シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[651: 匿名さん]

このマンションにはたぶん、自分の嫌いなタイプの見栄張り主婦や勘違い金持ちは少ない。
独身野郎としてはそこらも利点だね。
いまいる物件の隣とか、すぐ彼女紹介してあげるとかぬかしてほんとウザイ。
ここ外れたら新古物件でも探すよ。できればキッズルームもプールもないやつをね。

[652: 匿名さん]

>>646
一見そう思うだろうけど、よく見るとそうでもないよ。
中古市場はヤフーとか件数多いけど半分くらいは重複してるものだし、賃貸は平米数が大きいものが多く高額な家賃設定のものばかり。
総じていえることは100平米前後の富裕層向けと思われる価格や賃料設定のものが供給過多なんですよ。それが買えたり賃料払えたりするならもっと都心や新築を選ぶだろうし、今の不動産市況って富裕層向け物件があふれているからね。

[653: 匿名さん]

＞＞６４８
はぁ？
なぜ「都心にすむ」に部屋ごとの価格が書いてあるの？
当時私はパークタワーのモデルルームいきましたが、そんな価格ではなかったよ。
60平米ちょうどくらいで3千後半だったのは覚えているからたぶん5000ちょっとだったと思うよ。

[654: 匿名さん]

>>648
そもそもCMTよりパークタワーのが同じ階で比べたら高かったと思うが。

[655: 匿名さん]

パークタワー品川なら平均坪単価は265。

[656: 匿名さん]

648
637です。2002〜のタワー物件はいろいろ見ているので何となくの相場は分かっているつもりです。
87㎡で3000万後半なんて底値であった当時としてもありえないですよ。
その価格は60平米台ではないですか？

[657: 匿名さん]

２ＬＤＫであの広さ。買う日と限られるね。

[658: 購入検討中さん]

スレ読んでるとやはり北東・南東の高層は激戦のようですね！
北西高層も検討しましたが、丁度正面の水再生センターのところに１５０ｍのオフィスエコビルが建つとの事。もろかぶりです・・・。↓
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/oshi/infn0376.htm
南東低層に逃げるか、北東・南東の高層で勝負か迷いますね。。。

[659: 匿名さん]

>>655
そんな高かったっけ？
でも250前後なのは間違いないと思う。
当時自分が検討していた部屋は中層50平米で3500万以上だったから。

[660: 住まいに詳しい人]

私は１級建築士で、且つ現在大手デベで用地買収の仕事をしていますが、
私は下記理由でここには手を出しません。ご判断は皆さんの自由ですが、
良く考えて申込みしてください。

マンションは所有権の物件なら通常、価格の半分強は土地の所有権の値段
ですから、そう考えるとここが仮に所有権の物件だったとしたら価格は
２．１〜２．２倍（坪２５０〜２７０万程度）になる。
←この価格は仕様等を考えると決して割安ではない

「所有権物件」は、土地の資産価値は年数経過に対してそんなに価格が
変わらず、資産価値を維持するのに役立ちます。
要は「建物価格のみが経年劣化」していくだけなので減価率が低い。


ただ、このマンションは「建物価格のみ」だからすごい勢いで建物価値（資産価値）
が減価していく。

結論としては他の所有権マンションに比べて２倍のスピードで資産価値が
減価していくマンションであることを認識すべき。

もちろん「この場所に住めれば満足」という人は「家賃の前払い」という認識で
ここを買ってもいいと思うが、資産及び投資として買うのはリスクが高いです。

貸すにも売るにも相当金額の減価は免れませんよ。

申込みをして、仮に当選しても、最後の最後の段階では上記事由を良く考えて契約
をしてくださいね。当選したいと思っている方々、ご健闘を祈ります。

[661: 648]

ごめん。３０００万台ではなく８０平米台で４０００万円台だった。失礼！

[662: 匿名さん]

>>660
うそくさいねー（笑
誰がどう見ても宝くじ物件。
７０平米で２０００万台。賃貸で１０年で回収のPER１０。
どうせどっかの売れ残り抱えてるデベだろ？
くじ一発４０００万円も儲けだよ！！！

[663: 匿名さん]

単純計算で月２０万の利益×１２か月×７０年＝１億６千８百万円
３０００万円の物件で一億三千八百万円儲かりますよ！！！

[664: 匿名さん]

