シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[421: 購入検討中さん]

土曜日に物件を見てきました。
ここの掲示板で前勉強していったつもりでしたが、

やはり、１５分という短い時間に動転して
見るべきところを、しっかり見ることができませんでした。

残った印象としては、ただただ、そこに寝に帰るって感じ。

家具がないせいか、殺伐として
夢や希望をまったく感じられない物件でした。

私は、庶民なので（現在年収も400万以下です。）
マンションを買うのは、一生に一度か二度の大きな買い物。。。
マンションには、いろいろな期待や希望が膨らみます。

この物件なら、
妻の貯金と私のコツコツためた貯金で
キャッシュ購入をするので
ローンがない分で、高額なランニングコストは、払っていける計算ですが、、、

あんな、夢のえがけないマンションを買うべきか迷っています。
かといって、
他の
5000万クラスの都内タワーは、キャッシュで買うことは、難しく。
（小額とはいえ、ローンを組むのは、現収入だと負担になるからいやですし・・・）

結局
都内、タワーだと、ここしか買えないのですが・・・
そこまでして、品川がよいか？？
そこまでして、タワーがよいのか？？
自問自答する日々です。

[422: 匿名さん]

>>421
相当率直に言ってしまいますが、その年収で端っことは言え
港区平均80㎡以上のマンションを買える機会は今後永遠にないと思います。
5000万クラスの都内タワーってありました？
相当貯金は有るかと思いますが、キャッシュどころかローン組んでもその年収では。。。

[423: 匿名さん]

26階エレベーターのために、27階から一階降りて行くっつー方法もあるのか。
なるほどなぁ

[424: 匿名さん]

421さんの意見はごもっともだと思いました。
物件見てワクワクしないのは致命的です。社宅に入るような閉塞感すら感じてしまうこの
物件は正直どうなんでしょうか？
廊下がもうちょっと広ければ。。エレベーターがあと1基多ければ。。など妥協するのは厳しい条件が盛りだくさんなのかと思いました。
もう１度見に行ってチェックしようと思えないのは辛いですね。
とりあえず眺望の良い上階以外は価値を見出せないです。

[425: 周辺住民さん]

近隣のタワーにすんでるけど、階段は非常用。そんな簡単
に使用できたらセキュリティ保てないので、普段は使用で
きません（入れません）。ここは知りませんが。

[426: 匿名さん]

422
80平米以上5000万クラスなんてこれまで何物件も出てましたよね。
新新価格で購入者がついてこれない以上は、これから価格が若干戻る傾向にあると思いますよ。
新築未入居物件も少しずつではありますが、下げてきてますし。
数年後、ここを買って後悔する可能性はゼロではないです。反対に買って良かったと思う結果にも。こういうトレンド転換点て判断難しいところです。

[427: 匿名さん]

まあみんな当たってから考えようよ

[428: 匿名さん]

>しかもコンクリートではなくグラスウール

グラスウールじゃなくて、グラスファイバーの間違いでは?　グラスウールだったら、
手が入ってしまう。

どっちにしても低仕様であることは間違いないけど。高層タワーの壁が薄いことは
有名ですが、一応コンクリートが普通だと思う。

[429: 匿名さん]

>>421さんみたいな方はこのタワーはやめた方がよいと思うのだけれど…

年収400なら、予算−300万程度の新古マンションがよいと思いますよ。
老後、連れ合いが＊＊たりで仕方なく施設に入る夫婦が最近多いです。
そんなとき、この物件はほとんど価値がありません。さらに、ランニングコストも安くないので、貯金がしにくいです。
介護はお金がないと本当に悲惨ですよ。

築５年以内かつ駅徒歩10分以内で3000万以下の中古も都内には出てきます。
もちろんここよりは狭いですが、本当に400で、収入が増える見込みがあまりないなら、再考されてはいかがでしょう？

[430: 申込予定さん]

賃貸の代替と考えていて、新築購入の代替とは考えていないので、内装のグレードが悪いのはあまり気になりません。
これだけニーズが高いのだから、これ以降もこのような定期借地権物件が続けてでてくると良いのですが、、、

[431: 匿名さん]

