シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[801: 匿名さん]

低層はたぶん彼があまりマンションを知らないからだろ。
実際は８〜14階建てくらいじゃないかな。それなら確かに10分以内でも都内に出物がある。
421みたら年収400ないのにここはキャッシュで買えると書いてあったから、すごく堅実な人だと思うよ。

[802: 匿名さん]

まぁ、これだけ沢山いろんな意見が出て、材料出尽くし感がある。
真剣な人もお祭りの人も、とりあえずの人も、
何も考えずに失敗したってことにはならないだろう。

たとえ、失敗したとしても、自分なりに考えた末の決断だから。

未来は誰にもわからない。

インフレがものすごくなって、マンション価格が５倍になるかもしれない

不動産不況で、５年後の新築所有マンションが同じ価格で買えるかもしれない

地震でマンションが半壊し、もう住めないかもしれない


リスク管理する人がいる

その一方で、行き当たりばったりの人もいる


結局、どちらがよかったかは、過ぎてみなければわからない

それに、その人の状況によって、答えは一つではない。


皆さんが幸せになれる決断が出来ますように。

[803: 申込予定さん]

８０２できれいにまとまっちゃいましたね。。。
このスレも終わりでしょうか(笑)

ところで、以前、「中間倍率発表後の申込で郵便局が空いているのは月曜日しかない」
という主旨の発言をしたかたがいましたが、気になって郵便局に問い合わせたところ、
「全国の大きな郵便局であれば土日も受付をしているので配達記録郵便を出すことができる。」
とのことでした。取り扱い時間は郵便局によって違うので下記で調べてください。

郵便局を探す
http://www.jp-network.japanpost.jp/storesearch/

配達記録郵便
http://www.post.japanpost.jp/service/fuka_service/kiroku/index.html

というわけで、私は、金曜日の倍率発表を見てから、
土曜日に申込をする予定です。

[804: 他スレから]

No.998 by 匿名さん　2008/07/09(水) 22:32

間違いなく近い将来地震は来ます。私は阪神大震災で投資してたMSに少しですがクラックが入ったことと０・５度傾いただけでそのMSは半値以下に暴落しても買い手もつきませんでした。MSは大手のデベのいわゆる優良物件でした。


値上がり値下がり云々のまえに地震に強いMSを強くお奨めしておきます。埋立地などの地盤が悪い地域はいくら耐震・制震MSであろうと、やはり全てを失う可能性が高いと思います。

[805: 申込予定さん]

地震のことを言ってしまうと日本には住めないのでは？

[806: 匿名さん]

>>804
だな。
そんなの予測できないんだから考えるだけ無駄だと思うけどなぁ。
そんな心配なら買わなければよいだけのこと。

[807: 匿名さん]

>>804
地震が来ても内陸は大丈夫なんて気楽に思ってない？　
先日の東北地震や中越地震を見るまでもなく、日本全国どこを探しても安全な場所なんてない。

湾岸は水害系だが、内陸部は低層家屋が密集している地域が多いので火事とその後の熱風が
大被害をもたらす。
関東大震災だって地震そのものより火事による死傷者が圧倒的に多かった訳だし。

[808: 匿名さん]

日本に限ったことじゃないけど、地震による損害ほど予測が難しいものはほかにないですよ。

地震の種類（震源地、揺れ方、周期・・などなど）によって千差万別です。

長周期地震なら液状化や揺れの増幅が確かに気になります。
かと言ってエネルギー吸収の観点から言えば、地盤が軟らかいことが必ずしもデメリットとは言い切れないし、地盤が固いことが裏目に出ることだってあります（阪神大震災のポートアイランドや四川大地震の山間部が、その典型的な例）。

それになによりも地震の場合、被害者の多くは二次災害によるものですので、避難環境が大事ですね。これもどっちが安全？とは言い切れないし。

[809: 匿名さん]

地震の話は結局どこのマンションでも同じことなのでこの辺で終わりにしませんか？

ただここは資産は建物だけだから、地震で使い物にならなくなったら、「資産価値ゼロ」に
なるという点は他と違いますが。。

[810: 匿名さん]

確かに、ここの住民は建て替えする資金余力はないでしょうからね

[811: 匿名さん]

