23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[322: 匿名さん]

中央区の中古市場を定点観測してるのだが、
いまだにチャレンジ価格で新しい物件が出てくる。

仲介する業者は値付けをどう思っているのか…

[323: 住まいに詳しい人]

>>321
あまりにお粗末で話にならない
WBSのあのコメントはデベのいいわけを垂れ流しただけだから
　
　
2004年に比べ30％も価格が上昇したのは
ファンドが実需の限界を無視してまで買い漁ったからで
原材料価格が上昇したからではない

たとえば2004に年＠400のマンションは原材料コストなんて＠30程度だった
それが2007年に＠40になったからと言って
どーしてマンション価格が＠700になるんだ？
　
　
>マンション買う人たちって、批評家やら教授やらの意見って話半分なのは、
>特に頭がいい人はみんな気づいているから。

そーそー、メディアの話はちゃんとした知識を元に検証しよーね

[324: 匿名さん]

>>323
そうなんだよね
総コストに占める原材料費は
とくに一等地ほどさほど多くない

二束三文の郊外なら別だけどね

[325: 匿名さん]

ＷＢＳは三井不動産がメインスポンサーだからな。。
三井にとって都合の良い情報が流れやすい。
資材高を理由に高値で売る理由付けにされている。

[326: 匿名さん]

>>318さん
広尾GF購入者ですが、何故馬・鹿げているぐらい高いのでしょうか？
数字を使って説明していただくことは可能でしょうか？
（借地権なんて誰もほしがらないから6掛けぐらいだろ！みたいな根拠薄弱な論調なら返信不要です）

[327: 匿名さん]

昔は都心に住める人なんて一握りよ
今都心部にも、選ばれた人は住める時代になった。
23区であれば多少上下があっても今の水準で推移するんじゃないの？
一番安い時代の価格は印象に残りやすいけど
株価も12000円台に下落したとき10000万円割れもなんて心配と期待があったかもしれないけど
今いくらって感じだよ
売る方だって損してまで売らないよ
新しく売り出している物件だって、上昇曲面の想定販売価格より下がってはいるけど
去年より明らかに安いという物件は少ないから、それを引き合いに出してもねぇ
ブームも巻き起こした豊洲は天井ラインに到達しただけの話し。
今後はこの辺りで推移するんじゃないの？
裏で値引きしているという輩もいるけどさ
良いマンションは高いですよ今でも…

[328: 匿名さん]

我が家の都心のマンション
まあ、安物なんで1億ですが
土地分7500万
建物分2500万(税引き2400として）
ぐらいです。

今後の動向を予想しますと、、、
消費税上がって10%になっても2400万の5%だから120万。
資材価格が上がって建物分が20％上がったとして480万。
金利が3から5%に上がったとして（ローンが4000万とすると）も月の支払いが８万増えて総支払額が2500万増える様にも見えるけど、、、実際はですね、今予想されている状況を総合して考えてみると、、、

買う人がいないので、現実として、こんなに最悪なこと考えても土地分が20%は下がってるでしょ、
結局価格は

7500×0.8＋（2400＋480＋120）＝9000万です（資材価格と消費税が上がっても値下がりです）。

そうなるとローンが3000万となり金利が5%となっても月の支払いは1万減って総支払額も300万ぐらい減る。

これがおそらく今後の現実でしょう。高くて買えないのと景気が落ち込んで買う人がいなくなって土地が下がる、そして他の要因で税金、資材価格は上がる、それでも購入価格は下がるというとこでしょうね。でも実際は正直、総支払額はそんなに変わらないというのが最終的結論なんだと思います。土地分の影響って大きいのです。

少なくとも、ここ1年ぐらいは高い時に取得した土地にうわもの作らないといけないから、うわものにお金かけられないから豊洲ツインタワーみたいな低コスト物件となる。これが現実でしょうね。私だったらこの夏から年内の物件買いません。昨年からこの春に売り出された物件の売れ残りの方が絶対ものがいいもんね。

[329: 別の匿名さん]

国勢調査から拾いました。

　　　　　　　東京２３区人口　　　全都　　　　都心三区　　　　　日本全体
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（千代田・港・中央）
１９５０年近辺　約５４０万人　約　６３０万人　約５０万人　　　　約　８３２０万人
１９９０年近辺　約８２０万人　約１２９０万人　約２５万人　　　　約１２３６０万人
２００５年　　　約８５０万人　約１２６０万人　約３３万人　　　　約１２７８０万人

戦後すぐ　　　　　　東京の都心でも、平屋、長屋で多くの人が普通に生活。
高度成長〜バブル　　事業法人が増えて、かつ住居も減り、住んでる人が減った。
今　　　　　　　　　住宅が増えたけど明白に、マンション。

