シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[401: 匿名さん]

Pに申し込みます。
しかしPに申し込むって言っている人たち、殆ど皆さん積み立て君ですよね。
他も高倍率の所はかなり積み立て君同士の戦いになりそう。
正直積み立て君が重なりさえしなければ、部屋は殆ど確保出来そうなだけに、同士討ちが気になりはします。
積み立て君だけの中間倍率とか分からないかな。

[402: 匿名さん]

申し込むって言ってる人たちが
本心を言ってるとは限らないし…

[403: 匿名さん]

３２階も空中庭園があって良さそうですね。一番景色は開けていそう。
あとはエレベーターが両方使える２６階。ここはさすがに事業協力者が３戸も入っているだけあって、一番利便性は高いのでしょう。

エレベーターは後４機欲しかった。せめて通勤時間帯は非常用エレベーターも解放してくれないかな。
朝の通勤時間帯は高層用、低層用のエレベーターのそれぞれ下半分の階は満員のエレベーターが通過していき時間が読めないリスクがありそう。
そうかんがえると１６階から２６階、３３階から４３階が通勤の便はよいのでしょう。
ベビーカーを押して保育園による通勤ならばさすがに４３階か２６階をチョイスするか、通勤時間帯をずらすかですね。
あ、おそらく２７階から１階分だけ階段で下りるという裏技をつかう人は多そうですね。２６階はエレベーターホール自体が混雑するかもしれないです。

[404: 申込予定さん]

高層階に関してはその通りですね。虚々実々の争いがありそう。
１フロア違いで倍率が大きく違いそうですもんね。中間発表以降に倍率の少ないところに申し込む戦略の人も多いでしょう。
ただ、PとVはそれぞれ１戸しかないので、そのほかの部屋が検討対象にはならないと思います。
この部屋じゃなきゃこのマンションでなくてもよいと言うつもりでで申し込むはずなので、そのまま激突することでしょう。

でも両方ともグループとしてはKと一緒というのはちょっと割り切れないところでしょうね。むしろPとVでグループの気がしますが、両方激戦なので意味がないと言うことで。

[405: 申込予定さん]

26階のKの位置の人良いな。
事業協力者も５年間売れないのかな。
売りに出して欲しい。

[406: 匿名さん]

非常用エレベーターも解放でしょ。
一般的に。非常時だけ使うわけじゃないから。

[407: 匿名さん]

エレベーターの裏技なら、
下りが通過する階は
一旦上りに乗って上の階まで行って
そして下までＵターンするのが普通です。

最上階でエレベーターの扉が開いても、
既に下層階の人で満員！なんて事態もありえます。

[408: 申込予定さん]

なるほど。上向きに乗るのですね。良いことを聞いた。

非常用に関しては、現地の説明係の人に聞いたら非解放で６機稼働と言っていました、、、
ゴミの回収などもあるので、１機は理解できるのですが、、、
間違っていることを心から希望します。もしくは管理組合総会で即刻稼働に変更してもらいましょう。

[409: 匿名さん]

非常用は非解放ですか。
それではやっぱり、少な過ぎますね。

[410: 匿名さん]

しかしいくらここの定借が安いと言っても、
わずか２,３年前に販売の勝どきＴＴＴは、
坪単価１５０からだったから、
スーパーマンにちょっとだけ地球を逆回しして欲しいぐらい。

[411: 匿名さん]

勝どきTTTの安い部屋は、
お見合いや低層の部屋ですよ。
高層階の条件の良い部屋は高かったです。

[412: 匿名さん]

>407
それをやるからエレベーターの効率が悪くなってなかなか乗れないんだよ。レストランの場所とりと同じ。

[413: 匿名さん]

かといって、やらなきゃ
中途の階をエレベーターが通過するのは変わらない。

[414: 匿名さん]

８００戸にエレベータ６機は、かなり少ないと思います。
朝、相当大変ですね。

一旦上りに乗る人、階段を数階上がったり降りたり、とにかく
エレベータこないですね。

タワーでも低層階が意外と人気なのもわかってくる。

[415: 匿名さん]

最上階近くや２６階近くだけが、
エレベーターを優先的に乗る権利を持ってるわけじゃないから。

[416: 匿名さん]

タワーの朝のエレベータ事情を知らないのですが、
下りは１０階くらいは階段を使う人も多いのでしょうか？

個人差があるでしょうが、どのくらいだと目がぐるぐるしたり、
足がつらくなってきますか。普段階段を使わないのでわかりません。

[417: 匿名さん]

下るために一旦上階行きへ乗る。。しかもエレベータの数少ない。
傷みが早くなってエレベーターの修理費かかりそうですね。ますます微妙な物件だなと思う。

日常的に階段つかって下りれる５Fくらいまでにしといたほうが良いのか。。

[418: 匿名さん]

ttp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

つくばのこの価格ですら、内装はこんなに良い。。
建物だけで、なんでこんなに安っぽい造りしかできないのか。
スミフがボリすぎなんですよね。

[419: 匿名さん]

それはビルの高さが違うのだから当たり前でしょう。

[420: 匿名さん]

そりゃあそうだが、建築費を細かく算出したとして比較しても割高だと思う。
何で購入するのに賃貸レベルの部屋で満足なのか不思議。。だったら賃貸で身軽なほうがいいんじゃないのかな。

[421: 購入検討中さん]

土曜日に物件を見てきました。
ここの掲示板で前勉強していったつもりでしたが、

やはり、１５分という短い時間に動転して
見るべきところを、しっかり見ることができませんでした。

残った印象としては、ただただ、そこに寝に帰るって感じ。

家具がないせいか、殺伐として
夢や希望をまったく感じられない物件でした。

私は、庶民なので（現在年収も400万以下です。）
マンションを買うのは、一生に一度か二度の大きな買い物。。。
マンションには、いろいろな期待や希望が膨らみます。

この物件なら、
妻の貯金と私のコツコツためた貯金で
キャッシュ購入をするので
ローンがない分で、高額なランニングコストは、払っていける計算ですが、、、

あんな、夢のえがけないマンションを買うべきか迷っています。
かといって、
他の
5000万クラスの都内タワーは、キャッシュで買うことは、難しく。
（小額とはいえ、ローンを組むのは、現収入だと負担になるからいやですし・・・）

結局
都内、タワーだと、ここしか買えないのですが・・・
そこまでして、品川がよいか？？
そこまでして、タワーがよいのか？？
自問自答する日々です。

[422: 匿名さん]

>>421
相当率直に言ってしまいますが、その年収で端っことは言え
港区平均80㎡以上のマンションを買える機会は今後永遠にないと思います。
5000万クラスの都内タワーってありました？
相当貯金は有るかと思いますが、キャッシュどころかローン組んでもその年収では。。。

[423: 匿名さん]

26階エレベーターのために、27階から一階降りて行くっつー方法もあるのか。
なるほどなぁ

[424: 匿名さん]

421さんの意見はごもっともだと思いました。
物件見てワクワクしないのは致命的です。社宅に入るような閉塞感すら感じてしまうこの
物件は正直どうなんでしょうか？
廊下がもうちょっと広ければ。。エレベーターがあと1基多ければ。。など妥協するのは厳しい条件が盛りだくさんなのかと思いました。
もう１度見に行ってチェックしようと思えないのは辛いですね。
とりあえず眺望の良い上階以外は価値を見出せないです。

[425: 周辺住民さん]

近隣のタワーにすんでるけど、階段は非常用。そんな簡単
に使用できたらセキュリティ保てないので、普段は使用で
きません（入れません）。ここは知りませんが。

[426: 匿名さん]

422
80平米以上5000万クラスなんてこれまで何物件も出てましたよね。
新新価格で購入者がついてこれない以上は、これから価格が若干戻る傾向にあると思いますよ。
新築未入居物件も少しずつではありますが、下げてきてますし。
数年後、ここを買って後悔する可能性はゼロではないです。反対に買って良かったと思う結果にも。こういうトレンド転換点て判断難しいところです。

[427: 匿名さん]

まあみんな当たってから考えようよ

[428: 匿名さん]

