シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[721: 購入検討中さん]

＞719
慣れない道の１０分はそんなもんです。

[722: 購入検討中さん]

もう不動産投資の話はこの辺でやめてもらえないですか？

[723: 匿名さん]

>>719
　いまナビタイムで港南口の交番からエントランスまで図ったら0.8キロで徒歩10分になる。
最短ルートは港南口から向かい港南2丁目の信号を渡り東京海洋大学前の信号を左が最短ルート

ちなみに港南口〜ソニー本社前の新港南橋の信号から橋を渡るコースは1.1キロあり徒歩14分になる。

[724: 匿名さん]

港南口の交番からね。
普通は駅からと言えば、駅舎からと考えるよね。

[725: 匿名さん]

郊外でしかも寂れた駅が最寄りの方だったら、駅舎からって考えますよね、分かります。

[726: 匿名さん]

さあ、都心にしか住んだことがないから、郊外の駅のことなんか知らなかった。
郊外の寂れた駅を知ってる方に教えて頂くと勉強になります。

[727: 匿名さん]

726は725へのレスね。

[728: 匿名さん]

郊外の寂れた駅に詳しくはないけど、一つや二つぐらいは過去に行ったことあって、知らないとまでには至ってません。
都心在住とはいえ普通の人は、そんなもんじゃないでしょうか。
もっとも、一部の身体障害者の方やお引きこもりの方はこの限りではありませんが。

[729: 匿名さん]

普通の人だって、
過去に行っただけでは最寄りの方の考えは分からないなぁ。
一部の…や、お引き…を知ってる方は、
さすが違いますね。

[730: 匿名さん]

>>720
経済アナリスト、信用できない人も多いです。
ミラーマンと呼ばれるあの人も、かつては有名経済アナリストでした。

[731: 申込予定さん]

一晩寝ながら考えたんですが、結局他の周辺タワーマンションの場合は、開発業者の儲けが地価に乗っているということなのでしょうか。
例えば、建物3,000万円、土地の仕入れ1,500万円で作った物件を、6,000万円で売って、土地は3,000万円の価値がありますよねと説明するとか？
確かに佃のように大規模な開発によって価値が上がるのであれば、正当な稼ぎかもしれません。
今回は土地が付いていないので、開発業者のその稼ぎの分を負担しないでよい分だけ安いということなのでしょうかね。

とりあえず、設備が他の同地域マンションに比べて明らかに劣るとして、建物の価値が2,000万円しか無いと安めに見積もったとして、土地代3,000万円を加算した5,000万円程度の物件を比較対照として、安いかどうかを判断するというふうに考えることにします。これでも、仮に定期借地権の価値が７割と考えれば、3,500万円の価値があるので、うまくすると500万円程度儲かることになりますよね。
一方でこの周辺のマンションをあわてて売らなくてはならなくなった場合には6,000万円の物件が4,500万円ぐらいまで値下がりすることを覚悟しておいた方がよいと考えておきます。そうすると3,500万円の７割で2,500万円程度。500万円の損というところでしょうか。通常の物件だと1,500万円の損になると言うことなので、大きな損はしにくそうですね。

あくまで素人の適当な計算ですが、どうやらこの掲示板には不動産のプロの方々が多いので、もしまた間違っていたら色々叩いて教えて下さい。実需なので転売や転貸は考えていませんが、いざというときのためにどのくらいの水準を考えればよいのかは知っておきたいと思っています。

[732: 匿名さん]

佃だって、石川島から買った土地代と開発費は別。
さらに公団と三井が組んだので話は複雑です。
正当な稼ぎかもしれませんが、単純に決め付けて良いのかどうか。

[733: 匿名さん]

くわしい式はわからないけど…

うちのグループ会社には大手デベがあるけど、キャンセル住戸の社内販売だと30％オフの物件とかあるよ。
10％は手付け放棄分だとしても、世間で言ってる二割はデベの上乗せってのは正しいんじゃないかな。
ちなみに広告やモデルルーム等の費用は必要経費だから、土地＋建物の原価は販売価格の80％未満だと思う。

不動産は買った瞬間に価値が二割下落すると言われるのも当然だよ。

[734: 匿名さん]

>不動産は買った瞬間

分譲マンションは、でしょ。
分譲物は似たようなものだけど。

[735: 購入検討中さん]

