シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[501: 匿名さん]

>>496
だろうね〜。
知り合いの業界の人に聞いたらみんな申し込むっていってたよ。

スミフ関係の人の中にはコネがある人もいるんだろうし、普通の人が買える確率ってどのくらいなんだろ・・・

[502: 申込予定さん]

有り難うございます。
新築が一番間取りの勉強には効率が良さそうなので、明日豊洲に行って来ます。
図面で見ると収納が少し少ない気がしています。後一つクローゼットが欲しいかなと。
でも、設備とか勉強になりそうなので楽しみです。

品川は保育園の確保が問題で、子育て環境的には一番好きな地域ではないので、安いのでなければ中央区の日本橋地域が第一希望なんです。広い物件ないのですけどね、、、７０００万円出すとなるとさすがに１５年近くローンがかかるので、将来も含めた自分にとっての利便性にもう少しこだわりたくなります。
Pに申し込むつもりなのですが、なかなか私の予算では９０平方メートル以上の物件は無いので、倍率は高いですがチャンスだと思っています。
時間は限られていますが、もう少し色々な物件も見てみます。

>497さん
値段に地代７０年分を足すのは違うと思います。地代とほぼ同じ額が土地部分の固定資産税としてかかるからです。

[503: 匿名さん]

>>502
この周辺の固定資産税ってそんなに高いの？

[504: 申込予定さん]

住んでいないので分かる方に教えて頂きたいのですが、価格からするとおそらく付き３万円程度と想定されます。
ここが建物だけで１万５０００円程度なので、差額がおよそ地代と同じぐらいになると思われます。

[505: 匿名さん]

502
そりゃあ、そうですよ。借地なんですから。
でも価格だけで見るのは危険ですよ。
ここでよく書き込まれてますが、転売するのはかなり厳しいと思います。
今は良いですが、将来首を絞める可能性濃厚です。
どこで手放すかを見誤ると大損しますよ。

[506: 匿名さん]

コネはあると思うけど、申し込み用紙を都に提出するから
後で追求される可能性もある以上あからさまな不正は出来ないでしょうね。

公開抽選で使える手を使うくらいでしょう。

[507: 匿名さん]

買ってから保育園なくて青ざめる人、多そうだよね。
都もどうしてこんなマンションラッシュの一角をモデルケースにしたんだろう。

しかし7000万なら都区内はともかく、一時間圏内で一戸建て買えるだろ。
こんなリスキーなタワマン買う必要ないと思うんだけどなあ。

[508: 匿名さん]

>申込日が近づいてくるとますます増えるんだろうね。

勘違い。申し込み日が近づいているからではなく、実際に部屋を見たから、なんです。

納得の上なら良いと思いますが、見ないで申し込む人は現場を見たほうが良いと
思いますよ。どうしたって、標準的な内装、造りだろうと思いこんでしまいます
よね。

[509: 申込予定さん]

そうですね。マーケットが出来上がらない限り転売は難しいでしょうね。出来たらラッキーぐらいでしょう。
皆さんがお書きの通り設備は賃貸の水準であるのは否めませんし、プレミアム感はないですしね。
それだけに、この物件に関してはもし当たったら早期に借金を返しておきたいと思っており、本来借りれる額の半額までにしておきたいと思っているんです。借金が払い終わっていれば後は地代とか管理費を捻出できればよいので、さすがに大丈夫でしょう。
サラリーマンですから急な転勤はありますし、今の２馬力体制が維持できなくなることもあると思います。
正直生活水準を落としてでも短期返済を優先するつもりでいます。

[510: 申込予定さん]

２馬力幼児付きなので、郊外では出社時間の関係で保育園が難しいのです。
朝６時から預けられる保育園があれば別なのですが、、、
また、専業主婦がいないのに一戸建てはセキュリティー上問題が。
庭の手入れとかも出来ませんし。

[511: 匿名さん]

こんなに便利な場所なんだから住み続ければいいんでないの？
職場が品川で便利な人ならますます。
だってここを売ったって郊外しか買えないだろうしね。

[512: 匿名さん]

＞５１０さん
でも、外れる可能性が高いよね。外れたらどうするの？

[513: 匿名さん]

>>508
部屋をみたからって・・・。
あの価格なのにどんな仕様を期待していたの？
どんだけよくばりなんです？
部屋を見たからネガレスっていうのはよくわからないなぁ・・・。
いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