>しかもコンクリートではなくグラスウール

グラスウールじゃなくて、グラスファイバーの間違いでは?　グラスウールだったら、
手が入ってしまう。

どっちにしても低仕様であることは間違いないけど。高層タワーの壁が薄いことは
有名ですが、一応コンクリートが普通だと思う。

[429: 匿名さん]

>>421さんみたいな方はこのタワーはやめた方がよいと思うのだけれど…

年収400なら、予算−300万程度の新古マンションがよいと思いますよ。
老後、連れ合いが＊＊たりで仕方なく施設に入る夫婦が最近多いです。
そんなとき、この物件はほとんど価値がありません。さらに、ランニングコストも安くないので、貯金がしにくいです。
介護はお金がないと本当に悲惨ですよ。

築５年以内かつ駅徒歩10分以内で3000万以下の中古も都内には出てきます。
もちろんここよりは狭いですが、本当に400で、収入が増える見込みがあまりないなら、再考されてはいかがでしょう？

[430: 申込予定さん]

賃貸の代替と考えていて、新築購入の代替とは考えていないので、内装のグレードが悪いのはあまり気になりません。
これだけニーズが高いのだから、これ以降もこのような定期借地権物件が続けてでてくると良いのですが、、、

[431: 匿名さん]

>近隣のタワーにすんでるけど、階段は非常用。そんな簡単
>に使用できたらセキュリティ保てないので、普段は使用で
>きません（入れません）。ここは知りませんが。

普段階段に「入れない」というのは施錠されているということですか？
それでは、非常階段にさえならないですよね。

[432: 申込予定さん]

マンション価格が右肩上がりに上昇するとは思えませんし、ここは土地部分は付いていないため、あくまでも建物の使用価値だと思います。普通に考えれば毎年1.4%ぐらいは値下がりするんですよね、、、しかも当初１０年の方が下がり率は大きいはず。

ここで３５年ローンとか組んでしまうと、物件の値下がりの方が借金の減りよりも早い時期が長そうなので、何かあったときは厳しそう。
長くても１０年ぐらいで返すか、頭金を最低でも３割ぐらい入れるかしておいた方が安全な気はしています。

最低でも住み続ける５年間ぐらいでローンを返して、後は何かあったら売るでも貸すでも価格を気にせずに出来るようにしておきたいとは思うものの、５年で返すとなると結構負担は大きいですよね、、、１０年かな、、、
本音ベースで、皆さんは何年ぐらいで返すつもりですか。

まあ広い物件に住むためには仕方がないので、申し込みはします。

[433: 匿名さん]

借地物件の中古マーケットは確立されてないですから、その分はリスクですよね。それを理解しての購入なら問題ないのではないでしょうか。
ただ、初期投資が少ないので新築購入時ではニーズありますが、中古になると人気は下がりますよね。この手の物件は長く持つほど割安感は薄れていくためババヌキ状態になると思われます。＝買い手はなかなか付かないってことではないでしょうか。

[434: 匿名さん]

お金がないので頭700の20年固定を申込予定です。
私個人は600しか稼いでいませんが、実家に戸建てが二つあるので、値下がりしても諦められます。
ただ、ここなら会社に自転車で通えるくらいなので、そこが魅力的です。

ちなみに都心流入人口は2011年くらいがピークらしいので、値上がりには期待していません。

[435: 匿名さん]

ここは建物のみの所有権なので、値上がるはずもありません。仮に値あがったとしたら周囲のタワーはどうなるんでしょうね。（笑

[436: 匿名さん]

>>410
当時そのＴＴＴを検討したが、
中央区と聞きときめいて現地に行ったものの、周辺を歩き周り、
ウン？！？だった。交通機関も地震時に恐ろしい都営地下鉄一本のみ。
他の物件に比べ格安だったが、それなりに理由があると
分からせてくれた一件だった。
今現在でも、こちらの品川駅からの周辺と歩いて比べてみればよい。
定借だが、この立地、この価格で、自分は上等だと思っている。

[437: 匿名さん]

ここはただの耐震なのに、高層が人気なんですか？
みんな地震は起きない派？

[438: 匿名さん]

>ここは建物のみの所有権なので、値上がるはずもありません

賃貸に出したときの利益率との関係なので、単純に古くなるコンクリート箱
というモノの価値では計算できないと思います。

[439: 匿名さん]

438
もちろん賃貸に出せばうまみはあります。でも基本居住ということで話されてますよね。この掲示板では。
収益物件と見た場合は、当初５年間は貸せないんだからリスク背負うことになる。まぁ、簡単にはいかないってことですよ。

[440: 匿名さん]

>>439
はい。よって、居住実需のある人が、キャッシュで買って５年間住む。
その後は、状況を見て、賃貸か売却、です。

[441: 匿名さん]

32階の空中庭園ってどんな感じなんかな？
聞いた方います？
眺望はほぼなしってことでいいんですよね？

[442: 匿名さん]

各階ダストステーションのゴミを毎日決まった時間に地下に運搬します
その作業時は使用不可ですがそれ以外の時間帯は使用可能と聞きました。
ラッシュ時を避けた時間帯です。

[443: 匿名さん]

空中庭園ですが、2階の屋上庭園のようになるようです。
豪奢ではありませんが、32階はパーティールームもあるし、
広く感じるでしょうね。

[444: 匿名さん]

１０階建ての中庭のような感じと思っていいでしょうかね。
といってもあまり大きくない上、圧迫感もあるし、少し暗いでしょうけど。

[445: 申込予定さん]

じゃあ８００戸で８機、一機に１００戸と言うところですね。
ギリギリ何とかなるレベルでしょうかね。

むかし高層アパートに住んでいて結構困ったので、エレベーターは結構気になっていました。

[446: 匿名さん]

８機のうち２機は別用途で、使用時間に制限があるということなので、
８００戸のタワーに６機は少なくないですか。ギリギリでしょうか、。

ここに住む人は共働きが多いように思うので、都心の高級タワーよりも
朝、下まで降りる人数が多いと思うのです。

駅に近くない分、エレベータの待ち時間が一番心配していることです。

[447: 匿名さん]

タワーのエレベーター、経験豊富な方！
お話し聞かせてください。

[448: 匿名さん]

階段は非常用で、途中階では内側から開かずに
１Ｆ前後の階だけが階段内側から開く、ってマンションもあります。
セキュリティ重視が目的です。
だけど、ここのマンションがそんな対応してるとは思えませんね。
27階の人が26階に降りる等、自由にやれるんでしょうね。

[449: 申込予定さん]

帰宅時は時間が分散しているから良いのですが、朝が問題だと思っています。
駅までの距離があるので、結構バスに乗る人も多いと思われ、それにちょうど良い時間が混むのでしょうね。
設備概要を見ていると、大型の２機が貨物用だと思われますので、１１人乗り６機が中心的に稼働すると思います。
何人が通勤するか分かりませんが、共稼ぎ家庭や子供も同じ時間に通学する家庭もも多いとすると、８００世帯×２で１６００人、６６で割って２４往復、、、
８００×２はやりすぎかもしれませんが、満員でない時もあり、また保育園に連れて行くためのベビーカーでの利用もあると考えると、あながちむちゃくちゃな数字ではないかもしれません。
しかも各駅停車、、、
貨物用が使えるとすると、１９人乗りと１７人乗りで合計３６人分が増えるので、分母が１０２に。１６往復ですか。
いずれにせよ通常の通勤時間帯のサラリーマンはエレベーターは結構ネックになるでしょうね。

普通のタワーだともう少しエレベーターが多いのと、自営業・老人世帯・不労世帯がそれなりに多かったり、共稼ぎの率が低いので問題は少ないのではないかと想像します。

私は朝早くに会社に行くので良いのですが、子供を保育園に連れて行く妻はちょっときついかもしれません。

[450: 匿名さん]

>>449さん

ありがとうございます。
そうすると、朝のエレベータ待ちは、例えば高層階からは１０分とか見るのが
普通ですか？

[451: 匿名さん]

すみません。もうひとつうかがいたいです。
上からエレベータが来て開いたら一杯で、とか１人乗ったらブーと鳴って、
あるいは、最悪、止まるはずのが満員で通過していってしまうとかは
あることなのですか？

