シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[837: 匿名さん]

>>835
いまさらなんで6月の記事のせてるの？
もっとまともな情報提供よろしく

[838: 匿名さん]

契約前に
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/shinagawa/faq.cgi#15
部屋が確認できるってことになってますが、実際の部屋を見て
キャンセルもできるんですよね？

現在芝浦のＬＤ１９畳のタワーに住んでいるので
ＬＤで選ぶとＢかＰかＶしかありません。
私はＢ’タイプが希望なので、未だに様子がわかりません。

どなたか聞かれた方いらっしゃいますか？

[839: ８２２]

８２６さん、ありがとうございました。
自分が、マンションには土地の価値はないと感じていたことに気付きました。
区分所有なんてあってもなくても同じだと。（意見があわないから）
きっと、一戸建ての方が向いてるのかもしれないけど
通勤にも時間かかって、二束三文にしかならないような土地しか
購入出来ない（貧乏よりな）庶民なのが、辛いところです・・・。

[840: 匿名さん]

築50年なら借り手はほとんどいないと思うよ。
仮にいても、地代などのランニングコストで４〜５万円。実質家賃は２，３万じゃない？
（自分なら、１０万も出して、築30年以上の物件に住みたくない。妥協して８万）

だとすると、
築50年　3万×１２月×10年がいいとこ。３６０万売却なら可能か？

築30年　３万×１２×２０年　　７００万〜８００万で売れるか？？？

だとすると、うまくいけば　３０００万円−８００万＝２２００万円で３０年住める
月6万円＋地代他４万＝１０万円

自分は広さ要らないから、10万で30年住みたくないけど、家族ならいいのかもね。

残存年数にしてないのは、空室リスク、買い手の心理を考えて。

[841: 匿名さん]

永住にはこの上なくお買い得。
倒壊リスクとか言ってたら分譲マンション、戸建てはどこも買えない。

[842: サラリーマンさん]

セカンド用に申し込みます。あたれー！

[843: 匿名さん]

永住の場合のみ購入価値がある。
東京都もスミフもよく考えたもんだね

[844: 匿名さん]

逆じゃないの？？永住しなきゃアリだと思うよ。
長く住むほど権利付き物件との差額が縮まる傾向にありんだから、５年後に貸して、借り手がつかなくなってからまた自分で住むのが最善ではないでしょうか。
ポイントはどれだけ長い期間、賃貸していられるかだと思います。

[845: 申込予定さん]

>842
ちゃんと住民票は移すように。

[846: 購入検討中さん]

>838
スミフが指定した申込日に内覧できるようです。で、スミフが指定する申込日＝内覧日に
申し込みがない場合は、当選資格は無効になるってことですので、内覧して即決の必要が
ありそうです。
（別冊２、３ページからの私の解釈なので、間違ってたら、指摘お願いします。）

[847: 購入検討中さん]

せめて、子供のいる家庭に３倍くらいの倍率くれても良かったのに。

[848: ご近所さん]

>>826
あなた全く説得力がないよ。

新築価格5500万、築20年の分譲マンション。
新築価格2800万、築20年解体まであと50年の定借マンション。
新築価格7000万、築20年の一軒家。
どう考えてもリスクが少ないのは定借マンション。
買い手も安くすれば、どれだってある。
2800万しか消費してないんだから全くもって怖いものなし。

50年経った場合。
新築価格5500万、築50年の分譲マンション。
新築価格2800万、築50年解体まであと20年の定借マンション。
新築価格7000万、築50年の一軒家。
あなたはどれが売れると思う？
一軒家は土地分だけ。
あとは価値なし。
であれば初期投資の少ない定借の方が勝ち。

そもそも今時、不動産で資産を持とうなんて考えてる方が時代遅れ。
投資対象なんていくらでもあるし、
ここら辺は地震リスクも高いんだからお金をかけるだけ無意味だよ。

まあぶっちゃけて言っちゃえば賃貸が一番賢いと思う。

[849: 匿名さん]

>>848
実際には定借ってだけでなかなか売れないのが現実なんだけどね。
いくら一部の人が気にする必要ないっていったって借地に抵抗がある人間が8割程度を占める世の中なんだから…。

[850: 匿名さん]

↑５０年経った時、売れるのは一軒家だけ。
土地が4200万で売れれば、一見定借と同じことになってるけど、マンションのほうがその50年の間に多くのランニングコストがかかっている。
戸建ては固定資産税だけ。
どう考えても、戸建てが有利。