[514: 匿名さん]

508はモンスター系の方ですか？

[515: 匿名さん]

＞＞５０８

みないで申込したっていいじゃない。
あたってから考えれば。
もしかして、内覧しないで申し込む人たちを牽制してますか？
それじゃあネガレスだと思われますよ。

[516: 匿名さん]

>いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

200〜300万のリフォームとは、どの程度のことができるものなのですか？
ピンキリでしょうが、壁紙、建具少し、ペアガラス、壁ひとつ抜き、くらい？？

[517: 申込予定さん]

希望がPなので、まずはずれるでしょう。多分１００倍越えですよね。
その場合は今住んでいる賃貸にしばらくは住み続けます。
平行して本命地域２カ所で中古の物件を探しています。
今のままではかなり高い賃料の割にはあまり部屋は広くなく、子供が小学校にはいるとちょっと問題になると感じています。
まだ数年時間はあり、焦る必要はないので、土地の権利付きのものであれば完全に納得のいくものを探します。
ここは土地の権利が付いていないので、７０年の権利の代金と考えればそこまで深く考えなくても良いかと。
借金を返し終わる頃には５年の期間も過ぎていると思うので、借金さえ返済済みならば、相場より安く貸すことも選択肢に入れればあまり制約は大きくないだろうと考えています。

[518: 匿名さん]

ヒマと隣の区なもので平日に何回も内覧しているが、
見方も我々とは違う、あきらかに不動産業と思われる人が多い。
ここで散々ネガレス書き込んで（やけに詳しい解説者もいる）
自分はしっかり申し込む。
ここはプロが申し込むとの噂は、本当だと思っている。

[519: 匿名さん]

上物だけで約90平米3千万だけど、一般物件の平米単価と比べてどうなんだろう？
つくば辺りの似た面積のマンションに比べて作りがやすっぽいのは、どこにお金が消えたから？
どちらも上物の値段は90平米3千万クラスだと思うんだけど。

[520: 申込予定さん]

もしかして、ネガティブ＝本気、ポジティブ＝お祭り、って構図でしょうか。

北東べた褒め派も、実は、そちらに人を集中させようっていう戦略だったりします？
方角は、結局のところ、どこがいいんでしょうか。どなたか、各方角の分析をしてくれませんか。

[521: 匿名さん]

519
タワーと中層との違いで建築費が違うので、差額があるとすればそこでしょうね。
タワーの場合は審査が厳しいので実際にコストはかかると思いますし。
でも、それを差し引いてもこの物件は割高なのかなと思いました。

結局こういう仕様でも売れてしまうんですから、納得いかなくても参戦するしかないのです。
内装は後で好きにすればよいですが、廊下と階段はいただけません。。

[523: 匿名さん]

北東が最高です。
南西は暑くて最悪

[524: 匿名さん]

520
疑心暗鬼だな。可愛そうに。
心が病む前に掲示板から去ったほうが良いですよ。

[525: 申込予定さん]

同じ高さにすれば筑波よりも安くなるのが本当でしょうね。
高くすればするほど単価は上がります。
サラリーマンが普通に買える値段がどの程度かというのが先にあって、その上で何階建てにするかが決まったのではないかと邪推しています。
値段の上限があったから高層階は割安度がすごいのじゃないだろうかと。

筑波、環境的にはすごく良いらしいですね。駅から近くて通勤も便利そうだし、ウチは条件に合わないのですが、ちょっと羨ましい。

[526: 匿名さん]

皆さんネガキャンに騙されないでくださいね！。
金融のプロの僕が断言します。絶対に大得です。仮に５年後ローンが払えなくても
賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。
要は利回り10%確実な恐ろしいほど史上最強の投資物件でもありなーーん
の心配もありません。年収４００万もあれば住めますよ。
お金のない方も最初５年住んでその後１０年程度賃貸に出してローンを返済して
その後管理費と地代で住めばよいのです。５年後に売っても当初価格よりも余裕で
高く売れますよ。ということは５年ただで住めるということ。

[527: 匿名さん]

金融のプロが両手離しで借地マンションを勧めないでそうが。
それにあなたの書き込みはとても金融関係の方のものとは思えない。。
闇金系ならわかるが。。

[528: 匿名さん]

