シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[597: 匿名さん]

豊洲は都心じゃないから。
って、余計なお世話ね。

[598: 申込予定さん]

そうですね。
でもそれをいってしまうと、品川も港区ではありますが、都心とは、、、
でも良いのです。深夜残業になったときに躊躇無く自費で会社からタクシーで帰れる範囲ならば。

[599: 匿名さん]

>>596さん
品97沿線に関係がおありなら、確かに豊洲はちょっと不便ですね。
余計なお世話かもしれませんが、例えば武蔵小杉あたりは検討されました？
横須賀線の新駅ができれば、品川、大崎に10分程度で直通となるので便利ですよ。
詳しくは知りませんが、価格的にも豊洲と同程度なのではないでしょうか。

[600: 申込予定さん]

>599さん
ちょっと小杉は検討の枠外なんですよね、、、でも有り難うございます。
とりあえずは他の物件は外れてから考えることにします。
それにしても豊洲で頂いたパンフレット類は非常にコストがかかっています。品川とは力の入れ方が違うのですね。

[601: 匿名さん]

600さん、
了解です。
パンフ等については、その豊洲の物件の方が普通ですよ。
ここはコストかけてセールスしなくても、客の方からやってきてくれる今時珍しいMSです。

[602: 匿名さん]

600
マンションは夢を売っているんですから、竣工前にイメージ膨らませてやるのが正攻法。
ここは出来上がっていて、夢も何もない。団地を売るんだから。コストかけるだけ無駄です。

[603: 周辺住民さん]

２２日の中間結果を待ってから申し込むのが有利なのかどうか考えてみます。
狙ってる部屋の中間倍率が①１倍、②１０倍、③５０倍、だったらあなたはどう動きます？
一般的な予想としては、
①狙ってなかった人も、つっこむ可能性が高いので、かなりの倍率になる予想
　（とくに、つみたて君が狙うでしょうね）
②欲しい人にとっては、つっこむだろうと予想
③他に狙いを変えるだろうと予想（実は、「つみたて君２口＋１０倍」の可能性もあり、
　キャンセル可能性を考慮すれば、おいしい部屋だったのかもしれません）

つまり、ほしい部屋の中間倍率が①②③のどれであるにせよ、一般予想の考え方からすると
それぞれ、結果的に似たり寄ったりの最終倍率にしかならないのだと思われます。
だから、中間倍率を気にせず１９日早々に、一番欲しい部屋を申し込もうと思ってます。

[604: 申込予定さん]

>>603
うーん。まったく読めないですね。結局変わりないと思います。
いずれにしても、むずかしいし、運だけがはたらくっていうことで。

[605: 周辺住民さん]

最初に申し込むのが有利かの判断は難しいのですが、つみたて君を持ってる方
は、中間結果が出る前に申し込む方がおそらく有利でしょう。
つみたて君の部屋は最低でも２０倍が公表されるので（つみたて君が２０倍
と表示されればですが）、後続者はその部屋を躊躇するため、ほぼ倍率を独占
できる可能性があります。一方、中間結果を見て申し込む場合は、つみたて君
利用者は低倍率の部屋を狙うのでしょうが、そういう低倍率の部屋は一般人
もどんどん申し込んでくるので、予想外の競争にさらされることになるから
です。
つみたて君利用の皆さん、早めに申し込むに限りますよ。

[606: 申込予定さん]

申し込みできる時間が限られているので、とりあえず最初に出してしまうつもりです。
申し込んだ人が中間倍率見てから変えることは出来ないでしょうから、非常に低倍率だったところがある程度埋まるぐらいの違いでしょう。
積み立て君持っていて、かつ選択肢としていくつかの部屋を持っている場合には、中間倍率見てから決める方が良いかもしれませんが、１倍の人はあまり大差ない気がします。

[607: 匿名さん]

倍率見ても悩みが増すだけなので、郵便局行ってきました。
積み立て君です。

[608: 匿名さん]

ここを本気で狙ってない「当たればラッキー」的な考えの人の多くは例え中間で倍率が高くとも第一希望の部屋に申し込むんじゃないですかね？
当たったら儲けもんくらいの人がかなりのパーセントを占めてるような気がしますし、ここは五年は住まなきゃいけない、その後賃貸や転売するにせよ上層階と下層階の価値は購入金額より遥かに大きくなるわけですから、妥協するにせよ「とりあえず当たりやすい人気のない所に応募」なんてロジックでくる方の方が少数派に思えます

