シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[501: 匿名さん]

>>496
だろうね〜。
知り合いの業界の人に聞いたらみんな申し込むっていってたよ。

スミフ関係の人の中にはコネがある人もいるんだろうし、普通の人が買える確率ってどのくらいなんだろ・・・

[502: 申込予定さん]

有り難うございます。
新築が一番間取りの勉強には効率が良さそうなので、明日豊洲に行って来ます。
図面で見ると収納が少し少ない気がしています。後一つクローゼットが欲しいかなと。
でも、設備とか勉強になりそうなので楽しみです。

品川は保育園の確保が問題で、子育て環境的には一番好きな地域ではないので、安いのでなければ中央区の日本橋地域が第一希望なんです。広い物件ないのですけどね、、、７０００万円出すとなるとさすがに１５年近くローンがかかるので、将来も含めた自分にとっての利便性にもう少しこだわりたくなります。
Pに申し込むつもりなのですが、なかなか私の予算では９０平方メートル以上の物件は無いので、倍率は高いですがチャンスだと思っています。
時間は限られていますが、もう少し色々な物件も見てみます。

>497さん
値段に地代７０年分を足すのは違うと思います。地代とほぼ同じ額が土地部分の固定資産税としてかかるからです。

[503: 匿名さん]

>>502
この周辺の固定資産税ってそんなに高いの？

[504: 申込予定さん]

住んでいないので分かる方に教えて頂きたいのですが、価格からするとおそらく付き３万円程度と想定されます。
ここが建物だけで１万５０００円程度なので、差額がおよそ地代と同じぐらいになると思われます。

[505: 匿名さん]

502
そりゃあ、そうですよ。借地なんですから。
でも価格だけで見るのは危険ですよ。
ここでよく書き込まれてますが、転売するのはかなり厳しいと思います。
今は良いですが、将来首を絞める可能性濃厚です。
どこで手放すかを見誤ると大損しますよ。

[506: 匿名さん]

コネはあると思うけど、申し込み用紙を都に提出するから
後で追求される可能性もある以上あからさまな不正は出来ないでしょうね。

公開抽選で使える手を使うくらいでしょう。

[507: 匿名さん]

買ってから保育園なくて青ざめる人、多そうだよね。
都もどうしてこんなマンションラッシュの一角をモデルケースにしたんだろう。

しかし7000万なら都区内はともかく、一時間圏内で一戸建て買えるだろ。
こんなリスキーなタワマン買う必要ないと思うんだけどなあ。

[508: 匿名さん]

>申込日が近づいてくるとますます増えるんだろうね。

勘違い。申し込み日が近づいているからではなく、実際に部屋を見たから、なんです。

納得の上なら良いと思いますが、見ないで申し込む人は現場を見たほうが良いと
思いますよ。どうしたって、標準的な内装、造りだろうと思いこんでしまいます
よね。

[509: 申込予定さん]

そうですね。マーケットが出来上がらない限り転売は難しいでしょうね。出来たらラッキーぐらいでしょう。
皆さんがお書きの通り設備は賃貸の水準であるのは否めませんし、プレミアム感はないですしね。
それだけに、この物件に関してはもし当たったら早期に借金を返しておきたいと思っており、本来借りれる額の半額までにしておきたいと思っているんです。借金が払い終わっていれば後は地代とか管理費を捻出できればよいので、さすがに大丈夫でしょう。
サラリーマンですから急な転勤はありますし、今の２馬力体制が維持できなくなることもあると思います。
正直生活水準を落としてでも短期返済を優先するつもりでいます。

[510: 申込予定さん]

２馬力幼児付きなので、郊外では出社時間の関係で保育園が難しいのです。
朝６時から預けられる保育園があれば別なのですが、、、
また、専業主婦がいないのに一戸建てはセキュリティー上問題が。
庭の手入れとかも出来ませんし。

[511: 匿名さん]

こんなに便利な場所なんだから住み続ければいいんでないの？
職場が品川で便利な人ならますます。
だってここを売ったって郊外しか買えないだろうしね。

[512: 匿名さん]

