シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
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Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[561: 申込予定さん]

>>558
そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか？
何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

[562: 申込予定さん]

サブプライムですか、、、
確かに１年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、１０年後はもちろん、５年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮（SIVとか）の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、９０年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

[563: 匿名さん]

この物件は現在価値７０００万円が３０００万円で買えるから
当たれば４０００万の宝くじに当たるのと同じこと。

[564: 匿名さん]

>>554
だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ（笑）
むしろ宝くじなんだから。
抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。

[565: 匿名さん]

宝くじならそのまま儲け。だけど
宝くじではなく定借だからそのまま儲けにはならない。

[566: 申込予定さん]

>561さん
改札口あったと記憶しています。
ずいぶん古い記憶なので定かではないのですが、横須賀線だけ結構離れたホームに到着する形になっており、その先の階段を下りたところに小さな改札があったような気がします。港南口という名前だったかどうかは確かではありません。
全体的に寂しいところでしたよね。

ただ、当時高輪側も夜はイラン人の人たちが駅前でキャンプしていたのを覚えています。学生の頃だったので終電を逃したときに彼らと一緒に一晩夜明かしをしたことが、、、１０年以上前の話ですね。

[567: 申込予定さん]

５６６さん
ありがとうございました。
東京にイラン人がたくさんいたのは８０年代後半だったような。
どの建設現場に行っても、ターミナル駅のコンコースも、特に日曜日の代々木公園とか。

脱線すみませんでした、みなさま。

宝くじ、がんばりましょう。この掲示板はきっと銀座チャンスセンター１番窓口です（?）

[568: 匿名さん]

１枚をバラでしか買えない人もいれば、
２０枚連番で買える人もいる宝くじ…

[569: 匿名さん]

品川駅東西自由通路が完成したは約１０年ほど前です。
それ以前はは延々と伸びる地下通路しかなく、港南口
から高輪口に抜けるには入場券を購入するかぐるっと
八つ山橋を回る必要がありました。
今のインターシティーがある場所は旧国鉄の土地で
一時期ですがキャッツシアターがありましたね。
Ｈ５年ころかな？

それに比べると高輪口はあまり変化がないようですが
品川プリンスに水族館やシネコンができたのは確か
７−８年前です。京急ストアは庶民的で価格も安く
て便利だったんですけどね。

[570: 申込予定さん]

品川駅の終電後はひどいよ。特に週末。
終電を逃した人を狙う白タクと女性を狙うナンパ野郎と
コンコース中に泥酔で動けなくなったサラリーマンが吐きながら地べたに寝転んで始末。
風紀悪すぎる。

あ、あと朝の品川駅は
マトリックスの赤い服を着た女のシーンのように、
一斉に駅から人が流れてくる中を逆流しながら進まないといけない。
ものすごい人数だしお互い殺気だってるからいつか事件になるかもな。

[571: 周辺住民さん]

ほんとに朝歩いたことあるの？
一番端は港南から駅改札に向けて歩く人のために
あけてあるからぶつかったことなどない。
俺も買う気ないけど抽選には参加する

[572: 匿名さん]

いよいよ申込開始まで一週間。
間取りは決まったが回数が決まらない。
低層狙いは悩ましい。

ちなみにキャッシュと住宅ローン減税の話をされていた方。そんなものキャッシュが良いに決まってます。
利息以外にも融資手数料だって団信だってタダじゃないんですかな。

[573: 申込予定さん]

素朴な疑問なのですが、同じ定借でも五反田のタワーなどもっとずっと高いですよね。
都が地主であることと、立地が違う（駅遠、港南側）、グレードが違うというのは
わかりますが、こんなに価格が違うのはなぜでしょう。

[574: 申込予定さん]

５７２さん
アドバイス、どうもありがとうございます。

[575: 匿名さん]

ここは提携のローンしか使えないんですか？
東京スターの預金連動型にすれば、キャッシュより有利かも
団信も保証人つければ入らなくていいみたいだし。

[576: 周辺住民さん]

>570
実際は、多く違いますね。
朝は、怒涛のごとく港南口にリーマンが押寄せるが、
横断幕やデカイポスター、はては駅アナウンスで
「港南口から駅に向かうお客様の為に両端通路は空けて下さい」
と盛んに流れ、スムーズに北口改札の臨時柵まで行けます。

タクシーは高輪口は知らないが、こと港南口は近場でも回転が速く、
この３年間、（コンコースも含め）特別嫌な気分はなし、です。

[577: 匿名さん]

五反田や大崎の定借は再開発プレミア狙いのデベの作戦。
ここは都の計画で上限指定つき。
『周囲と遜色ない物件を格安で』がコンセプトと、『格安で』では比較になりません。
都は勝どきでも定借賃貸始めるようですし、個人的にはこれから都は定借頑張ると思ってます。

この物件が明らかに劣るのは地盤の悪さかな。
五反田や大崎ならともかく、海辺で杭打ち込んだってたかがしれてます。
免震でも制震でもないし、万が一でかい地震がきたら、タワーがしなってえらいことになるかも？

[578: 申込予定さん]

提携以外にも使えるところはあるかもしれません。
ただ、定期借地権は不動産部分がない分担保の安定性に問題があり、また現状では流動性も低いので敬遠する金融機関が多い可能性はあります。
この部分は転売狙いの方にはネックになるかもしれません。５年後に買う人がキャッシュならば良いのですが、ローンが組めないと買える人が少ない分価格は割り引かれる可能性があります。
これから定期借地権マーケットが盛り上がり、普通の不動産並みにローンが組みやすくなれば話は全く変わりますが。それにしても残存年数が短くなるとローンは組みにくくなるでしょうね。

宝くじ気分で申し込んでいる人も多い様なので、抽選は殆ど当たらないと思いますが、抽選後当選者がローンの話などを詰めていく際に、結構キャンセルは出てくると思っています。
最終的には実需の人の率がかなり多くなるのではないでしょうか。

実需ですので私は申し込みますし、ネガティブキャンペーンをするつもりはありませんが、正直転売目的の人はその辺りのリスクもきちんと認識された方が良いとは思います。

不動産業界としては売買目的とか転貸目的の人が多い方が最終的には儲けが多いのだとは思いますが、、、

[579: 匿名さん]

>>575
東京スターのはリバースモーゲージだから、担保になる土地がない定借じゃ使えないはず。
提携外ローンが使えるかはしらないけど。

[580: 匿名さん]

>>570
実際と違ってるが。571、576の言う通り専用レーンができているし、夜の終電後も
タクシー多いから(少なくとも港南口は)別に何ともないが。

むしろマイナーなメトロ駅の方が終電も早いは、運転間隔は長いは、で嫌な思いをする事が
多いな。