シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[821: 近所をよく知る人]

今日、友人宅がお向かいの「コスモポリス品川」なので
行ってきました。

有人のお宅は
真向かいの南向きの部屋だったのですが
本当に「こんにちは！」って感じですね。

うーむ。
でもこの辺タワーマンションだらけなので
多かれ少なかれそういうもんなんでしょうか？

[822: いつか買いたいさん]

まったくの素人＋勉強不足ですが、時々「子供に負の遺産が・・・」的な
コメントがありますが、所有でも税金（固定資産税？）ってかかるんですよね？！
親戚が神谷町の大きなお家の税金が高くて、売ってた記憶があるのですが・・・。
税金が賃貸料になってるだけ・という簡単なイメージだったのですが、
甘いのでしょうかね。。。

[823: 匿名さん]

>>821
私は北を考えてますので、よろしくお伝え下さい。

[824: 匿名さん]

↑はい分りました

[825: 匿名さん]

>>821
そういうもんです。
別に実際にコスポリいかなくても反対側の道路から見ればどんな感じかなんてわかるでしょ…。
それ以上でもそれ以下でもないから…

[826: 他物件契約済みさん]

>>８１５
>逆に聞きたいが、今都内で出てる新築物件でこれに勝る割安の物件はどこですか？

今買わなきゃならない人なら仕方ないが、こんな先行き不透明な時期に、敢えて不動産購入するのは何故？　今後、潰れたデベの物件など、これに勝る割安物件が出てくると思うよ。
あと、半年、１年待つだけで。今年、何件中堅デベが潰れたと思ってるの？
今年後半、まだまだ倒産デベは増え続ける。

>>８２２
多分、定借マンションは20年後や30年後すぎると、極めて、極めて売れないから。
あなたなら築50年のマンション、（残存年数２０年）あなたならいくらなら買う？
売れなければ、管理費、修繕費、取壊し費用などのランニングコストが７２年間かかる。

所有物件は、建物の価値がゼロになっても、土地代があるから売れる。
たとえば、一戸建ては20年で建物の価値はゼロです。
でも、土地代で売買できるから、損はない。

所有マンションの場合、一戸建てより損だが、定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
容積率が広ければ、50年後の立替でも、地震で倒壊しても、もっと戸数を多くして、その売上で一人一人の負担を軽減できる。
ヒューザーなどの立替も、戸数を増やして立て替えて、一人1千万位の負担で立て替えられたマンションもある。
単に、地代と固定資産税だけの違いではないんです。

立替が難しい、タワマンは将来確かに危険。

ここは、タワマン＋定借地、将来極めて危険。

そして、皆が５〜15年以内に売ろうと必死になるから、値段はどこまで下がるでしょうか？

[827: 今日潰れたデベ]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

[828: 購入検討中さん]

>No.826
定借でなくても、20,30年、それ以上のマンションで買いたい物件って、なかなか無い気がしますが・・・

バブルの頃は、一億近い値がついてたマンションが、今は三千万位だったりしてます。元値は、五千万くらいかな。三○のマンションです。実は、うちの両親が住んでます。

[829: 匿名さん]

よく読んでね。
定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
って書いてるでしょ。

あなたが言うとおり築2,30年で住みたいマンションがないとしたら、
資産になるのは一戸建てしかないってことだね。

まぁでも、思いっきり損しても、築20年位なら、かなり値段を安くすれば買い手はつくけどね。

[830: 匿名さん]

>>830
そうそう安いんだから損覚悟で買っても全然問題ない。
要はリスクに見合う価格（安いってことね。）だからいいんですよ

[831: 匿名さん]

すいません>>829でした。。。

[832: 神頼み]

今日サンプルルーム行った際、後ろの席にいた不動産関連らしき人のコメントで、「うちの営業所の２０歳代１０人のうち８人が申し込むよ」と言ってたのが聞こえた。　不動産関係者だけで倍率はどれくらいになるのだろう。　東京都の不動産関係者人口を考えると怖い、。　低層階でも30〜40倍は覚悟してるけど。

[833: 匿名さん]