＞５１０さん
でも、外れる可能性が高いよね。外れたらどうするの？

[513: 匿名さん]

>>508
部屋をみたからって・・・。
あの価格なのにどんな仕様を期待していたの？
どんだけよくばりなんです？
部屋を見たからネガレスっていうのはよくわからないなぁ・・・。
いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

[514: 匿名さん]

508はモンスター系の方ですか？

[515: 匿名さん]

＞＞５０８

みないで申込したっていいじゃない。
あたってから考えれば。
もしかして、内覧しないで申し込む人たちを牽制してますか？
それじゃあネガレスだと思われますよ。

[516: 匿名さん]

>いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

200〜300万のリフォームとは、どの程度のことができるものなのですか？
ピンキリでしょうが、壁紙、建具少し、ペアガラス、壁ひとつ抜き、くらい？？

[517: 申込予定さん]

希望がPなので、まずはずれるでしょう。多分１００倍越えですよね。
その場合は今住んでいる賃貸にしばらくは住み続けます。
平行して本命地域２カ所で中古の物件を探しています。
今のままではかなり高い賃料の割にはあまり部屋は広くなく、子供が小学校にはいるとちょっと問題になると感じています。
まだ数年時間はあり、焦る必要はないので、土地の権利付きのものであれば完全に納得のいくものを探します。
ここは土地の権利が付いていないので、７０年の権利の代金と考えればそこまで深く考えなくても良いかと。
借金を返し終わる頃には５年の期間も過ぎていると思うので、借金さえ返済済みならば、相場より安く貸すことも選択肢に入れればあまり制約は大きくないだろうと考えています。

[518: 匿名さん]

ヒマと隣の区なもので平日に何回も内覧しているが、
見方も我々とは違う、あきらかに不動産業と思われる人が多い。
ここで散々ネガレス書き込んで（やけに詳しい解説者もいる）
自分はしっかり申し込む。
ここはプロが申し込むとの噂は、本当だと思っている。

[519: 匿名さん]

上物だけで約90平米3千万だけど、一般物件の平米単価と比べてどうなんだろう？
つくば辺りの似た面積のマンションに比べて作りがやすっぽいのは、どこにお金が消えたから？
どちらも上物の値段は90平米3千万クラスだと思うんだけど。

[520: 申込予定さん]

もしかして、ネガティブ＝本気、ポジティブ＝お祭り、って構図でしょうか。

北東べた褒め派も、実は、そちらに人を集中させようっていう戦略だったりします？
方角は、結局のところ、どこがいいんでしょうか。どなたか、各方角の分析をしてくれませんか。

[521: 匿名さん]

519
タワーと中層との違いで建築費が違うので、差額があるとすればそこでしょうね。
タワーの場合は審査が厳しいので実際にコストはかかると思いますし。
でも、それを差し引いてもこの物件は割高なのかなと思いました。

結局こういう仕様でも売れてしまうんですから、納得いかなくても参戦するしかないのです。
内装は後で好きにすればよいですが、廊下と階段はいただけません。。

[523: 匿名さん]

北東が最高です。
南西は暑くて最悪

[524: 匿名さん]

520
疑心暗鬼だな。可愛そうに。
心が病む前に掲示板から去ったほうが良いですよ。

[525: 申込予定さん]

同じ高さにすれば筑波よりも安くなるのが本当でしょうね。
高くすればするほど単価は上がります。
サラリーマンが普通に買える値段がどの程度かというのが先にあって、その上で何階建てにするかが決まったのではないかと邪推しています。
値段の上限があったから高層階は割安度がすごいのじゃないだろうかと。

筑波、環境的にはすごく良いらしいですね。駅から近くて通勤も便利そうだし、ウチは条件に合わないのですが、ちょっと羨ましい。

[526: 匿名さん]

皆さんネガキャンに騙されないでくださいね！。
金融のプロの僕が断言します。絶対に大得です。仮に５年後ローンが払えなくても
賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。
要は利回り10%確実な恐ろしいほど史上最強の投資物件でもありなーーん
の心配もありません。年収４００万もあれば住めますよ。
お金のない方も最初５年住んでその後１０年程度賃貸に出してローンを返済して
その後管理費と地代で住めばよいのです。５年後に売っても当初価格よりも余裕で
高く売れますよ。ということは５年ただで住めるということ。

