23区内の新築マンション価格動向（その26）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その25：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44370/
その24以前の過去スレ、参考サイト >>2

[2: ヒマリーマン]

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

その24：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44166/
その23：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44431/
その22：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44460/
その21：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44473/
その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

新スレ作ると
一番喜ぶのは
大学教授さん

[4: 匿名さん]

>1
スレ立て乙です。
しかし近藤産業は1度倒産していたとは言え関西では名門。
親会社のゼファーは債務保証等で120億円が回収不能の恐れということで、
格付けは一気に4段階下げられてしまった。
マンデベ連鎖倒産のトリガーが引かれたかもしれんね。

一方で総合不動産の決算は絶好調だし、再来年当たりの首都圏マンション市場は
大手数社の寡占マーケットになってそうだ。

[5: ぷろとうしか]

また、不動産マーケットはダメな時代に突入ですね。

ダメな人がのさばってるからしゃーないか。俺は大手だからマシみたいな人でマシなほうだから。

[6: 香具師さん]

この比較チャートは優れものです。（※配列は時価総額での降順）

＠マンション専業
http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a...

＠総合不動産
http://yahoo-chartfolio.searchina.ne.jp/yhstock.cgi?lid=0&sid=G1&a...

[7: 元祖匿名はん]

総合不動産にマンデベも入ってますが、見やすいのは確かにいいですね。

しかしゼファーに、エスグラントに、、、

[8: 匿名さん]

グローバルなんとかも・・ヤバイ？　元匿はん？

[9: ご近所さん]

０８さん
横からすいません。

バブル崩壊〜近年まで規制緩和等のフォロー風が吹く中、
「地価安・建設費安・金利安」の環境良好さにあぐらをかいていた、
ただの販売力企画力だけで伸上がって来た新興デベは、
上場非上場にかかわらずここ時点で、相当数が、整理され潰され激減する。

ヤバイとかの次元ではなく、
既に従来型の不動産企業生命を終えている気がするのは私だけであろうか？。

極論すると二流三流マンション業者デベは、いらない時代になってきたと言えるのではないか？。
エンドは冷静に見ているからです。

今世紀に入りピークを売った、日本の人口は既に減少し始めた。
数年後の２０１０年頃には、世帯数も減少開始する。

労働者が減っている現在、移民も取れない島国単一民族政策をとっている日本は、
将来必ず住宅は余り始めるらしい。

そう遠くない将来には、総人口７千万人の時代が来るとも言われている。


その中で、一部の不動産企業はもちろん残る。確実に系列化が進むでしょう。
財閥系・電鉄系・メーカー不動産会社系など優良企業は安泰でしょうが。

残りは、エンドの気持ちを掴んだ一部の企業が残るだけでしょう。

[10: 匿名さん]

不動産っていうのはどうしても景気が良くなると
色々胡散臭い人たちが集まるな

かなり前は闇金、少し前は不動産が飲み屋で幅をきかしていた
基本イケイケ山師だから調子がいいとレバ効かしまくり
流れが逆転すれば即自転車が廻らなくなる

[11: 匿名さん]

闇金の旨味がなくなった後の
胡散臭い人たちの受け皿になったのが振り込め詐欺

今回の不動産連中は、どこへ向かうか？

ここも見てんだろクソ関係者！
教えてみ

[12: 元祖匿名はん]

>>08
グローバンスでしたらもう民再になりましたが。

>>11
そこまで言われる筋合いも一部反社や悪徳業者以外にはないでしょうが。
だいたいそういう筋合いもしばらくほとぼりを冷ましたら出てくるものです。

>>10
新地でもだいぶそれっぽいのが減ってるので銀座や六本木でもきっとそうでしょうな。

ただ、レバ自体が悪いというわけではないでしょうけどね。
ハイレバきかしてまで買う物件や価格だったかどうかということでしょう。

[13: 匿名さん]

レバもギャンブルレベルまでいけばダメでしょ

[14: 匿名さん]

三菱地所だろうと新興デベだろうと、マンションみたいに仕入と販売を
繰り返す事業は負債で調達しなければ成り立たないよ。
銀行もプロジェクト毎にLoan to Valueは設定してる訳だし。

問題は12の言う通り、地価高騰にかまけて販売価格を吊り上げたり、
郊外バス便に大型物件仕込んじゃったりしたこと。

しかし今年バタバタとマンデベが倒産しても、幹部クラスは数年後
ゾンビみたいに出てくるんだろうな…。

[15: 過去スレの４０]

私は、１月にサブプラ問題発生の時に、「６ヵ月静観すべし」と述べた。
６ヵ月経過した。
ヌリエル・ルビニ教授のクレジットカード破綻まで波及するという予測は当たらなかった。
デボス会議でソロスが発言した「ドルが基軸通貨の絶対的地位から転落する」という予想は、
いまだ判然としていない。
しかし、彼らの悲観論的予測があったからこそ、ＦＲＢと米政府は緊急的な金融政策を実施し、それらが奏功したと見られている。

