シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[777: 購入検討中さん]

７７３さんに妙に納得。
確かに賃貸は気に入らなければ出れる気軽さはあるけれど
この場所にこのローン価格と同じ条件の賃貸は
広さとかあきらめなきゃだし
年金でとか考えればいい物件かも。
住み倒すか５年後賃貸に出し差額を収入に考えるならいいのかな？
後半で売ったり子供に資産をと考える人は向かない物件でしょうか。

[778: 匿名さん]

相続税の仕組みは変えられる心配がありますよ。
今大丈夫だから将来も・・ではありません。

[779: 匿名さん]

>724
不動産広告では駅からの徒歩は最も近い駅の出入り口からが一般的です。
素人さんが調べもせずに安易に書き込まないでね。

[780: 購入検討中さん]

７７６さん
それなら遺産を放棄しては？

[781: 匿名さん]

相続を放棄すればいいのでは？
放棄した場合、当然ですが、全ての財産相続を
放棄することになるが。。

[782: 匿名さん]

あれ、被ってしまった。申し訳ない

[783: 購入検討中さん]

７８２さん７８０です。
１部放棄ができないとは知りませんでした
今お盆休みなのか反応が早くチャットみたいでおもしろいですね。

[784: 匿名さん]

>779
話の流れはちゃんと読みましょうね。ケーワイさん。
駅から歩いて遠かったとのレスから続いてるのであって、
不動産広告の徒歩時間を聞いてるのではないよ。

[785: 匿名さん]

７６４さん、
＞さすがに建物が使えなくなったら都が債務放棄してくれると思いたい。

都は土地を持ってるので、地代の緩和はあるかも？？？
でも、建物のローンは都と無関係。
取り壊し費用を徴収して、取り壊すだけでしょ。

神戸の震災でもマンションはなくなっても、ローンは残った。

[786: 匿名さん]

>>693
＞インカムゲインは物件がなくなれば終わり。
＞ここは土地もない。
＞地震大国日本で、70年間物件があると思えない。

そのとおり

[787: 匿名さん]

>>７５６
滞納したって、一文無しならあなたの言うことも一理ある。
でもさ、多少の資産がある人はどうしたらいいの？
滞納したら、延滞料余計に取られるし、資産没収されちまう。

資産隠して、夜逃げしかないじゃん！

[788: 結論＆総括]

資産がない人にとっては、老後の心配がなく、年金で住めることができる物件。
買ってよし。
子供は相続放棄すればよい。

資産がある人。
もろもろのリスクがあり過ぎるので、買う必要なし。

[789: 匿名さん]

老後の年金貰う頃には諸費用が月に６万くらいかかり、年をとるたびにどんどん上がる。
生活は安泰どころかどんどん不安になる。売っても資産価値ないから住み替えも出来ない。

[790: 匿名さん]

月六万なら安いよ。
最初からわかってれば貯金もできる。
建て替えで追い出されたり、不当に高い更新料を請求されたりもしない。
自分は死ぬまで住むつもり。終身で二千万の死亡保険かけてあるから、相続人もこまらない。

…というくらい真剣に考えてるので、是非当たってほしい。

[791: 購入検討中さん]

421に投稿させてもらった者です。

皆さんに、検討の参考になる、お返事もらえてうれしかったのです。
ありがとうございます。

都内タワーという憧れを捨てきれず、また、
今後、こうゆう機会もないかと思うと、迷いましたが、
やっぱり、今の年収でここに手を出すのは、リスクが大きいと思いました。
20年後売るときに、もう少し資産の残る物件にしたいです。

それと、もうすこし夢のふくらむ部屋がいいです。

堅実に
低層、駅近、中古物件をあたってみることにしました。

いやー、短い間でしたが、
初めてサイトで価格を見た時は、飛び上がるようなびっくり感で、、
都内タワーの夢を見ました。
それでは、みなさんがんばってください。

[792: 匿名さん]

お手本のようなネガレス御苦労様です。
いくら頑張っても倍率はおちないから・・・

[793: 匿名さん]

しかしよくこんなスレで真剣にネガレスとか書くよなぁ・・・。
影響力あると思っているのかね。
そもそも、なぜわざわざ検討やめたと自分の意思を表明する必要があるのか、普通、検討外で興味なくなったらわざわざ書込にこないですよね。
結局、ネガレスってただの荒らしか本当に買いたい人かどっちかなんだよねぇ

[794: 匿名さん]

それにしてもあんたら暇だねえ。同じ人が何度も書き込んで。。
ずっとここに引っ付きっぱなしなの？？仕事しなよ仕事。

[795: 匿名さん]

ネガレス扱いは失礼だろ。
俺にはアドバイスした人への感謝の書き込み以外には見えないよ。

おつかれさま。
連れと幸せになれる家がみつかるといいな。
築浅の駅近低層。住み替え時には最高にいい条件になってるよ。

[796: 442]

