シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[521: 匿名さん]

519
タワーと中層との違いで建築費が違うので、差額があるとすればそこでしょうね。
タワーの場合は審査が厳しいので実際にコストはかかると思いますし。
でも、それを差し引いてもこの物件は割高なのかなと思いました。

結局こういう仕様でも売れてしまうんですから、納得いかなくても参戦するしかないのです。
内装は後で好きにすればよいですが、廊下と階段はいただけません。。

[523: 匿名さん]

北東が最高です。
南西は暑くて最悪

[524: 匿名さん]

520
疑心暗鬼だな。可愛そうに。
心が病む前に掲示板から去ったほうが良いですよ。

[525: 申込予定さん]

同じ高さにすれば筑波よりも安くなるのが本当でしょうね。
高くすればするほど単価は上がります。
サラリーマンが普通に買える値段がどの程度かというのが先にあって、その上で何階建てにするかが決まったのではないかと邪推しています。
値段の上限があったから高層階は割安度がすごいのじゃないだろうかと。

筑波、環境的にはすごく良いらしいですね。駅から近くて通勤も便利そうだし、ウチは条件に合わないのですが、ちょっと羨ましい。

[526: 匿名さん]

皆さんネガキャンに騙されないでくださいね！。
金融のプロの僕が断言します。絶対に大得です。仮に５年後ローンが払えなくても
賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。
要は利回り10%確実な恐ろしいほど史上最強の投資物件でもありなーーん
の心配もありません。年収４００万もあれば住めますよ。
お金のない方も最初５年住んでその後１０年程度賃貸に出してローンを返済して
その後管理費と地代で住めばよいのです。５年後に売っても当初価格よりも余裕で
高く売れますよ。ということは５年ただで住めるということ。

[527: 匿名さん]

金融のプロが両手離しで借地マンションを勧めないでそうが。
それにあなたの書き込みはとても金融関係の方のものとは思えない。。
闇金系ならわかるが。。

[528: 匿名さん]

高値転売目的
→北東〜東のブリッジビュー。
普通に住んだ後住み替え目的
→南〜南東の景色が抜けるくらい。

だと思うよ。
南も26階くらいから抜けるらしいし、26階南東とか買えたらラッキーだと思う。

住み捨て目的なら適当に好きな間取りにすれば？

[529: 匿名さん]

金融のプロさんは申し込まないのですかね？
みんな敵を減らすべく必死でネガキャンしてるのに。

[530: 申込予定さん]

>528
なんか、分かりやすいです。

ちなみに北西はどうですか？？

北も上の方なら、ブリッジビューになるけど、やっぱり北向き、お見合いがダメなのでしょうか。

[531: 匿名さん]

土地は所有権でなくても、借地権という権利を持っている。権利がある以上、価値はゼロではない。定借なので、その価値は所有権の3分の1から4分の1くらいの価値はある。

[532: 匿名さん]

>>526さん
>賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。

まさに現代版の打ち出の小槌 or 金のなる木ですな！

[533: ご近所さん]

書き込みが多すぎて、すべて読んでませんので、すでに話題になったかも知れません
が、昨日の東京湾大華火大会のときにシティタワー品川から花火見物をしている人たち
がいましたよ。けっこうたくさんいました。
　どういう人たちなんでしょうねぇ。スミフの関係者？スミフにコネのある人たち？
それとも地権者？

[534: 匿名さん]

金融も色々だけど、不動産市場のプレイヤーは自分を『金融』のプロとは言わないと思うよ。
ちなみに私も金融のプロの末席に連なっているわけだけど、この物件は手放しでは勧めない。
自己居住しても構わなくて、老後までに別途2000万貯められるクラスの人ならすごく面白いと思う。
二馬力でやっと買えるクラスの知人に相談されたら、手を出すべきじゃないと答えるよ。

[535: 匿名さん]

庶民のど真ん中を占める層で盛り上がってる物件だね、ここ。
とにかく安けりゃ殺到する・・・みたいな。

やがて入居して住民板が立ち上がり・・・数か月。
その頃が非常に楽しみ・・・＊＊＊ッ。。。

[536: 匿名さん]

つくばのってなに？

[537: 申込予定さん]

確かにあまり金融のプロだとは思えませんね。
所有権と言うよりも利用権という性格を考え、仮に利用料があまり変わらないとしても、その時の金利水準によってその価値は大きく変動します。転売は出来たらラッキーぐらいに考えるべきでしょうね。
ただ、それでも高いとは思いません。エレベーターを含めた設備の悪さを考慮した上でフェアな価格ではないかと。

不動産業の人がビジネスで買うとは思えません。彼らはフローのビジネスであって、ストックのビジネスではないので、在庫を抱えるようなビジネスはしないはず。彼らの得意客に紹介すると言うことはあるかもしれませんが、管理を変更できるわけでも、仲介手数料を取れるわけでもないので、ビジネス上のうまみはあまり無いでしょう。
個人として買うのであれば我々と何ら変わらないと思います。

ローンで買う場合、資産面が金利の変動を大きく受ける（理論的には金利上昇が物件価格の下落につながる）だけに、負債面で同じ方向のリスク（金利上昇が支払いの上昇につながる）は取れないので、正直変動金利は選択しにくいと思います。
私は７年ぐらいで返済するつもりで２０年のローンを組み、そのうち１０年間に固定金利の特約を付けるつもりです。
予定通り行けば７年後ぐらいに繰り上げ返済をするつもりです。

全て当たったらと言う虎算用ですが、、、

[538: 匿名さん]

>>530
北は43階のみが狙い目だと思ってる。
お見合い相手のビルが43階とほぼ同じ高さなので、42階以下からの眺めは怪しい。
北西はよくわからない。排水処理施設のところが高層化するらしいけど、遠いからあんまり困らないかな。

ただ、家族が乗り物にめちゃくちゃ弱いなら基本的に高層は勧めない。
高層酔いは本当にあるので。

[539: 申込予定さん]

>536さん
このスレッドの趣旨から見ると脱線なのですが、418でURLが張り付いているものです。
確かに駅から近くて広くて安い。

[540: 匿名さん]

利回り１０％ってどんな計算？
３５００万円の物件として当初５年間の経費を入れると、ＰＥＲ１０利回り１０％の物件なら１０年間で４０００万円の利益を出す必要があります。

４００万円/年＝平均３３万円/月の利益が必要。

これに　管理費＋修繕＋土地賃料＋解体積立金＋固定資産税＋修繕積立基金＋不動産所得税をのせると、家賃は約４７万円/月という計算になりますが、そんな計画は無謀です。

家賃２８万円で冷静に計算すると経費や税金を考慮して投資回収年数は約２５年です。しかも、借り手が付かない時期は空室になり、赤字が発生するというリスクを計算にいれずにです。

２５年後の定借物件の価値を考えるとあまり魅力的な投資とはいえません。