23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[302: 匿名さん]

上場不動産株　
年初来安値更新銘柄一覧 　　最終更新日時 ： 2008年6月11日18時30分

コード--市場 ------名称-------業種---- 取引値-- 出来高

8841 東証1部 (株)テーオーシー -不動産業 -- 534-- 275,500
8871 東証1部 (株)ゴールドクレスト -不動産業 -- 1,980-- 316,790
8877 東証1部 日本エスリード(株) -不動産業 -- 973-- 111,100
8878 東証1部 日本綜合地所(株) -不動産業 -- 763-- 1,059,700
8881 東証1部 日神不動産(株) -不動産業 -- 570-- 60,200
8885 ヘラクレス (株)ラ・アトレ -不動産業-- 86,000 --33
8918 東証1部 (株)ランド -不動産業 -- 40,500-- 4,417
8921 東証1部 シーズクリエイト(株) -不動産業 -- 10,540-- 647
8937 JASDAQ (株)Ｈｕｍａｎ２１ -不動産業 -- 297 -- 32,800
8938 ヘラクレス (株)ロジコム -不動産業 -- 84,800 -- 68
8940 東証2部 (株)インテリックス -不動産業 -- 60,500-- 331
8943 名古屋セ (株)エスグラントコーポ -不動産業 -- 29,000-- 87

日に日に増殖中。
今日あたり「んっ？」と二番底 を探りに行ってるっぽいのもある。

足元長期金利急上昇といってもアクマで金利正常化ですから。
水面下金利で不相応に調子に乗ったところは
この国の実情を見失っていたということ。

早晩業界大再編が待っていそう。

[303: 匿名さん]

不動産は銀行が破綻しているわけではないので値下がりしません。
前回のバブルのようにな値崩れしません。
場所ごとの二極化が始まるに過ぎません。

３Ａや都心三区高級住宅地やその各駅前等ごく一部が、値下がりしません。

新築マンション供給数は当然激減するでしょう。

長谷工辺りのマンションデベ一本ヤリの企業は、その使命を終え
再編や淘汰の時代が訪れるかもしれません。

まあそうなるでしょう。

現在ＧＤＰの六割を占めていた個人消費は既に４割程度まで落ち込み輸出依存型の日本に生まれ変わっています。

景気が悪く感じても成長率が落ちないのはそのせいです。

まさに二極化です。
住むところでハッキリ分かれてきます。

[304: 匿名さん]

>不動産は銀行が破綻しているわけではないので値下がりしません。

値下がりはしないかも知れないが、それ以上に物価が上昇するよ。

都心の新築オフィスビルの空室率の急上昇は、現在の賃料が現状の経済構造に
見合わないことを示している。これは相対的に都心の不動産から資金が他の分野に
流出していくことを予見させる。

穀物価格、原油価格が今のペースで上昇を続ければ、十年後には、オフィスビルを建てるよりも、
田舎の土地を買い占めて、整備し、大規模農業に着手する企業が出てくるだろう。
幸いにして、日本は水資源は豊富だからね。

AERAの記事では、割高な丸ノ内よりも、他の場所に企業が流出していく傾向があるという
ことだったが、今時、都心、都心というのは違うんじゃない？

[305: 291]

>>292
＞もっと勉強してくださいね。
＞＞第１種中高層住居専用地域
＞普通は高層マンションが建つ地域です。

勉強してないのはそっちでしょう。港区の用途地域図見たことないでしょう。容積率も知らないでしょう。ド素人が下手に知ったかぶりなどしない方がいいですよ。

港区には低層住居専用地域は実質的にありませんので（注）、港区で最も住環境が優れているところは第１種中高層住居専用地域です。
実際、高級住宅地と言われる元麻布、南麻布（古川沿いの低地を除く）、白金（偶数丁目）、白金台、高輪、三田（綱町、三田台）などは、主要道路沿いの商業地域や近隣商業地域を除き、すべて第１種中高層住居専用地域です。建ぺい率は６０％、容積率は２００％のところと３００％のところがあります。
これらの第１種中高層住居専用地域は大半が戸建て住宅か３〜５階建てのマンションとなっており、容積率３００％で敷地が広いなど一定の条件を満たしている場合でもせいぜい７階建てまでです。つまり、■普通は高層マンションは建ちません。■
元麻布ヒルズフォレストタワー（元麻布１丁目）がありますが、これは極めて例外的な存在です。

なお、六本木ヒルズの住居棟は第２種住居地域ですのでだいぶ住環境が劣りますし、麻布十番は全域が商業地域ですので本来人が住むところではありません。タワーのほとんどは商業地域や準工業地域などに建つので、それなりの身分の方が住むことにはならないのです。

（注）正確に言えば、高輪４丁目１５番の一部が第１種低層住居専用地域となっているが、ここは実質的には品川区北品川６丁目５番のブロックであり、無視して差し支えないほど限られた範囲である。

[306: 匿名さん]