[527: 匿名さん]

金融のプロが両手離しで借地マンションを勧めないでそうが。
それにあなたの書き込みはとても金融関係の方のものとは思えない。。
闇金系ならわかるが。。

[528: 匿名さん]

高値転売目的
→北東〜東のブリッジビュー。
普通に住んだ後住み替え目的
→南〜南東の景色が抜けるくらい。

だと思うよ。
南も26階くらいから抜けるらしいし、26階南東とか買えたらラッキーだと思う。

住み捨て目的なら適当に好きな間取りにすれば？

[529: 匿名さん]

金融のプロさんは申し込まないのですかね？
みんな敵を減らすべく必死でネガキャンしてるのに。

[530: 申込予定さん]

>528
なんか、分かりやすいです。

ちなみに北西はどうですか？？

北も上の方なら、ブリッジビューになるけど、やっぱり北向き、お見合いがダメなのでしょうか。

[531: 匿名さん]

土地は所有権でなくても、借地権という権利を持っている。権利がある以上、価値はゼロではない。定借なので、その価値は所有権の3分の1から4分の1くらいの価値はある。

[532: 匿名さん]

>>526さん
>賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。

まさに現代版の打ち出の小槌 or 金のなる木ですな！

[533: ご近所さん]

書き込みが多すぎて、すべて読んでませんので、すでに話題になったかも知れません
が、昨日の東京湾大華火大会のときにシティタワー品川から花火見物をしている人たち
がいましたよ。けっこうたくさんいました。
　どういう人たちなんでしょうねぇ。スミフの関係者？スミフにコネのある人たち？
それとも地権者？

[534: 匿名さん]

金融も色々だけど、不動産市場のプレイヤーは自分を『金融』のプロとは言わないと思うよ。
ちなみに私も金融のプロの末席に連なっているわけだけど、この物件は手放しでは勧めない。
自己居住しても構わなくて、老後までに別途2000万貯められるクラスの人ならすごく面白いと思う。
二馬力でやっと買えるクラスの知人に相談されたら、手を出すべきじゃないと答えるよ。

[535: 匿名さん]

庶民のど真ん中を占める層で盛り上がってる物件だね、ここ。
とにかく安けりゃ殺到する・・・みたいな。

やがて入居して住民板が立ち上がり・・・数か月。
その頃が非常に楽しみ・・・＊＊＊ッ。。。

[536: 匿名さん]

つくばのってなに？

[537: 申込予定さん]

確かにあまり金融のプロだとは思えませんね。
所有権と言うよりも利用権という性格を考え、仮に利用料があまり変わらないとしても、その時の金利水準によってその価値は大きく変動します。転売は出来たらラッキーぐらいに考えるべきでしょうね。
ただ、それでも高いとは思いません。エレベーターを含めた設備の悪さを考慮した上でフェアな価格ではないかと。

不動産業の人がビジネスで買うとは思えません。彼らはフローのビジネスであって、ストックのビジネスではないので、在庫を抱えるようなビジネスはしないはず。彼らの得意客に紹介すると言うことはあるかもしれませんが、管理を変更できるわけでも、仲介手数料を取れるわけでもないので、ビジネス上のうまみはあまり無いでしょう。
個人として買うのであれば我々と何ら変わらないと思います。

ローンで買う場合、資産面が金利の変動を大きく受ける（理論的には金利上昇が物件価格の下落につながる）だけに、負債面で同じ方向のリスク（金利上昇が支払いの上昇につながる）は取れないので、正直変動金利は選択しにくいと思います。
私は７年ぐらいで返済するつもりで２０年のローンを組み、そのうち１０年間に固定金利の特約を付けるつもりです。
予定通り行けば７年後ぐらいに繰り上げ返済をするつもりです。

全て当たったらと言う虎算用ですが、、、

[538: 匿名さん]

