23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[362: 匿名さ]

週間文春の記事の内容

都内主要５区の新築オフィスビルは昨年の４月の時点で、空室率３．７％だったが、
今年の４月の時点で、１０．０７％に上昇。
特に、晴海、お台場、東雲などの臨海エリアがガラガラ。
人気の丸の内、八重洲エリアでも、高い賃料が災いして入居が決まらないケースが出ている。
丸の内トラストタワー本館などは、１１月竣工予定だが、現状で、わずか２割しか埋まっていない。

今年竣工するオフィスビルの延べ床面積は１５万坪、来年は２０万坪、
そう考えると空室率は、さらに上がると予想している・・・こういった内容だった。

[363: 大学教授さん]

>>359
池袋、新宿、渋谷ともに郊外からの顧客に依存している巨大ターミナル商業地域。
また、そこにつながっている事で、それぞれの郊外の価値が生まれている。
池袋については、沿線の民力も弱く、また今回の副都心線開通で凋落傾向となるので、
池袋につながる郊外を含めて不動産価格は弱含みとなって行くだろう。

新宿の場合、中心となるのは中央線だが、この線の特徴は、居住人口は巨大だが、
民力が弱い（富裕層の数が限られている）点だ。この為、新宿の中心は歌舞伎町であり、
伊勢丹はある意味異色で、それが成功につながった。しかし、民力は弱く、同じような
ファッション系を目指し店舗が増加しても、恐らく共倒れになるだけだろう。
新宿はやはり大衆化の道を歩むしかないのではと思う。
新宿東口の再開発も、アミューズメント系、飲食系が良いだろう。
しかし、新宿の不動産の値上りはあまり期待できない。何故なら商業を行うにしても
客単価が低いからだ。

一方、渋谷につながる沿線の民力は極めて高い。
これがあるから、表参道が成り立っているわけだ。
副都心線をうまく使い、より広範囲に富裕な顧客を集めることができれば、
不動産価格の上昇は可能である。しかしながら、さすがに業界は折込済みで、表参道を中心に
既に地価は暴騰している。

今更であるが、これら分析を１０年前にできた人は勝者となった。
現状の渋谷近辺の不動産価格が既に上がりすぎたレベルであるかどうかについては、
さらに調べる必要があるが、
３つの駅に将来性の順位を付ければ
１位　渋谷、２位　新宿、３位　池袋となる。

[364: 匿名さん]

もう、企業がブランド地区に、広大なオフィスを構えるというのは古いんじゃないの？
それで採算がとれる時代じゃないんだよ。たまたまREITがはやり、外国資本が流入
しただけなのに（笑）。

都心は、まったくオフィス供給を吸収しきれていないじゃないか。
企業はなるべく人員を整理して、オフィスは小さく構える。
これからはそういうトレンドになっていくんだよ。

世界のトヨタが、さっさと本社ビルを名古屋に移したのも経済効率を見越してのもの。
サブプラが弾けて、もうミエやブランドだけで食ってける時代は終わったんだよ。

[365: 匿名さん]

>>363
大丈夫ですよそんなに心配しなくたって。
いずれも御自身の地域よりもはるかに将来性が高いですから。

[366: 匿名さん]

そのうちエセ教授の江東区・中央区（銀座・日本橋）一体論が飛び出しそうな予感。

[367: 匿名さん]

>>366
そんなこと今頃思い浮かんでるですか。
そういう教養程度なので、ウダツが上がらないなーー、って言われてしまうんですよ。

ユニシス、芝浦工大、ＩＨＩ本社タワー、ＰＣＴ（特にタワーＡ棟、レジデンス棟）の
位置関係と、トリトン周辺先行街区、月島高級マシション群、佃高級マンション群の
距離関係は現地に行けば手に取るような近さで眺望できて、湾岸マンハッタンの壮観な
タワー群が見れますよ。"ゆりかもめ"の都心延伸や環状道路、高速ＩＣが今後完成域に
近くなると、江東豊洲特別再開発地は中央区の奥座敷的タウンとなることが鮮明に
位置づけられますよね。

[368: 匿名さん]

釣り針がデカ過ぎかと・・・

[369: 5km以内都心山の手住民]