>>305
業界の方なのですね？
いつも熱心な投稿、ご苦労様です。
その投稿の熱意が仕事でも発揮されますように。。。。(-人-)

[307: 304]

アメリカのカンザス州やオハイオ州あたりの広大な農地で生産される農作物の
かなりの量を日本は輸入しているのだが、実はこの辺りの地下水が枯渇する危機が高まっている。
もともと砂漠にスプリンクラーで地下水をまいて農地にしているのだが、
地下水が無くなれば、生産事業は壊滅し、穀物価格は跳ね上がる。
そうなったら、輸出規制がかかって、日本へはほとんど入って来なくなるかもね。

ただ、自給率40％を割る日本の政府が、全く対策していないという訳ではない。
あまり知られていないかもしれないが、日本の休耕地に対して積極的に支援していこうという
政策が、かなり以前から採られていて、農地整備などにかかる費用は、ほとんど補助金が出るようになっている。

大規模に効率よく農業を行うためには、それに対応させるために農地整備が必要になる。
実は、僕は田舎に広大な農地を所有していて、３年前に生産組合を組織し、地元住民に
農作物を生産してもらっているのだが、そのときの農地整備の費用の９５％が補助金で賄われた。
今後、日本の農業を守るために、いろいろな金が、ばら撒かれていく事になると予想している。

現在、稼動している事業の利益は微々たるものだが、食料輸入が激減すれば、状況は変わるかも知れないね（笑）
世界のコメ価格を決定しているタイ米の価格が急上昇していて、
一時、日本米との価格差が１０倍以上あったのが、今は４倍にまで縮まった。
これが２〜３倍程度に縮まってくると、日本米の価格にも影響が出てくる可能性がある。
米国の生産性が水資源の枯渇と共に下落し、日本米の価格が急上昇すれば、
そのときは、農作物は農協に卸される前に、富裕層にヤミで引き取られていくことになるから、
庶民には驚くほど、高値で、わずかな食料が分配される。
そんな頃には、都心と田舎の格差は、今よりも小さくなっていると思うけど（笑）

[308: 匿名さん]

>>307
事業家の方なのですね？
スレタイに関係ない熱心な投稿、ご苦労様です。
その投稿の熱意が農業でも発揮されますように。。。。(-人-)

[309: マンコミュファンさん]

なんだか価格からかけ離れたどうでもいい話ばっかりになってきましたね、最近のこのスレ。

このレスもめげずにどうでもいいかもしれませんが、ここのデータを見ると、値上がりしたところ、単価が高いところほど値下がり率が大きい（今のところ例外もあり）傾向が少し見られます。あくまで参考程度ですが。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/?PHPSESSID=bcec02871fce7c037ef6160...

これも参考になります。
http://www.a-lab.co.jp/research/press080523.html

西はこれまで供給を絞って、ブランド訴求力の強さや昔の農地改革で土地を持った何とかの子孫が高値でも買ってくれてどうにか価格を維持してきたと思いますが、世田谷で言えば二子玉川の物件で1000戸供給されて、どういう値段で供給してどういう反応するかでこれからのマーケットが決定されそうな感があります。高値でも全戸スムーズにはければ地元パワーに完敗ということで、他の地域とは明らかに別のマーケット構造ということになるんでしょう。西ほどブランド性のありなしで二極化が激しいのかもしれません。

[310: 匿名さん]

>>309
価格の話が減ってきたのは既に結論が明らかになってきたからではないでしょうか

一等地は結局高止まり(注：数年前のような水準に戻らないという意味)
それ以外はバブルだったので数年前の水準に戻ってきている
下がる論者は一等地以外が下がって喜ぶ
下がらない論者は一等地が高止まりしているので喜ぶ
下がる論者は先見の明があったと満足
下がらない論者は貧 乏 人は一等地には住めないからと見下す

みんな自分の論調に満足しているから価格の話は楽しくなくなってきたのかと

[311: 301です]

銀行が破綻しなければ不動産は値下がりしないものでしょうか？逆に不動産の大幅な値下がりがあったから不動産本位制でやってきた銀行が（総量規制、オーバーローン、大幅5〜6倍値上がり物件の担保割れ3掛け目）等ノンバンク住専がらみで破綻したとも
考えられませんか？

今回は短い間の３AＨ主役の上昇で、他は連れ高程度。
安いところで380万（坪）ぐらいのものが800万以上の値がついた
中古の広尾ＧＨなど超プチバブル。
これからはまた先祖がえりでしょう。

下げに入ったので時間をかけてじわりじわり下げますが
極端に上げたところほど下げはきついとおもいますよ。
ですから貴兄がいわれている3Ａ都心3区高級住宅地、駅前も
値下がりしませんとおっしゃられても、賛成できかねるというのが今の心境です。どこまで下げるのかは、収益還元法にあてはめると目安が出ると思います。来年秋頃、何かヘンだナーと気づき
3年もすれば誰の目にもはっきりわかると考えております。

[312: 住まいに詳しい人]