30年後いくらなら買うって聞かれたら、その物件がその後稼ぎ出す家賃分で買うって答えるんじゃないの？
建物価値とか土地とか立て替え可能性とかそれほど大きな問題かな。
立て替えの事例がどれほどもない現状では、土地分の値段なんて単に売り手側の都合だけと思うけど。
買う側からすれば、換金性がないに等しい土地の価値にまともな値段はつけないよ。
30年経っても借り手がつく物件なら、その事実が値段がつく理由になると思うけど。

[834: 申込予定さん]

うーん。潰れたデベから買うのは、、、良く分からないだけに瑕疵があった場合とかこわいですね。

築５０年のマンションは、もし１００年コンクリートが本当で欧米の建物のような形で残るのであれば価値は残るでしょうね。
今ある３０年経過マンションは、耐震基準も違うしちょっと信用できませんが、、、

耐震偽装ならば住民の同意も得られると思いますが、普通のマンションでも老朽化して価格が下がっている中では当初保有層とはかなり異なる住民になっているだけに、同意を得るのはなかなか難しいですよね。
だからものすごく古いマンションを買って、どこかのデベロッパーが開発に来るのを待つ戦略をとっている人がいるわけですが、身の回りでもうまくいってものすごく儲かった人もいれば、非常に古い物件に１０年も住み続けている人もいます。
建て替えはお書きになっているよりもハードルが高いと思います。

そうなると、実現することが不確実で難しい価値に投資すべきかどうかが問題になります。
定期借地権物件はその意味では投資しないと言う選択をしているだけです。
将来の税金まで全てカウントしても、さすがに土地ごと全部買うよりは安いですよ、、、

[835: これが実態だ]

「住宅不況」不動産業者の倒産が止まらないhttp://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20080628A/

今年に入り、“倒産の連鎖”が現実のものとなりました。わずか１年半の間に、ここまで市況が悪化するとは、誰しも想像しなかったに違いありません。〜今後、不動産業界はさらなる負のスパイラルが予想されます。
なぜ、倒産に追い込まれる不動産業者が後を絶たないのか？……その理由を一言でいってしまえば、「自転車操業による綱渡り経営が原因」と考えられます。

「不動産バブル崩壊」で相次ぐ倒産。http://diamond.jp/series/nagasawa/10039/
まさに今回の事態は、“第2のバブル”ともいえる「不動産バブル」が崩壊した結果であるといえるだろう。

倒産危険度ランキング　　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。マンション需要の冷え込みに対応。地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処分をめざす。 （日本経済新聞 2008年６月22日より転載）

[836: 匿名さん]

ここのスレは文章の最後に「。」を付けない人が多いね。
小学校低学年レベルの人達が集まっているのかな。

[837: 匿名さん]

>>835
いまさらなんで6月の記事のせてるの？
もっとまともな情報提供よろしく

[838: 匿名さん]

契約前に
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/shinagawa/faq.cgi#15
部屋が確認できるってことになってますが、実際の部屋を見て
キャンセルもできるんですよね？

現在芝浦のＬＤ１９畳のタワーに住んでいるので
ＬＤで選ぶとＢかＰかＶしかありません。
私はＢ’タイプが希望なので、未だに様子がわかりません。

どなたか聞かれた方いらっしゃいますか？

[839: ８２２]

８２６さん、ありがとうございました。
自分が、マンションには土地の価値はないと感じていたことに気付きました。
区分所有なんてあってもなくても同じだと。（意見があわないから）
きっと、一戸建ての方が向いてるのかもしれないけど
通勤にも時間かかって、二束三文にしかならないような土地しか
購入出来ない（貧乏よりな）庶民なのが、辛いところです・・・。

[840: 匿名さん]

築50年なら借り手はほとんどいないと思うよ。
仮にいても、地代などのランニングコストで４〜５万円。実質家賃は２，３万じゃない？
（自分なら、１０万も出して、築30年以上の物件に住みたくない。妥協して８万）

だとすると、
築50年　3万×１２月×10年がいいとこ。３６０万売却なら可能か？

築30年　３万×１２×２０年　　７００万〜８００万で売れるか？？？

だとすると、うまくいけば　３０００万円−８００万＝２２００万円で３０年住める
月6万円＋地代他４万＝１０万円

自分は広さ要らないから、10万で30年住みたくないけど、家族ならいいのかもね。

残存年数にしてないのは、空室リスク、買い手の心理を考えて。