23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[582: 匿名さん]

あの狂乱の強気相場からそろそろ１年か。
あのころ、「アメリカやヨーロッパの不動産利回りはマイナスだが日本はまだプラスだからこれからも上昇する」
っていう記事があちこちで書かれてるのみて、
「諸外国は完全に値上がり期待であがってるんだな。そろそろバブル崩壊だな」
と思って備えてたけど、正直予想以上だった。
甘かった。
資産に１０％近いダメージ食らってしまったよ。

しかし予想の方向性は同じで大きさが超えた自分でこれなんだから、
あそこで何も考えずに記事と同じように強気で突っ走った人はどうなったか考えるのも恐ろしいな。

[583: 匿名さん]

確かにアメリカやイギリスの不動産価格暴落は凄まじいようだね。下がりはじめると、買い値が実質利回り何％なのかが運命を分けるよね。３％以下で高値づかみした人は確実にアウトだよね。
６％換算まで下がれば半値、９％換算までいけば３分の１。信用収縮の程度や不良債権問題の根深さにもよるだろうけど、とりあえずは最悪９％換算ぐらいまで下がる覚悟で現実に向き合うことが求められるんじゃない。ちなみに更地はいくら一等地であってもほぼ利回りゼロだから、今のような状況だと最悪！

[584: 匿名さん]

＜日本郵政＞東京中央郵便局が３８階ビルに　局舎残し高層化
6月25日21時18分配信 毎日新聞


　日本郵政は２５日、ＪＲ東京駅前の東京中央郵便局（東京都千代田区丸の内）が老朽化したため、郵便局やテナントが入る地上３８階の「ＪＰタワー（仮称）」として再開発すると発表した。東京中央郵便局は１９３１年の完成で、２０世紀前半に盛んになったモダニズム建築の代表作として保存を求める声が多いことから、今の局舎を保存しながら高層化する。

　完成は１１年度の予定で、東京駅や東京国際フォーラムと地下で結ぶという。ドイツ出身の著名建築家、ヘルムート・ヤーン氏が設計を担当する。ビルはガラス張りで太陽光の透過を防ぎ、空調を節約するエコビルになるという。

[585: 匿名さん]

>>582,583
日本のバブル崩壊は、もっとすごかったよね。。。

[586: 匿名さん]

そうだったね、青山のワンルームを１％利回りの１億まで買いあがったからね！1000万が2000万になり、4000万になり、8000万になると、１億6000万になるような気がしちゃうんだよね。

[587: 匿名さん]

アメリカイギリスの崩壊も凄まじいかも

[588: 匿名さん]

あれ、日本のバブルしらないの？

[589: 匿名さん]

あんたなんかより知ってるよ。

[590: 匿名さん]

うちの親はバブルのとき吉祥寺に１億のマンション購入したけど
今の中古相場はまあだいたい３０００万くらいだね。
（一時期もっと安かったが）
２０年で７０００万、一年あたり３５０万減価した計算です。

親は公務員だがなんで１億のマンション買えたかというと、相続した
田舎の土地がバブルゆえに１億で売れたからなんだけど、今は田舎の土地
なんて二束三文だから得したのか損したのかわからんね

[591: 匿名さん]

田舎の土地を１億で買ってくれた人にお金を貸してくれた銀行があったとこがポイントね。

[592: 匿名さん]

当時、買い替え特例が使われていたので、
都会の自宅を高く売って田舎に自宅を建て替えた人も多かった。
その場合、キャッシュです。

[593: 匿名さん]

590さん

間違いなく得しているよ、田舎例えば関東の街中でさえ、今や@1〜5万円はざらだから。


戦時中なら田舎の価値は疎開する避難する等で見いだせるが、今はゼロ。

限界市町村なら固定資産税も値上がりしかねない。


別荘も資産というが負債ダヨ。収益生まないし。

[594: 元祖匿名はん]

別荘からですが、いいモンですよ。

プロ・業者は借りたくても借りられない
エンドは借りて欲しくても借りてくれない。

以下、日経NETより。

住宅ローン、落ち込み鮮明に　新規貸出額5.7％減
　住宅ローンの落ち込みが鮮明になってきた。2007年度の国内銀行による新規の住宅ローンの貸出額は約14兆8000億円で、前年度に比べて5.7％減少した。2年連続の前年割れで、融資額は6年ぶりの低水準となった。改正建築基準法の施行に伴う住宅着工の減少や、不動産価格の上昇による需要の落ち込みなどが主因。大手銀行は金利や手数料の優遇などで、少ない需要を取り込もうと懸命だ。

