シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[561: 申込予定さん]

>>558
そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか？
何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

[562: 申込予定さん]

サブプライムですか、、、
確かに１年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、１０年後はもちろん、５年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮（SIVとか）の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、９０年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

[563: 匿名さん]

この物件は現在価値７０００万円が３０００万円で買えるから
当たれば４０００万の宝くじに当たるのと同じこと。

[564: 匿名さん]

>>554
だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ（笑）
むしろ宝くじなんだから。
抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。

[565: 匿名さん]

宝くじならそのまま儲け。だけど
宝くじではなく定借だからそのまま儲けにはならない。

[566: 申込予定さん]

>561さん
改札口あったと記憶しています。
ずいぶん古い記憶なので定かではないのですが、横須賀線だけ結構離れたホームに到着する形になっており、その先の階段を下りたところに小さな改札があったような気がします。港南口という名前だったかどうかは確かではありません。
全体的に寂しいところでしたよね。

ただ、当時高輪側も夜はイラン人の人たちが駅前でキャンプしていたのを覚えています。学生の頃だったので終電を逃したときに彼らと一緒に一晩夜明かしをしたことが、、、１０年以上前の話ですね。

[567: 申込予定さん]

５６６さん
ありがとうございました。
東京にイラン人がたくさんいたのは８０年代後半だったような。
どの建設現場に行っても、ターミナル駅のコンコースも、特に日曜日の代々木公園とか。

脱線すみませんでした、みなさま。

宝くじ、がんばりましょう。この掲示板はきっと銀座チャンスセンター１番窓口です（?）

[568: 匿名さん]

１枚をバラでしか買えない人もいれば、
２０枚連番で買える人もいる宝くじ…

[569: 匿名さん]

品川駅東西自由通路が完成したは約１０年ほど前です。
それ以前はは延々と伸びる地下通路しかなく、港南口
から高輪口に抜けるには入場券を購入するかぐるっと
八つ山橋を回る必要がありました。
今のインターシティーがある場所は旧国鉄の土地で
一時期ですがキャッツシアターがありましたね。
Ｈ５年ころかな？

それに比べると高輪口はあまり変化がないようですが
品川プリンスに水族館やシネコンができたのは確か
７−８年前です。京急ストアは庶民的で価格も安く
て便利だったんですけどね。

[570: 申込予定さん]

品川駅の終電後はひどいよ。特に週末。
終電を逃した人を狙う白タクと女性を狙うナンパ野郎と
コンコース中に泥酔で動けなくなったサラリーマンが吐きながら地べたに寝転んで始末。
風紀悪すぎる。

あ、あと朝の品川駅は
マトリックスの赤い服を着た女のシーンのように、
一斉に駅から人が流れてくる中を逆流しながら進まないといけない。
ものすごい人数だしお互い殺気だってるからいつか事件になるかもな。

[571: 周辺住民さん]

ほんとに朝歩いたことあるの？
一番端は港南から駅改札に向けて歩く人のために
あけてあるからぶつかったことなどない。
俺も買う気ないけど抽選には参加する

[572: 匿名さん]

いよいよ申込開始まで一週間。
間取りは決まったが回数が決まらない。
低層狙いは悩ましい。

ちなみにキャッシュと住宅ローン減税の話をされていた方。そんなものキャッシュが良いに決まってます。
利息以外にも融資手数料だって団信だってタダじゃないんですかな。

[573: 申込予定さん]

素朴な疑問なのですが、同じ定借でも五反田のタワーなどもっとずっと高いですよね。
都が地主であることと、立地が違う（駅遠、港南側）、グレードが違うというのは
わかりますが、こんなに価格が違うのはなぜでしょう。

[574: 申込予定さん]

５７２さん
アドバイス、どうもありがとうございます。

[575: 匿名さん]

ここは提携のローンしか使えないんですか？
東京スターの預金連動型にすれば、キャッシュより有利かも
団信も保証人つければ入らなくていいみたいだし。

[576: 周辺住民さん]

>570
実際は、多く違いますね。
朝は、怒涛のごとく港南口にリーマンが押寄せるが、
横断幕やデカイポスター、はては駅アナウンスで
「港南口から駅に向かうお客様の為に両端通路は空けて下さい」
と盛んに流れ、スムーズに北口改札の臨時柵まで行けます。

