シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[821: 近所をよく知る人]

今日、友人宅がお向かいの「コスモポリス品川」なので
行ってきました。

有人のお宅は
真向かいの南向きの部屋だったのですが
本当に「こんにちは！」って感じですね。

うーむ。
でもこの辺タワーマンションだらけなので
多かれ少なかれそういうもんなんでしょうか？

[822: いつか買いたいさん]

まったくの素人＋勉強不足ですが、時々「子供に負の遺産が・・・」的な
コメントがありますが、所有でも税金（固定資産税？）ってかかるんですよね？！
親戚が神谷町の大きなお家の税金が高くて、売ってた記憶があるのですが・・・。
税金が賃貸料になってるだけ・という簡単なイメージだったのですが、
甘いのでしょうかね。。。

[823: 匿名さん]

>>821
私は北を考えてますので、よろしくお伝え下さい。

[824: 匿名さん]

↑はい分りました

[825: 匿名さん]

>>821
そういうもんです。
別に実際にコスポリいかなくても反対側の道路から見ればどんな感じかなんてわかるでしょ…。
それ以上でもそれ以下でもないから…

[826: 他物件契約済みさん]

>>８１５
>逆に聞きたいが、今都内で出てる新築物件でこれに勝る割安の物件はどこですか？

今買わなきゃならない人なら仕方ないが、こんな先行き不透明な時期に、敢えて不動産購入するのは何故？　今後、潰れたデベの物件など、これに勝る割安物件が出てくると思うよ。
あと、半年、１年待つだけで。今年、何件中堅デベが潰れたと思ってるの？
今年後半、まだまだ倒産デベは増え続ける。

>>８２２
多分、定借マンションは20年後や30年後すぎると、極めて、極めて売れないから。
あなたなら築50年のマンション、（残存年数２０年）あなたならいくらなら買う？
売れなければ、管理費、修繕費、取壊し費用などのランニングコストが７２年間かかる。

所有物件は、建物の価値がゼロになっても、土地代があるから売れる。
たとえば、一戸建ては20年で建物の価値はゼロです。
でも、土地代で売買できるから、損はない。

所有マンションの場合、一戸建てより損だが、定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
容積率が広ければ、50年後の立替でも、地震で倒壊しても、もっと戸数を多くして、その売上で一人一人の負担を軽減できる。
ヒューザーなどの立替も、戸数を増やして立て替えて、一人1千万位の負担で立て替えられたマンションもある。
単に、地代と固定資産税だけの違いではないんです。

立替が難しい、タワマンは将来確かに危険。

ここは、タワマン＋定借地、将来極めて危険。

そして、皆が５〜15年以内に売ろうと必死になるから、値段はどこまで下がるでしょうか？

[827: 今日潰れたデベ]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

[828: 購入検討中さん]

>No.826
定借でなくても、20,30年、それ以上のマンションで買いたい物件って、なかなか無い気がしますが・・・

バブルの頃は、一億近い値がついてたマンションが、今は三千万位だったりしてます。元値は、五千万くらいかな。三○のマンションです。実は、うちの両親が住んでます。

[829: 匿名さん]

よく読んでね。
定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
って書いてるでしょ。

あなたが言うとおり築2,30年で住みたいマンションがないとしたら、
資産になるのは一戸建てしかないってことだね。

まぁでも、思いっきり損しても、築20年位なら、かなり値段を安くすれば買い手はつくけどね。

[830: 匿名さん]

>>830
そうそう安いんだから損覚悟で買っても全然問題ない。
要はリスクに見合う価格（安いってことね。）だからいいんですよ

[831: 匿名さん]

すいません>>829でした。。。

[832: 神頼み]

今日サンプルルーム行った際、後ろの席にいた不動産関連らしき人のコメントで、「うちの営業所の２０歳代１０人のうち８人が申し込むよ」と言ってたのが聞こえた。　不動産関係者だけで倍率はどれくらいになるのだろう。　東京都の不動産関係者人口を考えると怖い、。　低層階でも30〜40倍は覚悟してるけど。

[833: 匿名さん]

30年後いくらなら買うって聞かれたら、その物件がその後稼ぎ出す家賃分で買うって答えるんじゃないの？
建物価値とか土地とか立て替え可能性とかそれほど大きな問題かな。
立て替えの事例がどれほどもない現状では、土地分の値段なんて単に売り手側の都合だけと思うけど。
買う側からすれば、換金性がないに等しい土地の価値にまともな値段はつけないよ。
30年経っても借り手がつく物件なら、その事実が値段がつく理由になると思うけど。

[834: 申込予定さん]

うーん。潰れたデベから買うのは、、、良く分からないだけに瑕疵があった場合とかこわいですね。

築５０年のマンションは、もし１００年コンクリートが本当で欧米の建物のような形で残るのであれば価値は残るでしょうね。
今ある３０年経過マンションは、耐震基準も違うしちょっと信用できませんが、、、