二子玉川や中目黒のマンションが７０年後にも資産になると思ってる
バカがいるよ

建てかえようにも意見がまとまらないから次に進むこともできない
マンションなんて負の遺産なんだよ

そういう意味で定期借地権はいいアイディアだよ

最初からそういうことで揉めることがないからね。

マンションの将来の道筋を示してから資産だなんだと
いうべきだね

[797: 匿名さん]

なぜネガレスのような書き込みがあるかというと、793のような曲がった見方をする人ではなく
真剣に考えてる人にきちんと判断して失敗してほしくないから意見しているのだと思います。
迷っている人にはいろんな意見を聞いてもらうことが有益だと思いますし。
ネガキャンだと思ってもムシすれば良いでしょ

[798: 匿名さん]

>>791
>今の年収でここに手を出すのは、リスクが大きいと思いました
>堅実に低層、駅近、中古物件をあたってみることにしました

何か言ってること、矛盾してない？　
こんな低額物件に手が出ないような年収なら、いくら中古だって駅近、低層物件を探すなんて、
それこそ『手を出すのはリスクが大きい』だろ。
まあ、牛久とか高崎線の本庄あたりまで下ればあるのかもしれないが。

[799: 匿名さん]

>>798
ネガレスなんだから矛盾してるに決まってるよ。
流していきましょう。

>>797
こんな誰がみてるかわからんスレで他人が失敗しないように教えてあげてるって？！
そんな人がいるの？
ほとんどの書込みは自分に都合のいいように他人を誘導するような悪意があるように感じられるけど。
そもそも7月末に書き込まれた正しい内覧情報が罵倒され削除されるようなスレに良識ある人がいるとは思えませんねぇ

[800: 匿名さん]

＞＞７９７
このスレで迷いが解決して結論を出す人っているの？
こわすぎなんだけど…。
ふつー自分でとことん調べるものじゃない？
こんなスレに頼っている時点で失敗すると思うが

[801: 匿名さん]

低層はたぶん彼があまりマンションを知らないからだろ。
実際は８〜14階建てくらいじゃないかな。それなら確かに10分以内でも都内に出物がある。
421みたら年収400ないのにここはキャッシュで買えると書いてあったから、すごく堅実な人だと思うよ。

[802: 匿名さん]

まぁ、これだけ沢山いろんな意見が出て、材料出尽くし感がある。
真剣な人もお祭りの人も、とりあえずの人も、
何も考えずに失敗したってことにはならないだろう。

たとえ、失敗したとしても、自分なりに考えた末の決断だから。

未来は誰にもわからない。

インフレがものすごくなって、マンション価格が５倍になるかもしれない

不動産不況で、５年後の新築所有マンションが同じ価格で買えるかもしれない

地震でマンションが半壊し、もう住めないかもしれない


リスク管理する人がいる

その一方で、行き当たりばったりの人もいる


結局、どちらがよかったかは、過ぎてみなければわからない

それに、その人の状況によって、答えは一つではない。


皆さんが幸せになれる決断が出来ますように。

[803: 申込予定さん]

８０２できれいにまとまっちゃいましたね。。。
このスレも終わりでしょうか(笑)

ところで、以前、「中間倍率発表後の申込で郵便局が空いているのは月曜日しかない」
という主旨の発言をしたかたがいましたが、気になって郵便局に問い合わせたところ、
「全国の大きな郵便局であれば土日も受付をしているので配達記録郵便を出すことができる。」
とのことでした。取り扱い時間は郵便局によって違うので下記で調べてください。

郵便局を探す
http://www.jp-network.japanpost.jp/storesearch/

配達記録郵便
http://www.post.japanpost.jp/service/fuka_service/kiroku/index.html

というわけで、私は、金曜日の倍率発表を見てから、
土曜日に申込をする予定です。

[804: 他スレから]

No.998 by 匿名さん　2008/07/09(水) 22:32

間違いなく近い将来地震は来ます。私は阪神大震災で投資してたMSに少しですがクラックが入ったことと０・５度傾いただけでそのMSは半値以下に暴落しても買い手もつきませんでした。MSは大手のデベのいわゆる優良物件でした。


値上がり値下がり云々のまえに地震に強いMSを強くお奨めしておきます。埋立地などの地盤が悪い地域はいくら耐震・制震MSであろうと、やはり全てを失う可能性が高いと思います。

[805: 申込予定さん]

地震のことを言ってしまうと日本には住めないのでは？

[806: 匿名さん]

>>804
だな。
そんなの予測できないんだから考えるだけ無駄だと思うけどなぁ。
そんな心配なら買わなければよいだけのこと。

[807: 匿名さん]