[452: 匿名さん]

豊洲駅前のタワマン、聞くとこによると
去年の花火大会の日はエレベーターに乗りたい人が
エントランスで大行列を作ったそうです。
そのため今年は、エレベーターの利用規制をしたそうです。
ちなみに、そこもエレベーター数は少ないです。

[453: 匿名さん]

>>451
最悪は前者です。
もう１人も乗れないのに、扉が開くケース。
意味のない各階停車となり時間をロスします。

[454: 申込予定さん]

その意味のない各駅停車を一番心配しています。
私が昔住んでいたところはそういう感じでした。
４５階建てで３１階に住んでいたのですが、乗っている方も待っている方もお互いいらいらしている状況で、、、
通過はエレベーターの効率は落ちないので、問題はまだ少ないのではないかと。

下層階に申し込みするつもりで、自分は非常階段で下りるつもりなのですが、非常階段って暑いのと、あまり人目があるわけではないので妻や子供にそこを通らせたくはないのですよね、、、

[455: 匿名さん]

階段は非常用ぽかったですね。
それに非常用廊下も狭い。。正規の廊下はどこにあるんでしょうか？内覧の時は見当たらなかったのですが。。

[456: 匿名さん]

ここエレベーターの速度は？
いいマンションだと営業が言ってくれますが。

[457: 周辺住民さん]

みんなタワーの仕様についてなんでここで質問してるの？
住友に電話してきちんと確認した方がいいと思うけど。

[458: 匿名さん]

エレベーター速度はパンフレットに載ってます。
マアマアです。

[459: 匿名さん]

>それに非常用廊下も狭い。。正規の廊下はどこにあるんでしょうか？内覧の時は見当たらなかっ
内覧のときに部屋に入るところの廊下が正規の廊下では。

[460: 匿名さん]

４５４さん
おしえてください。その３１階から朝下まで降りるのに、どのくらいかかりましたか？

[461: 申込予定さん]

その時によります。
かかるときは５分ぐらいエレベーターの前で待ちぼうけです。
５分って大したこと無いんですが、エレベーターが開くたびに満員だと意外といらいら感が募り、、、
たまにエレベーターの点検で１台動かなかったりしていると、、、

なお念のためですが、日本ではないので必ずしも参考にはならないと思います。

[462: 匿名さん]

ここは本気で当たると思っちゃいけない物件ですよね。
最低でも数十倍。人気の部屋は数百倍はつくでしょうかね？
それとも全部100倍以上の倍率がつくかな？
私は既に手付金を支払っている物件がありますが、ここへも一応応募する予定です。
実際住民の質という意味ではどうなっちゃうのかなぁ。
最上階でも3000万円台ですから、高所得者と低所得者が入り乱れるんでしょうけど、近所付き合いはなかなか難しいそうですね。

[463: 匿名さん]

お子さんがいるのなら、
近所付き合いが必要でしょうけど、
それ以外なら特に付き合う必要はないと思いますけど。
今の世の中、御近所でも怖いですから。

[464: 匿名さん]

４６１さん
ありがとうございます。待っている５分は長いですよね。

[465: 土地勘無しさん]

このあたりの高層マンションに住んでいる方いたら教えて欲しいのですが、
携帯は何階ぐらいまでだったら繋がりますか？

[466: 匿名さん]

高層は携帯繋がらない場合が多いです。

ＥＶですが、時間帯にもよりますが、部屋のドアから、ＭＳエントランスを出るまで高層ですと５分以上みればと思います。

お隣との壁はは薄いですので、意外に気になる方は音気になると思います。

また、上下左右の足音（特に子ども）はかなり響くと思いますので、親御さんは注意が必要と思われます。


そんな事より、11月の金利が気になります。
「２８００円の３０年ローン・３％＝月、約１２万（住宅ローン）＋約４万（管理費・積立金等）＋約2.4万（駐車場）」で月々の引かれるお金は18万4千円!!!!

高いです。18万以上もってかれたら、食費、光熱費、教育費、もち娯楽費などに困ってしまいそ〜！

皆さんは、キャシュ派ですか？？

[467: 申込予定さん]

結構多いんですよね。高級マンション貧乏の人。
でも、このケースは他のタワーマンションに比べれば明らかに楽ですし、都心の賃貸と比べても同じぐらいか安いぐらいでしょう。危ないのは変動金利で借りるケースぐらいではないかと。
インフレで金利が上昇すると支払い倍増はあり得るシナリオですし、その時に物件を売ろうとしても定期借地権で不動産価値はないだけに値段がローンの残額よりも安いと破綻シナリオになりますよね。

地代上昇リスクは、、、東京都が生活破壊はしないことを信じるしかないですけど、、、

[468: 匿名さん]

この他、ここは所有権ではなく、土地の賃料が上がるから、18万以上がたちまち20万以上になるんですよね。貧乏な思いをしてでも買う価値があるかどうか・・・。価値は人それぞれ違いますけれどね。

[469: 匿名さん]

18万も払えないのに都内、しかも車もキープと言う発想がすごいな

[470: 匿名さん]

自己資金１，０００万円〜３，０００万円、
家賃負担２０万円なんて単身でもいくらでもおるわ、
みんな申し込むやろ、ここ。。。。一体何倍になるの？？？

でもなんだかんだ言って当たる気になってるやつ多いから
ここの抽選が終わるまでほかのマンションの売れ行き鈍るだろな（笑

[471: 申込予定さん]

他よりは明らかに安いので注目度は高いですよね。しばらくは他のマンションの売れ行きははかばかしくないでしょう。

２０万負担は都内にはいくらでもいます。間違いありません。
ただ、家賃はそこまで急には上がったり下がったりしませんが、金利や地代は急に動き得るのが違いです。
また、企業からの家賃補助は受け取れません。
家賃補助なしで２０万円まるまる払っている人の数はさほど多くはないですよ。

[472: 匿名さん]

ボーナス時３０くらいずつ入れておけば、
７＋４＋２．５＝１３．５くらいになるのでは？

[473: サラリーマンさん]

このマンションをセカンドで購入したいと思っています。
同じような考えの方、いらっしゃいますか？

[474: 申込予定さん]

そうですね。
私もボーナス併用するつもりです。

ただ、今まで賃貸生活ですので、ボーナスでは支払いをしていません。
その分今までよりも消費は落とさないといけないと言うことですよね。

[475: 周辺住民さん]

できればsage進行しませんか。
投稿ボタンの横に　下げ　のチェックボックスがありますので、チェック入れて投稿すれば、

掲示板の上部に表示されなくなり、
来場者を減らして住友の手間を減らすことが出来ます。

[476: 匿名さん]

家賃、駐車場、固定資産税を併せて当面は20万/月かな。
修繕積立金が上がるのと修繕積み立て基金を考慮すると多くて22万/月。

一番高い住戸でもこの程度だから、
DINKSだったら余裕でプレミア住戸に住めるかと。

[477: 匿名さん]

471
他よりも明らかに安いではなく、安く見えるが正解です。
ここは単に初期費用がかからないから買いやすいというだけです。
そこに目をつけたスミフが極限まで利益のせた価格です。利益だすためにいろんな工夫がされているのに気がつきませんか？

[478: 匿名さん]

>>476
プレミア住戸？

[479: 匿名さん]

プレミアっつーか、他のデベ販売では一般人が住めない、
最上階や100㎡以上の部屋のことね。

他のMSと比較すると、金持ち向け住戸が
ここではあり得ないくらい安い。

[480: 匿名さん]

477の補足。
企業なんだから利益を出すのに工夫するのは当ですが、通常の物件と違うところは、住設や間取りなど使い勝手に気を遣わねば売れないところを、全く購入者の身にならずとも完売させる自信があるため、超適当仕様なのです。
ここの掲示板の書き込みを見ても分かると思いますが、満足した書き込みは一切なくて、この値段だから仕方ないとしか評価されていませんよね。
その価格も都の借地プロジェクトという隠れ蓑をうまく利用して、安いと信じさせているところに問題があると思います。

