シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[541: 匿名さん]

>>No.536

ftp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

同程度の価格なのに、ここより数段グレード高いですね。
ってちょっと前に盛り上がってました。

[542: 匿名さん]

>539さん＞541さん
ありがとうございます。本当のつくばですね。ちょっと遠すぎますね。

[543: 購入検討中さん]

なんかどの間取りでもリビングのエアコンの設置位置がいまいちですよねえ・・。
縦長の部屋に横向きに付いたり・・。
Bタイプなんてあんな広いリビング・キッチン（あわせて２５畳弱）に横向きにしか
付かないなんて・・。内側に部屋のある間取りはとてもエアコンが届きそうにないし・・。
まともなのはEタイプくらいかな？

[544: 匿名さん]

金融のプロとしてもう一度言う。絶対に大得です。
PER１０の物件で１０年で回収できてあとは管理費と地代だけで住んでいけます。
マンションにおいてむしろ土地の所有権などは無駄でしかないのです。
まず固定で組むといった５３７はよっぽどの低所得者か金融のど素人。
今固定で組むあほうはいませんよ。プライムレートが大幅に上がる要素ゼロ。
嘘だと思うなら銀行言って聞いてみれば？サブプライムで金利が上がるはずないでしょ。
こんな５３７のようなあほうはほっとこう。

簡単にいうとここで３０００万の物件を買って２０年で変動で組んで月の支払１５万弱。
最初の５年は住んで２５００万枠でローン減税年間２５万をゲットします。
そして５年後から３０万で貸し出して６０万の諸経費を引いて純利益３００万で全部返済
に回して５年最初に返済した分を除いて８年弱でなにもせずにマンションがローン返してくれますよ。そして１３年目からは貸してもよし。住んでもよしの最強物件です。
年収３００万増えますよ。その後は古くなったとしても年間２５０万の利益をあなたが生きてる間はずーーーと稼いでくれますよ。

ネガキャンに騙されるのはやめましょう。私はあらゆる人に勧めてます。

[545: 匿名さん]

すみません。素人です。
内装が賃貸仕様で高級感が無いというのはわかるのですが、
手抜きのいい加減な間取りといった指摘はどうのような点
からいえるのでしょうか。梁とか変形部屋とかでしょうか。
他のタワーＭでも似たように無理な間取りよく見かけると
思うのですが。

[546: 匿名さん]

私も不動産投資家ですが、
自分が5年住んだらそのあとは、賃貸運用を考えています。

確かに年収300万UPしますね。
投資に向かないという人は、インカムゲインの考え方がないんでしょうね。
不動産投資はキャピタルゲインだけじゃなくインカムゲインも重要です。

不動産投資は、経費＋税金でいろんな逃げ道があります。
収入−支出の単純計算だけの世界ではありません。
うまく運用すれば、サラリーから源泉されている税金も戻ってくるようにできます。
法人に貸しても５％の消費税のうち半分は経費にできますしね。

[547: 匿名さん]

>>544の頭があまりにも悪いということだけはよくわかった。

[548: 申込予定さん]

意外にVに申し込む人少ないんじゃないか。

[549: 匿名さん]

そうだな。まずやつには『複利』って言葉から教えた方が良さそうだ。

[550: 購入検討中さん]

>543,545さん
間取りの話が出てうれしく思います。私は388発言者です。

決してネガではなく、購入希望者ですが、Ｄ’なんかはリビングが広々して良かったのですが、天井に梁があって、エアコンや照明に苦労しそうでした。逆にＢは見れなかったですが、梁がない分いいのかなぁと。

モデルルーム行かなかったら、Ｅ’がまともな気がしましたが、リビングが変形なので、１３畳あるようには思えなかったのと、キッチンカウンター右前の窪みが気になりました。あれも手抜きに思える人は思えるかも。

最も無難なのは、和室のあるＬかなと思いました。

[551: 申込予定さん]

ここを品川区だと思っている人、実は結構いるんじゃないか。
正解は港区です。

[552: 匿名さん]

金融のプロだったら、住宅ローン減税の限度額は間違えないとおもうけど。

[553: 匿名さん]

港区は過去、子供が少ない為、中学生まで医療費無料の画期的な政策をとっています。
ところが、ここ２,３年、港南・芝浦を主に区全体でも子供が急増しており、
この辺りは保育所も追いつかない状態です。
将来、財政的に大丈夫だろうか？

[554: 匿名さん]

まぁまぁ
あんまりいじめないように、金融のプロかもしれないじゃん。銀行員とか。

しかし不動産投資は素人ということでしょ。

不動産投資は、短期間で返すよりどれだけ長期で借りて収入ー支出を増やすかでしょ。
金融のプロなら、キャッシュフローを大切にしたほうがいいと思うけどね。
金持ち父さんは、1件でまわすような代物ではないし。

月々のキャッシュフローのプラス分がさらなる投資を可能にしますからね。
空室リスクも低減できるし、売買の出口でも月の支払が少ない方が安全ですよ。

[555: 匿名さん]

