シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[515: 匿名さん]

＞＞５０８

みないで申込したっていいじゃない。
あたってから考えれば。
もしかして、内覧しないで申し込む人たちを牽制してますか？
それじゃあネガレスだと思われますよ。

[516: 匿名さん]

>いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

200〜300万のリフォームとは、どの程度のことができるものなのですか？
ピンキリでしょうが、壁紙、建具少し、ペアガラス、壁ひとつ抜き、くらい？？

[517: 申込予定さん]

希望がPなので、まずはずれるでしょう。多分１００倍越えですよね。
その場合は今住んでいる賃貸にしばらくは住み続けます。
平行して本命地域２カ所で中古の物件を探しています。
今のままではかなり高い賃料の割にはあまり部屋は広くなく、子供が小学校にはいるとちょっと問題になると感じています。
まだ数年時間はあり、焦る必要はないので、土地の権利付きのものであれば完全に納得のいくものを探します。
ここは土地の権利が付いていないので、７０年の権利の代金と考えればそこまで深く考えなくても良いかと。
借金を返し終わる頃には５年の期間も過ぎていると思うので、借金さえ返済済みならば、相場より安く貸すことも選択肢に入れればあまり制約は大きくないだろうと考えています。

[518: 匿名さん]

ヒマと隣の区なもので平日に何回も内覧しているが、
見方も我々とは違う、あきらかに不動産業と思われる人が多い。
ここで散々ネガレス書き込んで（やけに詳しい解説者もいる）
自分はしっかり申し込む。
ここはプロが申し込むとの噂は、本当だと思っている。

[519: 匿名さん]

上物だけで約90平米3千万だけど、一般物件の平米単価と比べてどうなんだろう？
つくば辺りの似た面積のマンションに比べて作りがやすっぽいのは、どこにお金が消えたから？
どちらも上物の値段は90平米3千万クラスだと思うんだけど。

[520: 申込予定さん]

もしかして、ネガティブ＝本気、ポジティブ＝お祭り、って構図でしょうか。

北東べた褒め派も、実は、そちらに人を集中させようっていう戦略だったりします？
方角は、結局のところ、どこがいいんでしょうか。どなたか、各方角の分析をしてくれませんか。

[521: 匿名さん]

519
タワーと中層との違いで建築費が違うので、差額があるとすればそこでしょうね。
タワーの場合は審査が厳しいので実際にコストはかかると思いますし。
でも、それを差し引いてもこの物件は割高なのかなと思いました。

結局こういう仕様でも売れてしまうんですから、納得いかなくても参戦するしかないのです。
内装は後で好きにすればよいですが、廊下と階段はいただけません。。

[523: 匿名さん]

北東が最高です。
南西は暑くて最悪

[524: 匿名さん]

520
疑心暗鬼だな。可愛そうに。
心が病む前に掲示板から去ったほうが良いですよ。

[525: 申込予定さん]

同じ高さにすれば筑波よりも安くなるのが本当でしょうね。
高くすればするほど単価は上がります。
サラリーマンが普通に買える値段がどの程度かというのが先にあって、その上で何階建てにするかが決まったのではないかと邪推しています。
値段の上限があったから高層階は割安度がすごいのじゃないだろうかと。

筑波、環境的にはすごく良いらしいですね。駅から近くて通勤も便利そうだし、ウチは条件に合わないのですが、ちょっと羨ましい。

[526: 匿名さん]

皆さんネガキャンに騙されないでくださいね！。
金融のプロの僕が断言します。絶対に大得です。仮に５年後ローンが払えなくても
賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。
要は利回り10%確実な恐ろしいほど史上最強の投資物件でもありなーーん
の心配もありません。年収４００万もあれば住めますよ。
お金のない方も最初５年住んでその後１０年程度賃貸に出してローンを返済して
その後管理費と地代で住めばよいのです。５年後に売っても当初価格よりも余裕で
高く売れますよ。ということは５年ただで住めるということ。

