シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[721: 購入検討中さん]

＞719
慣れない道の１０分はそんなもんです。

[722: 購入検討中さん]

もう不動産投資の話はこの辺でやめてもらえないですか？

[723: 匿名さん]

>>719
　いまナビタイムで港南口の交番からエントランスまで図ったら0.8キロで徒歩10分になる。
最短ルートは港南口から向かい港南2丁目の信号を渡り東京海洋大学前の信号を左が最短ルート

ちなみに港南口〜ソニー本社前の新港南橋の信号から橋を渡るコースは1.1キロあり徒歩14分になる。

[724: 匿名さん]

港南口の交番からね。
普通は駅からと言えば、駅舎からと考えるよね。

[725: 匿名さん]

郊外でしかも寂れた駅が最寄りの方だったら、駅舎からって考えますよね、分かります。

[726: 匿名さん]

さあ、都心にしか住んだことがないから、郊外の駅のことなんか知らなかった。
郊外の寂れた駅を知ってる方に教えて頂くと勉強になります。

[727: 匿名さん]

726は725へのレスね。

[728: 匿名さん]

郊外の寂れた駅に詳しくはないけど、一つや二つぐらいは過去に行ったことあって、知らないとまでには至ってません。
都心在住とはいえ普通の人は、そんなもんじゃないでしょうか。
もっとも、一部の身体障害者の方やお引きこもりの方はこの限りではありませんが。

[729: 匿名さん]

普通の人だって、
過去に行っただけでは最寄りの方の考えは分からないなぁ。
一部の…や、お引き…を知ってる方は、
さすが違いますね。

[730: 匿名さん]

>>720
経済アナリスト、信用できない人も多いです。
ミラーマンと呼ばれるあの人も、かつては有名経済アナリストでした。

[731: 申込予定さん]

一晩寝ながら考えたんですが、結局他の周辺タワーマンションの場合は、開発業者の儲けが地価に乗っているということなのでしょうか。
例えば、建物3,000万円、土地の仕入れ1,500万円で作った物件を、6,000万円で売って、土地は3,000万円の価値がありますよねと説明するとか？
確かに佃のように大規模な開発によって価値が上がるのであれば、正当な稼ぎかもしれません。
今回は土地が付いていないので、開発業者のその稼ぎの分を負担しないでよい分だけ安いということなのでしょうかね。

とりあえず、設備が他の同地域マンションに比べて明らかに劣るとして、建物の価値が2,000万円しか無いと安めに見積もったとして、土地代3,000万円を加算した5,000万円程度の物件を比較対照として、安いかどうかを判断するというふうに考えることにします。これでも、仮に定期借地権の価値が７割と考えれば、3,500万円の価値があるので、うまくすると500万円程度儲かることになりますよね。
一方でこの周辺のマンションをあわてて売らなくてはならなくなった場合には6,000万円の物件が4,500万円ぐらいまで値下がりすることを覚悟しておいた方がよいと考えておきます。そうすると3,500万円の７割で2,500万円程度。500万円の損というところでしょうか。通常の物件だと1,500万円の損になると言うことなので、大きな損はしにくそうですね。

あくまで素人の適当な計算ですが、どうやらこの掲示板には不動産のプロの方々が多いので、もしまた間違っていたら色々叩いて教えて下さい。実需なので転売や転貸は考えていませんが、いざというときのためにどのくらいの水準を考えればよいのかは知っておきたいと思っています。

[732: 匿名さん]

佃だって、石川島から買った土地代と開発費は別。
さらに公団と三井が組んだので話は複雑です。
正当な稼ぎかもしれませんが、単純に決め付けて良いのかどうか。

[733: 匿名さん]

くわしい式はわからないけど…

うちのグループ会社には大手デベがあるけど、キャンセル住戸の社内販売だと30％オフの物件とかあるよ。
10％は手付け放棄分だとしても、世間で言ってる二割はデベの上乗せってのは正しいんじゃないかな。
ちなみに広告やモデルルーム等の費用は必要経費だから、土地＋建物の原価は販売価格の80％未満だと思う。

不動産は買った瞬間に価値が二割下落すると言われるのも当然だよ。

[734: 匿名さん]

>不動産は買った瞬間

分譲マンションは、でしょ。
分譲物は似たようなものだけど。

[735: 購入検討中さん]

抽選についてですが　1位当選者と同時に　補欠1位2位3位と　
補欠まで全て公平に決定するのでしょうか。

この物件はお祭りと言われているように　取り合えず申し込みをとの人物が
凄く多いように思われます。すると当たってからやっぱりやめたとの人たちも
多いように思われキャンセル物件が多発するのではないかと。

そのとき抽選で1位しか決めてなければ　2番手はデベが恣意的に
選ぶ事が出来ると思われますが。

何せ抽選物件と言うのは初めての経験ゆえ　
この推論にご教示頂ければと思います。

[736: 匿名さん]