タクシーは高輪口は知らないが、こと港南口は近場でも回転が速く、
この３年間、（コンコースも含め）特別嫌な気分はなし、です。

[577: 匿名さん]

五反田や大崎の定借は再開発プレミア狙いのデベの作戦。
ここは都の計画で上限指定つき。
『周囲と遜色ない物件を格安で』がコンセプトと、『格安で』では比較になりません。
都は勝どきでも定借賃貸始めるようですし、個人的にはこれから都は定借頑張ると思ってます。

この物件が明らかに劣るのは地盤の悪さかな。
五反田や大崎ならともかく、海辺で杭打ち込んだってたかがしれてます。
免震でも制震でもないし、万が一でかい地震がきたら、タワーがしなってえらいことになるかも？

[578: 申込予定さん]

提携以外にも使えるところはあるかもしれません。
ただ、定期借地権は不動産部分がない分担保の安定性に問題があり、また現状では流動性も低いので敬遠する金融機関が多い可能性はあります。
この部分は転売狙いの方にはネックになるかもしれません。５年後に買う人がキャッシュならば良いのですが、ローンが組めないと買える人が少ない分価格は割り引かれる可能性があります。
これから定期借地権マーケットが盛り上がり、普通の不動産並みにローンが組みやすくなれば話は全く変わりますが。それにしても残存年数が短くなるとローンは組みにくくなるでしょうね。

宝くじ気分で申し込んでいる人も多い様なので、抽選は殆ど当たらないと思いますが、抽選後当選者がローンの話などを詰めていく際に、結構キャンセルは出てくると思っています。
最終的には実需の人の率がかなり多くなるのではないでしょうか。

実需ですので私は申し込みますし、ネガティブキャンペーンをするつもりはありませんが、正直転売目的の人はその辺りのリスクもきちんと認識された方が良いとは思います。

不動産業界としては売買目的とか転貸目的の人が多い方が最終的には儲けが多いのだとは思いますが、、、

[579: 匿名さん]

>>575
東京スターのはリバースモーゲージだから、担保になる土地がない定借じゃ使えないはず。
提携外ローンが使えるかはしらないけど。

[580: 匿名さん]

>>570
実際と違ってるが。571、576の言う通り専用レーンができているし、夜の終電後も
タクシー多いから(少なくとも港南口は)別に何ともないが。

むしろマイナーなメトロ駅の方が終電も早いは、運転間隔は長いは、で嫌な思いをする事が
多いな。

[581: 申込予定さん]

地盤は確かに不安ありますね。N50とはいえ、砂礫層と書いてありますものね、、、
ただ、東京都心は基本的には埋め立てのところが多いですし、それ以外も一部の台地を覗けば多摩川などによって作られた堆積地ですよね。明らかに関東周辺に比べて地震の震度とか高いですし、、、そう考えると、都心を選んだ時点でこの物件特有の弱点ではないかとも思います。
品川５山とか良いですけどね、、、さすがに手がでません。

[582: 匿名さん]

あの食肉市場のにおいは、毎日ではないみたいですが、どの程度届くでしょうか。
港南口だと、すごいにおいますよね。息をするのもためらわれるくらい。

[583: 匿名さん]

大崎・五反田も目黒川の運んだ土砂が大量に堆積しているから地盤は弱いよ。

[584: 申込予定さん]

品川から六本木方面への便はどうですか。
路線図では品９７新宿行きが便利そうなのですが、渋滞状況とかご存じの方居られますか。
経路的にはあまり渋滞しないでいけるのではないかと想像しているのですが、通勤時間帯に通ったことがないもので。

[585: 匿名さん]

>>577
そんなん考えてもしゃーないやん

[586: 申込予定さん]

>584
六本木通勤の者ですが、自転車で通勤しています。
電車だと恵比寿経由で５０分位かかるので。
自転車なら札の辻経由で２、３０分です。

[587: 購入検討中さん]