３ヶ月後の住民板で後悔の書き込みが多発しないことを祈ります。
私は抽選倍率を確認してから（興味本位）退却することにします。

[481: いつか買いたいさん]

TTTが人気無いのは本当の「吹き抜け」だからです。やっぱり普通の内廊下がいいです。あと私が購入しようとしたタイプは床暖がなかった．．．ただ昨日の花火大会をTTTに住んでいる友人宅から見てすごく悩んでいます。すばらしい夜景。丸の内までバスが出ているので、改めて購入に傾いています。

シティータワー品川は初期費用は安いですが、「不動産に掘り出し物なし」です。せっかくだったら気持ちが盛り上がるようなとこに住みたいです。住不×竹中なので期待していましたが、シティータワーは質感にがっかりしました。いずれにしても高い買物なので、一緒に頑張って運気が上がるような住まいを見つけましょう！

[482: 匿名さん]

>>471
現在月２０万以上の財閥系タワーに住んでるが約７割の家賃補助が出てる。
それがなくなると思うとたしかに躊躇するな。
そのうえまだ内覧してないが、グレードがかなり落ちるなら嫌かも。

[483: 周辺住民さん]

>481
まあ気を落とさずに検討して見て下さい。きっ値段以外にも良いところが見つかりますよ。多分ね。

[484: 匿名さん]

ネガレスが増えてきた。
申込日が近づいてくるとますます増えるんだろうね。
そんなことしたって高倍率間違いないからやめときなはれ

[485: 匿名さん]

480です。
ここは撤退することにして、中古物件を数年かけて探そうと思います。
そのために、これまで多くの湾岸タワーMR見てきたので。間取りと販売価格も知っているので
納得行くまで探す（待つ）つもりです。

これまでネガティブなこと書いてきましたが、掲示板ではマイナス情報も含めて吟味することが大事なことだと思っていますので。聞きたくない人はスルーすればよいと思います。

[486: 匿名さん]

>>485
聞きたくない人っているの？
誰でもわかっているようなことをいうネガレスはつまらないことかくな〜って思うぐらいじゃない。

[487: 申込予定さん]

うーん、間取りはファミリー用を求める都の要望に添うようにしたからではないかと。
広くてプレミアム感のある部屋はないですが、一家４人の家族が使いやすいように3LDKが多くなっているため、高級感を感じさせるような部屋が設定されている他の物件に比べて安っぽく見えるのではと思いました。
２００平方メートル2LDKとか、すごい高級感ですけど、小学生の子供が２人いる家にはむしろつかいにくいですよね。それこそ家具でリビングを分割してしまいそうです。

[488: 匿名さん]

487さん、ここ以外にもたくさｎ物件見ておいたほうが良いですよ。
ここは田舎の建売住宅以下ですから。ディスポーザーに騙されないように。

[489: 匿名さん]

保育園を探しましたが、なかなかありそうにありません。
もしなかったら我が家はあきらめるしかありません。
もし私が仕事を辞めてしまったら、世帯年収が半分になってしまいます。
この掲示板の皆さんが無理だとおっしゃる600万台になってしまうので・・・・。
私の職場が近いので、子供との時間が増えるのでとても住みたかったのですが、
保育園がなければしょうがないです。
皆さんがんばってください！！

[490: 申込予定さん]

有り難うございます。
どこか今公開しているところで参考になるところありますか。
いまお盆で休みなので、本当にすぐにでも見に行きたいと思います。
いままで冷やかしでしかまわっていないので、無理な物件しか見ていないんです。
価格的には都心で7,000万円程度までと言ったところでしょうか。

嫌みではなくて本気なので、是非お願いいたします。

[491: 匿名さん]

うーむ。
7000万出せる人が何故ココを見て、しかも、申込予定なのかが逆にギモン。。。

[492: 匿名さん]

7000万なら豊洲のスミフを見れば、
同じ会社でもここまで違うかと思うのでは？
私は4500万なので、豊洲なら50、ここなら解体と賃料入れて80と
買える広さが違うので、迷い中。
子供いないままなら50でもいけるか、と。

[493: 申込予定さん]

今は土地を所有したくないことが一つ。また借金を抱える期間を出来る限り短くしておきたいことが一つです。
これから収入が大きく伸びるとは思えないので、将来今より楽になるとは思えないのです。
借金をしても６−７年ぐらいで完全に返済したいと考えると、この値段は魅力です。

[494: 申込予定さん]

有り難うございます。明日にでも見学に行ってみます。

[495: 匿名さん]

当たってから考えろ。

[496: 物件比較中さん]

抽選に当たればラッキー、
外れてもこれまで通り他の物件をコツコツ探せばいいのだから、
ちょうど、都内にマンションを探している人なら
申し込まない方が損なのでは？

たぶん、高層階は何十倍もの倍率でしょうけど、
それでもいま買える予算計画が立てられる人なら
ここは最高の立地物件だと思うけどなあ。

[497: 匿名さん]

ここの4500万に70年分の地代と解体費加算すると6500万〜7000万になりますよね。
それだけ出してこの低仕様‥、みなさんそれでご納得ですか？
きっちりシミュレーションすれば損か得かは明白ではないでしょうか？マンションは立地とはいいますが、権利なければ賃貸と同じです。

[498: 匿名さん]

結婚する前に欠点を含めて相手をよく見ておくことが重要。
舞い上がって結婚した後に冷静になって我慢できない欠点
に気付くと・・・。ネガキャン歓迎。
価格だけで妥協して購入＝所得だけで妥協して結構！？

[499: 匿名さん]

490さん

新築ではないですが、築5年以内の最寄品川駅物件、ヤフー不動産に載っているものだけでも多数ありますよ。

コスポリ80㎡5980　WCT80㎡6180　ベイクレ87㎡6980

田町CMT　87㎡6480　芝浦アイランド　86㎡6800

などなど。内覧できるでしょうし、価格下落局面ということで価格交渉もできるんじゃないでしょうか。

[500: 購入検討中さん]

前レスにもあったけど、こんだけ部屋があると倍率がほとんどない部屋もありますかね。
南西、西、北の低層階なんかは人気なさそうですが、景色期待しない人には立地、広さが魅力ってことで、やっぱりそれなりに倍率出ると思いますか？

北西は、眺望が開けてる＆倍率が低そうってことで、蓋を開けたら結構な応募があったりして。

ちなみにエレベーターの話出てましたが、高速のエレベーターが急停止とかしたら、すごいことになりますよね（恐）確率低いけど、エスカレーターの逆走があったから、ちょっと心配になりました・・・

[501: 匿名さん]

>>496
だろうね〜。
知り合いの業界の人に聞いたらみんな申し込むっていってたよ。

スミフ関係の人の中にはコネがある人もいるんだろうし、普通の人が買える確率ってどのくらいなんだろ・・・

[502: 申込予定さん]

有り難うございます。
新築が一番間取りの勉強には効率が良さそうなので、明日豊洲に行って来ます。
図面で見ると収納が少し少ない気がしています。後一つクローゼットが欲しいかなと。
でも、設備とか勉強になりそうなので楽しみです。

品川は保育園の確保が問題で、子育て環境的には一番好きな地域ではないので、安いのでなければ中央区の日本橋地域が第一希望なんです。広い物件ないのですけどね、、、７０００万円出すとなるとさすがに１５年近くローンがかかるので、将来も含めた自分にとっての利便性にもう少しこだわりたくなります。
Pに申し込むつもりなのですが、なかなか私の予算では９０平方メートル以上の物件は無いので、倍率は高いですがチャンスだと思っています。
時間は限られていますが、もう少し色々な物件も見てみます。

>497さん
値段に地代７０年分を足すのは違うと思います。地代とほぼ同じ額が土地部分の固定資産税としてかかるからです。

[503: 匿名さん]

>>502
この周辺の固定資産税ってそんなに高いの？

[504: 申込予定さん]

住んでいないので分かる方に教えて頂きたいのですが、価格からするとおそらく付き３万円程度と想定されます。
ここが建物だけで１万５０００円程度なので、差額がおよそ地代と同じぐらいになると思われます。