>>530
北は43階のみが狙い目だと思ってる。
お見合い相手のビルが43階とほぼ同じ高さなので、42階以下からの眺めは怪しい。
北西はよくわからない。排水処理施設のところが高層化するらしいけど、遠いからあんまり困らないかな。

ただ、家族が乗り物にめちゃくちゃ弱いなら基本的に高層は勧めない。
高層酔いは本当にあるので。

[539: 申込予定さん]

>536さん
このスレッドの趣旨から見ると脱線なのですが、418でURLが張り付いているものです。
確かに駅から近くて広くて安い。

[540: 匿名さん]

利回り１０％ってどんな計算？
３５００万円の物件として当初５年間の経費を入れると、ＰＥＲ１０利回り１０％の物件なら１０年間で４０００万円の利益を出す必要があります。

４００万円/年＝平均３３万円/月の利益が必要。

これに　管理費＋修繕＋土地賃料＋解体積立金＋固定資産税＋修繕積立基金＋不動産所得税をのせると、家賃は約４７万円/月という計算になりますが、そんな計画は無謀です。

家賃２８万円で冷静に計算すると経費や税金を考慮して投資回収年数は約２５年です。しかも、借り手が付かない時期は空室になり、赤字が発生するというリスクを計算にいれずにです。

２５年後の定借物件の価値を考えるとあまり魅力的な投資とはいえません。

[541: 匿名さん]

>>No.536

ftp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

同程度の価格なのに、ここより数段グレード高いですね。
ってちょっと前に盛り上がってました。

[542: 匿名さん]

>539さん＞541さん
ありがとうございます。本当のつくばですね。ちょっと遠すぎますね。

[543: 購入検討中さん]

なんかどの間取りでもリビングのエアコンの設置位置がいまいちですよねえ・・。
縦長の部屋に横向きに付いたり・・。
Bタイプなんてあんな広いリビング・キッチン（あわせて２５畳弱）に横向きにしか
付かないなんて・・。内側に部屋のある間取りはとてもエアコンが届きそうにないし・・。
まともなのはEタイプくらいかな？

[544: 匿名さん]

金融のプロとしてもう一度言う。絶対に大得です。
PER１０の物件で１０年で回収できてあとは管理費と地代だけで住んでいけます。
マンションにおいてむしろ土地の所有権などは無駄でしかないのです。
まず固定で組むといった５３７はよっぽどの低所得者か金融のど素人。
今固定で組むあほうはいませんよ。プライムレートが大幅に上がる要素ゼロ。
嘘だと思うなら銀行言って聞いてみれば？サブプライムで金利が上がるはずないでしょ。
こんな５３７のようなあほうはほっとこう。

簡単にいうとここで３０００万の物件を買って２０年で変動で組んで月の支払１５万弱。
最初の５年は住んで２５００万枠でローン減税年間２５万をゲットします。
そして５年後から３０万で貸し出して６０万の諸経費を引いて純利益３００万で全部返済
に回して５年最初に返済した分を除いて８年弱でなにもせずにマンションがローン返してくれますよ。そして１３年目からは貸してもよし。住んでもよしの最強物件です。
年収３００万増えますよ。その後は古くなったとしても年間２５０万の利益をあなたが生きてる間はずーーーと稼いでくれますよ。

ネガキャンに騙されるのはやめましょう。私はあらゆる人に勧めてます。

[545: 匿名さん]

すみません。素人です。
内装が賃貸仕様で高級感が無いというのはわかるのですが、
手抜きのいい加減な間取りといった指摘はどうのような点
からいえるのでしょうか。梁とか変形部屋とかでしょうか。
他のタワーＭでも似たように無理な間取りよく見かけると
思うのですが。

[546: 匿名さん]

私も不動産投資家ですが、
自分が5年住んだらそのあとは、賃貸運用を考えています。

確かに年収300万UPしますね。
投資に向かないという人は、インカムゲインの考え方がないんでしょうね。
不動産投資はキャピタルゲインだけじゃなくインカムゲインも重要です。