分譲タワマンは悲惨。
ここは72年経てば壊すからいい。
コンクリの劣化基準である100年がきても、解体積立や改築積立がないから壊せない。
そんな劣化した物件に住みたがるやつはいないのに、固定資産税だけは地代連動でいつまでも高い。
タワマンの最後は所有権も定借も大差ないんだ。

無理してここ買おうとしてる人は、築浅の中層以下の物件買いなよ。
実需があっても免震も制震もついてないタワマンは、無理して買うものじゃないよ。

[737: 匿名さん]

補欠の抽選に関しては別冊の２ページ目に記載があります。抽選番号順にまわる形になっているので、当たった人の番号が分かれば公平になると思います。都としては最終的に買った人の番号を提出させれば、無作為抽出でヒアリングできそうですし。公正に行われると思います。
一方気になるのは、積み立て君の取り扱いです。
当選番号が２０個分あるのか分かりませんが、あったとしてもそれが連番ならばキャンセル時にはあまり効力を発揮しなさそうです。

[738: 住まいに詳しい人]

＞731
＞3,500万円の価値があるので、うまくすると500万円程度儲かることになりますよね。

この物件の正当の評価としてはそのとおりでしょう。

ただ解体積立金や賃料、転貸敷金等の負担を考慮するとほとんど「儲け」は無くなります。
仲介手数料３％と手数料（約１００万円）がかかるのも忘れてはいけません。

また、通常のマンションなら売却に回るのは平均、全体の２割程度の住戸だとおもいますが
このマンションはその特殊性により、３〜４割が一斉に売りに出ることになるでしょう。

当然「買う」立場で考えますと少しでも安い物件を買うという心理が働きますから、
高い価格設定ではなかなか売れない。結果「最悪儲けが無くても損さえしなければ。。」
と破格の値段で出し始める方が登場し、それが売買事例として一般化していきます。

ここを高く売る為には全員がプロのマンション投資家である必要がある。絶対にこの
値段以下では売らないという断固たる決意が「全員」必要です。でも全員は無理でしょう。

売れないと誰かが下げだしますよね。もともと「５年以上もここに住みたくない。
安いと思ったから買っただけ」という人は少し安かろうが売り始めます。
だから一人でも安く出しだすともう一気に価格破壊です。

この価格破壊は「売り」にしても「貸し」にしても同じことですよ。

賃貸も礼金取れるのはせいぜい最初の５年間だけでしょうし、その期間貸せないわけ
ですからね。
常時１００〜３００？戸単位の貸し物件の存在で、空室リスクは極めて高い。

三井の芝浦アイランドが賃貸棟でやっていられるのは、三井というブランドと、賃借人の
募集体制を三井がきちんと完備しているから出来ることです。そして仮に１〜２割空室に
なったとしても十分に三井は儲けがあるので慌てて家賃も下げないことでブランドを維持
しています。

でもここで仮に２〜３００の貸し物件が発生したら、半分は空室となるリスクが発生し、
結局値段を大幅に下げることになります。個人投資家は生活にダイレクトに影響しますからね。

そして運よく高い家賃で貸せた方も更新時には安い家賃の部屋に大幅に低家賃に引っ張ら
れます。だって同じマンションで安い空室があればそちらに移るでしょ？

というわけで騒がれるほど安いくはない。というのが結論でしょうね。
逆に将来の心配事が増える物件とも言えるでしょう。

[739: 申込予定さん]

>738さん
ありがとうございます。お書きになっていること、納得です。
素人の質問にきちんとお答え頂き、感謝です。
仲介手数料は全く頭にありませんでした。

[740: 匿名さん]

長文さん、そんな事みんな百も承知の上での話なんだよ。

[741: 匿名さん]

740
知らない人もいるんだから、スルーしてやりなよ。
いちいち突っ込みいれるのはどうかと思うよ。

[742: 匿名さん]

このマンションの実態を知ってみんなこの掲示板も一気にフリーズしたね。
５年買戻し特約が絶妙だよ。この特約が投資対象としての魅力を８割減させてる。

[743: 匿名さん]

8割どころか10割減でしょうね。
私は降りました。

昨晩、不動産投資で福利とか訳分からないこと言ってた人いましたが、レバかけるの間違いでしょうね。笑
また夜中に現れるのかな。

[744: 申込予定さん]

この地域の人口がどんどん増えているのに、大手のフィットネスができないのは、
ＷＣＴなど自前を持っているマンションがあるからでしょうか。

今住んでいる所は住宅地だからか、複数あります。
港南にもひとつくらい新規開店してもよさそうに思うのですがね。

[745: 匿名さん]