[527: 匿名さん]

金融のプロが両手離しで借地マンションを勧めないでそうが。
それにあなたの書き込みはとても金融関係の方のものとは思えない。。
闇金系ならわかるが。。

[528: 匿名さん]

高値転売目的
→北東〜東のブリッジビュー。
普通に住んだ後住み替え目的
→南〜南東の景色が抜けるくらい。

だと思うよ。
南も26階くらいから抜けるらしいし、26階南東とか買えたらラッキーだと思う。

住み捨て目的なら適当に好きな間取りにすれば？

[529: 匿名さん]

金融のプロさんは申し込まないのですかね？
みんな敵を減らすべく必死でネガキャンしてるのに。

[530: 申込予定さん]

>528
なんか、分かりやすいです。

ちなみに北西はどうですか？？

北も上の方なら、ブリッジビューになるけど、やっぱり北向き、お見合いがダメなのでしょうか。

[531: 匿名さん]

土地は所有権でなくても、借地権という権利を持っている。権利がある以上、価値はゼロではない。定借なので、その価値は所有権の3分の1から4分の1くらいの価値はある。

[532: 匿名さん]

>>526さん
>賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。

まさに現代版の打ち出の小槌 or 金のなる木ですな！

[533: ご近所さん]

書き込みが多すぎて、すべて読んでませんので、すでに話題になったかも知れません
が、昨日の東京湾大華火大会のときにシティタワー品川から花火見物をしている人たち
がいましたよ。けっこうたくさんいました。
　どういう人たちなんでしょうねぇ。スミフの関係者？スミフにコネのある人たち？
それとも地権者？

[534: 匿名さん]

金融も色々だけど、不動産市場のプレイヤーは自分を『金融』のプロとは言わないと思うよ。
ちなみに私も金融のプロの末席に連なっているわけだけど、この物件は手放しでは勧めない。
自己居住しても構わなくて、老後までに別途2000万貯められるクラスの人ならすごく面白いと思う。
二馬力でやっと買えるクラスの知人に相談されたら、手を出すべきじゃないと答えるよ。

[535: 匿名さん]

庶民のど真ん中を占める層で盛り上がってる物件だね、ここ。
とにかく安けりゃ殺到する・・・みたいな。

やがて入居して住民板が立ち上がり・・・数か月。
その頃が非常に楽しみ・・・＊＊＊ッ。。。

[536: 匿名さん]

つくばのってなに？

[537: 申込予定さん]

確かにあまり金融のプロだとは思えませんね。
所有権と言うよりも利用権という性格を考え、仮に利用料があまり変わらないとしても、その時の金利水準によってその価値は大きく変動します。転売は出来たらラッキーぐらいに考えるべきでしょうね。
ただ、それでも高いとは思いません。エレベーターを含めた設備の悪さを考慮した上でフェアな価格ではないかと。

不動産業の人がビジネスで買うとは思えません。彼らはフローのビジネスであって、ストックのビジネスではないので、在庫を抱えるようなビジネスはしないはず。彼らの得意客に紹介すると言うことはあるかもしれませんが、管理を変更できるわけでも、仲介手数料を取れるわけでもないので、ビジネス上のうまみはあまり無いでしょう。
個人として買うのであれば我々と何ら変わらないと思います。

ローンで買う場合、資産面が金利の変動を大きく受ける（理論的には金利上昇が物件価格の下落につながる）だけに、負債面で同じ方向のリスク（金利上昇が支払いの上昇につながる）は取れないので、正直変動金利は選択しにくいと思います。
私は７年ぐらいで返済するつもりで２０年のローンを組み、そのうち１０年間に固定金利の特約を付けるつもりです。
予定通り行けば７年後ぐらいに繰り上げ返済をするつもりです。

全て当たったらと言う虎算用ですが、、、

[538: 匿名さん]

