シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[641: 匿名さん]

>>637
冗談きついな・・・

[642: 匿名]

実際、５年後賃貸でまわすという考えのひとは、ちゃんと賃貸マーケットを把握しているのでしょうか？
私の知り合いのデベの人にきくと、昨今のマンション供給ラッシュのため市場に賃貸マンションがオーバーフローし、坪単価と稼働率はここ２年下がる一方。この状況はしばらく変わらない。
特に港南界隈はＷＣＴなど投資目的のマンションが多く、またＣＴ品川内でさえ多くのひとが賃貸利回りを目論んでいるので、基本的に買い手有利。
さらには、幸か不幸か、ＣＴ品川は専有面積が大きい。２５坪×坪単価１２０００円としても、家賃３０万。グロスでそれだけ払える人がどのくらいいるでしょうか？
素人なので、おかしいとこがあれば言って下さい。いいかなと思ってるんで、一応登録します。
ちなみに私は永住しても

[643: 匿名さん]

↑ここは買い叩けば坪２００万くらいにはなりそうだね（笑）。
所有権じゃなかったら、それこそここと同じくらいの価格じゃないの？

[644: 匿名さん]

その物件は相当お買い得だと思うけど、パークタワーってたいした共用施設もないくせに管理費高すぎなんだよね。
それにその広さで2Lだと需要が少ないだろうしね。
管理費が我慢できて西日を気にしない、将来的に子供は作っても一人みたいな夫婦にはかなりいいんじゃないかな。

[645: 匿名さん]

＞＞６４３
わけありだろうからいけるかもよ（笑）
売り出すタイミング悪すぎ・・・

[646: 匿名さん]

品川はマンションできすぎましたね。物件数が多すぎて今でさえ中古市場も賃貸市場も
超飽和状態なのに、そんな中、５年もホールド自己居住しないといけないなんて投資
としてはリスク高すぎ。実需っていったって所有権でもっとましマンションあるよ。

[647: 申込予定さん]

>>640
西向きなので、視界がふさがれているとか？
コスポリの南向きも出てますが、南視界がCTSで遮断され、難しい部分がありますよね。

[648: 匿名さん]

>>637

５０００万なんてご冗談を・・・。手元に昔の「都心に住む」があったので
見てみましたがこのタイプだと３０００万台後半です。
高いといわれたＷＣＴのキャピタル１期だって８０平米台の３ＬＤＫで
４０００万台後半でしたよ。

[649: 購入検討中さん]

北西方向にも高層ビルがたつみたいですね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/oshi/infn0376.htm
将来にわたり視界がひらけるであろう子育て世代には南東が人気になるんですかね。

[650: 匿名さん]

642
私は湾岸エリアに高級タワーを区分所有していて、現在賃貸で回しております。CT品川も2年前より販売待ち（投資目的）していましたが、実際に内覧＆価格面を考慮すると投資にはちょっと厳しいかなと考えています。
まず、30万（坪12000円）で貸すことに無理がありそう。そもそもタワーMSに求められるものはちょっとした優越感と共用施設の充実があると思いますが、ここにはないですよね。安普請仕様では高額を払って借りるという考えにはならないと考えています。なので相場で貸そうと思うのはとんでもないです。ここは相場より1〜2割安く出すつもりでないと厳しいでしょう。
賃料も高く貸せるのは新築未入居時に限ります。新築プレミアムというやつです。それが5年後となると思ったほど高くは貸せないのです。

それと駐車場はかなり重要です。もし駐車場付きで貸せないようだとメリット激減です。ここを借りようと思う人は恐らく車を維持したいから部屋賃料を安く押さえて（他物件に対して有利）‥などと考えると思われます。しかし、ここは車庫は270程度しかなく確保するのは厳しいでしょう。仮に入居時に車庫確保したとしても5年後住人が変わるときに一度権利を返還しなくてはならないと思います。（通常そういう条件がつきます）
他にもまだまだ不適合な理由はありますが、ここに過度な期待をするのはどうかと思いますよ。

[651: 匿名さん]

このマンションにはたぶん、自分の嫌いなタイプの見栄張り主婦や勘違い金持ちは少ない。
独身野郎としてはそこらも利点だね。
いまいる物件の隣とか、すぐ彼女紹介してあげるとかぬかしてほんとウザイ。
ここ外れたら新古物件でも探すよ。できればキッズルームもプールもないやつをね。