>>742　この特約が投資対象としての魅力を８割減させてる

金儲けの投資家を排除し、大衆の実需に供するのがここの本来の目的なんだから当然の特約。
ここは実需の連中に任せとけばいいだけの話。
それにしても短期間にここまで伸びるスレって久し振りだね。　2年前の豊洲PCT以来かなあ。

[746: 匿名さん]

必死だなあ…
そんなネガキャンどれくらい効果があるのかな。

[747: 申込予定さん]

うまく投資目的の人にはあまりうまみがないように考えて作られているのでしょうね。
しかも都のお金はあまり使わないで済むのですから、この手の物件は増えておかしくないと思います。
この手のものが多くでればでるほど、住宅供給が増えて転貸目的の人にとっては不利になるわけで、、、
実需には今のところ全く問題を感じません。

実際平均的な年収が７００万円ということは月収４０万円程度ですよね。税金だ食費だとかかるのに家賃に２０万円以上払わないといけないと言うのはちょっとおかしいのだと思います。持たざるものとしてはうまく制度がまわって供給が増えることを望みます。

[748: 匿名さん]

>>744

フィットネスクラブは芝浦にＮＡＳができるし、天王洲にも
セントラルフィットネスがあります。
港南は山手線内側からのアプローチが悪いから品川駅から
離れた場合広範囲からの集客が難しいですよね。
だから基本的に地元住民がターゲットになると思うのです
が、港南の人口は１万５千人くらいですよね。
高輪の人口は２万人を超えていますから、人口が増えたと
はいえ湾岸地域はまだまだ人口密度が低いです。
ココの入居が始まると２−３０００人は増えると思うの
ですが品川駅から離れて港南商圏を形成するにはまだま
だ人口不足だと思います。

[749: 匿名さん]

７４５さんの言うとおりですね。
平均的な大衆でも23区内に家を持てるよう、都にはこの手の安価な住宅供給の企画をもっともっと
増やして欲しいですね。今回のような宝くじ並みの抽選率では、庶民にとって所詮当てにできない
ドリームでしかないですもんね。

[750: 申込予定さん]

お盆休みなので殆ど常駐している状況になってしまっています。
今週中に情報収集をある程度終わらせたいと思って必死になっているとも言いますが、、、
我ながらある意味こんなに寂しい夏休みも珍しい、、、

>744さん
フィットネスはそのうち出来るかもしれませんね。出来ればスパ機能の充実したものが出来ることを期待します。

>746さん
特段ネガキャンを意図してはいないのではないでしょうか。

来場者を見る限り、中級サラリーマン家庭が圧倒的に多いだけの話で、複数戸の申し込みが原則出来ない時点で投資目的の少数の富裕層を相手にネガキャンをやる意味はあまり無いと思います。富裕投資家層が大量に群がるので倍率が高いのではなく、私を含め、あまり普段はこの手の物件に手が出ない層が多数参加するから倍率が高いのです。
自分の確率を上げるためにキャンペーンを張るならば、実需に不利な話をするだろうと思います。

見込まれるのがうまくいったとして５年で２０％ぐらいで、確実性はやや高くは見えますが、金額がまとまっていてダウンサイドのリスクが発生した場合はそれなりに大きく、流動性が低い、、、キャッシュで買える投資家ならばそれこそ利回りREITで買収待ちの方がよほど固いし、値上がりしなくても利回りが10%台もある時代に、それほどこの物件に群がるとは思いません。

[751: 匿名さん]

土地所有権なしの、建物価格だけの資産価値下落は凄まじい。

だからここは真に「家賃の前払い」感覚で購入するという認識が正しい。

でも賃貸なら飽きたら出て行けばいいが、ここは同じマンション内でライバルだらけで
いくらで売れるか分からないし、いろんな毎月の諸経費や仲介手数料負担がある。

ほんとに得なのか？？

[752: 匿名さん]

>>749

都営住宅みたいにここの落選通知集めると同様スキームがあった
場合次回の倍率上がるみたいなのはないんですかね？

[753: 申込予定さん]

>752さん
それ良いですね。事業者が毎回異なるので難しそうですけど、東京都が矢面に立つようになればそれもありかもしれません。

夏の世のはかない夢ですが、ことしは宝くじも買いそびれたので、これしか夢がないんですよね、、、

[754: 匿名さん]

７５２さん、それはいいアイデアですね。ただ金儲けしか考えてない投機の連中をどうやって
排除するかが課題かも。

[755: 匿名さん]

>>753

まあそれでも宝くじで１億当てるよりは１万倍くらいは当選確率高いので
あきらめずにがんばりましょう（もしかしたら５０００倍くらいかも）

[756: 匿名さん]

ここは出たくなったときは確実に売れるよ。値段は高くなくてもね。

ひどいことだと承知で言うよ。
仮にここが地震でダメになったら、取る手はひとつしかない。
滞納だよ。
滞納さえすれば、市価の九割で買い取ってくれるよ。市価がゼロ円でも、住めない物件に賃料や解体積立払うよりマシ。