>>530
北は43階のみが狙い目だと思ってる。
お見合い相手のビルが43階とほぼ同じ高さなので、42階以下からの眺めは怪しい。
北西はよくわからない。排水処理施設のところが高層化するらしいけど、遠いからあんまり困らないかな。

ただ、家族が乗り物にめちゃくちゃ弱いなら基本的に高層は勧めない。
高層酔いは本当にあるので。

[539: 申込予定さん]

>536さん
このスレッドの趣旨から見ると脱線なのですが、418でURLが張り付いているものです。
確かに駅から近くて広くて安い。

[540: 匿名さん]

利回り１０％ってどんな計算？
３５００万円の物件として当初５年間の経費を入れると、ＰＥＲ１０利回り１０％の物件なら１０年間で４０００万円の利益を出す必要があります。

４００万円/年＝平均３３万円/月の利益が必要。

これに　管理費＋修繕＋土地賃料＋解体積立金＋固定資産税＋修繕積立基金＋不動産所得税をのせると、家賃は約４７万円/月という計算になりますが、そんな計画は無謀です。

家賃２８万円で冷静に計算すると経費や税金を考慮して投資回収年数は約２５年です。しかも、借り手が付かない時期は空室になり、赤字が発生するというリスクを計算にいれずにです。

２５年後の定借物件の価値を考えるとあまり魅力的な投資とはいえません。

[541: 匿名さん]

>>No.536

ftp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

同程度の価格なのに、ここより数段グレード高いですね。
ってちょっと前に盛り上がってました。

[542: 匿名さん]

>539さん＞541さん
ありがとうございます。本当のつくばですね。ちょっと遠すぎますね。

[543: 購入検討中さん]

なんかどの間取りでもリビングのエアコンの設置位置がいまいちですよねえ・・。
縦長の部屋に横向きに付いたり・・。
Bタイプなんてあんな広いリビング・キッチン（あわせて２５畳弱）に横向きにしか
付かないなんて・・。内側に部屋のある間取りはとてもエアコンが届きそうにないし・・。
まともなのはEタイプくらいかな？

[544: 匿名さん]

金融のプロとしてもう一度言う。絶対に大得です。
PER１０の物件で１０年で回収できてあとは管理費と地代だけで住んでいけます。
マンションにおいてむしろ土地の所有権などは無駄でしかないのです。
まず固定で組むといった５３７はよっぽどの低所得者か金融のど素人。
今固定で組むあほうはいませんよ。プライムレートが大幅に上がる要素ゼロ。
嘘だと思うなら銀行言って聞いてみれば？サブプライムで金利が上がるはずないでしょ。
こんな５３７のようなあほうはほっとこう。

簡単にいうとここで３０００万の物件を買って２０年で変動で組んで月の支払１５万弱。
最初の５年は住んで２５００万枠でローン減税年間２５万をゲットします。
そして５年後から３０万で貸し出して６０万の諸経費を引いて純利益３００万で全部返済
に回して５年最初に返済した分を除いて８年弱でなにもせずにマンションがローン返してくれますよ。そして１３年目からは貸してもよし。住んでもよしの最強物件です。
年収３００万増えますよ。その後は古くなったとしても年間２５０万の利益をあなたが生きてる間はずーーーと稼いでくれますよ。

ネガキャンに騙されるのはやめましょう。私はあらゆる人に勧めてます。

[545: 匿名さん]

すみません。素人です。
内装が賃貸仕様で高級感が無いというのはわかるのですが、
手抜きのいい加減な間取りといった指摘はどうのような点
からいえるのでしょうか。梁とか変形部屋とかでしょうか。
他のタワーＭでも似たように無理な間取りよく見かけると
思うのですが。

[546: 匿名さん]

私も不動産投資家ですが、
自分が5年住んだらそのあとは、賃貸運用を考えています。

確かに年収300万UPしますね。
投資に向かないという人は、インカムゲインの考え方がないんでしょうね。
不動産投資はキャピタルゲインだけじゃなくインカムゲインも重要です。