[652: 匿名さん]

>>646
一見そう思うだろうけど、よく見るとそうでもないよ。
中古市場はヤフーとか件数多いけど半分くらいは重複してるものだし、賃貸は平米数が大きいものが多く高額な家賃設定のものばかり。
総じていえることは100平米前後の富裕層向けと思われる価格や賃料設定のものが供給過多なんですよ。それが買えたり賃料払えたりするならもっと都心や新築を選ぶだろうし、今の不動産市況って富裕層向け物件があふれているからね。

[653: 匿名さん]

＞＞６４８
はぁ？
なぜ「都心にすむ」に部屋ごとの価格が書いてあるの？
当時私はパークタワーのモデルルームいきましたが、そんな価格ではなかったよ。
60平米ちょうどくらいで3千後半だったのは覚えているからたぶん5000ちょっとだったと思うよ。

[654: 匿名さん]

>>648
そもそもCMTよりパークタワーのが同じ階で比べたら高かったと思うが。

[655: 匿名さん]

パークタワー品川なら平均坪単価は265。

[656: 匿名さん]

648
637です。2002〜のタワー物件はいろいろ見ているので何となくの相場は分かっているつもりです。
87㎡で3000万後半なんて底値であった当時としてもありえないですよ。
その価格は60平米台ではないですか？

[657: 匿名さん]

２ＬＤＫであの広さ。買う日と限られるね。

[658: 購入検討中さん]

スレ読んでるとやはり北東・南東の高層は激戦のようですね！
北西高層も検討しましたが、丁度正面の水再生センターのところに１５０ｍのオフィスエコビルが建つとの事。もろかぶりです・・・。↓
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/oshi/infn0376.htm
南東低層に逃げるか、北東・南東の高層で勝負か迷いますね。。。

[659: 匿名さん]

>>655
そんな高かったっけ？
でも250前後なのは間違いないと思う。
当時自分が検討していた部屋は中層50平米で3500万以上だったから。

[660: 住まいに詳しい人]

私は１級建築士で、且つ現在大手デベで用地買収の仕事をしていますが、
私は下記理由でここには手を出しません。ご判断は皆さんの自由ですが、
良く考えて申込みしてください。

マンションは所有権の物件なら通常、価格の半分強は土地の所有権の値段
ですから、そう考えるとここが仮に所有権の物件だったとしたら価格は
２．１〜２．２倍（坪２５０〜２７０万程度）になる。
←この価格は仕様等を考えると決して割安ではない

「所有権物件」は、土地の資産価値は年数経過に対してそんなに価格が
変わらず、資産価値を維持するのに役立ちます。
要は「建物価格のみが経年劣化」していくだけなので減価率が低い。


ただ、このマンションは「建物価格のみ」だからすごい勢いで建物価値（資産価値）
が減価していく。

結論としては他の所有権マンションに比べて２倍のスピードで資産価値が
減価していくマンションであることを認識すべき。

もちろん「この場所に住めれば満足」という人は「家賃の前払い」という認識で
ここを買ってもいいと思うが、資産及び投資として買うのはリスクが高いです。

貸すにも売るにも相当金額の減価は免れませんよ。

申込みをして、仮に当選しても、最後の最後の段階では上記事由を良く考えて契約
をしてくださいね。当選したいと思っている方々、ご健闘を祈ります。

[661: 648]

ごめん。３０００万台ではなく８０平米台で４０００万円台だった。失礼！

[662: 匿名さん]

>>660
うそくさいねー（笑
誰がどう見ても宝くじ物件。
７０平米で２０００万台。賃貸で１０年で回収のPER１０。
どうせどっかの売れ残り抱えてるデベだろ？
くじ一発４０００万円も儲けだよ！！！

[663: 匿名さん]

単純計算で月２０万の利益×１２か月×７０年＝１億６千８百万円
３０００万円の物件で一億三千八百万円儲かりますよ！！！

[664: 匿名さん]

＞結論としては他の所有権マンションに比べて２倍のスピードで資産価値が
＞減価していくマンションであることを認識すべき。

６６０さんの言うとおりかもね。
さらに借地権に伴う賃料、解体積立金、転借敷金、他より多い積立基金を考えると、
そんなに割安でもないのかもね。

[665: 匿名さん]