抽選についてですが　1位当選者と同時に　補欠1位2位3位と　
補欠まで全て公平に決定するのでしょうか。

この物件はお祭りと言われているように　取り合えず申し込みをとの人物が
凄く多いように思われます。すると当たってからやっぱりやめたとの人たちも
多いように思われキャンセル物件が多発するのではないかと。

そのとき抽選で1位しか決めてなければ　2番手はデベが恣意的に
選ぶ事が出来ると思われますが。

何せ抽選物件と言うのは初めての経験ゆえ　
この推論にご教示頂ければと思います。

[736: 匿名さん]

分譲タワマンは悲惨。
ここは72年経てば壊すからいい。
コンクリの劣化基準である100年がきても、解体積立や改築積立がないから壊せない。
そんな劣化した物件に住みたがるやつはいないのに、固定資産税だけは地代連動でいつまでも高い。
タワマンの最後は所有権も定借も大差ないんだ。

無理してここ買おうとしてる人は、築浅の中層以下の物件買いなよ。
実需があっても免震も制震もついてないタワマンは、無理して買うものじゃないよ。

[737: 匿名さん]

補欠の抽選に関しては別冊の２ページ目に記載があります。抽選番号順にまわる形になっているので、当たった人の番号が分かれば公平になると思います。都としては最終的に買った人の番号を提出させれば、無作為抽出でヒアリングできそうですし。公正に行われると思います。
一方気になるのは、積み立て君の取り扱いです。
当選番号が２０個分あるのか分かりませんが、あったとしてもそれが連番ならばキャンセル時にはあまり効力を発揮しなさそうです。

[738: 住まいに詳しい人]

＞731
＞3,500万円の価値があるので、うまくすると500万円程度儲かることになりますよね。

この物件の正当の評価としてはそのとおりでしょう。

ただ解体積立金や賃料、転貸敷金等の負担を考慮するとほとんど「儲け」は無くなります。
仲介手数料３％と手数料（約１００万円）がかかるのも忘れてはいけません。

また、通常のマンションなら売却に回るのは平均、全体の２割程度の住戸だとおもいますが
このマンションはその特殊性により、３〜４割が一斉に売りに出ることになるでしょう。

当然「買う」立場で考えますと少しでも安い物件を買うという心理が働きますから、
高い価格設定ではなかなか売れない。結果「最悪儲けが無くても損さえしなければ。。」
と破格の値段で出し始める方が登場し、それが売買事例として一般化していきます。

ここを高く売る為には全員がプロのマンション投資家である必要がある。絶対にこの
値段以下では売らないという断固たる決意が「全員」必要です。でも全員は無理でしょう。

売れないと誰かが下げだしますよね。もともと「５年以上もここに住みたくない。
安いと思ったから買っただけ」という人は少し安かろうが売り始めます。
だから一人でも安く出しだすともう一気に価格破壊です。

この価格破壊は「売り」にしても「貸し」にしても同じことですよ。

賃貸も礼金取れるのはせいぜい最初の５年間だけでしょうし、その期間貸せないわけ
ですからね。
常時１００〜３００？戸単位の貸し物件の存在で、空室リスクは極めて高い。

三井の芝浦アイランドが賃貸棟でやっていられるのは、三井というブランドと、賃借人の
募集体制を三井がきちんと完備しているから出来ることです。そして仮に１〜２割空室に
なったとしても十分に三井は儲けがあるので慌てて家賃も下げないことでブランドを維持
しています。

でもここで仮に２〜３００の貸し物件が発生したら、半分は空室となるリスクが発生し、
結局値段を大幅に下げることになります。個人投資家は生活にダイレクトに影響しますからね。

そして運よく高い家賃で貸せた方も更新時には安い家賃の部屋に大幅に低家賃に引っ張ら
れます。だって同じマンションで安い空室があればそちらに移るでしょ？

というわけで騒がれるほど安いくはない。というのが結論でしょうね。
逆に将来の心配事が増える物件とも言えるでしょう。

[739: 申込予定さん]

>738さん
ありがとうございます。お書きになっていること、納得です。
素人の質問にきちんとお答え頂き、感謝です。
仲介手数料は全く頭にありませんでした。

[740: 匿名さん]

長文さん、そんな事みんな百も承知の上での話なんだよ。