不動産投資は、経費＋税金でいろんな逃げ道があります。
収入−支出の単純計算だけの世界ではありません。
うまく運用すれば、サラリーから源泉されている税金も戻ってくるようにできます。
法人に貸しても５％の消費税のうち半分は経費にできますしね。

[547: 匿名さん]

>>544の頭があまりにも悪いということだけはよくわかった。

[548: 申込予定さん]

意外にVに申し込む人少ないんじゃないか。

[549: 匿名さん]

そうだな。まずやつには『複利』って言葉から教えた方が良さそうだ。

[550: 購入検討中さん]

>543,545さん
間取りの話が出てうれしく思います。私は388発言者です。

決してネガではなく、購入希望者ですが、Ｄ’なんかはリビングが広々して良かったのですが、天井に梁があって、エアコンや照明に苦労しそうでした。逆にＢは見れなかったですが、梁がない分いいのかなぁと。

モデルルーム行かなかったら、Ｅ’がまともな気がしましたが、リビングが変形なので、１３畳あるようには思えなかったのと、キッチンカウンター右前の窪みが気になりました。あれも手抜きに思える人は思えるかも。

最も無難なのは、和室のあるＬかなと思いました。

[551: 申込予定さん]

ここを品川区だと思っている人、実は結構いるんじゃないか。
正解は港区です。

[552: 匿名さん]

金融のプロだったら、住宅ローン減税の限度額は間違えないとおもうけど。

[553: 匿名さん]

港区は過去、子供が少ない為、中学生まで医療費無料の画期的な政策をとっています。
ところが、ここ２,３年、港南・芝浦を主に区全体でも子供が急増しており、
この辺りは保育所も追いつかない状態です。
将来、財政的に大丈夫だろうか？

[554: 匿名さん]

まぁまぁ
あんまりいじめないように、金融のプロかもしれないじゃん。銀行員とか。

しかし不動産投資は素人ということでしょ。

不動産投資は、短期間で返すよりどれだけ長期で借りて収入ー支出を増やすかでしょ。
金融のプロなら、キャッシュフローを大切にしたほうがいいと思うけどね。
金持ち父さんは、1件でまわすような代物ではないし。

月々のキャッシュフローのプラス分がさらなる投資を可能にしますからね。
空室リスクも低減できるし、売買の出口でも月の支払が少ない方が安全ですよ。

[555: 匿名さん]

金融のプロにも、３軍があるのでしょう。

540の指摘は正しいと思います。
ただ、５年後の家賃が28万円も危ない気がしています。
この家賃で借りるのは、法人がほとんどでしょう。

仮に2000万円のローンが残っていれば、月額の経費は5万円程度増えます。
金融のプロ１軍だったら、もっと効率が良くリスクの少ない投資先を見つけられるでしょうね。

[556: 匿名さん]

ついでに言わせてもらうと、短期金利と長期金利の違いを理解したほうがよろしいかと。

[557: 申込予定さん]

＞553
港区民もはんぱなく増えてるから心配するな

[559: 購入検討中さん]

今後、定地借地70年クラスの格安物件って他にも出てくるでしょうか？

[560: 申込予定さん]

普通に自分で住もうと思って申し込むものです。後には賃貸に出すかもしれません。

金融の１軍から２軍、３軍の方々にど素人から質問です。

キャッシュで買えたとしても、５年間ローンを組んで控除分の減税（限度額X.02?)を
求めるほうが、そのローンの金利を５年分払うより大きくなるのですか？

[561: 申込予定さん]

>>558
そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか？
何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

[562: 申込予定さん]

サブプライムですか、、、
確かに１年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、１０年後はもちろん、５年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮（SIVとか）の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、９０年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

[563: 匿名さん]

この物件は現在価値７０００万円が３０００万円で買えるから
当たれば４０００万の宝くじに当たるのと同じこと。

[564: 匿名さん]

>>554
だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ（笑）
むしろ宝くじなんだから。
抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。