瓦礫となって撤去もままならなければ、廃墟地の土地なんて所詮持ち腐れ。
結局、建て替えるしかないとすれば、所有権でも低借でも建て替え負担は殆ど変らんだろう。

[812: 匿名さん]

建て替えたほうが安くて立派なものができそう。。
そのとき始めてここの建物が割高だったことに気づかされる。

[813: 匿名さん]

今日は水曜日のせいかネガっぽいので随分板が伸びましたね。
でも陳腐なのばかりで詰らない、検討者を思わずはっとさせ、熟読させしまうような迫力ある
ネガなら価値もあるのですが。
この暑い中ですが、今日も見学者多かったみたいですよ。

[814: 匿名さん]

昨晩から今日にかけて特に、よく読めば「なるほど〜確かに」という内容の投稿あったと思いますけどそういう内容も全てネガレスと両断してしまうなんてもったいないですね。また１級建築士さんとか出てこないかな。

[815: 匿名さん]

ここを高いという人は他の定借物件の価格を見たことがあるのか？
理由は分からないが、余程この物件に恨みでもあるか、少しでも倍率を下げるのに躍起になっているとしか思えない。

定借定借と言うが、50年や55年といった定借物件が多い中70年というのは定借の中でも付加価値的要素では？

倒壊したら とか言ってるが、所有権有りのタワーマンションが倒壊した場合、そこにどれだけの価値が残る？
立て直す金なんかどこから出てくる？

少なくとも、賃貸で長期回収をせずに五年後に売り抜けば確実にいくらかの利益は出るのは間違いない。

逆に聞きたいが、今都内で出てる新築物件でこれに勝る割安の物件はどこですか？

[816: 申込予定さん]

>778さん
税制変更のリスクはありますが、首都圏の持ち家者の殆どが家を取り上げられる法案になるので、ポリティカル・リスクが高く、民主主義（衆愚政治ともいうかもしれませんが、、、）の間は変更の可能性はかなり低いでしょう。功罪は別にして小泉さんみたいなリーダーシップを発揮するタイプがまた出てくると危ないですが、、、

>810さん
逆に地震で建物が完全に壊れてしまえば、権利関係は住民にはなく地主たる都にしか無いと思います。その場合はもう一度同じような定期借地権案件を行えば解決です。権利関係が単純な分だけ話は早いかもしれません。
中途半端にひびとか傾いたは、、、リスクですね、、、満期まで建て直せないでしょう。
ただ、このリスクは普通の物件にも十分ありますし、そうなったときに失うのが3,000万円に限定されているのは少なくともプラスだと思います。

お仕事中に見ている方はお疲れ様です。こんなに伸びるのはお盆でお休みの人が多いからでしょう。来週は静かになっていると思いますよ。

[817: 購入検討中さん]

今日サンプルルームを見に行ってきました。２０人くらいで空いていました。見学は１５分だけですが、ほとんどの人は１０分くらいで終えたようです。
正直内装・設備は特に期待もなかったのですが、写真通りでチープ感は否めません。廊下に面する部屋の格子の安っぽさにはがっかり。ただ普通に住むには十分でしょう。
見学は３１２から３１８まで東側中心。東〜南側なら低層でも悪くないですね。
私はＫの中層でいくつもりです。倍率高くなるでしょうが、当初考えていたＥ’をはじめ他の間取りは気に入らなかったので。
皆さんもそれぞれ気に入った部屋が見つかり、無事当選されますように。

[818: 申込予定さん]

色々叩かれてるけど、叩くだけのお金と見識のある人と違って
大多数の庶民には、イニシャルコストが安い事、都心の物件である事、一応タワーであること。
これくらいでも十分価値が生まれるんですよね。

とはいえ、ここに引かれるかたちで周辺の所有権マンションもかなり値下がりしてますから
どうしても所有権に拘るのならそちらを選ぶのも良いと思います。

内装のショボさは、安い分、その差額で入居前リフォームするのもいいでしょうね。
でも、リフォームするには勿体ないとも思いました。
人が普通に生活するには十分な内装だと思います。

自分なんて古い家で育ったもんで、これでも十分奇麗に感じてしまうあたり庶民です。

[819: 匿名さん]

とりあえず申し込んであたったら考えればいいだけのことだと思う。
今時点で申し込むかどうか迷っている人ってなんか違う気がする。
そして慎重になった方がいいよというネガレスも別に申し込むだけなんだから言ってもしょうがないと思う。
どうせ大多数は落選なんだから