　日銀の統計によると、国内銀行が07年度に新たに貸し出した住宅ローンは14兆7920億円にとどまった。過去の住宅ローンを含めた今年3月末の融資残高は約97兆6000億円と前年同月比3.6％増えたが、足元では「景況感の悪化などで、個人は住宅ローンの借り入れに慎重になっている」（全国銀行協会の杉山清次会長）という。 (09:03)

[595: 過去スレの４０]

今年１月に東京の不動産価格の上下がここで議論になったとき、不動産価格しか見ていない者には景気の先行きなど予想できないと思ったね。ご活躍中の教授さんもこの手合いだな。そのときは、上昇派と現状維持派が多数を占めていた。私は終始一貫下落すると唱えた。

昨年の８月時点では現状は予測できなかったね。日本のREITに予兆はあったかもしれないが、米の住宅ローン担保型証券があれほど国際的に売られていて、それがデフォルトを起こすとは考えにくかった。もしこのデリヴァティヴ商品がなかったなら、住宅不況は米国内に限定された。金融の国際化はこわいね。いいときはいいけれど、ネガティヴな現象も連鎖反応を起こし、しかも一国の政策では管理できない。

昨年の１２月に原油と金の先物価格がじりじり上昇していた。原油は新興国の需要増から解釈できたが、金は不可解だった。「有事の金」の言葉の通り、基軸通貨への信頼が弱まるくらいの大きな出来事が起こったときに金需要は高まるが、そのような出来事はなかった。今にして思うと、投機資金が徐々に債券市場から移動していたわけだ。

１月初めに原油がWTI100＄を突破し上昇を続けた。２月に120、130＄突破もありえるとここに書いたが、１年後くらいを想定していた。新興国の需要急増が主因で、ヘッジファンド、SWFの年金・外貨準備金の運用が従因と考えた。しかし、現時点で130＄以上だが、そのうちの100＄以上が投機資金だった。主因と従因を混同していた。

さて、今は完全なマネーゲームになっていると思う。例えば、下のような投機資金の循環。
ドル高→ドル売り→ドル安→先物はドル建て→先物買い→先物高→インフレ懸念→株安→株買い→ダウ平均上昇→米経済復調への期待→ドル高→ドル売り→ドル安→先物買い

金融自由化、デリヴァティヴ理論、LTCM、国際的先物市場、ローン証券化のすべてがアメリカで生まれた。ここはアメリカに抜本的対策を考えてもらいましょう。

[596: 匿名さん]

1月時点で、景気が悪化しないなんて考えていた人いるの。
（公式発言は別として）

[597: ぶっ]

評論家ならゼニにもなろうが、素人の後講釈は愚痴でしかない

[598: 過去スレの４０]

１月時点では混沌としていたね。基本的には米の国内問題で、日本に波及するかどうかの予測は難しかった。前回のリセッションの原因となったＩＴバブル崩壊のときには、別に日本は影響を受けなかった。

現時点でのアメリカの原油高対応策は、下のリンクを読んでね。簡単に要約しておく。
日本のガソリン価格も、次の米大統領が誰になるかで大きく変わってくる様子。
http://www.tradingmarkets.com/.site/news/Stock%20News/1713666/

バレル135＄の時点で、米納税者の手取り給与総額6兆8000億＄の15％の額を、米は石油消費にあてることになる。現在、NYMEXでの原油取引の30％は海外からの電子取引が占めており、「エンロン（2001年に倒産した米エネルギー関連企業大手）の抜け道」と呼ばれる2000年に策定された法律によって、米商品先物取引委員会の監視を逃れている。委員会は、ロンドンとドバイの商品取引所がWTIに流入する原油先物取引を監視するようすでに要請した。モルガンスタンレー、ゴールドマンサックス（5月にバレル200＄時代を予想）といった金融大手が参加する国内の原油取引70％と合わすと、現在の原油先物取引の99％は投機筋によって操られている。共和党の大統領候補マケインは、「エンロンの抜け道」法の制定に深く関与したグラム（テキサスの共和党上院議員で現マケイン選挙対策副議長）との仲が親密で、原油投機規制には消極的だ。その点を、民主党大統領候補オバマは追及した。米政府が国内の原油市場の規制に乗り出しても、新興国の経済成長が続く限り、世界の他の商品取引場で同じことが繰り返される、という見方もある。

[599: 匿名さん]

結局不動産屋はなんとか理屈を造って、
今まで高く売ってたんだな。
自分の身が危なくなると、こんなところに書き込んでる
余裕もないんだな。

[600: 住まいに詳しい人]

１年前の活況がウソと思えるくらい、スレが閑散としているねぇ

マンションの竣工は1−3月が多いが、そろそろ焦ってくる時期だ
値引き販売を公言（？）するデベも現れたよーだし
もーオシリに火がついて、ネットで争っている場合じゃないんだろーね

[601: 匿名さん]

素人は暇だから理屈を書き込める。