＞結論としては他の所有権マンションに比べて２倍のスピードで資産価値が
＞減価していくマンションであることを認識すべき。

６６０さんの言うとおりかもね。
さらに借地権に伴う賃料、解体積立金、転借敷金、他より多い積立基金を考えると、
そんなに割安でもないのかもね。

[665: 匿名さん]

ちなみにＷＣＴ（Ｃ棟１期）

７５㎡　４３３０〜４４６０万
７９㎡ ４５８０〜４７５０万
８３㎡　５３８０〜５５８０万
９４㎡　５７６０〜６４２９万

芝浦ＣＭＴは

６４㎡　３３００〜４２００万
７６㎡　４５００〜５６００万
８７㎡　５９００〜６１００万
９１㎡　４９００〜５６００万

コスポリは

７６㎡　５２１８万〜

って書いてあります。いずれも３年前の分譲時価格です。

[666: 申込予定さん]

>600さん
総論には賛成なのですが、土地代が半分というのは通常のマンションのケースであって、タワーマンションのケースではないのではないかと思うのですが、、、
一級建築士のプロにたてつくつもりはないですが、建物にかかるコストがそんなに安いのならば、殆ど全ての立地をタワーマンションとして売り出した方がデベロッパーとしては儲かる気がします。
少し仕組みを教えて頂けないでしょうか。

[667: 匿名さん]

663
70年間20万の賃料は変わらないし、空室にもなってませんね。
内装リフォームも一切しないおつもりですか？
さらに663の計算の中には10年ごとの修繕積み立て費も入っていない。
当初5年は貸せないし。
そんな適当な計算してると最初はいいけど、後々つぶれるよ。

[668: 匿名さん]

格安かどうかは別として

>マンションは所有権の物件なら通常、価格の半分強は土地の所有権の値段

というのは高層マンションに実際住んでいる人にとっては素人発言としか
思えない。

[669: 匿名さん]

666さん
私は竣工2年のタワー所有してますが、土地：建物比率はほぼ5：5ですよ。
建物比率が高くなるのは田舎の土地が安い物件ではないでしょうか。

[670: 匿名さん]

こうやって見ると、三年前はホントに安いな…
今新築で上の物件売ったら四割り増しだもんな

[671: 匿名さん]

666さん
私は竣工まもない湾岸タワー所有してますが、土地：建物比率はほぼ5：5ですよ。
建物比率が高くなるのは田舎の土地が安い物件ではないでしょうか。

[672: 匿名さん]

単純計算で月２０万の利益×１２か月×７０年＝１億６千８百万円
３０００万円の物件で一億三千八百万円儲かりますよ！！！

というのはGROSS　PROFITですよ。当初５年は自分でその家賃分の利益
を享受できる。内装リフォーム？？２００万もあれば十分でしょ。
１０年ごとの修繕積立？全部で500万もいかないでしょ。
空室？？？（笑）何のために敷金礼金とってんですか！！！

とにかくここはくじ一発1億円の宝くじ物件！！！

[673: 匿名さん]

＞６６６
＞殆ど全ての立地をタワーマンションとして売り出した方がデベロッパーとしては儲かる気がします。

容積率の関係でデベは建てたくてもどこにでもタワーマンションが建てれるわけないっしょ。
用途地域が商業地域とか工業地域とか建てれるとこは限られてんの。

[674: 匿名さん]

672
勝手にしなさいよ。
どんぶり勘定で不動産投資すると火傷するから。

[675: 匿名さん]

>>667

そう。純粋投資案件としては利回り考えるとそれほどうまみがあるとは思えない。
しかし相対的に見た場合、新築でこれ以上利回りがいい物件は少なくとも都内
では存在しないから、気に入って自分で住む前提なら文句ないっしょ。

[676: 匿名さん]

築70年のボロマンションなんて20万で借りないだろ。笑

[677: 匿名さん]

676　失礼30万で借りないだろ。。

[678: 匿名さん]

>>675
利回りとかそおいうせこい考えを超えた物件ですね。
％の世界じゃなくて3000万で買えば1憶以上儲かるんですよ！
％じゃなくて単位は整数倍の世界なのです。
なのでここで書き込んでる人なんて買えない積立君の嵐で
利回りじゃなくてあなたの当選確率が５％

私？積立君があるからまー中間発表見てどかーーんといきますよ！

[679: 匿名さん]