金融のプロにも、３軍があるのでしょう。

540の指摘は正しいと思います。
ただ、５年後の家賃が28万円も危ない気がしています。
この家賃で借りるのは、法人がほとんどでしょう。

仮に2000万円のローンが残っていれば、月額の経費は5万円程度増えます。
金融のプロ１軍だったら、もっと効率が良くリスクの少ない投資先を見つけられるでしょうね。

[556: 匿名さん]

ついでに言わせてもらうと、短期金利と長期金利の違いを理解したほうがよろしいかと。

[557: 申込予定さん]

＞553
港区民もはんぱなく増えてるから心配するな

[559: 購入検討中さん]

今後、定地借地70年クラスの格安物件って他にも出てくるでしょうか？

[560: 申込予定さん]

普通に自分で住もうと思って申し込むものです。後には賃貸に出すかもしれません。

金融の１軍から２軍、３軍の方々にど素人から質問です。

キャッシュで買えたとしても、５年間ローンを組んで控除分の減税（限度額X.02?)を
求めるほうが、そのローンの金利を５年分払うより大きくなるのですか？

[561: 申込予定さん]

>>558
そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか？
何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

[562: 申込予定さん]

サブプライムですか、、、
確かに１年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、１０年後はもちろん、５年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮（SIVとか）の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、９０年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

[563: 匿名さん]

この物件は現在価値７０００万円が３０００万円で買えるから
当たれば４０００万の宝くじに当たるのと同じこと。

[564: 匿名さん]

>>554
だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ（笑）
むしろ宝くじなんだから。
抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。

[565: 匿名さん]

宝くじならそのまま儲け。だけど
宝くじではなく定借だからそのまま儲けにはならない。

[566: 申込予定さん]

>561さん
改札口あったと記憶しています。
ずいぶん古い記憶なので定かではないのですが、横須賀線だけ結構離れたホームに到着する形になっており、その先の階段を下りたところに小さな改札があったような気がします。港南口という名前だったかどうかは確かではありません。
全体的に寂しいところでしたよね。

ただ、当時高輪側も夜はイラン人の人たちが駅前でキャンプしていたのを覚えています。学生の頃だったので終電を逃したときに彼らと一緒に一晩夜明かしをしたことが、、、１０年以上前の話ですね。

[567: 申込予定さん]

５６６さん
ありがとうございました。
東京にイラン人がたくさんいたのは８０年代後半だったような。
どの建設現場に行っても、ターミナル駅のコンコースも、特に日曜日の代々木公園とか。

脱線すみませんでした、みなさま。

宝くじ、がんばりましょう。この掲示板はきっと銀座チャンスセンター１番窓口です（?）

[568: 匿名さん]

１枚をバラでしか買えない人もいれば、
２０枚連番で買える人もいる宝くじ…

[569: 匿名さん]

品川駅東西自由通路が完成したは約１０年ほど前です。
それ以前はは延々と伸びる地下通路しかなく、港南口
から高輪口に抜けるには入場券を購入するかぐるっと
八つ山橋を回る必要がありました。
今のインターシティーがある場所は旧国鉄の土地で
一時期ですがキャッツシアターがありましたね。
Ｈ５年ころかな？

それに比べると高輪口はあまり変化がないようですが
品川プリンスに水族館やシネコンができたのは確か
７−８年前です。京急ストアは庶民的で価格も安く
て便利だったんですけどね。

[570: 申込予定さん]

品川駅の終電後はひどいよ。特に週末。
終電を逃した人を狙う白タクと女性を狙うナンパ野郎と
コンコース中に泥酔で動けなくなったサラリーマンが吐きながら地べたに寝転んで始末。
風紀悪すぎる。

あ、あと朝の品川駅は
マトリックスの赤い服を着た女のシーンのように、
一斉に駅から人が流れてくる中を逆流しながら進まないといけない。
ものすごい人数だしお互い殺気だってるからいつか事件になるかもな。

[571: 周辺住民さん]

ほんとに朝歩いたことあるの？
一番端は港南から駅改札に向けて歩く人のために
あけてあるからぶつかったことなどない。
俺も買う気ないけど抽選には参加する

[572: 匿名さん]

いよいよ申込開始まで一週間。
間取りは決まったが回数が決まらない。
低層狙いは悩ましい。

ちなみにキャッシュと住宅ローン減税の話をされていた方。そんなものキャッシュが良いに決まってます。
利息以外にも融資手数料だって団信だってタダじゃないんですかな。

[573: 申込予定さん]

素朴な疑問なのですが、同じ定借でも五反田のタワーなどもっとずっと高いですよね。
都が地主であることと、立地が違う（駅遠、港南側）、グレードが違うというのは
わかりますが、こんなに価格が違うのはなぜでしょう。

[574: 申込予定さん]

５７２さん
アドバイス、どうもありがとうございます。

[575: 匿名さん]

ここは提携のローンしか使えないんですか？
東京スターの預金連動型にすれば、キャッシュより有利かも
団信も保証人つければ入らなくていいみたいだし。

[576: 周辺住民さん]