不動産投資は、経費＋税金でいろんな逃げ道があります。
収入−支出の単純計算だけの世界ではありません。
うまく運用すれば、サラリーから源泉されている税金も戻ってくるようにできます。
法人に貸しても５％の消費税のうち半分は経費にできますしね。

[547: 匿名さん]

>>544の頭があまりにも悪いということだけはよくわかった。

[548: 申込予定さん]

意外にVに申し込む人少ないんじゃないか。

[549: 匿名さん]

そうだな。まずやつには『複利』って言葉から教えた方が良さそうだ。

[550: 購入検討中さん]

>543,545さん
間取りの話が出てうれしく思います。私は388発言者です。

決してネガではなく、購入希望者ですが、Ｄ’なんかはリビングが広々して良かったのですが、天井に梁があって、エアコンや照明に苦労しそうでした。逆にＢは見れなかったですが、梁がない分いいのかなぁと。

モデルルーム行かなかったら、Ｅ’がまともな気がしましたが、リビングが変形なので、１３畳あるようには思えなかったのと、キッチンカウンター右前の窪みが気になりました。あれも手抜きに思える人は思えるかも。

最も無難なのは、和室のあるＬかなと思いました。

[551: 申込予定さん]

ここを品川区だと思っている人、実は結構いるんじゃないか。
正解は港区です。

[552: 匿名さん]

金融のプロだったら、住宅ローン減税の限度額は間違えないとおもうけど。

[553: 匿名さん]

港区は過去、子供が少ない為、中学生まで医療費無料の画期的な政策をとっています。
ところが、ここ２,３年、港南・芝浦を主に区全体でも子供が急増しており、
この辺りは保育所も追いつかない状態です。
将来、財政的に大丈夫だろうか？

[554: 匿名さん]

まぁまぁ
あんまりいじめないように、金融のプロかもしれないじゃん。銀行員とか。

しかし不動産投資は素人ということでしょ。

不動産投資は、短期間で返すよりどれだけ長期で借りて収入ー支出を増やすかでしょ。
金融のプロなら、キャッシュフローを大切にしたほうがいいと思うけどね。
金持ち父さんは、1件でまわすような代物ではないし。

月々のキャッシュフローのプラス分がさらなる投資を可能にしますからね。
空室リスクも低減できるし、売買の出口でも月の支払が少ない方が安全ですよ。

[555: 匿名さん]

金融のプロにも、３軍があるのでしょう。

540の指摘は正しいと思います。
ただ、５年後の家賃が28万円も危ない気がしています。
この家賃で借りるのは、法人がほとんどでしょう。

仮に2000万円のローンが残っていれば、月額の経費は5万円程度増えます。
金融のプロ１軍だったら、もっと効率が良くリスクの少ない投資先を見つけられるでしょうね。

[556: 匿名さん]

ついでに言わせてもらうと、短期金利と長期金利の違いを理解したほうがよろしいかと。

[557: 申込予定さん]

＞553
港区民もはんぱなく増えてるから心配するな

[559: 購入検討中さん]

今後、定地借地70年クラスの格安物件って他にも出てくるでしょうか？

[560: 申込予定さん]

普通に自分で住もうと思って申し込むものです。後には賃貸に出すかもしれません。

金融の１軍から２軍、３軍の方々にど素人から質問です。

キャッシュで買えたとしても、５年間ローンを組んで控除分の減税（限度額X.02?)を
求めるほうが、そのローンの金利を５年分払うより大きくなるのですか？

[561: 申込予定さん]

>>558
そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか？
何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

[562: 申込予定さん]

サブプライムですか、、、
確かに１年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、１０年後はもちろん、５年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮（SIVとか）の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、９０年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

[563: 匿名さん]

この物件は現在価値７０００万円が３０００万円で買えるから
当たれば４０００万の宝くじに当たるのと同じこと。

[564: 匿名さん]

>>554
だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ（笑）
むしろ宝くじなんだから。
抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。

[565: 匿名さん]

宝くじならそのまま儲け。だけど
宝くじではなく定借だからそのまま儲けにはならない。

[566: 申込予定さん]

