できる。 簡単に言うと湾岸埋立地には坪200万以上の価値はもうないということだよ。 |
|
| No.199 |
by 大学教授さん 2008-06-08 14:08:00
>>196
世田谷区の話しが出たので、同区についてちょっと詳しく見て行こう。 ２００２年以降のマンション販売戸数と坪単価の推移は以下。 年 販売戸数 平均坪単価 ２００２ ３１１１ ２５４ ２００３ ３２５８ ２５０ ２００４ ３３７３ ２４５ ---------------------------------------- ２００５ ２１５８ ２６０ ２００６ １９０５ ２９９ ２００７ ８４４ ３４２ これを見ると、２００５年以降坪単価を上げて行ったが、ブレークスルー出来ず、 販売戸数を減じているのが良く分かる。 県境外周区でよくある手法だが、販売戸数を減らすとともに、ピンポイント的に立地を選び、 希少性を地元需要に対しアピールする。そして坪単価の高さを正当化する。 これは杉並区にも当てはまる。 |
|
| No.200 |
by 匿名さん 2008-06-08 14:16:00
197さん。どうもです。
やはり、そういう見方になってしまいますよね。 デベは意外と石橋を叩かないんですね。 まあ、時が正解を出してくれますね。 |
|
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
||
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