>>804
地震が来ても内陸は大丈夫なんて気楽に思ってない？　
先日の東北地震や中越地震を見るまでもなく、日本全国どこを探しても安全な場所なんてない。

湾岸は水害系だが、内陸部は低層家屋が密集している地域が多いので火事とその後の熱風が
大被害をもたらす。
関東大震災だって地震そのものより火事による死傷者が圧倒的に多かった訳だし。

[808: 匿名さん]

日本に限ったことじゃないけど、地震による損害ほど予測が難しいものはほかにないですよ。

地震の種類（震源地、揺れ方、周期・・などなど）によって千差万別です。

長周期地震なら液状化や揺れの増幅が確かに気になります。
かと言ってエネルギー吸収の観点から言えば、地盤が軟らかいことが必ずしもデメリットとは言い切れないし、地盤が固いことが裏目に出ることだってあります（阪神大震災のポートアイランドや四川大地震の山間部が、その典型的な例）。

それになによりも地震の場合、被害者の多くは二次災害によるものですので、避難環境が大事ですね。これもどっちが安全？とは言い切れないし。

[809: 匿名さん]

地震の話は結局どこのマンションでも同じことなのでこの辺で終わりにしませんか？

ただここは資産は建物だけだから、地震で使い物にならなくなったら、「資産価値ゼロ」に
なるという点は他と違いますが。。

[810: 匿名さん]

確かに、ここの住民は建て替えする資金余力はないでしょうからね

[811: 匿名さん]

瓦礫となって撤去もままならなければ、廃墟地の土地なんて所詮持ち腐れ。
結局、建て替えるしかないとすれば、所有権でも低借でも建て替え負担は殆ど変らんだろう。

[812: 匿名さん]

建て替えたほうが安くて立派なものができそう。。
そのとき始めてここの建物が割高だったことに気づかされる。

[813: 匿名さん]

今日は水曜日のせいかネガっぽいので随分板が伸びましたね。
でも陳腐なのばかりで詰らない、検討者を思わずはっとさせ、熟読させしまうような迫力ある
ネガなら価値もあるのですが。
この暑い中ですが、今日も見学者多かったみたいですよ。

[814: 匿名さん]

昨晩から今日にかけて特に、よく読めば「なるほど〜確かに」という内容の投稿あったと思いますけどそういう内容も全てネガレスと両断してしまうなんてもったいないですね。また１級建築士さんとか出てこないかな。

[815: 匿名さん]

ここを高いという人は他の定借物件の価格を見たことがあるのか？
理由は分からないが、余程この物件に恨みでもあるか、少しでも倍率を下げるのに躍起になっているとしか思えない。

定借定借と言うが、50年や55年といった定借物件が多い中70年というのは定借の中でも付加価値的要素では？

倒壊したら とか言ってるが、所有権有りのタワーマンションが倒壊した場合、そこにどれだけの価値が残る？
立て直す金なんかどこから出てくる？

少なくとも、賃貸で長期回収をせずに五年後に売り抜けば確実にいくらかの利益は出るのは間違いない。

逆に聞きたいが、今都内で出てる新築物件でこれに勝る割安の物件はどこですか？

[816: 申込予定さん]

>778さん
税制変更のリスクはありますが、首都圏の持ち家者の殆どが家を取り上げられる法案になるので、ポリティカル・リスクが高く、民主主義（衆愚政治ともいうかもしれませんが、、、）の間は変更の可能性はかなり低いでしょう。功罪は別にして小泉さんみたいなリーダーシップを発揮するタイプがまた出てくると危ないですが、、、

>810さん
逆に地震で建物が完全に壊れてしまえば、権利関係は住民にはなく地主たる都にしか無いと思います。その場合はもう一度同じような定期借地権案件を行えば解決です。権利関係が単純な分だけ話は早いかもしれません。
中途半端にひびとか傾いたは、、、リスクですね、、、満期まで建て直せないでしょう。
ただ、このリスクは普通の物件にも十分ありますし、そうなったときに失うのが3,000万円に限定されているのは少なくともプラスだと思います。

お仕事中に見ている方はお疲れ様です。こんなに伸びるのはお盆でお休みの人が多いからでしょう。来週は静かになっていると思いますよ。

[817: 購入検討中さん]

今日サンプルルームを見に行ってきました。２０人くらいで空いていました。見学は１５分だけですが、ほとんどの人は１０分くらいで終えたようです。
正直内装・設備は特に期待もなかったのですが、写真通りでチープ感は否めません。廊下に面する部屋の格子の安っぽさにはがっかり。ただ普通に住むには十分でしょう。
見学は３１２から３１８まで東側中心。東〜南側なら低層でも悪くないですね。
私はＫの中層でいくつもりです。倍率高くなるでしょうが、当初考えていたＥ’をはじめ他の間取りは気に入らなかったので。
皆さんもそれぞれ気に入った部屋が見つかり、無事当選されますように。