高値転売目的
→北東〜東のブリッジビュー。
普通に住んだ後住み替え目的
→南〜南東の景色が抜けるくらい。

だと思うよ。
南も26階くらいから抜けるらしいし、26階南東とか買えたらラッキーだと思う。

住み捨て目的なら適当に好きな間取りにすれば？

[529: 匿名さん]

金融のプロさんは申し込まないのですかね？
みんな敵を減らすべく必死でネガキャンしてるのに。

[530: 申込予定さん]

>528
なんか、分かりやすいです。

ちなみに北西はどうですか？？

北も上の方なら、ブリッジビューになるけど、やっぱり北向き、お見合いがダメなのでしょうか。

[531: 匿名さん]

土地は所有権でなくても、借地権という権利を持っている。権利がある以上、価値はゼロではない。定借なので、その価値は所有権の3分の1から4分の1くらいの価値はある。

[532: 匿名さん]

>>526さん
>賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。

まさに現代版の打ち出の小槌 or 金のなる木ですな！

[533: ご近所さん]

書き込みが多すぎて、すべて読んでませんので、すでに話題になったかも知れません
が、昨日の東京湾大華火大会のときにシティタワー品川から花火見物をしている人たち
がいましたよ。けっこうたくさんいました。
　どういう人たちなんでしょうねぇ。スミフの関係者？スミフにコネのある人たち？
それとも地権者？

[534: 匿名さん]

金融も色々だけど、不動産市場のプレイヤーは自分を『金融』のプロとは言わないと思うよ。
ちなみに私も金融のプロの末席に連なっているわけだけど、この物件は手放しでは勧めない。
自己居住しても構わなくて、老後までに別途2000万貯められるクラスの人ならすごく面白いと思う。
二馬力でやっと買えるクラスの知人に相談されたら、手を出すべきじゃないと答えるよ。

[535: 匿名さん]

庶民のど真ん中を占める層で盛り上がってる物件だね、ここ。
とにかく安けりゃ殺到する・・・みたいな。

やがて入居して住民板が立ち上がり・・・数か月。
その頃が非常に楽しみ・・・＊＊＊ッ。。。

[536: 匿名さん]

つくばのってなに？

[537: 申込予定さん]

確かにあまり金融のプロだとは思えませんね。
所有権と言うよりも利用権という性格を考え、仮に利用料があまり変わらないとしても、その時の金利水準によってその価値は大きく変動します。転売は出来たらラッキーぐらいに考えるべきでしょうね。
ただ、それでも高いとは思いません。エレベーターを含めた設備の悪さを考慮した上でフェアな価格ではないかと。

不動産業の人がビジネスで買うとは思えません。彼らはフローのビジネスであって、ストックのビジネスではないので、在庫を抱えるようなビジネスはしないはず。彼らの得意客に紹介すると言うことはあるかもしれませんが、管理を変更できるわけでも、仲介手数料を取れるわけでもないので、ビジネス上のうまみはあまり無いでしょう。
個人として買うのであれば我々と何ら変わらないと思います。

ローンで買う場合、資産面が金利の変動を大きく受ける（理論的には金利上昇が物件価格の下落につながる）だけに、負債面で同じ方向のリスク（金利上昇が支払いの上昇につながる）は取れないので、正直変動金利は選択しにくいと思います。
私は７年ぐらいで返済するつもりで２０年のローンを組み、そのうち１０年間に固定金利の特約を付けるつもりです。
予定通り行けば７年後ぐらいに繰り上げ返済をするつもりです。

全て当たったらと言う虎算用ですが、、、

[538: 匿名さん]

>>530
北は43階のみが狙い目だと思ってる。
お見合い相手のビルが43階とほぼ同じ高さなので、42階以下からの眺めは怪しい。
北西はよくわからない。排水処理施設のところが高層化するらしいけど、遠いからあんまり困らないかな。

ただ、家族が乗り物にめちゃくちゃ弱いなら基本的に高層は勧めない。
高層酔いは本当にあるので。

[539: 申込予定さん]

>536さん
このスレッドの趣旨から見ると脱線なのですが、418でURLが張り付いているものです。
確かに駅から近くて広くて安い。

[540: 匿名さん]

利回り１０％ってどんな計算？
３５００万円の物件として当初５年間の経費を入れると、ＰＥＲ１０利回り１０％の物件なら１０年間で４０００万円の利益を出す必要があります。