>561さん
改札口あったと記憶しています。
ずいぶん古い記憶なので定かではないのですが、横須賀線だけ結構離れたホームに到着する形になっており、その先の階段を下りたところに小さな改札があったような気がします。港南口という名前だったかどうかは確かではありません。
全体的に寂しいところでしたよね。

ただ、当時高輪側も夜はイラン人の人たちが駅前でキャンプしていたのを覚えています。学生の頃だったので終電を逃したときに彼らと一緒に一晩夜明かしをしたことが、、、１０年以上前の話ですね。

[567: 申込予定さん]

５６６さん
ありがとうございました。
東京にイラン人がたくさんいたのは８０年代後半だったような。
どの建設現場に行っても、ターミナル駅のコンコースも、特に日曜日の代々木公園とか。

脱線すみませんでした、みなさま。

宝くじ、がんばりましょう。この掲示板はきっと銀座チャンスセンター１番窓口です（?）

[568: 匿名さん]

１枚をバラでしか買えない人もいれば、
２０枚連番で買える人もいる宝くじ…

[569: 匿名さん]

品川駅東西自由通路が完成したは約１０年ほど前です。
それ以前はは延々と伸びる地下通路しかなく、港南口
から高輪口に抜けるには入場券を購入するかぐるっと
八つ山橋を回る必要がありました。
今のインターシティーがある場所は旧国鉄の土地で
一時期ですがキャッツシアターがありましたね。
Ｈ５年ころかな？

それに比べると高輪口はあまり変化がないようですが
品川プリンスに水族館やシネコンができたのは確か
７−８年前です。京急ストアは庶民的で価格も安く
て便利だったんですけどね。

[570: 申込予定さん]

品川駅の終電後はひどいよ。特に週末。
終電を逃した人を狙う白タクと女性を狙うナンパ野郎と
コンコース中に泥酔で動けなくなったサラリーマンが吐きながら地べたに寝転んで始末。
風紀悪すぎる。

あ、あと朝の品川駅は
マトリックスの赤い服を着た女のシーンのように、
一斉に駅から人が流れてくる中を逆流しながら進まないといけない。
ものすごい人数だしお互い殺気だってるからいつか事件になるかもな。

[571: 周辺住民さん]

ほんとに朝歩いたことあるの？
一番端は港南から駅改札に向けて歩く人のために
あけてあるからぶつかったことなどない。
俺も買う気ないけど抽選には参加する

[572: 匿名さん]

いよいよ申込開始まで一週間。
間取りは決まったが回数が決まらない。
低層狙いは悩ましい。

ちなみにキャッシュと住宅ローン減税の話をされていた方。そんなものキャッシュが良いに決まってます。
利息以外にも融資手数料だって団信だってタダじゃないんですかな。

[573: 申込予定さん]

素朴な疑問なのですが、同じ定借でも五反田のタワーなどもっとずっと高いですよね。
都が地主であることと、立地が違う（駅遠、港南側）、グレードが違うというのは
わかりますが、こんなに価格が違うのはなぜでしょう。

[574: 申込予定さん]

５７２さん
アドバイス、どうもありがとうございます。

[575: 匿名さん]

ここは提携のローンしか使えないんですか？
東京スターの預金連動型にすれば、キャッシュより有利かも
団信も保証人つければ入らなくていいみたいだし。

[576: 周辺住民さん]

>570
実際は、多く違いますね。
朝は、怒涛のごとく港南口にリーマンが押寄せるが、
横断幕やデカイポスター、はては駅アナウンスで
「港南口から駅に向かうお客様の為に両端通路は空けて下さい」
と盛んに流れ、スムーズに北口改札の臨時柵まで行けます。

タクシーは高輪口は知らないが、こと港南口は近場でも回転が速く、
この３年間、（コンコースも含め）特別嫌な気分はなし、です。

[577: 匿名さん]

五反田や大崎の定借は再開発プレミア狙いのデベの作戦。
ここは都の計画で上限指定つき。
『周囲と遜色ない物件を格安で』がコンセプトと、『格安で』では比較になりません。
都は勝どきでも定借賃貸始めるようですし、個人的にはこれから都は定借頑張ると思ってます。