人口推移の順番や地価は、みなさん自分でググれば出ます。（世田谷〜大田区ほか）
賃貸者が含まれた統計だから、選ばれた人じゃなく、多様化したんだと思いますよ。
半端ない金持ちって、この手の統計には表れないから。

[330: ビギナーさん２]

この板で最近議論が盛り上がらないのは、経済状況に鑑み、不動産が一本調子に上がって、大きな利益になると考える人たちが少なくなってきたからですかね。

しかし、国の借金、長期金利上昇や、コスト・プル・インフレの現状を考えれば、投資先としては悪くないのではないかと思いますが。短期の転売儲けはないでしょうけどね。

というか、他に投資できる先もあまりないしな。一次産品も上がりすぎているし、株式市場もイマイチだし。国内だと投資先がないという感じもする。

[331: ビギナーさん２]

×コスト・プル・インフレ
○コストプッシュインフレ

[332: 匿名さん]

326さん

広尾ＧＨ

旧借地権なら良いと思ったが…定借なぞとは、この世にあなたが存在しない５０年後に資産としての価値を継承できるのか？
シンガポールでは100年しかみとめられていない。


所詮地主優位な制度だよ。

[333: 匿名さん]

それなのに800万円なぞとは貴方のようなハイレベルの人にしか保有できませんよ。

[334: 匿名さん]

>>328
ものが良くても、
売れ残りは所詮売れ残りです。
去年からこの春にかけても、人気になった物件は売れましたから。

[335: 別の匿名さん]

２２９です。
１９９０年近辺　全都　約１２９０万人　→　約１１８０万人へ訂正します。
失礼しました。

[336: 匿名さん]

328さん

説明が長いね〜
まーいいが、言いたいところは、最後のところでしょ！

んなこたチーと考えれば分かるよ。
一億円のマンションの将来が危ういよ

[337: 匿名さん]

都心で一億って狭そうですね
購入価格1億なら、土地代7500　建物2500にはならないよ
変な計算だ
都心で一億と書きやすいから、まゆつば？

[338: 匿名さん]

新築だったら消費税かかるから計算できるでしょ。
契約書の消費税額×２０倍が面目上の建物価格って
ことじゃないでしょうか。

うちは２００２年に購入したんですが、割合的に
も土地：建物＝３：１くらいでした。
土地は底値の時代でしたが、容積率１５０％なの
で土地の持分がタワーなどに比べると多いせい
もありますけど。328さんの話は腑に落ちます

[339: 匿名さん]

３３２さん

広尾GFが売り出された時点の上物の物件価格と、現在鹿島クラスのゼネコンが同じクオリティー条件で建築した場合の物件価格を比較したことがありますか？
この物件はパークコートの最上級モデルですよ。

専門の不動産業者にでも聞いてみてください。

今ゼネコンに契約したら5割程度は高くなっていることに気付くと思います。

もう少し専門の皆さんの意見も聞いたほうがよいと思いますよ。

[340: 匿名さん]

「信頼感・安心感」１位は大京のライオンズ　マイボイスコム
インターネットリサーチ社のマイボイスコムはこのほど、マンションブランドに関する調査結果を発表した。


ライオンズ(大京)がブッチギリで１位ですと。
だから、ランキングなんて・・・

[341: 匿名さん]

これってすでに既知のものでしたか？
こちらではあまり話題になりませんね。


東京２３区外の庁舎跡地、７５０億円分売却へ…財務省会議
　財務省の「国有財産の有効活用に関する検討・フォローアップ有識者会議」（座長＝伊藤滋・早大特命教授）は１２日、東京２３区外にある国の庁舎や公務員宿舎の移転・再配置計画を策定した。

　横浜市や大阪市などで、新たに計１０７か所（２３ヘクタール）の跡地が生じ、売却収入は約７５０億円と見積もっている。昨年まとめた東京２３区内の庁舎などの計画と合わせ、２０１６年までに売却する跡地は１０６１か所（４０４ヘクタール）、売却収入は約１・７兆円に達する見込みだ。

　有識者会議は、国の資産・債務を圧縮するため、０６年から移転・再配置を検討してきた。今回で、売却できる跡地はほぼ出尽くしたとしている。

　また、有識者会議は同日、中央省庁が集まる東京・霞が関の二酸化炭素（ＣＯ２）排出量を削減する「霞が関低炭素社会」構想をまとめた。霞が関地区からのＣＯ２排出量を、現状と比べて「２０５０年に半減以上」に抑える長期目標を掲げた。

（2008年6月12日22時15分 読売新聞）