[820: 匿名さん]

＞８１５
＞ここを高いという人は・・・

ここが高いなんてことは一言も言っていないと思う。
単価としては割安であることはみんな認めている。ただ、手放しで「安い！」という訳ではなく、借地権であるが故の資産価値の下落スピードの速さや売りにくさ、マンション内での価格競争による価格破壊を懸念している人が多い。

ここの他に１点買い出来る魅力のある物件が今他にあるかといえばＮＯ。同じ品川で中古ならあるけどね。でもここだけがこんなにも爆発的な人気になるのは乗せられすぎ、と思うだけ。

不動産においては質・量共にはるかに多いアメリカ（ハワイ含む）において、借地権物件が少なく、且つ借地権物件においても、底地買い取り交渉が頻繁に行われている経緯を見れば分かるでしょ。勉強すれば分かることだよ。

[821: 近所をよく知る人]

今日、友人宅がお向かいの「コスモポリス品川」なので
行ってきました。

有人のお宅は
真向かいの南向きの部屋だったのですが
本当に「こんにちは！」って感じですね。

うーむ。
でもこの辺タワーマンションだらけなので
多かれ少なかれそういうもんなんでしょうか？

[822: いつか買いたいさん]

まったくの素人＋勉強不足ですが、時々「子供に負の遺産が・・・」的な
コメントがありますが、所有でも税金（固定資産税？）ってかかるんですよね？！
親戚が神谷町の大きなお家の税金が高くて、売ってた記憶があるのですが・・・。
税金が賃貸料になってるだけ・という簡単なイメージだったのですが、
甘いのでしょうかね。。。

[823: 匿名さん]

>>821
私は北を考えてますので、よろしくお伝え下さい。

[824: 匿名さん]

↑はい分りました

[825: 匿名さん]

>>821
そういうもんです。
別に実際にコスポリいかなくても反対側の道路から見ればどんな感じかなんてわかるでしょ…。
それ以上でもそれ以下でもないから…

[826: 他物件契約済みさん]

>>８１５
>逆に聞きたいが、今都内で出てる新築物件でこれに勝る割安の物件はどこですか？

今買わなきゃならない人なら仕方ないが、こんな先行き不透明な時期に、敢えて不動産購入するのは何故？　今後、潰れたデベの物件など、これに勝る割安物件が出てくると思うよ。
あと、半年、１年待つだけで。今年、何件中堅デベが潰れたと思ってるの？
今年後半、まだまだ倒産デベは増え続ける。

>>８２２
多分、定借マンションは20年後や30年後すぎると、極めて、極めて売れないから。
あなたなら築50年のマンション、（残存年数２０年）あなたならいくらなら買う？
売れなければ、管理費、修繕費、取壊し費用などのランニングコストが７２年間かかる。

所有物件は、建物の価値がゼロになっても、土地代があるから売れる。
たとえば、一戸建ては20年で建物の価値はゼロです。
でも、土地代で売買できるから、損はない。

所有マンションの場合、一戸建てより損だが、定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
容積率が広ければ、50年後の立替でも、地震で倒壊しても、もっと戸数を多くして、その売上で一人一人の負担を軽減できる。
ヒューザーなどの立替も、戸数を増やして立て替えて、一人1千万位の負担で立て替えられたマンションもある。
単に、地代と固定資産税だけの違いではないんです。

立替が難しい、タワマンは将来確かに危険。

ここは、タワマン＋定借地、将来極めて危険。

そして、皆が５〜15年以内に売ろうと必死になるから、値段はどこまで下がるでしょうか？

[827: 今日潰れたデベ]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

[828: 購入検討中さん]

>No.826
定借でなくても、20,30年、それ以上のマンションで買いたい物件って、なかなか無い気がしますが・・・

バブルの頃は、一億近い値がついてたマンションが、今は三千万位だったりしてます。元値は、五千万くらいかな。三○のマンションです。実は、うちの両親が住んでます。

[829: 匿名さん]

よく読んでね。
定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
って書いてるでしょ。

あなたが言うとおり築2,30年で住みたいマンションがないとしたら、
資産になるのは一戸建てしかないってことだね。

まぁでも、思いっきり損しても、築20年位なら、かなり値段を安くすれば買い手はつくけどね。

[830: 匿名さん]