耐震偽装ならば住民の同意も得られると思いますが、普通のマンションでも老朽化して価格が下がっている中では当初保有層とはかなり異なる住民になっているだけに、同意を得るのはなかなか難しいですよね。
だからものすごく古いマンションを買って、どこかのデベロッパーが開発に来るのを待つ戦略をとっている人がいるわけですが、身の回りでもうまくいってものすごく儲かった人もいれば、非常に古い物件に１０年も住み続けている人もいます。
建て替えはお書きになっているよりもハードルが高いと思います。

そうなると、実現することが不確実で難しい価値に投資すべきかどうかが問題になります。
定期借地権物件はその意味では投資しないと言う選択をしているだけです。
将来の税金まで全てカウントしても、さすがに土地ごと全部買うよりは安いですよ、、、

[835: これが実態だ]

「住宅不況」不動産業者の倒産が止まらないhttp://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20080628A/

今年に入り、“倒産の連鎖”が現実のものとなりました。わずか１年半の間に、ここまで市況が悪化するとは、誰しも想像しなかったに違いありません。〜今後、不動産業界はさらなる負のスパイラルが予想されます。
なぜ、倒産に追い込まれる不動産業者が後を絶たないのか？……その理由を一言でいってしまえば、「自転車操業による綱渡り経営が原因」と考えられます。

「不動産バブル崩壊」で相次ぐ倒産。http://diamond.jp/series/nagasawa/10039/
まさに今回の事態は、“第2のバブル”ともいえる「不動産バブル」が崩壊した結果であるといえるだろう。

倒産危険度ランキング　　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。マンション需要の冷え込みに対応。地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処分をめざす。 （日本経済新聞 2008年６月22日より転載）

[836: 匿名さん]

ここのスレは文章の最後に「。」を付けない人が多いね。
小学校低学年レベルの人達が集まっているのかな。

[837: 匿名さん]

>>835
いまさらなんで6月の記事のせてるの？
もっとまともな情報提供よろしく

[838: 匿名さん]

契約前に
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/shinagawa/faq.cgi#15
部屋が確認できるってことになってますが、実際の部屋を見て
キャンセルもできるんですよね？

現在芝浦のＬＤ１９畳のタワーに住んでいるので
ＬＤで選ぶとＢかＰかＶしかありません。
私はＢ’タイプが希望なので、未だに様子がわかりません。

どなたか聞かれた方いらっしゃいますか？

[839: ８２２]

８２６さん、ありがとうございました。
自分が、マンションには土地の価値はないと感じていたことに気付きました。
区分所有なんてあってもなくても同じだと。（意見があわないから）
きっと、一戸建ての方が向いてるのかもしれないけど
通勤にも時間かかって、二束三文にしかならないような土地しか
購入出来ない（貧乏よりな）庶民なのが、辛いところです・・・。

[840: 匿名さん]

築50年なら借り手はほとんどいないと思うよ。
仮にいても、地代などのランニングコストで４〜５万円。実質家賃は２，３万じゃない？
（自分なら、１０万も出して、築30年以上の物件に住みたくない。妥協して８万）

だとすると、
築50年　3万×１２月×10年がいいとこ。３６０万売却なら可能か？

築30年　３万×１２×２０年　　７００万〜８００万で売れるか？？？

だとすると、うまくいけば　３０００万円−８００万＝２２００万円で３０年住める
月6万円＋地代他４万＝１０万円

自分は広さ要らないから、10万で30年住みたくないけど、家族ならいいのかもね。

残存年数にしてないのは、空室リスク、買い手の心理を考えて。

[841: 匿名さん]

永住にはこの上なくお買い得。
倒壊リスクとか言ってたら分譲マンション、戸建てはどこも買えない。

[842: サラリーマンさん]

セカンド用に申し込みます。あたれー！

[843: 匿名さん]

永住の場合のみ購入価値がある。
東京都もスミフもよく考えたもんだね

[844: 匿名さん]

逆じゃないの？？永住しなきゃアリだと思うよ。
長く住むほど権利付き物件との差額が縮まる傾向にありんだから、５年後に貸して、借り手がつかなくなってからまた自分で住むのが最善ではないでしょうか。
ポイントはどれだけ長い期間、賃貸していられるかだと思います。

[845: 申込予定さん]

>842
ちゃんと住民票は移すように。

[846: 購入検討中さん]

>838
スミフが指定した申込日に内覧できるようです。で、スミフが指定する申込日＝内覧日に
申し込みがない場合は、当選資格は無効になるってことですので、内覧して即決の必要が
ありそうです。
（別冊２、３ページからの私の解釈なので、間違ってたら、指摘お願いします。）