新都心線、
新宿の一人勝ち、だと思う。

伊勢丹の周囲、ピカピカだ。
外も中も人があふれて、伊勢丹のための新駅、みたいだ。
高島屋も、いつもよりずっと混んでる。

渋谷は、
さあ、どうかねえ。
民度が高いって言っても、商業施設がどれもいまいち。
東急東横、西武、東急本店。うーん。
俺は、行かないね。

池袋は、
沿線外からは、あまり人がこないと思うよ。
俺の選択肢にも、入ってこない。

[370: 5km以内都心山の手住民]

新都心線　→　副都心線、でした。
よく知らなくて、失礼しました。

車で行ってるし、今後もたぶん乗らないなあ。

[371: 匿名さん]

東急も渋谷でもう一店舗でパートを作るみたいですね。
新宿は南口の駅ビル建設に続いて東口の駅ビルも建て替えが計画されていますね。
池袋は西武が400億もの巨額の費用をかけて改修予定とのこと。
とりあえず金も人も動くことは間違いなさそうです。

利用するしないは別として、西武が400億って尋常じゃない費用をかけて
どんなことをするのか個人的に興味があります。
まさか海外の旬を過ぎた大物デザイナーとか起用したり、
メディアで売り込むこことばかりに熱心なブローカーまがいのエセクリエイティブ集団に
言い値でふっかけられて無駄金使うつもりじゃないだろうなw

[372: 検討者]

西武の最大の経営課題は、主要顧客である埼玉県民が新宿・渋谷へと流れることを阻止
することである。野球でも名前を西武から「埼玉西武」に変えているように、埼玉県民
の取り込みこそ最大の関心事である。

[373: 大学教授さん]

>>372
しかし現実はこのように予想されています。
この時点の予測は都心回帰の影響を非常に軽微に見ているので、実際は東京がより多くなり、
他の３県はそれぞれもっと減ることになるだろう。

２００５年→２０２５年、人口予測（単位：万人）
東京都１２５７７→１３０４７、３．７４％増
神奈川県８７９２→８８９６、１．１９％増
千葉県６０５６→５８７９、２．９３％減
埼玉県７０５４→６７５２、４．２８％減
２００５年→２０２５年、２０歳未満人口予測（単位：万人）
東京都２０１４→１６５７、１７．７％減
神奈川県１６１７→１２１３、２５．０％減
千葉県１１２８→８０６、２８．５％減
埼玉県１３５６→９１９、３２．２％減
２００５年→２０２５年、６５歳以上人口予測（単位：万人）
東京都２３２５→３４２６、４７．４％増
神奈川県１４８７→２４２６、６３．２％増
千葉県１０６４→１７８２、６７．５％増
埼玉県１１６０→２００５、７２．８％増

[374: 匿名さん]

コピペ教授さんよ

一人で会話の真似事は止めてくれないかな

[375: 匿名さん]

山の手住民さん
あんたは５ｋｍ以内の１Ｋ住みかい？それとも親と同居かそんなところだろうな？
民度云々言ってるけどあなたの民度は低そうだな。

[376: 匿名さん]

>>367
佃、月島、勝どき、晴海。自体が既に中央区の奥座敷。
川向こうの賃貸タワーの多い街。

[377: 匿名さん]

>>375
山の手住民氏＝城東教授でしょ。
キャラは使い分けてるけど行動範囲が一緒。
基本的に教授キャラの立場が苦しくなるとフォロー役として登場。

[378: 匿名さん]

>>377
本当にそうかい。一度はそうおもったけど、実際そうであればさみしい人間だな。
論議に値しないというかあほまるだし・・・

[379: 匿名さん]

昨年天王洲から白金台に引っ越して驚いた。
地震のときほとんど揺れを感じない。深川のときはこれは震度４はいっていると
思うと震度１か２。タワーから低層のせいもあるとおもうがあきらかに湾岸は地盤が
ゆるいと感じる。昨日の岩手地震もまったく揺れを感じなかったが震度３と聞いて
意外でした。あれ地震かなと思っていたくらい。引っ越す前は東京って地震が多い
とおもっていたけど場所によってずいぶん体感震度は違うんですね

[380: 匿名さん]

深川→天ノ洲→白金台？

出世双六だね

>深川のときはこれは震度４はいっていると

どうしてこんな予測がつくのかわからんが

[381: 匿名さん]

他で体験した震度3の地震と比べて
それ以上に揺れたからじゃね？