>570
実際は、多く違いますね。
朝は、怒涛のごとく港南口にリーマンが押寄せるが、
横断幕やデカイポスター、はては駅アナウンスで
「港南口から駅に向かうお客様の為に両端通路は空けて下さい」
と盛んに流れ、スムーズに北口改札の臨時柵まで行けます。

タクシーは高輪口は知らないが、こと港南口は近場でも回転が速く、
この３年間、（コンコースも含め）特別嫌な気分はなし、です。

[577: 匿名さん]

五反田や大崎の定借は再開発プレミア狙いのデベの作戦。
ここは都の計画で上限指定つき。
『周囲と遜色ない物件を格安で』がコンセプトと、『格安で』では比較になりません。
都は勝どきでも定借賃貸始めるようですし、個人的にはこれから都は定借頑張ると思ってます。

この物件が明らかに劣るのは地盤の悪さかな。
五反田や大崎ならともかく、海辺で杭打ち込んだってたかがしれてます。
免震でも制震でもないし、万が一でかい地震がきたら、タワーがしなってえらいことになるかも？

[578: 申込予定さん]

提携以外にも使えるところはあるかもしれません。
ただ、定期借地権は不動産部分がない分担保の安定性に問題があり、また現状では流動性も低いので敬遠する金融機関が多い可能性はあります。
この部分は転売狙いの方にはネックになるかもしれません。５年後に買う人がキャッシュならば良いのですが、ローンが組めないと買える人が少ない分価格は割り引かれる可能性があります。
これから定期借地権マーケットが盛り上がり、普通の不動産並みにローンが組みやすくなれば話は全く変わりますが。それにしても残存年数が短くなるとローンは組みにくくなるでしょうね。

宝くじ気分で申し込んでいる人も多い様なので、抽選は殆ど当たらないと思いますが、抽選後当選者がローンの話などを詰めていく際に、結構キャンセルは出てくると思っています。
最終的には実需の人の率がかなり多くなるのではないでしょうか。

実需ですので私は申し込みますし、ネガティブキャンペーンをするつもりはありませんが、正直転売目的の人はその辺りのリスクもきちんと認識された方が良いとは思います。

不動産業界としては売買目的とか転貸目的の人が多い方が最終的には儲けが多いのだとは思いますが、、、

[579: 匿名さん]

>>575
東京スターのはリバースモーゲージだから、担保になる土地がない定借じゃ使えないはず。
提携外ローンが使えるかはしらないけど。

[580: 匿名さん]

>>570
実際と違ってるが。571、576の言う通り専用レーンができているし、夜の終電後も
タクシー多いから(少なくとも港南口は)別に何ともないが。

むしろマイナーなメトロ駅の方が終電も早いは、運転間隔は長いは、で嫌な思いをする事が
多いな。

[581: 申込予定さん]

地盤は確かに不安ありますね。N50とはいえ、砂礫層と書いてありますものね、、、
ただ、東京都心は基本的には埋め立てのところが多いですし、それ以外も一部の台地を覗けば多摩川などによって作られた堆積地ですよね。明らかに関東周辺に比べて地震の震度とか高いですし、、、そう考えると、都心を選んだ時点でこの物件特有の弱点ではないかとも思います。
品川５山とか良いですけどね、、、さすがに手がでません。

[582: 匿名さん]

あの食肉市場のにおいは、毎日ではないみたいですが、どの程度届くでしょうか。
港南口だと、すごいにおいますよね。息をするのもためらわれるくらい。

[583: 匿名さん]

大崎・五反田も目黒川の運んだ土砂が大量に堆積しているから地盤は弱いよ。

[584: 申込予定さん]

品川から六本木方面への便はどうですか。
路線図では品９７新宿行きが便利そうなのですが、渋滞状況とかご存じの方居られますか。
経路的にはあまり渋滞しないでいけるのではないかと想像しているのですが、通勤時間帯に通ったことがないもので。

[585: 匿名さん]

>>577
そんなん考えてもしゃーないやん

[586: 申込予定さん]

>584
六本木通勤の者ですが、自転車で通勤しています。
電車だと恵比寿経由で５０分位かかるので。
自転車なら札の辻経由で２、３０分です。

[587: 購入検討中さん]

品川駅に止まってるタクシーは最悪な人多いです。
シティタワー近くのMSに住んでいますが
足を怪我している時、よくタクシーを使いました。
客待ちしているから長距離乗せたい気持ちはわかるけど
行き先を告げて何度舌打ちされたことか(--")
舌打ちはなくても、返事はない、不機嫌，運転が荒いなど
本当嫌な思いばかりでした。

[588: 匿名さん]

乗客として、タクシーを短距離乗る不快感は
体調を崩したり歳をとってから実感するんだよね。

[589: 匿名さん]

>>584

品９７は六本木行かないですよ。行くのは反９６の六本木循環です。
ちなみに乗り場は高輪口のパシフィックホテルの前。
ヒルズまでだと朝は２５〜３０分前後かかりますので時間的メリット
はあまりありません。乗り換えしなくていいのは楽だけど
>>586さんの言うとおり自転車・車だとすごく近いですけどね

[590: 匿名さん]

ここの土地は埋立地にしては地盤がいいと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？