ちなみにＷＣＴ（Ｃ棟１期）

７５㎡　４３３０〜４４６０万
７９㎡ ４５８０〜４７５０万
８３㎡　５３８０〜５５８０万
９４㎡　５７６０〜６４２９万

芝浦ＣＭＴは

６４㎡　３３００〜４２００万
７６㎡　４５００〜５６００万
８７㎡　５９００〜６１００万
９１㎡　４９００〜５６００万

コスポリは

７６㎡　５２１８万〜

って書いてあります。いずれも３年前の分譲時価格です。

[666: 申込予定さん]

>600さん
総論には賛成なのですが、土地代が半分というのは通常のマンションのケースであって、タワーマンションのケースではないのではないかと思うのですが、、、
一級建築士のプロにたてつくつもりはないですが、建物にかかるコストがそんなに安いのならば、殆ど全ての立地をタワーマンションとして売り出した方がデベロッパーとしては儲かる気がします。
少し仕組みを教えて頂けないでしょうか。

[667: 匿名さん]

663
70年間20万の賃料は変わらないし、空室にもなってませんね。
内装リフォームも一切しないおつもりですか？
さらに663の計算の中には10年ごとの修繕積み立て費も入っていない。
当初5年は貸せないし。
そんな適当な計算してると最初はいいけど、後々つぶれるよ。

[668: 匿名さん]

格安かどうかは別として

>マンションは所有権の物件なら通常、価格の半分強は土地の所有権の値段

というのは高層マンションに実際住んでいる人にとっては素人発言としか
思えない。

[669: 匿名さん]

666さん
私は竣工2年のタワー所有してますが、土地：建物比率はほぼ5：5ですよ。
建物比率が高くなるのは田舎の土地が安い物件ではないでしょうか。

[670: 匿名さん]

こうやって見ると、三年前はホントに安いな…
今新築で上の物件売ったら四割り増しだもんな

[671: 匿名さん]

666さん
私は竣工まもない湾岸タワー所有してますが、土地：建物比率はほぼ5：5ですよ。
建物比率が高くなるのは田舎の土地が安い物件ではないでしょうか。

[672: 匿名さん]

単純計算で月２０万の利益×１２か月×７０年＝１億６千８百万円
３０００万円の物件で一億三千八百万円儲かりますよ！！！

というのはGROSS　PROFITですよ。当初５年は自分でその家賃分の利益
を享受できる。内装リフォーム？？２００万もあれば十分でしょ。
１０年ごとの修繕積立？全部で500万もいかないでしょ。
空室？？？（笑）何のために敷金礼金とってんですか！！！

とにかくここはくじ一発1億円の宝くじ物件！！！

[673: 匿名さん]

＞６６６
＞殆ど全ての立地をタワーマンションとして売り出した方がデベロッパーとしては儲かる気がします。

容積率の関係でデベは建てたくてもどこにでもタワーマンションが建てれるわけないっしょ。
用途地域が商業地域とか工業地域とか建てれるとこは限られてんの。

[674: 匿名さん]

672
勝手にしなさいよ。
どんぶり勘定で不動産投資すると火傷するから。

[675: 匿名さん]

>>667

そう。純粋投資案件としては利回り考えるとそれほどうまみがあるとは思えない。
しかし相対的に見た場合、新築でこれ以上利回りがいい物件は少なくとも都内
では存在しないから、気に入って自分で住む前提なら文句ないっしょ。

[676: 匿名さん]

築70年のボロマンションなんて20万で借りないだろ。笑

[677: 匿名さん]

676　失礼30万で借りないだろ。。

[678: 匿名さん]

>>675
利回りとかそおいうせこい考えを超えた物件ですね。
％の世界じゃなくて3000万で買えば1憶以上儲かるんですよ！
％じゃなくて単位は整数倍の世界なのです。
なのでここで書き込んでる人なんて買えない積立君の嵐で
利回りじゃなくてあなたの当選確率が５％

私？積立君があるからまー中間発表見てどかーーんといきますよ！

[679: 匿名さん]

>>670

だからみんな豊洲をＢＡＫＡにするけど港南より平均的には収入が高い
可能性があります。まあ高値掴みっていういい方もあるけどね。
シティータワー品川がさらに港南の平均収入を下げるかもね。

[680: 匿名さん]