[609: 匿名さん]

608さん
その通りでしょうね。
私も当たれば買ってやってもいいかな程度に思っているので、中途半端な部屋には申し込むつもりはないです。なので自分的に1番コストパフォーマンスの良くて価値ある部屋に申し込もうと思っています。とはいえ中間発表見てから応募しますがね。
上階は倍率すごいことになると思いますよ。

[610: 匿名さん]

いま申し込みって…。
消印有効の申込期間しばりありですよ。

[611: 匿名さん]

倍率見る前に申し込んで、
いざ中間倍率を見たら、
自分の申し込んだ部屋の倍率が数百倍だったとしたら、
中間倍率見た後に申し込めば良かったと後悔する？

[612: 匿名さん]

私は倍率見て決めますよ。
前後三階どれでもいいので。

眺望や日照シミュレーションができないので、あとは倍率で選ぶくらいしか…

[613: 匿名さん]

私も中間倍率見てから決めます。
中間倍率があまりにも凄過ぎたら、申し込まない選択肢もあるし。

[614: 匿名さん]

もう郵便局いったというのはさすがにネタでしょう、、、
そうでなければ、住友がそれを認めてくれることを祈ります。

[615: 匿名さん]

電話で確認したが、大丈夫。受け取ってくれると。

[616: 匿名さん]

そんなの住友不が受け取るわけないでしょ。東京都という役所がかんでいるんだから、融通きくわけないし、失格になるだけ。無責任なれすに惑わされないように。

[617: 匿名さん]

↑失格者が増えればよいと思っている人の罠です。冷静に判断しましょう。ところでここは　伝説となっている　あの”2ちゃんねる”の”鮫島すれ”のような　お祭りすれですよね。みなさんがんばって書き込んでくださいね。もはや社会現象ですからね、ここは。

[618: 申込予定さん]

どちらが本当か分からないけれど、本当に送付して受け取ってくれるならば良かったですね。
不必要な危ない橋は渡るべきじゃないですよね。

[619: 購入検討中さん]

早く郵送しても何の意味もない。

[620: 匿名さん]

送った後にまだ受付前だったことに気づき慌てて電話したパターンだな。

[621: いつか買いたいさん]

質感や所有権を考えると、この値段が妥当なのであって安いということにはならないです。不動産ファンド等に携わっている友人等いらっしゃったら聞いてみると良いですよぉ。

あと三菱地所と鹿島が晴海にツインタワーの大規模マンション建てるようです。通勤先が東京駅の方はこっちも検討の価値ありそうですねぇ。

[622: 匿名さん]

621さん
そちらも都がかかわっている物件なんでしょうか？

[623: 匿名さん]

普通にデベ物件だよ。
今日の建設系新聞に出てた。

[624: 申込予定さん]

晴海２丁目ですね。中央区なのはよいのですが、これは通勤時には東京駅か築地にバスで通うということでしょうか。
それとも何か地下鉄が来るのかな。豊洲や勝ち鬨まで歩くにはちょっとありますよね。
東京湾花火には最高の立地ですが。

[625: 匿名さん]

不動産ファンド関係者ですが、ここの価格は妥当ではなく明らかに安いです。
うちの会社の若手はみんな申し込みしますよ。

[626: 匿名さん]

いくらくらいなんですかね？

[627: 匿名さん]

>>616-617
妄想にひたらないで電話して聞いてみな

[628: 匿名さん]

>>626

品川の話でしょ？

[629: 匿名さん]

625
そうやってキミたちは失敗してきたわけだが？

[630: 匿名さん]

あの位置だと一番近いのは月島駅でしょう。

[631: 匿名さん]

実は私も不動産ファンド関係者。
投資には微妙だと思うけど、実需があるので狙ってます。
ここにこの値段で住めるのはありがたい。無駄な設備がないのが特にいいよね。
見栄や豪華さを求めないタイプの実需組には本当に安いと思うよ。

ちなみに実需がない人がここに投資するなら、いまじゃなくて５年後で充分だと思う。

[632: 匿名さん]

６３１さん同様、自分も投資はどうかと思ってます
なぜなら、
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
すぐ近くのパークタワー品川がすでに坪２２４万で売りが出てます。
５年の縛りがあり、その間古くなるわけで、損はしないと思いますが、
そのころ、パークタワー品川は坪２００を切っているでしょう、そう考えると、
定借が７掛けと考えると、１４０万くらいになり、
儲けはあまりないのではないかと思いました。
現在、借家住まいの方なら、よいかもしれませんが、
完全に投資と考えた場合は、？？？のような気がします。