けどさー、まともに一軒家の値段調べた？
最近の都内ミニ戸建ては、マンションと変わらない新築あるよ。
５０００万もあれば、３LDKが買えてしまう。
現に、最近浜松町６分３LDK　１０坪、建物面積９０M2程度、４９８０万で売ってたよ。

大崎でも、土地だけで３０００万円台後半で売っている（駅から徒歩10分以内）
そこに1千500万円の家たてれば、一番得。

[851: 申込予定さん]

海外では建物がもつので、例えばNYでは築８０年ぐらいは普通なんですよね。
水回りさえきちんとメンテナンスされていれば、思ったよりも快適ですよ。
ただし、地震がないNYと湿度の高い東京は単純には比較できないのは分かっています。
あとは１００年コンクリートと耐震設計をどの程度信じられるか。。。

もし３０年経つと人が住まないのであれば、タワーマンションは定期借地に限らず全て成り立たなくなりそうです。住む人がいなければ当然買う人もいないですよね、、、建て替えで階数を増やせるわけでもないですし。

最後本当に人が住めない物件になったら、トランクハウスとして使うことを考えています。これも海外では老朽化した物件の活用法として普通に見られている方法です。税金と諸費用ぐらいならばトランクルーム・コストと考えれば妥当線ではないでしょうか。税金も建物の価値が無いのであれば安いはずですし。

[852: 匿名さん]

848
この人は建物が老朽化するのを現実視できてないね。
築30年以上の安普請の建物を誰が欲しがる？
安くてもいらないだろ。。
それに定借の2800万は土地代は住宅ローンの中には内包されてないが、地代や解体費等の諸経費も毎月はらっている。それを反故にして話されても困るよ。
50年も払い続ければ相当高額な支払いになってるけど。

[853: 匿名さん]

850
戸建ては高齢者には不向き。10坪の3LDKてことは3F建てでしょ？若いうちはいいけどね。

[854: 匿名さん]

>>850
戸建てはいろいろと面倒くさいし、セキュリティや眺望もないので全く欲しいと思わないんです。
なので戸建てが欲しいけど予算的にマンションしかないな〜っていう人の気持ちが全くわからないです。

[855: 匿名さん]

８５２さん、頭いい！
50年のランニングコストは少なくても２５００万（修繕一時金１０年毎を足すと３０００万。
この計算だと、定借が一番損じゃん。
仕様も低いから、賃貸代金も低くなるのに。
８４８は、少しおつむが弱いか、大雑把？

[856: 匿名さん]

>>853さん
そうミニ戸建てって安普請で耐震性、火災、防犯の不安だらけですよね。
そんな戸建てに６千万も払いたくないと多くの人がおもっているから、このMSがこんなに関心を
集めているのでしょう。

[857: 匿名さん]

子供がいたら戸建てのが価値あるだろ。
ちなみに自分は親が戸建て持ってるけど、ここ狙うよ。ここ外れたら賃貸かな。
独身に戸建てメンテナンスはきつい。
5LDKの掃除と雨戸の開け閉めと泥棒対策と庭の手入れ。
専業主婦でもないと維持しきれないよ。

ただし、親が死ぬ前には戸建てに住民票移して相続はばっちりやることで話ができてる。
築30年ですが、6000万くらいで売買の話がくる物件です。
定借マンションの価値がどうこうなんて、机上の空論にすぎませんよ。

[858: 申込予定さん]

うーん、一軒家のメンテナンスコストは結構高いですよ、、、
植木屋はかなりの頻度で入れないといけないし、屋根・外壁のメンテナンスは１０年に一度は最低限必要です。３０年も経つと結構色々ぼろが出てきますし、、、
あと庭を造るかどうかにもよりますが、雑草取りは自分でやらなくてはいけません。

また、専門家を入れるのも手ですが、施工の管理は絶対必要です。欠陥とまでは言えなくても、本来あるべき性能が発揮できない家はかなり多いようです。加えて都心部の一軒家ならば地震もそうですが災害時の火災リスクですね、、、木造が密集していたり、狭い道が多い地域はちょっと怖いです。

賃貸は安全性の高い選択しかもしれませんが、それは老後に向けた貯蓄が十分に出来るのが前提ですよね。イタリアでの隠退生活をもくろんでいた老夫婦がインフレ（この場合は半分以上は日本円の減価が要因ですが）で日本に帰らざるを得なかったケースなどがかなり聞こえてきているので、そこへの備えを計画的に出来るのことが絶対条件になります。

[859: 匿名さん]

６千万も払える層がここに関心あると思えない（笑
ここが関心を集めてるのは、見掛けの値段が安いから。

それだけ。

[860: 匿名さん]