[818: 申込予定さん]

色々叩かれてるけど、叩くだけのお金と見識のある人と違って
大多数の庶民には、イニシャルコストが安い事、都心の物件である事、一応タワーであること。
これくらいでも十分価値が生まれるんですよね。

とはいえ、ここに引かれるかたちで周辺の所有権マンションもかなり値下がりしてますから
どうしても所有権に拘るのならそちらを選ぶのも良いと思います。

内装のショボさは、安い分、その差額で入居前リフォームするのもいいでしょうね。
でも、リフォームするには勿体ないとも思いました。
人が普通に生活するには十分な内装だと思います。

自分なんて古い家で育ったもんで、これでも十分奇麗に感じてしまうあたり庶民です。

[819: 匿名さん]

とりあえず申し込んであたったら考えればいいだけのことだと思う。
今時点で申し込むかどうか迷っている人ってなんか違う気がする。
そして慎重になった方がいいよというネガレスも別に申し込むだけなんだから言ってもしょうがないと思う。
どうせ大多数は落選なんだから

[820: 匿名さん]

＞８１５
＞ここを高いという人は・・・

ここが高いなんてことは一言も言っていないと思う。
単価としては割安であることはみんな認めている。ただ、手放しで「安い！」という訳ではなく、借地権であるが故の資産価値の下落スピードの速さや売りにくさ、マンション内での価格競争による価格破壊を懸念している人が多い。

ここの他に１点買い出来る魅力のある物件が今他にあるかといえばＮＯ。同じ品川で中古ならあるけどね。でもここだけがこんなにも爆発的な人気になるのは乗せられすぎ、と思うだけ。

不動産においては質・量共にはるかに多いアメリカ（ハワイ含む）において、借地権物件が少なく、且つ借地権物件においても、底地買い取り交渉が頻繁に行われている経緯を見れば分かるでしょ。勉強すれば分かることだよ。

[821: 近所をよく知る人]

今日、友人宅がお向かいの「コスモポリス品川」なので
行ってきました。

有人のお宅は
真向かいの南向きの部屋だったのですが
本当に「こんにちは！」って感じですね。

うーむ。
でもこの辺タワーマンションだらけなので
多かれ少なかれそういうもんなんでしょうか？

[822: いつか買いたいさん]

まったくの素人＋勉強不足ですが、時々「子供に負の遺産が・・・」的な
コメントがありますが、所有でも税金（固定資産税？）ってかかるんですよね？！
親戚が神谷町の大きなお家の税金が高くて、売ってた記憶があるのですが・・・。
税金が賃貸料になってるだけ・という簡単なイメージだったのですが、
甘いのでしょうかね。。。

[823: 匿名さん]

>>821
私は北を考えてますので、よろしくお伝え下さい。

[824: 匿名さん]

↑はい分りました

[825: 匿名さん]

>>821
そういうもんです。
別に実際にコスポリいかなくても反対側の道路から見ればどんな感じかなんてわかるでしょ…。
それ以上でもそれ以下でもないから…

[826: 他物件契約済みさん]

>>８１５
>逆に聞きたいが、今都内で出てる新築物件でこれに勝る割安の物件はどこですか？

今買わなきゃならない人なら仕方ないが、こんな先行き不透明な時期に、敢えて不動産購入するのは何故？　今後、潰れたデベの物件など、これに勝る割安物件が出てくると思うよ。
あと、半年、１年待つだけで。今年、何件中堅デベが潰れたと思ってるの？
今年後半、まだまだ倒産デベは増え続ける。

>>８２２
多分、定借マンションは20年後や30年後すぎると、極めて、極めて売れないから。
あなたなら築50年のマンション、（残存年数２０年）あなたならいくらなら買う？
売れなければ、管理費、修繕費、取壊し費用などのランニングコストが７２年間かかる。

所有物件は、建物の価値がゼロになっても、土地代があるから売れる。
たとえば、一戸建ては20年で建物の価値はゼロです。
でも、土地代で売買できるから、損はない。

所有マンションの場合、一戸建てより損だが、定借との違いは要は立替がきくかどうかによる。
容積率が広ければ、50年後の立替でも、地震で倒壊しても、もっと戸数を多くして、その売上で一人一人の負担を軽減できる。
ヒューザーなどの立替も、戸数を増やして立て替えて、一人1千万位の負担で立て替えられたマンションもある。
単に、地代と固定資産税だけの違いではないんです。

立替が難しい、タワマンは将来確かに危険。

ここは、タワマン＋定借地、将来極めて危険。

そして、皆が５〜15年以内に売ろうと必死になるから、値段はどこまで下がるでしょうか？