>近隣のタワーにすんでるけど、階段は非常用。そんな簡単
>に使用できたらセキュリティ保てないので、普段は使用で
>きません（入れません）。ここは知りませんが。

普段階段に「入れない」というのは施錠されているということですか？
それでは、非常階段にさえならないですよね。

[432: 申込予定さん]

マンション価格が右肩上がりに上昇するとは思えませんし、ここは土地部分は付いていないため、あくまでも建物の使用価値だと思います。普通に考えれば毎年1.4%ぐらいは値下がりするんですよね、、、しかも当初１０年の方が下がり率は大きいはず。

ここで３５年ローンとか組んでしまうと、物件の値下がりの方が借金の減りよりも早い時期が長そうなので、何かあったときは厳しそう。
長くても１０年ぐらいで返すか、頭金を最低でも３割ぐらい入れるかしておいた方が安全な気はしています。

最低でも住み続ける５年間ぐらいでローンを返して、後は何かあったら売るでも貸すでも価格を気にせずに出来るようにしておきたいとは思うものの、５年で返すとなると結構負担は大きいですよね、、、１０年かな、、、
本音ベースで、皆さんは何年ぐらいで返すつもりですか。

まあ広い物件に住むためには仕方がないので、申し込みはします。

[433: 匿名さん]

借地物件の中古マーケットは確立されてないですから、その分はリスクですよね。それを理解しての購入なら問題ないのではないでしょうか。
ただ、初期投資が少ないので新築購入時ではニーズありますが、中古になると人気は下がりますよね。この手の物件は長く持つほど割安感は薄れていくためババヌキ状態になると思われます。＝買い手はなかなか付かないってことではないでしょうか。

[434: 匿名さん]

お金がないので頭700の20年固定を申込予定です。
私個人は600しか稼いでいませんが、実家に戸建てが二つあるので、値下がりしても諦められます。
ただ、ここなら会社に自転車で通えるくらいなので、そこが魅力的です。

ちなみに都心流入人口は2011年くらいがピークらしいので、値上がりには期待していません。

[435: 匿名さん]

ここは建物のみの所有権なので、値上がるはずもありません。仮に値あがったとしたら周囲のタワーはどうなるんでしょうね。（笑

[436: 匿名さん]

>>410
当時そのＴＴＴを検討したが、
中央区と聞きときめいて現地に行ったものの、周辺を歩き周り、
ウン？！？だった。交通機関も地震時に恐ろしい都営地下鉄一本のみ。
他の物件に比べ格安だったが、それなりに理由があると
分からせてくれた一件だった。
今現在でも、こちらの品川駅からの周辺と歩いて比べてみればよい。
定借だが、この立地、この価格で、自分は上等だと思っている。

[437: 匿名さん]

ここはただの耐震なのに、高層が人気なんですか？
みんな地震は起きない派？

[438: 匿名さん]

>ここは建物のみの所有権なので、値上がるはずもありません

賃貸に出したときの利益率との関係なので、単純に古くなるコンクリート箱
というモノの価値では計算できないと思います。

[439: 匿名さん]

438
もちろん賃貸に出せばうまみはあります。でも基本居住ということで話されてますよね。この掲示板では。
収益物件と見た場合は、当初５年間は貸せないんだからリスク背負うことになる。まぁ、簡単にはいかないってことですよ。

[440: 匿名さん]

>>439
はい。よって、居住実需のある人が、キャッシュで買って５年間住む。
その後は、状況を見て、賃貸か売却、です。

[441: 匿名さん]

32階の空中庭園ってどんな感じなんかな？
聞いた方います？
眺望はほぼなしってことでいいんですよね？

[442: 匿名さん]

各階ダストステーションのゴミを毎日決まった時間に地下に運搬します
その作業時は使用不可ですがそれ以外の時間帯は使用可能と聞きました。
ラッシュ時を避けた時間帯です。

[443: 匿名さん]

空中庭園ですが、2階の屋上庭園のようになるようです。
豪奢ではありませんが、32階はパーティールームもあるし、
広く感じるでしょうね。

[444: 匿名さん]