>>830
そうそう安いんだから損覚悟で買っても全然問題ない。
要はリスクに見合う価格（安いってことね。）だからいいんですよ

[831: 匿名さん]

すいません>>829でした。。。

[832: 神頼み]

今日サンプルルーム行った際、後ろの席にいた不動産関連らしき人のコメントで、「うちの営業所の２０歳代１０人のうち８人が申し込むよ」と言ってたのが聞こえた。　不動産関係者だけで倍率はどれくらいになるのだろう。　東京都の不動産関係者人口を考えると怖い、。　低層階でも30〜40倍は覚悟してるけど。

[833: 匿名さん]

30年後いくらなら買うって聞かれたら、その物件がその後稼ぎ出す家賃分で買うって答えるんじゃないの？
建物価値とか土地とか立て替え可能性とかそれほど大きな問題かな。
立て替えの事例がどれほどもない現状では、土地分の値段なんて単に売り手側の都合だけと思うけど。
買う側からすれば、換金性がないに等しい土地の価値にまともな値段はつけないよ。
30年経っても借り手がつく物件なら、その事実が値段がつく理由になると思うけど。

[834: 申込予定さん]

うーん。潰れたデベから買うのは、、、良く分からないだけに瑕疵があった場合とかこわいですね。

築５０年のマンションは、もし１００年コンクリートが本当で欧米の建物のような形で残るのであれば価値は残るでしょうね。
今ある３０年経過マンションは、耐震基準も違うしちょっと信用できませんが、、、

耐震偽装ならば住民の同意も得られると思いますが、普通のマンションでも老朽化して価格が下がっている中では当初保有層とはかなり異なる住民になっているだけに、同意を得るのはなかなか難しいですよね。
だからものすごく古いマンションを買って、どこかのデベロッパーが開発に来るのを待つ戦略をとっている人がいるわけですが、身の回りでもうまくいってものすごく儲かった人もいれば、非常に古い物件に１０年も住み続けている人もいます。
建て替えはお書きになっているよりもハードルが高いと思います。

そうなると、実現することが不確実で難しい価値に投資すべきかどうかが問題になります。
定期借地権物件はその意味では投資しないと言う選択をしているだけです。
将来の税金まで全てカウントしても、さすがに土地ごと全部買うよりは安いですよ、、、

[835: これが実態だ]

「住宅不況」不動産業者の倒産が止まらないhttp://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20080628A/

今年に入り、“倒産の連鎖”が現実のものとなりました。わずか１年半の間に、ここまで市況が悪化するとは、誰しも想像しなかったに違いありません。〜今後、不動産業界はさらなる負のスパイラルが予想されます。
なぜ、倒産に追い込まれる不動産業者が後を絶たないのか？……その理由を一言でいってしまえば、「自転車操業による綱渡り経営が原因」と考えられます。

「不動産バブル崩壊」で相次ぐ倒産。http://diamond.jp/series/nagasawa/10039/
まさに今回の事態は、“第2のバブル”ともいえる「不動産バブル」が崩壊した結果であるといえるだろう。

倒産危険度ランキング　　http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_122.htm

マンション分譲大手の大京、ダイア建設は完成在庫物件の値下げ販売を始める方針を明らかにした。下げ幅は物件により異なるが、最大10％となる見込みだ。マンション需要の冷え込みに対応。地価や資材価格の上昇により建設コストが拡大する中での異例の値下げで、膨らむ在庫の早期処分をめざす。 （日本経済新聞 2008年６月22日より転載）

[836: 匿名さん]

ここのスレは文章の最後に「。」を付けない人が多いね。
小学校低学年レベルの人達が集まっているのかな。

[837: 匿名さん]

>>835
いまさらなんで6月の記事のせてるの？
もっとまともな情報提供よろしく

[838: 匿名さん]

契約前に
http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/shinagawa/faq.cgi#15
部屋が確認できるってことになってますが、実際の部屋を見て
キャンセルもできるんですよね？

現在芝浦のＬＤ１９畳のタワーに住んでいるので
ＬＤで選ぶとＢかＰかＶしかありません。
私はＢ’タイプが希望なので、未だに様子がわかりません。

どなたか聞かれた方いらっしゃいますか？

[839: ８２２]