自分は実需だけど、年あたり100万ずつ下がっていくくらいの値段で売れてくれたら、ラッキーだなあ。

[757: 匿名さん]

この物件は安物買いの銭失いの典型。
20年後に身動き取れなくなって後悔しても後の祭り。
購入時には浮き足立って気づかないものですよ。

[758: 購入検討中さん]

芝浦のフィットネスは入会金５万の月２万からと高め。
シティタワーに住む人は対象にしていない価格設定。
フィットネスは各マンションに共有施設として設置されているところが多いので
進出はあまり考えられません。

[759: 匿名さん]

>>756

でも原状回復費用とられますよ

[760: 匿名さん]

756
そんなのまかり通るわけがない。本気で考えているとしたらあなたは最低な人ですよ。
おそらくそうさせない対策は講じられると思いますけどね。浅はかすぎ。

[761: 匿名さん]

>>758

ここらは公営のスポーツ施設が充実してます。
私は田町の港区スポーツセンターのプール愛用してます。

[762: 申込予定さん]

Pを申し込む予定だったのですが
今日もう一度環境を観にいった６階くらいの高さだと
公園から住居の中が結構見えてしまうので高めのKかVにしようか悩み中です。
低層階の南東をお考えの方で確認されたかたいらっしゃいませんか？

[763: 匿名さん]

>>757
別にいいんじゃないそんな事、そのまま住むんだから。「欲の皮が突っ張った」人達は手を
出さなければ良いだけの話。

[764: 匿名さん]

まあでも、地震だけは怖いよな。
中層マンションならジャッキアップできると聞いたことあるけど、超高層は無理でしょ。
さすがに建物が使えなくなったら都が債務放棄してくれると思いたい。

[765: 申込予定さん]

>756さん
それは無理です。
７ページをみると、「住友不動産は買い戻しをすることが出来ます。」であって、「買い取りをします。」ではありません。
地震が無くても、５年以内に普通に１０％以上値段が下がっているときでも、買い戻しを求める人はいるかもしれませんが、住友は応じないというだけで良いのです。

実は私も最初に買い戻し特約を聞いたとき、一瞬５年以内なら１０％までしか損しないで済むのかと思ったのです。同じ穴の狢ですね。。。。

[766: 申込予定さん]

>762さん
私もP狙いなので、VとかKに動いて頂けると嬉しいのですが、、、
とは言え、ベランダの柵が一種の目隠しになっていることなどを考えると、顔や天井ぐらいは見えたとしても、プライバシー上問題になることは無いと思います。

[767: 匿名さん]

>>765さん

買戻し特約って結構エグいよね。
多摩ニュータウンとかで売れずに大幅ディスカウントして
訴訟になったことありましたよね。あれって最初の値段に
納得して購入したんだから被告が値下げすることに責任なし
っていって原告敗訴したけど、あれって買い戻し特約登記
がしてあって高値つかみの原告は売るに売れずに時がたち、
ずるずると市場価格も下がったんだよね。
原告は自分たちには値下げして売り抜ける機会がなかった
のに売主がそれをやるのは不公平ってことで提訴したんじ
ゃなかったけ？。

[768: 申込予定さん]

>767さん
そうですね。詳細は存じませんが、ありました。
ただ、今回は第何期とかという売り方ではなく、この掲示板の様子を見ると瞬間蒸発のようですので、みんなで一蓮托生ということで、不公平感は無いとは思います。
外れたら５年後安く出てくることを期待して待つというのも手ですよね。

[769: 匿名さん]

730
ミラーマンはりそな銀行の裏を暴こうとして、はめられた。
りそなを調べていた記者は惨殺。知らないの？語ると抹消されるから、誰も言わない。
田中角栄もはめられた。ケネディは暗殺。

闇の権力者にとって目障り、障害になる人間は殺られるか、はめられて、社会的に抹消される。
マスコミだって操作されてる。
知らぬは、平和＊＊した一般人ばかりなり。

[770: 匿名さん]

自分が住むのに家賃程度と思えば、買ってもいいかな。
だけど７０年ってことは、子供に残しても財産にはならないよね。
子供が定年を迎える頃には立ち退かないとならないなんて。
自分は家賃でいいけど、子供の老後には不安だらけ。
現地見学のとき、赤ちゃんを連れてる若い夫婦も結構いたけど、子供が就職する頃には将来の不安が出てくるんじゃないかな。
DINKSならいいけど。

５０歳くらいの中年夫婦、または子供も成人してる購入者も、最後のマンション持ちのチャンスに思えるけど、お父さんが死ぬのはいいけど、いずれ売ることになるでしょう。
財産として残せない借地のデメリットを、安く買えるメリットと引換えすぎる失敗を、よく考えましょう。