１０階建ての中庭のような感じと思っていいでしょうかね。
といってもあまり大きくない上、圧迫感もあるし、少し暗いでしょうけど。

[445: 申込予定さん]

じゃあ８００戸で８機、一機に１００戸と言うところですね。
ギリギリ何とかなるレベルでしょうかね。

むかし高層アパートに住んでいて結構困ったので、エレベーターは結構気になっていました。

[446: 匿名さん]

８機のうち２機は別用途で、使用時間に制限があるということなので、
８００戸のタワーに６機は少なくないですか。ギリギリでしょうか、。

ここに住む人は共働きが多いように思うので、都心の高級タワーよりも
朝、下まで降りる人数が多いと思うのです。

駅に近くない分、エレベータの待ち時間が一番心配していることです。

[447: 匿名さん]

タワーのエレベーター、経験豊富な方！
お話し聞かせてください。

[448: 匿名さん]

階段は非常用で、途中階では内側から開かずに
１Ｆ前後の階だけが階段内側から開く、ってマンションもあります。
セキュリティ重視が目的です。
だけど、ここのマンションがそんな対応してるとは思えませんね。
27階の人が26階に降りる等、自由にやれるんでしょうね。

[449: 申込予定さん]

帰宅時は時間が分散しているから良いのですが、朝が問題だと思っています。
駅までの距離があるので、結構バスに乗る人も多いと思われ、それにちょうど良い時間が混むのでしょうね。
設備概要を見ていると、大型の２機が貨物用だと思われますので、１１人乗り６機が中心的に稼働すると思います。
何人が通勤するか分かりませんが、共稼ぎ家庭や子供も同じ時間に通学する家庭もも多いとすると、８００世帯×２で１６００人、６６で割って２４往復、、、
８００×２はやりすぎかもしれませんが、満員でない時もあり、また保育園に連れて行くためのベビーカーでの利用もあると考えると、あながちむちゃくちゃな数字ではないかもしれません。
しかも各駅停車、、、
貨物用が使えるとすると、１９人乗りと１７人乗りで合計３６人分が増えるので、分母が１０２に。１６往復ですか。
いずれにせよ通常の通勤時間帯のサラリーマンはエレベーターは結構ネックになるでしょうね。

普通のタワーだともう少しエレベーターが多いのと、自営業・老人世帯・不労世帯がそれなりに多かったり、共稼ぎの率が低いので問題は少ないのではないかと想像します。

私は朝早くに会社に行くので良いのですが、子供を保育園に連れて行く妻はちょっときついかもしれません。

[450: 匿名さん]

>>449さん

ありがとうございます。
そうすると、朝のエレベータ待ちは、例えば高層階からは１０分とか見るのが
普通ですか？

[451: 匿名さん]

すみません。もうひとつうかがいたいです。
上からエレベータが来て開いたら一杯で、とか１人乗ったらブーと鳴って、
あるいは、最悪、止まるはずのが満員で通過していってしまうとかは
あることなのですか？

[452: 匿名さん]

豊洲駅前のタワマン、聞くとこによると
去年の花火大会の日はエレベーターに乗りたい人が
エントランスで大行列を作ったそうです。
そのため今年は、エレベーターの利用規制をしたそうです。
ちなみに、そこもエレベーター数は少ないです。

[453: 匿名さん]

>>451
最悪は前者です。
もう１人も乗れないのに、扉が開くケース。
意味のない各階停車となり時間をロスします。

[454: 申込予定さん]

その意味のない各駅停車を一番心配しています。
私が昔住んでいたところはそういう感じでした。
４５階建てで３１階に住んでいたのですが、乗っている方も待っている方もお互いいらいらしている状況で、、、
通過はエレベーターの効率は落ちないので、問題はまだ少ないのではないかと。

下層階に申し込みするつもりで、自分は非常階段で下りるつもりなのですが、非常階段って暑いのと、あまり人目があるわけではないので妻や子供にそこを通らせたくはないのですよね、、、

[455: 匿名さん]

階段は非常用ぽかったですね。
それに非常用廊下も狭い。。正規の廊下はどこにあるんでしょうか？内覧の時は見当たらなかったのですが。。

[456: 匿名さん]