今後の私の予測は次の通り。当たるも八卦（はっけ）、当たらぬも八卦という気持ちで聞いてもらいたい。

—先進国では電気自動車が普及。ハイブリッドカーの開発を進めてきた日本企業は、この分野でも優位に立つ。しかし、走行距離と給電場所に問題がある。
—中印などのemerging economyにおいて、安い価格で基本耐久消費財、つまり日本高度成長期の三種の神器である＜テレビ・洗濯機・冷蔵庫＞を大量に売る。ここが日本経済の死命線。
—米先物市場でのファンド勢力の撤退を、米政府が法制化しないといけない。
—旱魃（かんばつ）・冷害が多発してきて、世界の食物供給地にも波及する。
—上記の観点から、食物価格を推論すべき。つまり、急騰の危機も考えられうる。
—洞爺湖サミットで、米・中印を温暖化ガス削減条約に引き入れられるか？　地球の死命線。
—日本のマンション・デベロッパーは再編化が進む。デフレ時代に銀行（金融資本）の再編が進んだ。東京２３区のマンション価格は落ちると思う。しかし、あくまでも、
土地購入費—（建設費＋広告費＋人件費）＝利潤
大手デベは全国展開しているので、必ずしも東京だけを見ていないが、東京は最重要。
マンションの投機勢力は衰えたが、まだある。原油と同じく、実需だけになったら、適正価格になるのではないか？　不明。

結局、地球環境の保全をどう考えるかですよ。
中印はあまりよく考えてないという批判もありますが、日本が本当にこの問題をよく考えて、技術移転を推進すれば、日本が国際社会に大きく貢献することになりますよ。ＯＤＡ費をこのような方針で活用したらよいと思います。

[16: 過去スレの４０]

「デボス会議」は「ダボス会議」の、打ち間違いです。

[17: 物件比較中さん]

マンション価格そのものではないですが、都内の一等地でも
比較的賃料が高級マンションの賃貸物件に空室が目立ち始めましたね。
これは、マンション価格の動向に微妙な影響を与えるような気がします。
先週見たところでは、青山一丁目駅周辺の高級物件で賃料１５０万〜２００万
円のものが軒並みあいてきていました。空室期間が２ヶ月を超えるものも少なく
ないらいしく、礼金カットは当然のこととして、いきなり賃料自体を２０〜５０万
程度ディスカウントするので契約してほしいといった申し出を受けることもありました。
また、勝鬨周辺の最近オープンした巨大マンションもオープン後数ヶ月たった時点で
まだ空室が２００室を超える状況らしく、相当強い態度で勧誘を受けています。
もちろん、数ヶ月前に当初入居した方と比べると、相当程度の割引レートとなっています。
六本木、南青山一丁目の高額築浅マンションでも賃料２割引程度のオファーを受ける
ことが多くなりました。また、九段下のSPCが保有する高額物件（賃料100万以上）も
賃料15%程度オフのオファーを受けています。他方、六本木、西麻布、青山、表参道、
白金近辺の月額賃料２０〜３０万程度の比較的リーズナブルな物件の賃料は横ばいか、
１０％程度アップしている例が目立ちました。

上記の高額物件はSPCが保有しているものが少なくないため、もともと賃料が高めである
のも原因のひとつかと思いますが、昨年と比べると賃料相場が随分と軟化しつつある
物件も多いことを実感しています。理由ははっきりは教えてもらえませんでしたが、
超高額物件に家賃を気にしないで入れる成功者がサブプライムや最近の株安で減少
しているからなのでしょうか。

マンション価格自体とは直接関係ないかもしれませんが、投資目的で保有するSPCや
個人投資家も少なくないと思いますので、高額物件の賃料相場の値崩れは、マンション
価格にも影響を与えるのではないかと感じています。

[18: 匿名さん]

高額物件は景気に左右されるから大変ですね。
ところで、広尾と赤坂の大規模、高価格物件は売れたのでしょうか？
都心に富裕層が集中して行く傾向には変わりなさそうです。

[19: 匿名さん]

高額物件だけじゃないと思うよ
アメリカ、スペイン、イギリス諸々
郊外での下げも止まらない

不動産だけ一人負けなのは
どこの国も似たような人種が不動産を扱ってるから

[20: 匿名さん]

勝どき巨大マンションの賃貸部分は、
もともとはＵＲの今春の目玉物件になるはずでしたからね。
ＵＲのままなら、とっくに満室ですよ。
高倍率抽選になった昨秋の人形町タワーの前例から見てね。

[21: 匿名さん]

>>19
海外で下げているのは、今まで、さんざん上げたからでしょう。日本のバブル時代のようなもの。
不動産だけが一人負けというか、上がり過ぎたものは、長い目でみたら、下がるんだよ。