>>670

だからみんな豊洲をＢＡＫＡにするけど港南より平均的には収入が高い
可能性があります。まあ高値掴みっていういい方もあるけどね。
シティータワー品川がさらに港南の平均収入を下げるかもね。

[680: 匿名さん]

660さま
楽しいレスありがとうございます。
資産形成をするという意味ではそもそも湾岸エリアのタワーは向きません。
台地の上の住宅地ならばそれは当てはまりますけどね。
災害の可能性が高いこのエリアは消費しておしまい。
それでいいんです。

[681: 匿名さん]

複利計算のできないやつがまたきたｗ

ちなみにタワマンの土地は意味ないだろ。
壊す方法がないも同然の土地に、資産価値はあるのか？
答えはノーだ。
中層や低層で建坪率に余裕がある物件なら、価値はあるけどね。

[682: 匿名さん]

なあ、そこのPER10、荒らしだと思うんだが。
昨日のレスにもまともに答えてないし。

[683: 匿名さん]

６６２や６６３みたいな人は、舞い上がってるんだから、何言っても無駄。

せっかくまともな人がアドバイスしても、倍率下げるための罠としか思わない（笑）
特に６６３なんて、計算自体が間違ってるから。
70年で５年貸せない計算が入っていない。１５年過ぎて、２０万で貸せるとも思えない。
あなたは、ボロボロの築50年の３LDKに家賃２０万払う気ある？
近く似には、どんどん新しいマンション建つというのに（笑）

もっと前には、家賃４５万で計算してる人もいたよ。（大笑）
そんな大金出すなら、Vタワー住むよ。

まぁ、実状で買う人はたとえ損しても、ほとんどの人がマンションを買値以上で売れないんだから、いいと思う。（売値以上で売れたのは、バブル前までとここ２年くらいの話）

まともな投資家はここ買わないし、投機家はリスク覚悟だから、それも自己責任。

６６２、６６３はPerや収益の話してるから、実状じゃないんだよね？
まぁ、10年後に自己破産しないでね。
投資は自己責任だから、いいか。

[684: 匿名さん]

＞＞６８１
はっきり教えてあげよう。君は頭が少し弱いようだ。
不動産だよ（笑）複利計算どこに当てはめるの（笑）
不動産の世界で複利だとか勘弁してねー。
とった家賃でどこに再投資するのかなーーー？？？（爆笑）
複利って世界を勉強してからきてね！

[685: 匿名さん]

PERを語る割には、試算がずぼらで何とも説得力のない。。

[686: 匿名さん]

私は672ではないですが、投資に向かないと言ってるひとは
投資家に対するネガキャンのつもりですかね・・・

まったく。
不動産投資したことない人ばかりのくせに。キャピタルゲインがすべてではないですよ

ここは間違いなく買いですよ。
不動産投資では借地権ものを探す人もいるくらいです。
何故だか理由がわかりますか？。

何故かわからない人は、不動産投資に向かないなどと勝手な理論を展開しないように
何故借地権物件を探す人がいるのか理由がわかる人だけ反論してください。

[687: 匿名さん]

だからこんな建物代だけにスミフが１０％利益とっただけの物件超お買い得に
決まってるだろー。スミフができるだけ露出を抑えてもすごい倍率になるのに
この掲示板で損するとか言ってる周辺タワマン在庫抱えたデべ関係者がうざいね。

[688: 匿名さん]

>>684
昨日のきみの試算はこの物件をローンで買う資産だったのに、年360万の収入で８年で完済だったろ？
だから複利がわかってないと書くことで『昨日の頭がアレなやつがまた来たぜ』と皮肉ったつもりだったんだ。
すまん。ちょっと嫌みが高度過ぎたようだ。
次からはきみの頭のレベルに合わせるよ。

[689: 匿名さん]

借地がダメだとは言ってないのでは？
借地の条件やら、躯体価格やら周辺環境（競合が多すぎる上、一番安っぽい）などトータルでここは厳しいという判断をしてるのだと思う。
ここにいる人はもともと借地を承知で投資目的で群がってきてる人でしょうし。
そういうところが読めないあなたはちょっとヤバくない？

[690: 匿名さん]

既出だと思いますが・・・

３０００万の部屋が当選したとして、イニシャルで必要になるのが、
①物件価格×１０％＝３００万
②諸費用　２５０万
③エアコンや、家具　最低１００万
④その他引っ越し費用など