[505: 匿名さん]

502
そりゃあ、そうですよ。借地なんですから。
でも価格だけで見るのは危険ですよ。
ここでよく書き込まれてますが、転売するのはかなり厳しいと思います。
今は良いですが、将来首を絞める可能性濃厚です。
どこで手放すかを見誤ると大損しますよ。

[506: 匿名さん]

コネはあると思うけど、申し込み用紙を都に提出するから
後で追求される可能性もある以上あからさまな不正は出来ないでしょうね。

公開抽選で使える手を使うくらいでしょう。

[507: 匿名さん]

買ってから保育園なくて青ざめる人、多そうだよね。
都もどうしてこんなマンションラッシュの一角をモデルケースにしたんだろう。

しかし7000万なら都区内はともかく、一時間圏内で一戸建て買えるだろ。
こんなリスキーなタワマン買う必要ないと思うんだけどなあ。

[508: 匿名さん]

>申込日が近づいてくるとますます増えるんだろうね。

勘違い。申し込み日が近づいているからではなく、実際に部屋を見たから、なんです。

納得の上なら良いと思いますが、見ないで申し込む人は現場を見たほうが良いと
思いますよ。どうしたって、標準的な内装、造りだろうと思いこんでしまいます
よね。

[509: 申込予定さん]

そうですね。マーケットが出来上がらない限り転売は難しいでしょうね。出来たらラッキーぐらいでしょう。
皆さんがお書きの通り設備は賃貸の水準であるのは否めませんし、プレミアム感はないですしね。
それだけに、この物件に関してはもし当たったら早期に借金を返しておきたいと思っており、本来借りれる額の半額までにしておきたいと思っているんです。借金が払い終わっていれば後は地代とか管理費を捻出できればよいので、さすがに大丈夫でしょう。
サラリーマンですから急な転勤はありますし、今の２馬力体制が維持できなくなることもあると思います。
正直生活水準を落としてでも短期返済を優先するつもりでいます。

[510: 申込予定さん]

２馬力幼児付きなので、郊外では出社時間の関係で保育園が難しいのです。
朝６時から預けられる保育園があれば別なのですが、、、
また、専業主婦がいないのに一戸建てはセキュリティー上問題が。
庭の手入れとかも出来ませんし。

[511: 匿名さん]

こんなに便利な場所なんだから住み続ければいいんでないの？
職場が品川で便利な人ならますます。
だってここを売ったって郊外しか買えないだろうしね。

[512: 匿名さん]

＞５１０さん
でも、外れる可能性が高いよね。外れたらどうするの？

[513: 匿名さん]

>>508
部屋をみたからって・・・。
あの価格なのにどんな仕様を期待していたの？
どんだけよくばりなんです？
部屋を見たからネガレスっていうのはよくわからないなぁ・・・。
いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

[514: 匿名さん]

508はモンスター系の方ですか？

[515: 匿名さん]

＞＞５０８

みないで申込したっていいじゃない。
あたってから考えれば。
もしかして、内覧しないで申し込む人たちを牽制してますか？
それじゃあネガレスだと思われますよ。

[516: 匿名さん]

>いいじゃない、200〜300万かけてリフォームすれば。

200〜300万のリフォームとは、どの程度のことができるものなのですか？
ピンキリでしょうが、壁紙、建具少し、ペアガラス、壁ひとつ抜き、くらい？？

[517: 申込予定さん]

希望がPなので、まずはずれるでしょう。多分１００倍越えですよね。
その場合は今住んでいる賃貸にしばらくは住み続けます。
平行して本命地域２カ所で中古の物件を探しています。
今のままではかなり高い賃料の割にはあまり部屋は広くなく、子供が小学校にはいるとちょっと問題になると感じています。
まだ数年時間はあり、焦る必要はないので、土地の権利付きのものであれば完全に納得のいくものを探します。
ここは土地の権利が付いていないので、７０年の権利の代金と考えればそこまで深く考えなくても良いかと。
借金を返し終わる頃には５年の期間も過ぎていると思うので、借金さえ返済済みならば、相場より安く貸すことも選択肢に入れればあまり制約は大きくないだろうと考えています。

[518: 匿名さん]

ヒマと隣の区なもので平日に何回も内覧しているが、
見方も我々とは違う、あきらかに不動産業と思われる人が多い。
ここで散々ネガレス書き込んで（やけに詳しい解説者もいる）
自分はしっかり申し込む。
ここはプロが申し込むとの噂は、本当だと思っている。

[519: 匿名さん]

上物だけで約90平米3千万だけど、一般物件の平米単価と比べてどうなんだろう？
つくば辺りの似た面積のマンションに比べて作りがやすっぽいのは、どこにお金が消えたから？
どちらも上物の値段は90平米3千万クラスだと思うんだけど。

[520: 申込予定さん]

もしかして、ネガティブ＝本気、ポジティブ＝お祭り、って構図でしょうか。

北東べた褒め派も、実は、そちらに人を集中させようっていう戦略だったりします？
方角は、結局のところ、どこがいいんでしょうか。どなたか、各方角の分析をしてくれませんか。

[521: 匿名さん]

519
タワーと中層との違いで建築費が違うので、差額があるとすればそこでしょうね。
タワーの場合は審査が厳しいので実際にコストはかかると思いますし。
でも、それを差し引いてもこの物件は割高なのかなと思いました。

結局こういう仕様でも売れてしまうんですから、納得いかなくても参戦するしかないのです。
内装は後で好きにすればよいですが、廊下と階段はいただけません。。

[523: 匿名さん]

北東が最高です。
南西は暑くて最悪

[524: 匿名さん]

520
疑心暗鬼だな。可愛そうに。
心が病む前に掲示板から去ったほうが良いですよ。

[525: 申込予定さん]

同じ高さにすれば筑波よりも安くなるのが本当でしょうね。
高くすればするほど単価は上がります。
サラリーマンが普通に買える値段がどの程度かというのが先にあって、その上で何階建てにするかが決まったのではないかと邪推しています。
値段の上限があったから高層階は割安度がすごいのじゃないだろうかと。

筑波、環境的にはすごく良いらしいですね。駅から近くて通勤も便利そうだし、ウチは条件に合わないのですが、ちょっと羨ましい。

[526: 匿名さん]

皆さんネガキャンに騙されないでくださいね！。
金融のプロの僕が断言します。絶対に大得です。仮に５年後ローンが払えなくても
賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。
要は利回り10%確実な恐ろしいほど史上最強の投資物件でもありなーーん
の心配もありません。年収４００万もあれば住めますよ。
お金のない方も最初５年住んでその後１０年程度賃貸に出してローンを返済して
その後管理費と地代で住めばよいのです。５年後に売っても当初価格よりも余裕で
高く売れますよ。ということは５年ただで住めるということ。

[527: 匿名さん]

金融のプロが両手離しで借地マンションを勧めないでそうが。
それにあなたの書き込みはとても金融関係の方のものとは思えない。。
闇金系ならわかるが。。

[528: 匿名さん]

高値転売目的
→北東〜東のブリッジビュー。
普通に住んだ後住み替え目的
→南〜南東の景色が抜けるくらい。

だと思うよ。
南も26階くらいから抜けるらしいし、26階南東とか買えたらラッキーだと思う。

住み捨て目的なら適当に好きな間取りにすれば？

[529: 匿名さん]

金融のプロさんは申し込まないのですかね？
みんな敵を減らすべく必死でネガキャンしてるのに。

[530: 申込予定さん]

>528
なんか、分かりやすいです。

ちなみに北西はどうですか？？

北も上の方なら、ブリッジビューになるけど、やっぱり北向き、お見合いがダメなのでしょうか。

[531: 匿名さん]

土地は所有権でなくても、借地権という権利を持っている。権利がある以上、価値はゼロではない。定借なので、その価値は所有権の3分の1から4分の1くらいの価値はある。

[532: 匿名さん]

>>526さん
>賃貸に出せば１０年で全部払い終わります。PER10の物件です。

まさに現代版の打ち出の小槌 or 金のなる木ですな！

[533: ご近所さん]