品川駅に止まってるタクシーは最悪な人多いです。
シティタワー近くのMSに住んでいますが
足を怪我している時、よくタクシーを使いました。
客待ちしているから長距離乗せたい気持ちはわかるけど
行き先を告げて何度舌打ちされたことか(--")
舌打ちはなくても、返事はない、不機嫌，運転が荒いなど
本当嫌な思いばかりでした。

[588: 匿名さん]

乗客として、タクシーを短距離乗る不快感は
体調を崩したり歳をとってから実感するんだよね。

[589: 匿名さん]

>>584

品９７は六本木行かないですよ。行くのは反９６の六本木循環です。
ちなみに乗り場は高輪口のパシフィックホテルの前。
ヒルズまでだと朝は２５〜３０分前後かかりますので時間的メリット
はあまりありません。乗り換えしなくていいのは楽だけど
>>586さんの言うとおり自転車・車だとすごく近いですけどね

[590: 匿名さん]

ここの土地は埋立地にしては地盤がいいと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？

[591: 銀行関係者さん]

港南口に停車しているタクシーは、
海岸通りの会社（ＪＡＬや報知新聞、ＪＴＢ等）や湾岸エリアマンション
までの利用客を見込んでいるので、快適に利用できますよ！
ＣＴ品川は初乗りで駅まで利用できます。

あと住宅ローンを利用する人は、提携ローンを使うため、ローン返済が完了
しないと賃貸に出せないので、お気をつけくださいね。
２０年ローン組んでいるのに、５年後に賃貸、などという設定はありえませんね。

品川の週末終電終了模様についてですが、極めてクリーンですヨ！
白タク？？
タクシーが港南口にも高輪口にもしっかり配備されているので、どこに白タク
待てるの？というくらいガセですね。
品川は週末だと明け方までやっているお店が多いので途方に暮れる可能性は
お金がない場合以外はないでしょうね。

[592: 匿名さん]

ローン組んでるのに５年後に賃貸に出そうとし、
出来ないと分かって中古転売に変更する部屋続出？

[593: 匿名さん]

５年後にアパートローンでの借り換えを狙う人が続出ってことじゃないのか？

[594: 高輪住民]

>>591

もちろん普通のタクシーも沢山いるけど、白タクもたくさんいますよ。
川崎・横浜方面の遠距離客がターゲット。方面の客を２−３名あつめて
出発します。高輪口だとロータリーや１５号沿いに車を停めて、成城石井
の前あたりで客引きやってるよ。

[595: 匿名さん]

このあたりは堅い地盤まで15メートルほどで、支持層までの深さは内陸と変わりません。

ただ上層はＮ値10以下でスカスカなんで、液状化は起こる可能性高いです。　　　　　　　　
まぁ液状化で人は死なないし、金掛ければ修復可能です。

地震で恐いのは、倒壊と火事。スプリンクラーが作動してくれれば、火事のリスクは少ない。倒壊しないまでも傾いたままになるリスクはあるでしょう。

[596: 申込予定さん]

>586さん、594さん、
ありがとうございます。
厳密に六本木に出たいわけではないので、97なのですが、路線の混み方は同じぐらいでしょうね。
イメージが出来ました。

豊洲、行ってきました。今日は空いていて良かったですよ。
確かに設備は非常によいですね。間取りも工夫が見られます。確かに品川とは格段の差があります。
予算的にあまり広い部屋ではなくなりますが、好印象でした。
ここが外れたら検討対象にします。
不満点は１有楽町線、、、ウチにとってはあまり利便性高くないんですよね、、、２保育園、、、都心はどこも全滅か。

[597: 匿名さん]

豊洲は都心じゃないから。
って、余計なお世話ね。

[598: 申込予定さん]

そうですね。
でもそれをいってしまうと、品川も港区ではありますが、都心とは、、、
でも良いのです。深夜残業になったときに躊躇無く自費で会社からタクシーで帰れる範囲ならば。

[599: 匿名さん]

>>596さん
品97沿線に関係がおありなら、確かに豊洲はちょっと不便ですね。
余計なお世話かもしれませんが、例えば武蔵小杉あたりは検討されました？
横須賀線の新駅ができれば、品川、大崎に10分程度で直通となるので便利ですよ。
詳しくは知りませんが、価格的にも豊洲と同程度なのではないでしょうか。