ここエレベーターの速度は？
いいマンションだと営業が言ってくれますが。

[457: 周辺住民さん]

みんなタワーの仕様についてなんでここで質問してるの？
住友に電話してきちんと確認した方がいいと思うけど。

[458: 匿名さん]

エレベーター速度はパンフレットに載ってます。
マアマアです。

[459: 匿名さん]

>それに非常用廊下も狭い。。正規の廊下はどこにあるんでしょうか？内覧の時は見当たらなかっ
内覧のときに部屋に入るところの廊下が正規の廊下では。

[460: 匿名さん]

４５４さん
おしえてください。その３１階から朝下まで降りるのに、どのくらいかかりましたか？

[461: 申込予定さん]

その時によります。
かかるときは５分ぐらいエレベーターの前で待ちぼうけです。
５分って大したこと無いんですが、エレベーターが開くたびに満員だと意外といらいら感が募り、、、
たまにエレベーターの点検で１台動かなかったりしていると、、、

なお念のためですが、日本ではないので必ずしも参考にはならないと思います。

[462: 匿名さん]

ここは本気で当たると思っちゃいけない物件ですよね。
最低でも数十倍。人気の部屋は数百倍はつくでしょうかね？
それとも全部100倍以上の倍率がつくかな？
私は既に手付金を支払っている物件がありますが、ここへも一応応募する予定です。
実際住民の質という意味ではどうなっちゃうのかなぁ。
最上階でも3000万円台ですから、高所得者と低所得者が入り乱れるんでしょうけど、近所付き合いはなかなか難しいそうですね。

[463: 匿名さん]

お子さんがいるのなら、
近所付き合いが必要でしょうけど、
それ以外なら特に付き合う必要はないと思いますけど。
今の世の中、御近所でも怖いですから。

[464: 匿名さん]

４６１さん
ありがとうございます。待っている５分は長いですよね。

[465: 土地勘無しさん]

このあたりの高層マンションに住んでいる方いたら教えて欲しいのですが、
携帯は何階ぐらいまでだったら繋がりますか？

[466: 匿名さん]

高層は携帯繋がらない場合が多いです。

ＥＶですが、時間帯にもよりますが、部屋のドアから、ＭＳエントランスを出るまで高層ですと５分以上みればと思います。

お隣との壁はは薄いですので、意外に気になる方は音気になると思います。

また、上下左右の足音（特に子ども）はかなり響くと思いますので、親御さんは注意が必要と思われます。


そんな事より、11月の金利が気になります。
「２８００円の３０年ローン・３％＝月、約１２万（住宅ローン）＋約４万（管理費・積立金等）＋約2.4万（駐車場）」で月々の引かれるお金は18万4千円!!!!

高いです。18万以上もってかれたら、食費、光熱費、教育費、もち娯楽費などに困ってしまいそ〜！

皆さんは、キャシュ派ですか？？

[467: 申込予定さん]

結構多いんですよね。高級マンション貧乏の人。
でも、このケースは他のタワーマンションに比べれば明らかに楽ですし、都心の賃貸と比べても同じぐらいか安いぐらいでしょう。危ないのは変動金利で借りるケースぐらいではないかと。
インフレで金利が上昇すると支払い倍増はあり得るシナリオですし、その時に物件を売ろうとしても定期借地権で不動産価値はないだけに値段がローンの残額よりも安いと破綻シナリオになりますよね。

地代上昇リスクは、、、東京都が生活破壊はしないことを信じるしかないですけど、、、

[468: 匿名さん]

この他、ここは所有権ではなく、土地の賃料が上がるから、18万以上がたちまち20万以上になるんですよね。貧乏な思いをしてでも買う価値があるかどうか・・・。価値は人それぞれ違いますけれどね。

[469: 匿名さん]

18万も払えないのに都内、しかも車もキープと言う発想がすごいな

[470: 匿名さん]

自己資金１，０００万円〜３，０００万円、
家賃負担２０万円なんて単身でもいくらでもおるわ、
みんな申し込むやろ、ここ。。。。一体何倍になるの？？？

でもなんだかんだ言って当たる気になってるやつ多いから
ここの抽選が終わるまでほかのマンションの売れ行き鈍るだろな（笑