合わせて７００万弱のキャッシュが出せないと、買えないよね。

くれぐれも、金がない人が無謀に登録し、あとあとキャンセルするなんて
めんどくさいことをしないように。

そう考えると、あとあとのランニングも考えると、
お祭りといってるけど実際に買える力がある人って、そう多くはないんだろうね。

[691: 匿名さん]

事実としてはPER10の史上最安物件。
このレベルになると一切宣伝を行わなくても平均10倍は超える倍率になることが
証明されるでしょう。一人暮らしの年収400万のOL、派遣社員もこぞっと応募予定だって。
周りでは。

[692: 匿名さん]

>>690
なんの問題もないよ。これだけ担保価値が高いと銀行もお金貸してむしろ
デフォルトしてほしいだろうしね。すぐ貸してくれますよ。

[693: 匿名さん]

インカムゲインは物件がなくなれば終わり。
ここは土地もない。
地震大国日本で、70年間物件があると思えない。

勝手な予測。
5年以内に平成大地震が来ると思うから、見送りました。バイバイ

[694: 匿名さん]

ひとりオメデタイのがいるな。。
昨日今日不動産投資を知ったばっかって感じだな。
騒ぎ立て方がオ*バ*カっぽい。

[695: 匿名さん]

>>693
見送ったんじゃなくて、他の人にこのお買い得物件を見送って欲しいんだろ！
これだけ安いと下手するとPER８ぐらいじゃないかと思えてきました。
とにかくみんなで申し込もう！

[696: 匿名さん]

ひでえ…
自分は不動産投資や不良債権処理にも関わってる人間だから、逆にここは年収400万のOLなんかには勧めないよ。
もし儲け確実だなんて言って勧めたなら、お前は最低だな。

金融の本質は鼻の穴膨らまして夢をみることじゃないし、誰かを騙して悦に入ることでもない。
経世済民じゃないけど、知識を使ってみんなが幸せになることだよ。

[697: 匿名さん]

>>694
だから投資じゃなくて宝くじだって言ってるだろ！！！
当たればいいのよ。要は。投資とか言ってる前にくじに当たってみなさいな！
ポイントは結局積立君なんですよ。まず積立君を持ってる人は絶対に申し込んで
くださいね！！

[698: 匿名さん]

しかしスレの伸びがすごいね・・・。
こんなスピードのみたことないんだけど

[699: 匿名さん]

結局、祭なマンション、祭なスレってことでおーけー？

[700: 匿名さん]

どうせ外れる人たちがあーでもないと騒いでるスレはここですか？

[701: 匿名さん]

年収４００万で、
ローン返済＆ランニングコストで年間１２０〜１５０万、
さらに定期的な修繕積立金が払えるだろうか？
あまりにも無謀。
最低でも６００ないときついよね。
あとは初期負担に耐えうるか。

ネガキャンのつもりはないが、冷静になったほうがいいよ。
あとで泣きをみても、誰も助けてくれないよ。

賃借料滞納などで、都に迷惑かけないでね。

[702: 匿名さん]

>>696
冷静に年収400万あれば買えますよ。実際。
あなたこそ買いたいからってネガキャンはやめましょう。
あなたの仕事なんかどうでもいいし。

[703: 匿名さん]

まぁ頭冷やして

[704: 匿名さん]

ネギャキャンの人。どうせ外れるから心配するだけ無駄ですよ。
当選者は半分以上は積立君になるだろうしね。

[705: 匿名さん]

>>704
根拠は？

[706: 購入検討中さん]

もう流れが変わったんだから、不動産なんかで投資考えないで、ちょっと勉強して株で儲けたら？
コツさえ掴めば、今なんて、現物と空売りの組み合わせで、家賃収入なんて軽く超えますよ。

住みたいと思ってる人が、当ればいいですね。

[707: 匿名さん]

俺はこれから697を荒らしとして管理人に通報する。
明らかにこいつはマトモに検討する気がない上に、都合の悪いことには答えない。
しかも夜中の一定時間に猛レス攻勢。
前スレの末尾から似たようなノリの書き込みも散見されるが、かなり同一人物のものがありそうだ。
悪いが、同調するやついたらそっちでも通報よろしく。

[708: 匿名さん]

たぶんIPみたら、相当数が同一人物になるんだろうな。

[709: 匿名さん]