８２６さん、ありがとうございました。
自分が、マンションには土地の価値はないと感じていたことに気付きました。
区分所有なんてあってもなくても同じだと。（意見があわないから）
きっと、一戸建ての方が向いてるのかもしれないけど
通勤にも時間かかって、二束三文にしかならないような土地しか
購入出来ない（貧乏よりな）庶民なのが、辛いところです・・・。

[840: 匿名さん]

築50年なら借り手はほとんどいないと思うよ。
仮にいても、地代などのランニングコストで４〜５万円。実質家賃は２，３万じゃない？
（自分なら、１０万も出して、築30年以上の物件に住みたくない。妥協して８万）

だとすると、
築50年　3万×１２月×10年がいいとこ。３６０万売却なら可能か？

築30年　３万×１２×２０年　　７００万〜８００万で売れるか？？？

だとすると、うまくいけば　３０００万円−８００万＝２２００万円で３０年住める
月6万円＋地代他４万＝１０万円

自分は広さ要らないから、10万で30年住みたくないけど、家族ならいいのかもね。

残存年数にしてないのは、空室リスク、買い手の心理を考えて。

[841: 匿名さん]

永住にはこの上なくお買い得。
倒壊リスクとか言ってたら分譲マンション、戸建てはどこも買えない。

[842: サラリーマンさん]

セカンド用に申し込みます。あたれー！

[843: 匿名さん]

永住の場合のみ購入価値がある。
東京都もスミフもよく考えたもんだね

[844: 匿名さん]

逆じゃないの？？永住しなきゃアリだと思うよ。
長く住むほど権利付き物件との差額が縮まる傾向にありんだから、５年後に貸して、借り手がつかなくなってからまた自分で住むのが最善ではないでしょうか。
ポイントはどれだけ長い期間、賃貸していられるかだと思います。

[845: 申込予定さん]

>842
ちゃんと住民票は移すように。

[846: 購入検討中さん]

>838
スミフが指定した申込日に内覧できるようです。で、スミフが指定する申込日＝内覧日に
申し込みがない場合は、当選資格は無効になるってことですので、内覧して即決の必要が
ありそうです。
（別冊２、３ページからの私の解釈なので、間違ってたら、指摘お願いします。）

[847: 購入検討中さん]

せめて、子供のいる家庭に３倍くらいの倍率くれても良かったのに。

[848: ご近所さん]

>>826
あなた全く説得力がないよ。

新築価格5500万、築20年の分譲マンション。
新築価格2800万、築20年解体まであと50年の定借マンション。
新築価格7000万、築20年の一軒家。
どう考えてもリスクが少ないのは定借マンション。
買い手も安くすれば、どれだってある。
2800万しか消費してないんだから全くもって怖いものなし。

50年経った場合。
新築価格5500万、築50年の分譲マンション。
新築価格2800万、築50年解体まであと20年の定借マンション。
新築価格7000万、築50年の一軒家。
あなたはどれが売れると思う？
一軒家は土地分だけ。
あとは価値なし。
であれば初期投資の少ない定借の方が勝ち。

そもそも今時、不動産で資産を持とうなんて考えてる方が時代遅れ。
投資対象なんていくらでもあるし、
ここら辺は地震リスクも高いんだからお金をかけるだけ無意味だよ。

まあぶっちゃけて言っちゃえば賃貸が一番賢いと思う。

[849: 匿名さん]

>>848
実際には定借ってだけでなかなか売れないのが現実なんだけどね。
いくら一部の人が気にする必要ないっていったって借地に抵抗がある人間が8割程度を占める世の中なんだから…。

[850: 匿名さん]

↑５０年経った時、売れるのは一軒家だけ。
土地が4200万で売れれば、一見定借と同じことになってるけど、マンションのほうがその50年の間に多くのランニングコストがかかっている。
戸建ては固定資産税だけ。
どう考えても、戸建てが有利。

けどさー、まともに一軒家の値段調べた？
最近の都内ミニ戸建ては、マンションと変わらない新築あるよ。
５０００万もあれば、３LDKが買えてしまう。
現に、最近浜松町６分３LDK　１０坪、建物面積９０M2程度、４９８０万で売ってたよ。

大崎でも、土地だけで３０００万円台後半で売っている（駅から徒歩10分以内）
そこに1千500万円の家たてれば、一番得。