書き込みが多すぎて、すべて読んでませんので、すでに話題になったかも知れません
が、昨日の東京湾大華火大会のときにシティタワー品川から花火見物をしている人たち
がいましたよ。けっこうたくさんいました。
　どういう人たちなんでしょうねぇ。スミフの関係者？スミフにコネのある人たち？
それとも地権者？

[534: 匿名さん]

金融も色々だけど、不動産市場のプレイヤーは自分を『金融』のプロとは言わないと思うよ。
ちなみに私も金融のプロの末席に連なっているわけだけど、この物件は手放しでは勧めない。
自己居住しても構わなくて、老後までに別途2000万貯められるクラスの人ならすごく面白いと思う。
二馬力でやっと買えるクラスの知人に相談されたら、手を出すべきじゃないと答えるよ。

[535: 匿名さん]

庶民のど真ん中を占める層で盛り上がってる物件だね、ここ。
とにかく安けりゃ殺到する・・・みたいな。

やがて入居して住民板が立ち上がり・・・数か月。
その頃が非常に楽しみ・・・＊＊＊ッ。。。

[536: 匿名さん]

つくばのってなに？

[537: 申込予定さん]

確かにあまり金融のプロだとは思えませんね。
所有権と言うよりも利用権という性格を考え、仮に利用料があまり変わらないとしても、その時の金利水準によってその価値は大きく変動します。転売は出来たらラッキーぐらいに考えるべきでしょうね。
ただ、それでも高いとは思いません。エレベーターを含めた設備の悪さを考慮した上でフェアな価格ではないかと。

不動産業の人がビジネスで買うとは思えません。彼らはフローのビジネスであって、ストックのビジネスではないので、在庫を抱えるようなビジネスはしないはず。彼らの得意客に紹介すると言うことはあるかもしれませんが、管理を変更できるわけでも、仲介手数料を取れるわけでもないので、ビジネス上のうまみはあまり無いでしょう。
個人として買うのであれば我々と何ら変わらないと思います。

ローンで買う場合、資産面が金利の変動を大きく受ける（理論的には金利上昇が物件価格の下落につながる）だけに、負債面で同じ方向のリスク（金利上昇が支払いの上昇につながる）は取れないので、正直変動金利は選択しにくいと思います。
私は７年ぐらいで返済するつもりで２０年のローンを組み、そのうち１０年間に固定金利の特約を付けるつもりです。
予定通り行けば７年後ぐらいに繰り上げ返済をするつもりです。

全て当たったらと言う虎算用ですが、、、

[538: 匿名さん]

>>530
北は43階のみが狙い目だと思ってる。
お見合い相手のビルが43階とほぼ同じ高さなので、42階以下からの眺めは怪しい。
北西はよくわからない。排水処理施設のところが高層化するらしいけど、遠いからあんまり困らないかな。

ただ、家族が乗り物にめちゃくちゃ弱いなら基本的に高層は勧めない。
高層酔いは本当にあるので。

[539: 申込予定さん]

>536さん
このスレッドの趣旨から見ると脱線なのですが、418でURLが張り付いているものです。
確かに駅から近くて広くて安い。

[540: 匿名さん]

利回り１０％ってどんな計算？
３５００万円の物件として当初５年間の経費を入れると、ＰＥＲ１０利回り１０％の物件なら１０年間で４０００万円の利益を出す必要があります。

４００万円/年＝平均３３万円/月の利益が必要。

これに　管理費＋修繕＋土地賃料＋解体積立金＋固定資産税＋修繕積立基金＋不動産所得税をのせると、家賃は約４７万円/月という計算になりますが、そんな計画は無謀です。

家賃２８万円で冷静に計算すると経費や税金を考慮して投資回収年数は約２５年です。しかも、借り手が付かない時期は空室になり、赤字が発生するというリスクを計算にいれずにです。

２５年後の定借物件の価値を考えるとあまり魅力的な投資とはいえません。

[541: 匿名さん]

>>No.536

ftp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

同程度の価格なのに、ここより数段グレード高いですね。
ってちょっと前に盛り上がってました。

[542: 匿名さん]

>539さん＞541さん
ありがとうございます。本当のつくばですね。ちょっと遠すぎますね。

[543: 購入検討中さん]

なんかどの間取りでもリビングのエアコンの設置位置がいまいちですよねえ・・。
縦長の部屋に横向きに付いたり・・。
Bタイプなんてあんな広いリビング・キッチン（あわせて２５畳弱）に横向きにしか
付かないなんて・・。内側に部屋のある間取りはとてもエアコンが届きそうにないし・・。
まともなのはEタイプくらいかな？

[544: 匿名さん]

金融のプロとしてもう一度言う。絶対に大得です。
PER１０の物件で１０年で回収できてあとは管理費と地代だけで住んでいけます。
マンションにおいてむしろ土地の所有権などは無駄でしかないのです。
まず固定で組むといった５３７はよっぽどの低所得者か金融のど素人。
今固定で組むあほうはいませんよ。プライムレートが大幅に上がる要素ゼロ。
嘘だと思うなら銀行言って聞いてみれば？サブプライムで金利が上がるはずないでしょ。
こんな５３７のようなあほうはほっとこう。

簡単にいうとここで３０００万の物件を買って２０年で変動で組んで月の支払１５万弱。
最初の５年は住んで２５００万枠でローン減税年間２５万をゲットします。
そして５年後から３０万で貸し出して６０万の諸経費を引いて純利益３００万で全部返済
に回して５年最初に返済した分を除いて８年弱でなにもせずにマンションがローン返してくれますよ。そして１３年目からは貸してもよし。住んでもよしの最強物件です。
年収３００万増えますよ。その後は古くなったとしても年間２５０万の利益をあなたが生きてる間はずーーーと稼いでくれますよ。

ネガキャンに騙されるのはやめましょう。私はあらゆる人に勧めてます。

[545: 匿名さん]

すみません。素人です。
内装が賃貸仕様で高級感が無いというのはわかるのですが、
手抜きのいい加減な間取りといった指摘はどうのような点
からいえるのでしょうか。梁とか変形部屋とかでしょうか。
他のタワーＭでも似たように無理な間取りよく見かけると
思うのですが。

[546: 匿名さん]

私も不動産投資家ですが、
自分が5年住んだらそのあとは、賃貸運用を考えています。

確かに年収300万UPしますね。
投資に向かないという人は、インカムゲインの考え方がないんでしょうね。
不動産投資はキャピタルゲインだけじゃなくインカムゲインも重要です。

不動産投資は、経費＋税金でいろんな逃げ道があります。
収入−支出の単純計算だけの世界ではありません。
うまく運用すれば、サラリーから源泉されている税金も戻ってくるようにできます。
法人に貸しても５％の消費税のうち半分は経費にできますしね。

[547: 匿名さん]

>>544の頭があまりにも悪いということだけはよくわかった。

[548: 申込予定さん]

意外にVに申し込む人少ないんじゃないか。

[549: 匿名さん]

そうだな。まずやつには『複利』って言葉から教えた方が良さそうだ。

[550: 購入検討中さん]

>543,545さん
間取りの話が出てうれしく思います。私は388発言者です。

決してネガではなく、購入希望者ですが、Ｄ’なんかはリビングが広々して良かったのですが、天井に梁があって、エアコンや照明に苦労しそうでした。逆にＢは見れなかったですが、梁がない分いいのかなぁと。

モデルルーム行かなかったら、Ｅ’がまともな気がしましたが、リビングが変形なので、１３畳あるようには思えなかったのと、キッチンカウンター右前の窪みが気になりました。あれも手抜きに思える人は思えるかも。

最も無難なのは、和室のあるＬかなと思いました。

[551: 申込予定さん]

ここを品川区だと思っている人、実は結構いるんじゃないか。
正解は港区です。

[552: 匿名さん]

金融のプロだったら、住宅ローン減税の限度額は間違えないとおもうけど。

[553: 匿名さん]

港区は過去、子供が少ない為、中学生まで医療費無料の画期的な政策をとっています。
ところが、ここ２,３年、港南・芝浦を主に区全体でも子供が急増しており、
この辺りは保育所も追いつかない状態です。
将来、財政的に大丈夫だろうか？