[847: 購入検討中さん]

せめて、子供のいる家庭に３倍くらいの倍率くれても良かったのに。

[848: ご近所さん]

>>826
あなた全く説得力がないよ。

新築価格5500万、築20年の分譲マンション。
新築価格2800万、築20年解体まであと50年の定借マンション。
新築価格7000万、築20年の一軒家。
どう考えてもリスクが少ないのは定借マンション。
買い手も安くすれば、どれだってある。
2800万しか消費してないんだから全くもって怖いものなし。

50年経った場合。
新築価格5500万、築50年の分譲マンション。
新築価格2800万、築50年解体まであと20年の定借マンション。
新築価格7000万、築50年の一軒家。
あなたはどれが売れると思う？
一軒家は土地分だけ。
あとは価値なし。
であれば初期投資の少ない定借の方が勝ち。

そもそも今時、不動産で資産を持とうなんて考えてる方が時代遅れ。
投資対象なんていくらでもあるし、
ここら辺は地震リスクも高いんだからお金をかけるだけ無意味だよ。

まあぶっちゃけて言っちゃえば賃貸が一番賢いと思う。

[849: 匿名さん]

>>848
実際には定借ってだけでなかなか売れないのが現実なんだけどね。
いくら一部の人が気にする必要ないっていったって借地に抵抗がある人間が8割程度を占める世の中なんだから…。

[850: 匿名さん]

↑５０年経った時、売れるのは一軒家だけ。
土地が4200万で売れれば、一見定借と同じことになってるけど、マンションのほうがその50年の間に多くのランニングコストがかかっている。
戸建ては固定資産税だけ。
どう考えても、戸建てが有利。

けどさー、まともに一軒家の値段調べた？
最近の都内ミニ戸建ては、マンションと変わらない新築あるよ。
５０００万もあれば、３LDKが買えてしまう。
現に、最近浜松町６分３LDK　１０坪、建物面積９０M2程度、４９８０万で売ってたよ。

大崎でも、土地だけで３０００万円台後半で売っている（駅から徒歩10分以内）
そこに1千500万円の家たてれば、一番得。

[851: 申込予定さん]

海外では建物がもつので、例えばNYでは築８０年ぐらいは普通なんですよね。
水回りさえきちんとメンテナンスされていれば、思ったよりも快適ですよ。
ただし、地震がないNYと湿度の高い東京は単純には比較できないのは分かっています。
あとは１００年コンクリートと耐震設計をどの程度信じられるか。。。

もし３０年経つと人が住まないのであれば、タワーマンションは定期借地に限らず全て成り立たなくなりそうです。住む人がいなければ当然買う人もいないですよね、、、建て替えで階数を増やせるわけでもないですし。

最後本当に人が住めない物件になったら、トランクハウスとして使うことを考えています。これも海外では老朽化した物件の活用法として普通に見られている方法です。税金と諸費用ぐらいならばトランクルーム・コストと考えれば妥当線ではないでしょうか。税金も建物の価値が無いのであれば安いはずですし。

[852: 匿名さん]

848
この人は建物が老朽化するのを現実視できてないね。
築30年以上の安普請の建物を誰が欲しがる？
安くてもいらないだろ。。
それに定借の2800万は土地代は住宅ローンの中には内包されてないが、地代や解体費等の諸経費も毎月はらっている。それを反故にして話されても困るよ。
50年も払い続ければ相当高額な支払いになってるけど。

[853: 匿名さん]

850
戸建ては高齢者には不向き。10坪の3LDKてことは3F建てでしょ？若いうちはいいけどね。

[854: 匿名さん]

>>850
戸建てはいろいろと面倒くさいし、セキュリティや眺望もないので全く欲しいと思わないんです。
なので戸建てが欲しいけど予算的にマンションしかないな〜っていう人の気持ちが全くわからないです。

[855: 匿名さん]

８５２さん、頭いい！
50年のランニングコストは少なくても２５００万（修繕一時金１０年毎を足すと３０００万。
この計算だと、定借が一番損じゃん。
仕様も低いから、賃貸代金も低くなるのに。
８４８は、少しおつむが弱いか、大雑把？

[856: 匿名さん]

>>853さん
そうミニ戸建てって安普請で耐震性、火災、防犯の不安だらけですよね。
そんな戸建てに６千万も払いたくないと多くの人がおもっているから、このMSがこんなに関心を
集めているのでしょう。

[857: 匿名さん]

子供がいたら戸建てのが価値あるだろ。
ちなみに自分は親が戸建て持ってるけど、ここ狙うよ。ここ外れたら賃貸かな。
独身に戸建てメンテナンスはきつい。
5LDKの掃除と雨戸の開け閉めと泥棒対策と庭の手入れ。
専業主婦でもないと維持しきれないよ。