30年たてばマンションも平等に屋内メンテナンスしなきゃダメだろ。
フローリングは30年もするとたわんで不安定になるから、張り替えないと悲惨だよ。
外観メンテナンスだけは、集合住宅のスケールメリットを享受できるけどね。

[861: 申込予定さん]

>859さん
一応１５年返済で最大8,000万ぐらいは手が出ますが、それでもここを真剣に検討しています。
当たる確率は低いとは思いますが、現状では賃貸生活で、勤め先が家賃補助を停止すると言い出した瞬間に生活水準が大きく落ちるリスクを抱えているのでこのリスクを消したいのですが、代わりにあまり大きな不動産保有リスクは抱えたくないのです。

確かに設備等は他の分譲物件に比べて悪いですが、賃貸物件と比べればさほど落ちるわけではないので、、、

[862: 匿名さん]

>>859
みんな850にレスしてるんだから、流れを少しは読んでね。
それに861さんのような例もあるようだし、何でも狭量に決め付けるのってのはねえ。

[863: 匿名さん]

当たってもないのに何十年後のことをとやかく言うのは無意味だと思いませんか？

とは言えネガレスは歓迎です。

[864: 匿名さん]

倒壊したら東京都が何とかしてくれるんじゃない？
借地延長とか。

[865: 匿名さん]

８６３さんの言う通りですね。
７０年後なんてあまりに先のこと過ぎて、現在の知識では語れない気がします。
逆に７０年前を考えてみれば、戦前の昭和１３年。余りに多くのことが違ってきてますよね。
大体、当時は赤坂や麻布の土地ですら坪５円から１０円だったそうですよ。

[866: 匿名さん]

８６４さん、
倒壊したら、借地期間延長しても意味ないのでは？

[867: 匿名さん]

70年後のことを考えて生きたくないな…。
なんとかなるってそんなん

[868: 匿名さん]

昭和13年だったら、給料も１円くらいじゃない？
昭和３５年で千円〜１万円くらいなんだから。

[869: 申込予定さん]

>863さん
当たってからでは時間がないのと、当たった人しか関係なくなるので情報収集が出来なくなるのがあります。
今なら人気に便乗して皆さんのお知恵を拝借できるので、、、
>864さん
東京都が持っているのは土地だけなので、出来るのは地代の軽減とか減税、復興融資ぐらいでしょうね。
建物の権利は我々（当たったらですが、、、）にあり、我々が直接金融機関に借金を負う形になるので、そこには都としては何も出来ないと思います。（前に出てきていましたが、神戸の先例があります。）
>865さん
７０年後は全く分からないのはその通りですが、色々なケースを予め聞いておけば、実際それが実現する可能性が高くなってきたときに、何らかの手段を講じることが出来る可能性もあります。聞いておくことに損はないかと。

一生懸命借金を返しながら、ある程度予想の付く１０年後ぐらいのところで悲しい思いをしたくないので、ネガティブを含めて色々な話を聞けるのは私にとっては正直有り難いです。

[870: 匿名さん]

＞868
物産や横浜正金の社員なら１回のボーナスで都心に戸建てが買えたらしいよ。
土地が安かったのか、彼らの給料が高かったのか。

[871: 匿名さん]

しかし、素直にこのスレはすごいなー。
今日だけでも地震のこと、戸建、所有＆定借マンションのお得度、税金の話、賃貸の話、70年後の予測、ほんとにいろいろ考えさせられるよ。

リスク、メリット、デメリットなど、大体わかったよ。
意見はそれぞれ違うけどね。

自分に合った意見を参考にすれば？
実需の人が投資家の話聞いてもあんまり参考にならないし、投資目的の人が永住の人の話し聞いても、応用できないんだから。

これなら、どんな不動産買っても、なんとか対処できそうだよ。

[872: 匿名さん]

>>865
確かにそうかも。
70年間の損得計算なんかを得々とやったりするが、単なる算数上の話、長い人生をそれで
割り切れるものでもないだろう。

[873: 匿名さん]

さて…
そろそろ次スレの準備に…

[874: 匿名さん]

はやいって。

[875: 匿名さん]

すぐ近くのタワマンに住んでいます。
もともと都民ということもあり、「港南」という立地には少しビミョーな印象を持っていました（知らない人は、詳しい人に聞いてみよう）。

印象とは別に、現実の話。
残念ながら、食肉のニオイは時々感じます。特に夏場が強いような気がします。
私は日中は家にいないので知りませんが、妻は専業主婦なので家にいることが多いです。妻の話では、家畜類の悲鳴のようなものが聞こえてくる日もあるそうです。一度聴いたら、耳から離れないとのことで、別の音を聞いても（たとえば車のブレーキ音など）、なんか反応してます。
しかしそれ以外のメリットも当然享受していますので、プラマイゼロといったところでしょうか。
最近の品川駅の充実ぶりや、出張が多いので羽田、東京、品川（当然か）へのアクセスも良い。かなりの時短が図れています。
周りがどんどん開発されていくのも、いいですね。