投資に「絶対」なんてあるわけないじゃん。
絶対というような人は、少なくともプロではない。トーシローだ。
これは善意でいってるのだが、信用できるわけない。

知人に「絶対儲かるよ！」と言われ、信じますか？
数千万円つぎ込みますか？

そこまで考えた上で、申し込むのはいいと思う。
他人の言葉に乗せられて申し込む人は、一度再考する必要がある。

[710: 申込予定さん]

>673さん
有り難うございます。容積率ですね。すっかり抜けていました。

でも建物半分土地半分だとすると、仮に平均の価格が３０００万円だとして、８００戸で建物２４０億円、同じような用地を買収すると２４０億円という事ですね。
敷地面積が約１万平方メートルですので、坪単価７５０万円ぐらい。
単純に比較にはならないのは分かっていますが、この辺りの路線価格って４５０万円前後のはずです。公示価格が１３０万円で、これで見ても２４０万円ではなさそう。
混乱してきました。

[711: 匿名さん]

株ねえ。。。

マンション投資より大けがしなくて済むカモ。

ちゃんと勉強すれば、それほど失敗はないかもしれないですね。

[712: 匿名さん]

それよりさ、安い安いっていってる人たちは、数年後所有物件が同じ値段だったら、後悔するよね。いくらなら、後悔しない？
＋５００万、＋1千万、＋２千万？

今３年前の値段より≒2千万安いわけだから、その幅が少なくなればなるほど、失敗したなーと後悔するだろうね。
今のプチバブル値段と比較するのが間違ってる。
来年不動産は下がるよ。

[713: 匿名さん]

そのＷＣＴ、Ｃ棟Ⅰ期販売は殆どが西側で残りはＡとＢ棟との見合いの部屋だった。
ところが迷っている内に完売してしまい、（ＤＷからの景色が好評との事）
次のＣ棟Ⅱは同部屋でも４、５００万シッカリ値上げしてきた。
その後のＢ棟もしかり、海側北東角に至っては一年以上の売り惜しみ物件。

もうスミフは十分に『嫌い』であったが、ここにきてこのＣＴ品川で又、世話になりそう。
ここでは良心的、堅実なスミフに見えているが、信用していいのかな？

[714: 匿名さん]

いま、日本の不動産が不安定期に入りつつある、というのは誰でも知ってるよね？

今「安い」「儲かる」と皆が思ってるのは、「今」を生きてるから。
今の感覚で判断してしまう。誰でもこれは同じこと。

でも、この不安定期において不用意に投資をするべきとは思えない。

誤解を招くかもしれないけど、「買うべきでない」と言ってるんじゃないですよ。
ある程度の知識、ある程度の「最悪の場合、失敗してもいいや」という覚悟、それからある程度の先見性（＝自分なりの展望）をもってしないと、軽々しく不動産に投資するのは得策ではないと思う。

あ、実需の人は、別ね。どんどん申し込めばいいと思う。

[715: 匿名さん]

>>714
他物件に投資するよかは全然ましでしょ。
この価格なら別にたいした損とかしないって

[716: 匿名さん]

>>715

別に、この物件に投資をするか、別のＭＳに投資をするかの2択ということはないでしょう。
投資をするなら、それこそ株などの手段があるということが言いたいのです。

住宅ローンをもしここで組んじゃったら、次に実需でほしい時にローン組みづらい、てこともあるかも知れないし。

相応のリスクやデメリットも不動産投資のばあいしょっちゃうってことも考えとかないとね。

と偉そうなことを言ってるけど、実は自分に言い聞かせてます。

[717: 匿名さん]

だから、この時期に不動産投資するのは？？？

株だって、荒れてる相場は手を出さないほうがいい。
それと一緒。
下げ底を確認したら、買いに入る。
不安定相場、下げ相場で勝負に出る人は、結局損する。

転覆する危険を冒して、漁に出るのと同じ。

快晴の日に漁に出れば、楽に大漁なのに。

[718: 匿名さん]

昨日月曜日に内見をしてきました。土曜日に一度見に行ったけど約2時間待ちだったので
日を改めて内見に来ました。
今回は全く待たずに見れましたがやはり最近のマンションの中ではグレードは落ちますね。
でも安いこれが一番です。

[719: 購入検討中さん]

ここ本当に駅から徒歩１０分でしょうか？すごく遠く感じました。

[720: 匿名さん]