ただし、親が死ぬ前には戸建てに住民票移して相続はばっちりやることで話ができてる。
築30年ですが、6000万くらいで売買の話がくる物件です。
定借マンションの価値がどうこうなんて、机上の空論にすぎませんよ。

[858: 申込予定さん]

うーん、一軒家のメンテナンスコストは結構高いですよ、、、
植木屋はかなりの頻度で入れないといけないし、屋根・外壁のメンテナンスは１０年に一度は最低限必要です。３０年も経つと結構色々ぼろが出てきますし、、、
あと庭を造るかどうかにもよりますが、雑草取りは自分でやらなくてはいけません。

また、専門家を入れるのも手ですが、施工の管理は絶対必要です。欠陥とまでは言えなくても、本来あるべき性能が発揮できない家はかなり多いようです。加えて都心部の一軒家ならば地震もそうですが災害時の火災リスクですね、、、木造が密集していたり、狭い道が多い地域はちょっと怖いです。

賃貸は安全性の高い選択しかもしれませんが、それは老後に向けた貯蓄が十分に出来るのが前提ですよね。イタリアでの隠退生活をもくろんでいた老夫婦がインフレ（この場合は半分以上は日本円の減価が要因ですが）で日本に帰らざるを得なかったケースなどがかなり聞こえてきているので、そこへの備えを計画的に出来るのことが絶対条件になります。

[859: 匿名さん]

６千万も払える層がここに関心あると思えない（笑
ここが関心を集めてるのは、見掛けの値段が安いから。

それだけ。

[860: 匿名さん]

30年たてばマンションも平等に屋内メンテナンスしなきゃダメだろ。
フローリングは30年もするとたわんで不安定になるから、張り替えないと悲惨だよ。
外観メンテナンスだけは、集合住宅のスケールメリットを享受できるけどね。

[861: 申込予定さん]

>859さん
一応１５年返済で最大8,000万ぐらいは手が出ますが、それでもここを真剣に検討しています。
当たる確率は低いとは思いますが、現状では賃貸生活で、勤め先が家賃補助を停止すると言い出した瞬間に生活水準が大きく落ちるリスクを抱えているのでこのリスクを消したいのですが、代わりにあまり大きな不動産保有リスクは抱えたくないのです。

確かに設備等は他の分譲物件に比べて悪いですが、賃貸物件と比べればさほど落ちるわけではないので、、、

[862: 匿名さん]

>>859
みんな850にレスしてるんだから、流れを少しは読んでね。
それに861さんのような例もあるようだし、何でも狭量に決め付けるのってのはねえ。

[863: 匿名さん]

当たってもないのに何十年後のことをとやかく言うのは無意味だと思いませんか？

とは言えネガレスは歓迎です。

[864: 匿名さん]

倒壊したら東京都が何とかしてくれるんじゃない？
借地延長とか。

[865: 匿名さん]

８６３さんの言う通りですね。
７０年後なんてあまりに先のこと過ぎて、現在の知識では語れない気がします。
逆に７０年前を考えてみれば、戦前の昭和１３年。余りに多くのことが違ってきてますよね。
大体、当時は赤坂や麻布の土地ですら坪５円から１０円だったそうですよ。

[866: 匿名さん]

８６４さん、
倒壊したら、借地期間延長しても意味ないのでは？

[867: 匿名さん]

70年後のことを考えて生きたくないな…。
なんとかなるってそんなん

[868: 匿名さん]

昭和13年だったら、給料も１円くらいじゃない？
昭和３５年で千円〜１万円くらいなんだから。

[869: 申込予定さん]

>863さん
当たってからでは時間がないのと、当たった人しか関係なくなるので情報収集が出来なくなるのがあります。
今なら人気に便乗して皆さんのお知恵を拝借できるので、、、
>864さん
東京都が持っているのは土地だけなので、出来るのは地代の軽減とか減税、復興融資ぐらいでしょうね。
建物の権利は我々（当たったらですが、、、）にあり、我々が直接金融機関に借金を負う形になるので、そこには都としては何も出来ないと思います。（前に出てきていましたが、神戸の先例があります。）
>865さん
７０年後は全く分からないのはその通りですが、色々なケースを予め聞いておけば、実際それが実現する可能性が高くなってきたときに、何らかの手段を講じることが出来る可能性もあります。聞いておくことに損はないかと。

一生懸命借金を返しながら、ある程度予想の付く１０年後ぐらいのところで悲しい思いをしたくないので、ネガティブを含めて色々な話を聞けるのは私にとっては正直有り難いです。

[870: 匿名さん]

＞868
物産や横浜正金の社員なら１回のボーナスで都心に戸建てが買えたらしいよ。
土地が安かったのか、彼らの給料が高かったのか。