この物件が明らかに劣るのは地盤の悪さかな。
五反田や大崎ならともかく、海辺で杭打ち込んだってたかがしれてます。
免震でも制震でもないし、万が一でかい地震がきたら、タワーがしなってえらいことになるかも？

[578: 申込予定さん]

提携以外にも使えるところはあるかもしれません。
ただ、定期借地権は不動産部分がない分担保の安定性に問題があり、また現状では流動性も低いので敬遠する金融機関が多い可能性はあります。
この部分は転売狙いの方にはネックになるかもしれません。５年後に買う人がキャッシュならば良いのですが、ローンが組めないと買える人が少ない分価格は割り引かれる可能性があります。
これから定期借地権マーケットが盛り上がり、普通の不動産並みにローンが組みやすくなれば話は全く変わりますが。それにしても残存年数が短くなるとローンは組みにくくなるでしょうね。

宝くじ気分で申し込んでいる人も多い様なので、抽選は殆ど当たらないと思いますが、抽選後当選者がローンの話などを詰めていく際に、結構キャンセルは出てくると思っています。
最終的には実需の人の率がかなり多くなるのではないでしょうか。

実需ですので私は申し込みますし、ネガティブキャンペーンをするつもりはありませんが、正直転売目的の人はその辺りのリスクもきちんと認識された方が良いとは思います。

不動産業界としては売買目的とか転貸目的の人が多い方が最終的には儲けが多いのだとは思いますが、、、

[579: 匿名さん]

>>575
東京スターのはリバースモーゲージだから、担保になる土地がない定借じゃ使えないはず。
提携外ローンが使えるかはしらないけど。

[580: 匿名さん]

>>570
実際と違ってるが。571、576の言う通り専用レーンができているし、夜の終電後も
タクシー多いから(少なくとも港南口は)別に何ともないが。

むしろマイナーなメトロ駅の方が終電も早いは、運転間隔は長いは、で嫌な思いをする事が
多いな。

[581: 申込予定さん]

地盤は確かに不安ありますね。N50とはいえ、砂礫層と書いてありますものね、、、
ただ、東京都心は基本的には埋め立てのところが多いですし、それ以外も一部の台地を覗けば多摩川などによって作られた堆積地ですよね。明らかに関東周辺に比べて地震の震度とか高いですし、、、そう考えると、都心を選んだ時点でこの物件特有の弱点ではないかとも思います。
品川５山とか良いですけどね、、、さすがに手がでません。

[582: 匿名さん]

あの食肉市場のにおいは、毎日ではないみたいですが、どの程度届くでしょうか。
港南口だと、すごいにおいますよね。息をするのもためらわれるくらい。

[583: 匿名さん]

大崎・五反田も目黒川の運んだ土砂が大量に堆積しているから地盤は弱いよ。

[584: 申込予定さん]

品川から六本木方面への便はどうですか。
路線図では品９７新宿行きが便利そうなのですが、渋滞状況とかご存じの方居られますか。
経路的にはあまり渋滞しないでいけるのではないかと想像しているのですが、通勤時間帯に通ったことがないもので。

[585: 匿名さん]

>>577
そんなん考えてもしゃーないやん

[586: 申込予定さん]

>584
六本木通勤の者ですが、自転車で通勤しています。
電車だと恵比寿経由で５０分位かかるので。
自転車なら札の辻経由で２、３０分です。

[587: 購入検討中さん]

品川駅に止まってるタクシーは最悪な人多いです。
シティタワー近くのMSに住んでいますが
足を怪我している時、よくタクシーを使いました。
客待ちしているから長距離乗せたい気持ちはわかるけど
行き先を告げて何度舌打ちされたことか(--")
舌打ちはなくても、返事はない、不機嫌，運転が荒いなど
本当嫌な思いばかりでした。

[588: 匿名さん]

乗客として、タクシーを短距離乗る不快感は
体調を崩したり歳をとってから実感するんだよね。

[589: 匿名さん]