売りたい時に売れないものには投資しちゃダメ

某有名経済アナリストのお言葉

ここは出口がないマーケット。入ったら出られない。
あなたの資金も、お金に換えたいときに換えられない。

[721: 購入検討中さん]

＞719
慣れない道の１０分はそんなもんです。

[722: 購入検討中さん]

もう不動産投資の話はこの辺でやめてもらえないですか？

[723: 匿名さん]

>>719
　いまナビタイムで港南口の交番からエントランスまで図ったら0.8キロで徒歩10分になる。
最短ルートは港南口から向かい港南2丁目の信号を渡り東京海洋大学前の信号を左が最短ルート

ちなみに港南口〜ソニー本社前の新港南橋の信号から橋を渡るコースは1.1キロあり徒歩14分になる。

[724: 匿名さん]

港南口の交番からね。
普通は駅からと言えば、駅舎からと考えるよね。

[725: 匿名さん]

郊外でしかも寂れた駅が最寄りの方だったら、駅舎からって考えますよね、分かります。

[726: 匿名さん]

さあ、都心にしか住んだことがないから、郊外の駅のことなんか知らなかった。
郊外の寂れた駅を知ってる方に教えて頂くと勉強になります。

[727: 匿名さん]

726は725へのレスね。

[728: 匿名さん]

郊外の寂れた駅に詳しくはないけど、一つや二つぐらいは過去に行ったことあって、知らないとまでには至ってません。
都心在住とはいえ普通の人は、そんなもんじゃないでしょうか。
もっとも、一部の身体障害者の方やお引きこもりの方はこの限りではありませんが。

[729: 匿名さん]

普通の人だって、
過去に行っただけでは最寄りの方の考えは分からないなぁ。
一部の…や、お引き…を知ってる方は、
さすが違いますね。

[730: 匿名さん]

>>720
経済アナリスト、信用できない人も多いです。
ミラーマンと呼ばれるあの人も、かつては有名経済アナリストでした。

[731: 申込予定さん]

一晩寝ながら考えたんですが、結局他の周辺タワーマンションの場合は、開発業者の儲けが地価に乗っているということなのでしょうか。
例えば、建物3,000万円、土地の仕入れ1,500万円で作った物件を、6,000万円で売って、土地は3,000万円の価値がありますよねと説明するとか？
確かに佃のように大規模な開発によって価値が上がるのであれば、正当な稼ぎかもしれません。
今回は土地が付いていないので、開発業者のその稼ぎの分を負担しないでよい分だけ安いということなのでしょうかね。

とりあえず、設備が他の同地域マンションに比べて明らかに劣るとして、建物の価値が2,000万円しか無いと安めに見積もったとして、土地代3,000万円を加算した5,000万円程度の物件を比較対照として、安いかどうかを判断するというふうに考えることにします。これでも、仮に定期借地権の価値が７割と考えれば、3,500万円の価値があるので、うまくすると500万円程度儲かることになりますよね。
一方でこの周辺のマンションをあわてて売らなくてはならなくなった場合には6,000万円の物件が4,500万円ぐらいまで値下がりすることを覚悟しておいた方がよいと考えておきます。そうすると3,500万円の７割で2,500万円程度。500万円の損というところでしょうか。通常の物件だと1,500万円の損になると言うことなので、大きな損はしにくそうですね。

あくまで素人の適当な計算ですが、どうやらこの掲示板には不動産のプロの方々が多いので、もしまた間違っていたら色々叩いて教えて下さい。実需なので転売や転貸は考えていませんが、いざというときのためにどのくらいの水準を考えればよいのかは知っておきたいと思っています。

[732: 匿名さん]

佃だって、石川島から買った土地代と開発費は別。
さらに公団と三井が組んだので話は複雑です。
正当な稼ぎかもしれませんが、単純に決め付けて良いのかどうか。

[733: 匿名さん]

くわしい式はわからないけど…

うちのグループ会社には大手デベがあるけど、キャンセル住戸の社内販売だと30％オフの物件とかあるよ。
10％は手付け放棄分だとしても、世間で言ってる二割はデベの上乗せってのは正しいんじゃないかな。
ちなみに広告やモデルルーム等の費用は必要経費だから、土地＋建物の原価は販売価格の80％未満だと思う。

不動産は買った瞬間に価値が二割下落すると言われるのも当然だよ。

[734: 匿名さん]