[633: 匿名さん]

そのパークタワー、もとはいくらくらいだったんですかね？

[634: 匿名さん]

長く住むには、ここは初期費用が安く済み便利だが、生涯支出はそれほど安くなく、資産も残せない。

また、投資物件としては、５年居住義務や諸経費・税金などをきちんと収支計算すればすぐにわかるとおり魅力が薄い。

将来の地価の値上がりも考慮すれば、生涯的な安さは期待せずに６０００万円程度の優良マンションを買ったと思って一生そこに住むつもりで買うのが吉か。

ただ、それにしては仕様や高級感の低さが少し気になるが。
すべて満足なマンションなんてないし、あとは価値観の優先順位で決めるしかないか・・

[635: 匿名さん]

>>632
シティタワーの販売前にびびって安く売ってるだけでしょ。
っていうか、今時期に理由ありで早期売却を図るなら安売りせざるをえないよ。
だから、そういう物件は狙い目なわけ。
こっちよりもよっぽどいいとおもふ

[636: 匿名さん]

>>632はワケアリだろうね。
いま調べたけどこの一ヶ月ちょいで200万さげてきた。
買うならいまのうちかな。

[637: 匿名さん]

632はただの便乗値上げの価格調整で下げてきただけだと思うけど。
5980万87㎡15F西向き。。。元は5000万〜5200万くらいでは？　もしかすると売主はここを売却してシティタワー品川の購入を考えているとか。

[638: 匿名さん]

今の市況だと200万くらいすぐ下げるよ。もともと便乗だから。

[639: マンション住民さん]

最近のタワー型マンションって大きな地震が来ることを想定しないで、どの程度なんでしょ。
仮に50年目で居住不可と判断されるようになった場合、住民とデベロッパーと東京都がどのような
判断することを想定しているのか興味があります。

[640: 購入検討中さん]

パークタワー品川の相場見たらここがそんなに得ではないことが分かるね。
築３年で坪２２４万くらいだけど、土地が所有権だし将来的な資産としての価値がある。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTcj0k3lc/sBaseID...

まあそれでも安いだろうけど、ここは築５年経ってどれだけの価値があるのだろう。。
将来的な流動性が心配だ。５年後の大幅値崩れは必至だろうし。

[641: 匿名さん]

>>637
冗談きついな・・・

[642: 匿名]

実際、５年後賃貸でまわすという考えのひとは、ちゃんと賃貸マーケットを把握しているのでしょうか？
私の知り合いのデベの人にきくと、昨今のマンション供給ラッシュのため市場に賃貸マンションがオーバーフローし、坪単価と稼働率はここ２年下がる一方。この状況はしばらく変わらない。
特に港南界隈はＷＣＴなど投資目的のマンションが多く、またＣＴ品川内でさえ多くのひとが賃貸利回りを目論んでいるので、基本的に買い手有利。
さらには、幸か不幸か、ＣＴ品川は専有面積が大きい。２５坪×坪単価１２０００円としても、家賃３０万。グロスでそれだけ払える人がどのくらいいるでしょうか？
素人なので、おかしいとこがあれば言って下さい。いいかなと思ってるんで、一応登録します。
ちなみに私は永住しても

[643: 匿名さん]

↑ここは買い叩けば坪２００万くらいにはなりそうだね（笑）。
所有権じゃなかったら、それこそここと同じくらいの価格じゃないの？

[644: 匿名さん]

その物件は相当お買い得だと思うけど、パークタワーってたいした共用施設もないくせに管理費高すぎなんだよね。
それにその広さで2Lだと需要が少ないだろうしね。
管理費が我慢できて西日を気にしない、将来的に子供は作っても一人みたいな夫婦にはかなりいいんじゃないかな。

[645: 匿名さん]

＞＞６４３
わけありだろうからいけるかもよ（笑）
売り出すタイミング悪すぎ・・・

[646: 匿名さん]

品川はマンションできすぎましたね。物件数が多すぎて今でさえ中古市場も賃貸市場も
超飽和状態なのに、そんな中、５年もホールド自己居住しないといけないなんて投資
としてはリスク高すぎ。実需っていったって所有権でもっとましマンションあるよ。