[876: 匿名さん]

本当に断末魔の家畜の苦しみは相当なもの。あるビデオを見たことがあるが、涙をこぼしたり、暴れまくったり。動物も殺されるのわかってるんだよ。

みんなが肉食を控えるだけで、世界中の人が餓死しなくなる。
家畜のエサは人間が食べる穀物の１/３だから。
かといって、草食の動物に共食いさせた肉骨粉は、狂牛病になる。

穀物が上がったのは、後進国の肉食が増えたから。
それで、めぐりめぐって、パスタやインスタント麺などの価格があがってるんだよ。
せめて肉食は1週間に一度にしよう。

健康にもいいよ。メタボにもいいよ。
これから鳥インフルエンザ、狂牛病など、肉食の人は疫病にやられるよ。

菜食のすすめ
http://saisyoku.com/index.html

[877: 匿名さん]

>>875
875さんのタワマンは港南三丁目ですか？
うちは港南三丁目のタワマンに住んでますが、食肉のにおいは全く嗅いだ事がないなぁ。
駅の方までいけばにおう時あるけどね。
三丁目まで臭うとしたらとなりのタワーフェイスなんかは相当臭うんかな？

[878: 匿名さん]

食肉の臭いと運河の臭さを勘違いしているか、Ｖくらいの近場じゃないかな。
マンション名を言っても問題ないレベルの情報だと思いますので、ぜひマンション名を伺いたいです。
かつて食肉が見下ろせるオフィスビルで仕事をしていましたが、通勤時に臭いを感じたことがないですよ。

[879: 匿名さん]

風向きにも拠るだろうし、
オフィスビルは換気が良いからじゃないですか。
運河の臭さも確かにありますけど。

[880: 匿名さん]

食肉の臭いはどんな臭いかわからないけれども、家畜の臭いはしますね。

[881: 匿名さん]

品川駅周辺に勤務してますが、
風向き、時期によって、臭いは確かにします。
でも、そういう場所だから、この価格なのではないですか？

[882: 匿名さん]

臭いについて、
インターシティにはＡＮＡの高級ホテル、三菱商事、キャノン、施工の大林組本社などが入居し、
一方、ＮＴＴ、ソニー本社なども別ビルを構えています。
臭いが問題になるようなら、これら大手企業は品川駅周辺に寄って来ないでしよう。
このＭＳは、より離れている為問題はないと思われます。

ついでに、
投資のプロ？達が、ここの損得のウンチクを盛んに語りますが、
本来このＣＴＳは、都が庶民でも終生住めるよう７０年もの長期借り上げとし、
便利なこの地を、住友に要請したものでしょう。
ゆめゆめ荒稼ぎなど、出来ない仕組みなっているのです。

[883: 匿名さん]

建物の中の話ではなく、品川駅港南口の周辺の話をしているのだと思います。
自分も経験がありますが、けっこう臭いがきついです。

[884: 申込予定さん]

臭いは個人差ありますからね。
ただ、この夏の暑い盛りに部屋を見るのとパンフレットをもらうために品川駅に車を止めて歩いてみましたが、個人的にはあまり気になりませんでした。海が近くて運河もあるので、潮の臭いはありますし、これも気になる人は駄目なのでしょうけれど、、、

でも港南をオフィスや住宅地として東京都の表玄関のようにするのであれば、市場もそのうち移転があり得るのではないでしょうか。食肉市場がどうこうはないのですが、工場と同じで大型車の出入りがあるので。

[885: 匿名さん]

食肉ではなくて家畜の臭いですね。
特に週末の夕方に臭うことが多いと思いますが、
あれは屠殺が週末には行われないので、
家畜の糞尿の臭いが風に乗って臭うとのことです。
（タクシーの運ちゃん曰く）

[886: 周辺住民さん]

駅周辺では時に少しにおいを感じる事はあるが、気になるほどではないですね。
その程度なので運河を渡ったCTS付近では感じた事もないです。

それより悲鳴がマンションまで響くなんて初耳です。
875・876さん、それが本当に事実ならこんな所でなく東京都に正式に申し入れた方が良いですよ。
奥さんがノイローゼになる程という事で、訴訟モノにもなりうるでしょう。
更に同じマンション内の住人の方々も同様だとすれば集団訴訟という手もありますよ。