>不動産は買った瞬間

分譲マンションは、でしょ。
分譲物は似たようなものだけど。

[735: 購入検討中さん]

抽選についてですが　1位当選者と同時に　補欠1位2位3位と　
補欠まで全て公平に決定するのでしょうか。

この物件はお祭りと言われているように　取り合えず申し込みをとの人物が
凄く多いように思われます。すると当たってからやっぱりやめたとの人たちも
多いように思われキャンセル物件が多発するのではないかと。

そのとき抽選で1位しか決めてなければ　2番手はデベが恣意的に
選ぶ事が出来ると思われますが。

何せ抽選物件と言うのは初めての経験ゆえ　
この推論にご教示頂ければと思います。

[736: 匿名さん]

分譲タワマンは悲惨。
ここは72年経てば壊すからいい。
コンクリの劣化基準である100年がきても、解体積立や改築積立がないから壊せない。
そんな劣化した物件に住みたがるやつはいないのに、固定資産税だけは地代連動でいつまでも高い。
タワマンの最後は所有権も定借も大差ないんだ。

無理してここ買おうとしてる人は、築浅の中層以下の物件買いなよ。
実需があっても免震も制震もついてないタワマンは、無理して買うものじゃないよ。

[737: 匿名さん]

補欠の抽選に関しては別冊の２ページ目に記載があります。抽選番号順にまわる形になっているので、当たった人の番号が分かれば公平になると思います。都としては最終的に買った人の番号を提出させれば、無作為抽出でヒアリングできそうですし。公正に行われると思います。
一方気になるのは、積み立て君の取り扱いです。
当選番号が２０個分あるのか分かりませんが、あったとしてもそれが連番ならばキャンセル時にはあまり効力を発揮しなさそうです。

[738: 住まいに詳しい人]

＞731
＞3,500万円の価値があるので、うまくすると500万円程度儲かることになりますよね。

この物件の正当の評価としてはそのとおりでしょう。

ただ解体積立金や賃料、転貸敷金等の負担を考慮するとほとんど「儲け」は無くなります。
仲介手数料３％と手数料（約１００万円）がかかるのも忘れてはいけません。

また、通常のマンションなら売却に回るのは平均、全体の２割程度の住戸だとおもいますが
このマンションはその特殊性により、３〜４割が一斉に売りに出ることになるでしょう。

当然「買う」立場で考えますと少しでも安い物件を買うという心理が働きますから、
高い価格設定ではなかなか売れない。結果「最悪儲けが無くても損さえしなければ。。」
と破格の値段で出し始める方が登場し、それが売買事例として一般化していきます。

ここを高く売る為には全員がプロのマンション投資家である必要がある。絶対にこの
値段以下では売らないという断固たる決意が「全員」必要です。でも全員は無理でしょう。

売れないと誰かが下げだしますよね。もともと「５年以上もここに住みたくない。
安いと思ったから買っただけ」という人は少し安かろうが売り始めます。
だから一人でも安く出しだすともう一気に価格破壊です。

この価格破壊は「売り」にしても「貸し」にしても同じことですよ。

賃貸も礼金取れるのはせいぜい最初の５年間だけでしょうし、その期間貸せないわけ
ですからね。
常時１００〜３００？戸単位の貸し物件の存在で、空室リスクは極めて高い。

三井の芝浦アイランドが賃貸棟でやっていられるのは、三井というブランドと、賃借人の
募集体制を三井がきちんと完備しているから出来ることです。そして仮に１〜２割空室に
なったとしても十分に三井は儲けがあるので慌てて家賃も下げないことでブランドを維持
しています。

でもここで仮に２〜３００の貸し物件が発生したら、半分は空室となるリスクが発生し、
結局値段を大幅に下げることになります。個人投資家は生活にダイレクトに影響しますからね。

そして運よく高い家賃で貸せた方も更新時には安い家賃の部屋に大幅に低家賃に引っ張ら
れます。だって同じマンションで安い空室があればそちらに移るでしょ？

というわけで騒がれるほど安いくはない。というのが結論でしょうね。
逆に将来の心配事が増える物件とも言えるでしょう。

[739: 申込予定さん]

>738さん
ありがとうございます。お書きになっていること、納得です。
素人の質問にきちんとお答え頂き、感謝です。
仲介手数料は全く頭にありませんでした。

[740: 匿名さん]

長文さん、そんな事みんな百も承知の上での話なんだよ。

[741: 匿名さん]