>>584

品９７は六本木行かないですよ。行くのは反９６の六本木循環です。
ちなみに乗り場は高輪口のパシフィックホテルの前。
ヒルズまでだと朝は２５〜３０分前後かかりますので時間的メリット
はあまりありません。乗り換えしなくていいのは楽だけど
>>586さんの言うとおり自転車・車だとすごく近いですけどね

[590: 匿名さん]

ここの土地は埋立地にしては地盤がいいと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？

[591: 銀行関係者さん]

港南口に停車しているタクシーは、
海岸通りの会社（ＪＡＬや報知新聞、ＪＴＢ等）や湾岸エリアマンション
までの利用客を見込んでいるので、快適に利用できますよ！
ＣＴ品川は初乗りで駅まで利用できます。

あと住宅ローンを利用する人は、提携ローンを使うため、ローン返済が完了
しないと賃貸に出せないので、お気をつけくださいね。
２０年ローン組んでいるのに、５年後に賃貸、などという設定はありえませんね。

品川の週末終電終了模様についてですが、極めてクリーンですヨ！
白タク？？
タクシーが港南口にも高輪口にもしっかり配備されているので、どこに白タク
待てるの？というくらいガセですね。
品川は週末だと明け方までやっているお店が多いので途方に暮れる可能性は
お金がない場合以外はないでしょうね。

[592: 匿名さん]

ローン組んでるのに５年後に賃貸に出そうとし、
出来ないと分かって中古転売に変更する部屋続出？

[593: 匿名さん]

５年後にアパートローンでの借り換えを狙う人が続出ってことじゃないのか？

[594: 高輪住民]

>>591

もちろん普通のタクシーも沢山いるけど、白タクもたくさんいますよ。
川崎・横浜方面の遠距離客がターゲット。方面の客を２−３名あつめて
出発します。高輪口だとロータリーや１５号沿いに車を停めて、成城石井
の前あたりで客引きやってるよ。

[595: 匿名さん]

このあたりは堅い地盤まで15メートルほどで、支持層までの深さは内陸と変わりません。

ただ上層はＮ値10以下でスカスカなんで、液状化は起こる可能性高いです。　　　　　　　　
まぁ液状化で人は死なないし、金掛ければ修復可能です。

地震で恐いのは、倒壊と火事。スプリンクラーが作動してくれれば、火事のリスクは少ない。倒壊しないまでも傾いたままになるリスクはあるでしょう。

[596: 申込予定さん]

>586さん、594さん、
ありがとうございます。
厳密に六本木に出たいわけではないので、97なのですが、路線の混み方は同じぐらいでしょうね。
イメージが出来ました。

豊洲、行ってきました。今日は空いていて良かったですよ。
確かに設備は非常によいですね。間取りも工夫が見られます。確かに品川とは格段の差があります。
予算的にあまり広い部屋ではなくなりますが、好印象でした。
ここが外れたら検討対象にします。
不満点は１有楽町線、、、ウチにとってはあまり利便性高くないんですよね、、、２保育園、、、都心はどこも全滅か。

[597: 匿名さん]

豊洲は都心じゃないから。
って、余計なお世話ね。

[598: 申込予定さん]

そうですね。
でもそれをいってしまうと、品川も港区ではありますが、都心とは、、、
でも良いのです。深夜残業になったときに躊躇無く自費で会社からタクシーで帰れる範囲ならば。

[599: 匿名さん]

>>596さん
品97沿線に関係がおありなら、確かに豊洲はちょっと不便ですね。
余計なお世話かもしれませんが、例えば武蔵小杉あたりは検討されました？
横須賀線の新駅ができれば、品川、大崎に10分程度で直通となるので便利ですよ。
詳しくは知りませんが、価格的にも豊洲と同程度なのではないでしょうか。

[600: 申込予定さん]

>599さん
ちょっと小杉は検討の枠外なんですよね、、、でも有り難うございます。
とりあえずは他の物件は外れてから考えることにします。
それにしても豊洲で頂いたパンフレット類は非常にコストがかかっています。品川とは力の入れ方が違うのですね。