[554: 匿名さん]

まぁまぁ
あんまりいじめないように、金融のプロかもしれないじゃん。銀行員とか。

しかし不動産投資は素人ということでしょ。

不動産投資は、短期間で返すよりどれだけ長期で借りて収入ー支出を増やすかでしょ。
金融のプロなら、キャッシュフローを大切にしたほうがいいと思うけどね。
金持ち父さんは、1件でまわすような代物ではないし。

月々のキャッシュフローのプラス分がさらなる投資を可能にしますからね。
空室リスクも低減できるし、売買の出口でも月の支払が少ない方が安全ですよ。

[555: 匿名さん]

金融のプロにも、３軍があるのでしょう。

540の指摘は正しいと思います。
ただ、５年後の家賃が28万円も危ない気がしています。
この家賃で借りるのは、法人がほとんどでしょう。

仮に2000万円のローンが残っていれば、月額の経費は5万円程度増えます。
金融のプロ１軍だったら、もっと効率が良くリスクの少ない投資先を見つけられるでしょうね。

[556: 匿名さん]

ついでに言わせてもらうと、短期金利と長期金利の違いを理解したほうがよろしいかと。

[557: 申込予定さん]

＞553
港区民もはんぱなく増えてるから心配するな

[559: 購入検討中さん]

今後、定地借地70年クラスの格安物件って他にも出てくるでしょうか？

[560: 申込予定さん]

普通に自分で住もうと思って申し込むものです。後には賃貸に出すかもしれません。

金融の１軍から２軍、３軍の方々にど素人から質問です。

キャッシュで買えたとしても、５年間ローンを組んで控除分の減税（限度額X.02?)を
求めるほうが、そのローンの金利を５年分払うより大きくなるのですか？

[561: 申込予定さん]

>>558
そのころ、品川駅に港南口ってあったのですか？
何十年か前、駅には幅の広くない跨線橋のようなものがあって、高輪側から港南側に
続いていましたが、人々は高輪の方にしか来ないし、港南の方はそれこそ空が広い
埋立地倉庫街に見えました。駅に港南口改札口ってあったのでしょうか。

全然関係ないけど、わかる方おしえてください。

[562: 申込予定さん]

サブプライムですか、、、
確かに１年間は金利が上がらないのは間違いないと思いますが、世の中どちらかというとインフレですよ、、、１０年後はもちろん、５年後でもどうなったものか分からないです。少なくともフォワード金利ぐらいの水準は想定しておかないと、、、、
しかも、短期金利で調達して流動性のないもので長期運用してと言う形になるので、まさにサブプライムを契機とした金融収縮（SIVとか）の本質的な問題点と同じじゃないでか。自らレバレッジをかけたイールドプレイで失敗した米国金融機関の二の舞に足を突っ込みたくはないと思います。
私にとっては実需があるので、レバレッジさえ過剰に効かせなければ特段リスクが高いとは言えず、むしろ広めの住宅に住むチャンスだと思っています。しかし実需がない中での投資チャンスと見ているケースに関しては、９０年代に同じような見方をした富裕層がバブル崩壊の後で銀行を訴えていたことを思い出してしまいます。

いずれ当たってからのことですが、この成功で、今後この手のものが国有地関連などで数多く供給されることを希望します。

Vは確かに話題には出てきていないですね。大穴かもしれませんね。ただ私は高層階を避けたいので、Pに固執します。というか書類もう書いて封をしてしまいました、、、来週火曜日に郵便局に持っていくだけです。

[563: 匿名さん]

この物件は現在価値７０００万円が３０００万円で買えるから
当たれば４０００万の宝くじに当たるのと同じこと。

[564: 匿名さん]

>>554
だからこんなただみたいな物件の掲示板で不動産投資だとか言うなよ（笑）
むしろ宝くじなんだから。
抽選すること自体があたれば安く買えるってことなんだからさー。
セリだったらすぐ適正価格の倍以上の価格になっちゃうよね。

[565: 匿名さん]

宝くじならそのまま儲け。だけど
宝くじではなく定借だからそのまま儲けにはならない。

[566: 申込予定さん]

>561さん
改札口あったと記憶しています。
ずいぶん古い記憶なので定かではないのですが、横須賀線だけ結構離れたホームに到着する形になっており、その先の階段を下りたところに小さな改札があったような気がします。港南口という名前だったかどうかは確かではありません。
全体的に寂しいところでしたよね。

ただ、当時高輪側も夜はイラン人の人たちが駅前でキャンプしていたのを覚えています。学生の頃だったので終電を逃したときに彼らと一緒に一晩夜明かしをしたことが、、、１０年以上前の話ですね。

[567: 申込予定さん]

５６６さん
ありがとうございました。
東京にイラン人がたくさんいたのは８０年代後半だったような。
どの建設現場に行っても、ターミナル駅のコンコースも、特に日曜日の代々木公園とか。

脱線すみませんでした、みなさま。

宝くじ、がんばりましょう。この掲示板はきっと銀座チャンスセンター１番窓口です（?）

[568: 匿名さん]

１枚をバラでしか買えない人もいれば、
２０枚連番で買える人もいる宝くじ…

[569: 匿名さん]

品川駅東西自由通路が完成したは約１０年ほど前です。
それ以前はは延々と伸びる地下通路しかなく、港南口
から高輪口に抜けるには入場券を購入するかぐるっと
八つ山橋を回る必要がありました。
今のインターシティーがある場所は旧国鉄の土地で
一時期ですがキャッツシアターがありましたね。
Ｈ５年ころかな？

それに比べると高輪口はあまり変化がないようですが
品川プリンスに水族館やシネコンができたのは確か
７−８年前です。京急ストアは庶民的で価格も安く
て便利だったんですけどね。

[570: 申込予定さん]

品川駅の終電後はひどいよ。特に週末。
終電を逃した人を狙う白タクと女性を狙うナンパ野郎と
コンコース中に泥酔で動けなくなったサラリーマンが吐きながら地べたに寝転んで始末。
風紀悪すぎる。

あ、あと朝の品川駅は
マトリックスの赤い服を着た女のシーンのように、
一斉に駅から人が流れてくる中を逆流しながら進まないといけない。
ものすごい人数だしお互い殺気だってるからいつか事件になるかもな。

[571: 周辺住民さん]

ほんとに朝歩いたことあるの？
一番端は港南から駅改札に向けて歩く人のために
あけてあるからぶつかったことなどない。
俺も買う気ないけど抽選には参加する

[572: 匿名さん]

いよいよ申込開始まで一週間。
間取りは決まったが回数が決まらない。
低層狙いは悩ましい。

ちなみにキャッシュと住宅ローン減税の話をされていた方。そんなものキャッシュが良いに決まってます。
利息以外にも融資手数料だって団信だってタダじゃないんですかな。

[573: 申込予定さん]

素朴な疑問なのですが、同じ定借でも五反田のタワーなどもっとずっと高いですよね。
都が地主であることと、立地が違う（駅遠、港南側）、グレードが違うというのは
わかりますが、こんなに価格が違うのはなぜでしょう。

[574: 申込予定さん]

５７２さん
アドバイス、どうもありがとうございます。

[575: 匿名さん]

ここは提携のローンしか使えないんですか？
東京スターの預金連動型にすれば、キャッシュより有利かも
団信も保証人つければ入らなくていいみたいだし。

[576: 周辺住民さん]

>570
実際は、多く違いますね。
朝は、怒涛のごとく港南口にリーマンが押寄せるが、
横断幕やデカイポスター、はては駅アナウンスで
「港南口から駅に向かうお客様の為に両端通路は空けて下さい」
と盛んに流れ、スムーズに北口改札の臨時柵まで行けます。

タクシーは高輪口は知らないが、こと港南口は近場でも回転が速く、
この３年間、（コンコースも含め）特別嫌な気分はなし、です。

[577: 匿名さん]

五反田や大崎の定借は再開発プレミア狙いのデベの作戦。
ここは都の計画で上限指定つき。
『周囲と遜色ない物件を格安で』がコンセプトと、『格安で』では比較になりません。
都は勝どきでも定借賃貸始めるようですし、個人的にはこれから都は定借頑張ると思ってます。