740
知らない人もいるんだから、スルーしてやりなよ。
いちいち突っ込みいれるのはどうかと思うよ。

[742: 匿名さん]

このマンションの実態を知ってみんなこの掲示板も一気にフリーズしたね。
５年買戻し特約が絶妙だよ。この特約が投資対象としての魅力を８割減させてる。

[743: 匿名さん]

8割どころか10割減でしょうね。
私は降りました。

昨晩、不動産投資で福利とか訳分からないこと言ってた人いましたが、レバかけるの間違いでしょうね。笑
また夜中に現れるのかな。

[744: 申込予定さん]

この地域の人口がどんどん増えているのに、大手のフィットネスができないのは、
ＷＣＴなど自前を持っているマンションがあるからでしょうか。

今住んでいる所は住宅地だからか、複数あります。
港南にもひとつくらい新規開店してもよさそうに思うのですがね。

[745: 匿名さん]

>>742　この特約が投資対象としての魅力を８割減させてる

金儲けの投資家を排除し、大衆の実需に供するのがここの本来の目的なんだから当然の特約。
ここは実需の連中に任せとけばいいだけの話。
それにしても短期間にここまで伸びるスレって久し振りだね。　2年前の豊洲PCT以来かなあ。

[746: 匿名さん]

必死だなあ…
そんなネガキャンどれくらい効果があるのかな。

[747: 申込予定さん]

うまく投資目的の人にはあまりうまみがないように考えて作られているのでしょうね。
しかも都のお金はあまり使わないで済むのですから、この手の物件は増えておかしくないと思います。
この手のものが多くでればでるほど、住宅供給が増えて転貸目的の人にとっては不利になるわけで、、、
実需には今のところ全く問題を感じません。

実際平均的な年収が７００万円ということは月収４０万円程度ですよね。税金だ食費だとかかるのに家賃に２０万円以上払わないといけないと言うのはちょっとおかしいのだと思います。持たざるものとしてはうまく制度がまわって供給が増えることを望みます。

[748: 匿名さん]

>>744

フィットネスクラブは芝浦にＮＡＳができるし、天王洲にも
セントラルフィットネスがあります。
港南は山手線内側からのアプローチが悪いから品川駅から
離れた場合広範囲からの集客が難しいですよね。
だから基本的に地元住民がターゲットになると思うのです
が、港南の人口は１万５千人くらいですよね。
高輪の人口は２万人を超えていますから、人口が増えたと
はいえ湾岸地域はまだまだ人口密度が低いです。
ココの入居が始まると２−３０００人は増えると思うの
ですが品川駅から離れて港南商圏を形成するにはまだま
だ人口不足だと思います。

[749: 匿名さん]

７４５さんの言うとおりですね。
平均的な大衆でも23区内に家を持てるよう、都にはこの手の安価な住宅供給の企画をもっともっと
増やして欲しいですね。今回のような宝くじ並みの抽選率では、庶民にとって所詮当てにできない
ドリームでしかないですもんね。

[750: 申込予定さん]

お盆休みなので殆ど常駐している状況になってしまっています。
今週中に情報収集をある程度終わらせたいと思って必死になっているとも言いますが、、、
我ながらある意味こんなに寂しい夏休みも珍しい、、、

>744さん
フィットネスはそのうち出来るかもしれませんね。出来ればスパ機能の充実したものが出来ることを期待します。

>746さん
特段ネガキャンを意図してはいないのではないでしょうか。

来場者を見る限り、中級サラリーマン家庭が圧倒的に多いだけの話で、複数戸の申し込みが原則出来ない時点で投資目的の少数の富裕層を相手にネガキャンをやる意味はあまり無いと思います。富裕投資家層が大量に群がるので倍率が高いのではなく、私を含め、あまり普段はこの手の物件に手が出ない層が多数参加するから倍率が高いのです。
自分の確率を上げるためにキャンペーンを張るならば、実需に不利な話をするだろうと思います。

見込まれるのがうまくいったとして５年で２０％ぐらいで、確実性はやや高くは見えますが、金額がまとまっていてダウンサイドのリスクが発生した場合はそれなりに大きく、流動性が低い、、、キャッシュで買える投資家ならばそれこそ利回りREITで買収待ちの方がよほど固いし、値上がりしなくても利回りが10%台もある時代に、それほどこの物件に群がるとは思いません。