660さま
楽しいレスありがとうございます。
資産形成をするという意味ではそもそも湾岸エリアのタワーは向きません。
台地の上の住宅地ならばそれは当てはまりますけどね。
災害の可能性が高いこのエリアは消費しておしまい。
それでいいんです。

[681: 匿名さん]

複利計算のできないやつがまたきたｗ

ちなみにタワマンの土地は意味ないだろ。
壊す方法がないも同然の土地に、資産価値はあるのか？
答えはノーだ。
中層や低層で建坪率に余裕がある物件なら、価値はあるけどね。

[682: 匿名さん]

なあ、そこのPER10、荒らしだと思うんだが。
昨日のレスにもまともに答えてないし。

[683: 匿名さん]

６６２や６６３みたいな人は、舞い上がってるんだから、何言っても無駄。

せっかくまともな人がアドバイスしても、倍率下げるための罠としか思わない（笑）
特に６６３なんて、計算自体が間違ってるから。
70年で５年貸せない計算が入っていない。１５年過ぎて、２０万で貸せるとも思えない。
あなたは、ボロボロの築50年の３LDKに家賃２０万払う気ある？
近く似には、どんどん新しいマンション建つというのに（笑）

もっと前には、家賃４５万で計算してる人もいたよ。（大笑）
そんな大金出すなら、Vタワー住むよ。

まぁ、実状で買う人はたとえ損しても、ほとんどの人がマンションを買値以上で売れないんだから、いいと思う。（売値以上で売れたのは、バブル前までとここ２年くらいの話）

まともな投資家はここ買わないし、投機家はリスク覚悟だから、それも自己責任。

６６２、６６３はPerや収益の話してるから、実状じゃないんだよね？
まぁ、10年後に自己破産しないでね。
投資は自己責任だから、いいか。

[684: 匿名さん]

＞＞６８１
はっきり教えてあげよう。君は頭が少し弱いようだ。
不動産だよ（笑）複利計算どこに当てはめるの（笑）
不動産の世界で複利だとか勘弁してねー。
とった家賃でどこに再投資するのかなーーー？？？（爆笑）
複利って世界を勉強してからきてね！

[685: 匿名さん]

PERを語る割には、試算がずぼらで何とも説得力のない。。

[686: 匿名さん]

私は672ではないですが、投資に向かないと言ってるひとは
投資家に対するネガキャンのつもりですかね・・・

まったく。
不動産投資したことない人ばかりのくせに。キャピタルゲインがすべてではないですよ

ここは間違いなく買いですよ。
不動産投資では借地権ものを探す人もいるくらいです。
何故だか理由がわかりますか？。

何故かわからない人は、不動産投資に向かないなどと勝手な理論を展開しないように
何故借地権物件を探す人がいるのか理由がわかる人だけ反論してください。

[687: 匿名さん]

だからこんな建物代だけにスミフが１０％利益とっただけの物件超お買い得に
決まってるだろー。スミフができるだけ露出を抑えてもすごい倍率になるのに
この掲示板で損するとか言ってる周辺タワマン在庫抱えたデべ関係者がうざいね。

[688: 匿名さん]

>>684
昨日のきみの試算はこの物件をローンで買う資産だったのに、年360万の収入で８年で完済だったろ？
だから複利がわかってないと書くことで『昨日の頭がアレなやつがまた来たぜ』と皮肉ったつもりだったんだ。
すまん。ちょっと嫌みが高度過ぎたようだ。
次からはきみの頭のレベルに合わせるよ。

[689: 匿名さん]

借地がダメだとは言ってないのでは？
借地の条件やら、躯体価格やら周辺環境（競合が多すぎる上、一番安っぽい）などトータルでここは厳しいという判断をしてるのだと思う。
ここにいる人はもともと借地を承知で投資目的で群がってきてる人でしょうし。
そういうところが読めないあなたはちょっとヤバくない？

[690: 匿名さん]

既出だと思いますが・・・

３０００万の部屋が当選したとして、イニシャルで必要になるのが、
①物件価格×１０％＝３００万
②諸費用　２５０万
③エアコンや、家具　最低１００万
④その他引っ越し費用など

合わせて７００万弱のキャッシュが出せないと、買えないよね。

くれぐれも、金がない人が無謀に登録し、あとあとキャンセルするなんて
めんどくさいことをしないように。

そう考えると、あとあとのランニングも考えると、
お祭りといってるけど実際に買える力がある人って、そう多くはないんだろうね。