この物件が明らかに劣るのは地盤の悪さかな。
五反田や大崎ならともかく、海辺で杭打ち込んだってたかがしれてます。
免震でも制震でもないし、万が一でかい地震がきたら、タワーがしなってえらいことになるかも？

[578: 申込予定さん]

提携以外にも使えるところはあるかもしれません。
ただ、定期借地権は不動産部分がない分担保の安定性に問題があり、また現状では流動性も低いので敬遠する金融機関が多い可能性はあります。
この部分は転売狙いの方にはネックになるかもしれません。５年後に買う人がキャッシュならば良いのですが、ローンが組めないと買える人が少ない分価格は割り引かれる可能性があります。
これから定期借地権マーケットが盛り上がり、普通の不動産並みにローンが組みやすくなれば話は全く変わりますが。それにしても残存年数が短くなるとローンは組みにくくなるでしょうね。

宝くじ気分で申し込んでいる人も多い様なので、抽選は殆ど当たらないと思いますが、抽選後当選者がローンの話などを詰めていく際に、結構キャンセルは出てくると思っています。
最終的には実需の人の率がかなり多くなるのではないでしょうか。

実需ですので私は申し込みますし、ネガティブキャンペーンをするつもりはありませんが、正直転売目的の人はその辺りのリスクもきちんと認識された方が良いとは思います。

不動産業界としては売買目的とか転貸目的の人が多い方が最終的には儲けが多いのだとは思いますが、、、

[579: 匿名さん]

>>575
東京スターのはリバースモーゲージだから、担保になる土地がない定借じゃ使えないはず。
提携外ローンが使えるかはしらないけど。

[580: 匿名さん]

>>570
実際と違ってるが。571、576の言う通り専用レーンができているし、夜の終電後も
タクシー多いから(少なくとも港南口は)別に何ともないが。

むしろマイナーなメトロ駅の方が終電も早いは、運転間隔は長いは、で嫌な思いをする事が
多いな。

[581: 申込予定さん]

地盤は確かに不安ありますね。N50とはいえ、砂礫層と書いてありますものね、、、
ただ、東京都心は基本的には埋め立てのところが多いですし、それ以外も一部の台地を覗けば多摩川などによって作られた堆積地ですよね。明らかに関東周辺に比べて地震の震度とか高いですし、、、そう考えると、都心を選んだ時点でこの物件特有の弱点ではないかとも思います。
品川５山とか良いですけどね、、、さすがに手がでません。

[582: 匿名さん]

あの食肉市場のにおいは、毎日ではないみたいですが、どの程度届くでしょうか。
港南口だと、すごいにおいますよね。息をするのもためらわれるくらい。

[583: 匿名さん]

大崎・五反田も目黒川の運んだ土砂が大量に堆積しているから地盤は弱いよ。

[584: 申込予定さん]

品川から六本木方面への便はどうですか。
路線図では品９７新宿行きが便利そうなのですが、渋滞状況とかご存じの方居られますか。
経路的にはあまり渋滞しないでいけるのではないかと想像しているのですが、通勤時間帯に通ったことがないもので。

[585: 匿名さん]

>>577
そんなん考えてもしゃーないやん

[586: 申込予定さん]

>584
六本木通勤の者ですが、自転車で通勤しています。
電車だと恵比寿経由で５０分位かかるので。
自転車なら札の辻経由で２、３０分です。

[587: 購入検討中さん]

品川駅に止まってるタクシーは最悪な人多いです。
シティタワー近くのMSに住んでいますが
足を怪我している時、よくタクシーを使いました。
客待ちしているから長距離乗せたい気持ちはわかるけど
行き先を告げて何度舌打ちされたことか(--")
舌打ちはなくても、返事はない、不機嫌，運転が荒いなど
本当嫌な思いばかりでした。

[588: 匿名さん]

乗客として、タクシーを短距離乗る不快感は
体調を崩したり歳をとってから実感するんだよね。

[589: 匿名さん]

>>584

品９７は六本木行かないですよ。行くのは反９６の六本木循環です。
ちなみに乗り場は高輪口のパシフィックホテルの前。
ヒルズまでだと朝は２５〜３０分前後かかりますので時間的メリット
はあまりありません。乗り換えしなくていいのは楽だけど
>>586さんの言うとおり自転車・車だとすごく近いですけどね

[590: 匿名さん]

ここの土地は埋立地にしては地盤がいいと聞いたのですが、実際はどうなんでしょう？

[591: 銀行関係者さん]

港南口に停車しているタクシーは、
海岸通りの会社（ＪＡＬや報知新聞、ＪＴＢ等）や湾岸エリアマンション
までの利用客を見込んでいるので、快適に利用できますよ！
ＣＴ品川は初乗りで駅まで利用できます。

あと住宅ローンを利用する人は、提携ローンを使うため、ローン返済が完了
しないと賃貸に出せないので、お気をつけくださいね。
２０年ローン組んでいるのに、５年後に賃貸、などという設定はありえませんね。

品川の週末終電終了模様についてですが、極めてクリーンですヨ！
白タク？？
タクシーが港南口にも高輪口にもしっかり配備されているので、どこに白タク
待てるの？というくらいガセですね。
品川は週末だと明け方までやっているお店が多いので途方に暮れる可能性は
お金がない場合以外はないでしょうね。

[592: 匿名さん]

ローン組んでるのに５年後に賃貸に出そうとし、
出来ないと分かって中古転売に変更する部屋続出？

[593: 匿名さん]

５年後にアパートローンでの借り換えを狙う人が続出ってことじゃないのか？

[594: 高輪住民]

>>591

もちろん普通のタクシーも沢山いるけど、白タクもたくさんいますよ。
川崎・横浜方面の遠距離客がターゲット。方面の客を２−３名あつめて
出発します。高輪口だとロータリーや１５号沿いに車を停めて、成城石井
の前あたりで客引きやってるよ。

[595: 匿名さん]

このあたりは堅い地盤まで15メートルほどで、支持層までの深さは内陸と変わりません。

ただ上層はＮ値10以下でスカスカなんで、液状化は起こる可能性高いです。　　　　　　　　
まぁ液状化で人は死なないし、金掛ければ修復可能です。

地震で恐いのは、倒壊と火事。スプリンクラーが作動してくれれば、火事のリスクは少ない。倒壊しないまでも傾いたままになるリスクはあるでしょう。

[596: 申込予定さん]

>586さん、594さん、
ありがとうございます。
厳密に六本木に出たいわけではないので、97なのですが、路線の混み方は同じぐらいでしょうね。
イメージが出来ました。

豊洲、行ってきました。今日は空いていて良かったですよ。
確かに設備は非常によいですね。間取りも工夫が見られます。確かに品川とは格段の差があります。
予算的にあまり広い部屋ではなくなりますが、好印象でした。
ここが外れたら検討対象にします。
不満点は１有楽町線、、、ウチにとってはあまり利便性高くないんですよね、、、２保育園、、、都心はどこも全滅か。

[597: 匿名さん]

豊洲は都心じゃないから。
って、余計なお世話ね。

[598: 申込予定さん]

そうですね。
でもそれをいってしまうと、品川も港区ではありますが、都心とは、、、
でも良いのです。深夜残業になったときに躊躇無く自費で会社からタクシーで帰れる範囲ならば。

[599: 匿名さん]

>>596さん
品97沿線に関係がおありなら、確かに豊洲はちょっと不便ですね。
余計なお世話かもしれませんが、例えば武蔵小杉あたりは検討されました？
横須賀線の新駅ができれば、品川、大崎に10分程度で直通となるので便利ですよ。
詳しくは知りませんが、価格的にも豊洲と同程度なのではないでしょうか。

[600: 申込予定さん]

>599さん
ちょっと小杉は検討の枠外なんですよね、、、でも有り難うございます。
とりあえずは他の物件は外れてから考えることにします。
それにしても豊洲で頂いたパンフレット類は非常にコストがかかっています。品川とは力の入れ方が違うのですね。