４００万円/年＝平均３３万円/月の利益が必要。

これに　管理費＋修繕＋土地賃料＋解体積立金＋固定資産税＋修繕積立基金＋不動産所得税をのせると、家賃は約４７万円/月という計算になりますが、そんな計画は無謀です。

家賃２８万円で冷静に計算すると経費や税金を考慮して投資回収年数は約２５年です。しかも、借り手が付かない時期は空室になり、赤字が発生するというリスクを計算にいれずにです。

２５年後の定借物件の価値を考えるとあまり魅力的な投資とはいえません。

[541: 匿名さん]

>>No.536

ftp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

同程度の価格なのに、ここより数段グレード高いですね。
ってちょっと前に盛り上がってました。

[542: 匿名さん]

>539さん＞541さん
ありがとうございます。本当のつくばですね。ちょっと遠すぎますね。

[543: 購入検討中さん]

なんかどの間取りでもリビングのエアコンの設置位置がいまいちですよねえ・・。
縦長の部屋に横向きに付いたり・・。
Bタイプなんてあんな広いリビング・キッチン（あわせて２５畳弱）に横向きにしか
付かないなんて・・。内側に部屋のある間取りはとてもエアコンが届きそうにないし・・。
まともなのはEタイプくらいかな？

[544: 匿名さん]

金融のプロとしてもう一度言う。絶対に大得です。
PER１０の物件で１０年で回収できてあとは管理費と地代だけで住んでいけます。
マンションにおいてむしろ土地の所有権などは無駄でしかないのです。
まず固定で組むといった５３７はよっぽどの低所得者か金融のど素人。
今固定で組むあほうはいませんよ。プライムレートが大幅に上がる要素ゼロ。
嘘だと思うなら銀行言って聞いてみれば？サブプライムで金利が上がるはずないでしょ。
こんな５３７のようなあほうはほっとこう。

簡単にいうとここで３０００万の物件を買って２０年で変動で組んで月の支払１５万弱。
最初の５年は住んで２５００万枠でローン減税年間２５万をゲットします。
そして５年後から３０万で貸し出して６０万の諸経費を引いて純利益３００万で全部返済
に回して５年最初に返済した分を除いて８年弱でなにもせずにマンションがローン返してくれますよ。そして１３年目からは貸してもよし。住んでもよしの最強物件です。
年収３００万増えますよ。その後は古くなったとしても年間２５０万の利益をあなたが生きてる間はずーーーと稼いでくれますよ。

ネガキャンに騙されるのはやめましょう。私はあらゆる人に勧めてます。

[545: 匿名さん]

すみません。素人です。
内装が賃貸仕様で高級感が無いというのはわかるのですが、
手抜きのいい加減な間取りといった指摘はどうのような点
からいえるのでしょうか。梁とか変形部屋とかでしょうか。
他のタワーＭでも似たように無理な間取りよく見かけると
思うのですが。

[546: 匿名さん]

私も不動産投資家ですが、
自分が5年住んだらそのあとは、賃貸運用を考えています。

確かに年収300万UPしますね。
投資に向かないという人は、インカムゲインの考え方がないんでしょうね。
不動産投資はキャピタルゲインだけじゃなくインカムゲインも重要です。

不動産投資は、経費＋税金でいろんな逃げ道があります。
収入−支出の単純計算だけの世界ではありません。
うまく運用すれば、サラリーから源泉されている税金も戻ってくるようにできます。
法人に貸しても５％の消費税のうち半分は経費にできますしね。

[547: 匿名さん]

>>544の頭があまりにも悪いということだけはよくわかった。

[548: 申込予定さん]

意外にVに申し込む人少ないんじゃないか。

[549: 匿名さん]

そうだな。まずやつには『複利』って言葉から教えた方が良さそうだ。

[550: 購入検討中さん]

>543,545さん
間取りの話が出てうれしく思います。私は388発言者です。

決してネガではなく、購入希望者ですが、Ｄ’なんかはリビングが広々して良かったのですが、天井に梁があって、エアコンや照明に苦労しそうでした。逆にＢは見れなかったですが、梁がない分いいのかなぁと。

モデルルーム行かなかったら、Ｅ’がまともな気がしましたが、リビングが変形なので、１３畳あるようには思えなかったのと、キッチンカウンター右前の窪みが気になりました。あれも手抜きに思える人は思えるかも。

最も無難なのは、和室のあるＬかなと思いました。