[600: 申込予定さん]

>599さん
ちょっと小杉は検討の枠外なんですよね、、、でも有り難うございます。
とりあえずは他の物件は外れてから考えることにします。
それにしても豊洲で頂いたパンフレット類は非常にコストがかかっています。品川とは力の入れ方が違うのですね。

[601: 匿名さん]

600さん、
了解です。
パンフ等については、その豊洲の物件の方が普通ですよ。
ここはコストかけてセールスしなくても、客の方からやってきてくれる今時珍しいMSです。

[602: 匿名さん]

600
マンションは夢を売っているんですから、竣工前にイメージ膨らませてやるのが正攻法。
ここは出来上がっていて、夢も何もない。団地を売るんだから。コストかけるだけ無駄です。

[603: 周辺住民さん]

２２日の中間結果を待ってから申し込むのが有利なのかどうか考えてみます。
狙ってる部屋の中間倍率が①１倍、②１０倍、③５０倍、だったらあなたはどう動きます？
一般的な予想としては、
①狙ってなかった人も、つっこむ可能性が高いので、かなりの倍率になる予想
　（とくに、つみたて君が狙うでしょうね）
②欲しい人にとっては、つっこむだろうと予想
③他に狙いを変えるだろうと予想（実は、「つみたて君２口＋１０倍」の可能性もあり、
　キャンセル可能性を考慮すれば、おいしい部屋だったのかもしれません）

つまり、ほしい部屋の中間倍率が①②③のどれであるにせよ、一般予想の考え方からすると
それぞれ、結果的に似たり寄ったりの最終倍率にしかならないのだと思われます。
だから、中間倍率を気にせず１９日早々に、一番欲しい部屋を申し込もうと思ってます。

[604: 申込予定さん]

>>603
うーん。まったく読めないですね。結局変わりないと思います。
いずれにしても、むずかしいし、運だけがはたらくっていうことで。

[605: 周辺住民さん]

最初に申し込むのが有利かの判断は難しいのですが、つみたて君を持ってる方
は、中間結果が出る前に申し込む方がおそらく有利でしょう。
つみたて君の部屋は最低でも２０倍が公表されるので（つみたて君が２０倍
と表示されればですが）、後続者はその部屋を躊躇するため、ほぼ倍率を独占
できる可能性があります。一方、中間結果を見て申し込む場合は、つみたて君
利用者は低倍率の部屋を狙うのでしょうが、そういう低倍率の部屋は一般人
もどんどん申し込んでくるので、予想外の競争にさらされることになるから
です。
つみたて君利用の皆さん、早めに申し込むに限りますよ。

[606: 申込予定さん]

申し込みできる時間が限られているので、とりあえず最初に出してしまうつもりです。
申し込んだ人が中間倍率見てから変えることは出来ないでしょうから、非常に低倍率だったところがある程度埋まるぐらいの違いでしょう。
積み立て君持っていて、かつ選択肢としていくつかの部屋を持っている場合には、中間倍率見てから決める方が良いかもしれませんが、１倍の人はあまり大差ない気がします。

[607: 匿名さん]

倍率見ても悩みが増すだけなので、郵便局行ってきました。
積み立て君です。

[608: 匿名さん]

ここを本気で狙ってない「当たればラッキー」的な考えの人の多くは例え中間で倍率が高くとも第一希望の部屋に申し込むんじゃないですかね？
当たったら儲けもんくらいの人がかなりのパーセントを占めてるような気がしますし、ここは五年は住まなきゃいけない、その後賃貸や転売するにせよ上層階と下層階の価値は購入金額より遥かに大きくなるわけですから、妥協するにせよ「とりあえず当たりやすい人気のない所に応募」なんてロジックでくる方の方が少数派に思えます

[609: 匿名さん]

608さん
その通りでしょうね。
私も当たれば買ってやってもいいかな程度に思っているので、中途半端な部屋には申し込むつもりはないです。なので自分的に1番コストパフォーマンスの良くて価値ある部屋に申し込もうと思っています。とはいえ中間発表見てから応募しますがね。
上階は倍率すごいことになると思いますよ。

[610: 匿名さん]

いま申し込みって…。
消印有効の申込期間しばりありですよ。