>>310
>一等地は結局高止まり(注：数年前のような水準に戻らないという意味)
>それ以外はバブルだったので数年前の水準に戻ってきている

外資ファンドが一番買漁ったのが一等地なんですから
一等地が一番下がる可能性があると思うのですが・・・・・・

もちろん外資の代わりに買い支えるお大尽が現れれば下がりませんが
いまのところ現れそーもないよーです
この春から夏で7000万円〜1億円の前後の住戸が2000戸ぐらい販売されるわけですが
今の東京でそんな実需がありますかね？

時間をかければ捌けるだろーけど、２年間ぐらいはダブつくわけで
今年の物件は価格発表後は値下げしないにしても
来年販売の物件は、流石に今年と同じ価格はつけられないでしょ

[313: 匿名さん]

＞事業家の方なのですね？
＞スレタイに関係ない熱心な投稿、ご苦労様です。

スレタイに関係ない？そうですかね。関係有ると思って投稿してますが（笑）。

ファンドや投資信託にはルールがありますからね。
時価評価が一定水準を割り込むと、自動的に売却しなければならないルール。

ベア・スターンズが事実上、破綻し、今度はリーマンが危ないと言われてます。
企業は、まだまだ、損失を隠しています。それが近いうちに明らかになれば
米国の株価は大幅に下落していくでしょう。それが売りのスパイラルになり、
外資系のファンドのREITの投売り、そのスパイラルによりファンドは
現物不動産売りをせねばならないのです。
そうなれば、国内のREIT、投資信託のストップロスを巻き込み、
不動産市場も大荒れになっていくはずです。

今後は、やはり資金は、金や白金に流れていくと予測します。（半年前にも投稿しましたが）
原油は、しばらく調整するのではないでしょうか。

[314: 匿名さん]

>>305
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>>292
＞もっと勉強してくださいね。
＞＞第１種中高層住居専用地域
＞普通は高層マンションが建つ地域です。

勉強してないのはそっちでしょう。港区の用途地域図見たことないでしょう。容積率も知らないでしょう。ド素人が下手に知ったかぶりなどしない方がいいですよ。
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その言葉をそのまま返しますよ。港区の用途地域図をちゃんと見てくださいね。お台場に戸建はあるのかな？高層マンションばっかりだと思うけどね…。まあ、お台場は極端な例としても結構高層建築がたっている地域がありますよ。知ったかぶりはカッコ悪いですね。

[315: 匿名さん]

>>314
はぁ？　台場に第１種中高層住居専用地域あんのか？

[316: 匿名さん]

うほっ！　元麻布と台場の用途地域が同じだと思ってる人発見！

[317: 匿名さん]

314です。
私が勉強不足でした。
皆さん、混乱させてしまいまして、申し訳ございません。
出直してきます。

[318: 匿名さん]

301さん

３Ａが何故下がらないか？
まあまあ当たっているが賛成しかねる。

確かに借地権の広尾ＧＨは馬・鹿げている。あの手の極端に上がったモノは当然調整入る。

しかし既に二極化は確立している！コレは、事実。

金持ちは黙っているだけで、貯蓄は増えている。

株不動産の勝ち逃げ組も含まれる。
現に個人金融資産は1500兆円に増えている。特に60才以上はリッチな老人増加中。医療重視の都心高級マンションは未だに人気がある。

その他の理由は、
①購入者は利回り６％なら売らない
②地方銀行は既に貸し出しを抑制しているそれを知っている金持ちの地方からの脱出増加中

③バブル崩壊後極度に下げすぎた所は安定した購入ニーズが常にあること。

以上

[319: 291]

>>309
＞なんだか価格からかけ離れたどうでもいい話ばっかりになってきましたね、最近のこのスレ。
ちょっと脱線したかも知れませんが、スレタイと無関係などうでもいい話しではないと思います。
港区を専門に見ており、現に>>305に掲げたエリアに住んでいる者ですが、地位（ちぐらい）は大きなファクターだと思っています。

急激に上げすぎた反動は当然だと思いますが、私の考えは>>318さんに近いです。真の高級住宅地は根強い人気と希少性に支えられると思います。

[320: 匿名さん]

このシナリオはドウだろうか？

１バーレル＝200ドル突破したらどうなるか？

ガソリン１liter＝250円以上になる。

恐らくマイカー族は激減する。

当然タクシーを含む公共機関は値上がりする。

2010年頃に消費税１０％に上がる前に再びマンションに注目が集まり、特に省エネ駅前マンション人気が高くなる。

[321: 匿名さん]

半年ぐらい前から、今は買い時じゃないっていうマイナス思考な人たち、
どうでもいい話題でも振ってみるか？

昨日テレ東のWBSでやってた、
供給減だけど資材高騰などで価格増っていう、現在の状況を分析してみて。

いろいろ書くのは簡単だけど、それ以上に結果検証が大事なので。

マンション買う人たちって、批評家やら教授やらの意見って話半分なのは、特に頭がいい人はみんな気づいているから。

しっかし、このスレつまんないね。

何の参考にもならん。