シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[401: 匿名さん]

Pに申し込みます。
しかしPに申し込むって言っている人たち、殆ど皆さん積み立て君ですよね。
他も高倍率の所はかなり積み立て君同士の戦いになりそう。
正直積み立て君が重なりさえしなければ、部屋は殆ど確保出来そうなだけに、同士討ちが気になりはします。
積み立て君だけの中間倍率とか分からないかな。

[402: 匿名さん]

申し込むって言ってる人たちが
本心を言ってるとは限らないし…

[403: 匿名さん]

３２階も空中庭園があって良さそうですね。一番景色は開けていそう。
あとはエレベーターが両方使える２６階。ここはさすがに事業協力者が３戸も入っているだけあって、一番利便性は高いのでしょう。

エレベーターは後４機欲しかった。せめて通勤時間帯は非常用エレベーターも解放してくれないかな。
朝の通勤時間帯は高層用、低層用のエレベーターのそれぞれ下半分の階は満員のエレベーターが通過していき時間が読めないリスクがありそう。
そうかんがえると１６階から２６階、３３階から４３階が通勤の便はよいのでしょう。
ベビーカーを押して保育園による通勤ならばさすがに４３階か２６階をチョイスするか、通勤時間帯をずらすかですね。
あ、おそらく２７階から１階分だけ階段で下りるという裏技をつかう人は多そうですね。２６階はエレベーターホール自体が混雑するかもしれないです。

[404: 申込予定さん]

高層階に関してはその通りですね。虚々実々の争いがありそう。
１フロア違いで倍率が大きく違いそうですもんね。中間発表以降に倍率の少ないところに申し込む戦略の人も多いでしょう。
ただ、PとVはそれぞれ１戸しかないので、そのほかの部屋が検討対象にはならないと思います。
この部屋じゃなきゃこのマンションでなくてもよいと言うつもりでで申し込むはずなので、そのまま激突することでしょう。

でも両方ともグループとしてはKと一緒というのはちょっと割り切れないところでしょうね。むしろPとVでグループの気がしますが、両方激戦なので意味がないと言うことで。

[405: 申込予定さん]

26階のKの位置の人良いな。
事業協力者も５年間売れないのかな。
売りに出して欲しい。

[406: 匿名さん]

非常用エレベーターも解放でしょ。
一般的に。非常時だけ使うわけじゃないから。

[407: 匿名さん]

エレベーターの裏技なら、
下りが通過する階は
一旦上りに乗って上の階まで行って
そして下までＵターンするのが普通です。

最上階でエレベーターの扉が開いても、
既に下層階の人で満員！なんて事態もありえます。

[408: 申込予定さん]

なるほど。上向きに乗るのですね。良いことを聞いた。

非常用に関しては、現地の説明係の人に聞いたら非解放で６機稼働と言っていました、、、
ゴミの回収などもあるので、１機は理解できるのですが、、、
間違っていることを心から希望します。もしくは管理組合総会で即刻稼働に変更してもらいましょう。

[409: 匿名さん]

非常用は非解放ですか。
それではやっぱり、少な過ぎますね。

[410: 匿名さん]

しかしいくらここの定借が安いと言っても、
わずか２,３年前に販売の勝どきＴＴＴは、
坪単価１５０からだったから、
スーパーマンにちょっとだけ地球を逆回しして欲しいぐらい。

[411: 匿名さん]

勝どきTTTの安い部屋は、
お見合いや低層の部屋ですよ。
高層階の条件の良い部屋は高かったです。

[412: 匿名さん]

>407
それをやるからエレベーターの効率が悪くなってなかなか乗れないんだよ。レストランの場所とりと同じ。

[413: 匿名さん]

かといって、やらなきゃ
中途の階をエレベーターが通過するのは変わらない。

[414: 匿名さん]

８００戸にエレベータ６機は、かなり少ないと思います。
朝、相当大変ですね。

一旦上りに乗る人、階段を数階上がったり降りたり、とにかく
エレベータこないですね。

タワーでも低層階が意外と人気なのもわかってくる。

[415: 匿名さん]

最上階近くや２６階近くだけが、
エレベーターを優先的に乗る権利を持ってるわけじゃないから。

[416: 匿名さん]

タワーの朝のエレベータ事情を知らないのですが、
下りは１０階くらいは階段を使う人も多いのでしょうか？

個人差があるでしょうが、どのくらいだと目がぐるぐるしたり、
足がつらくなってきますか。普段階段を使わないのでわかりません。

[417: 匿名さん]

下るために一旦上階行きへ乗る。。しかもエレベータの数少ない。
傷みが早くなってエレベーターの修理費かかりそうですね。ますます微妙な物件だなと思う。

日常的に階段つかって下りれる５Fくらいまでにしといたほうが良いのか。。

[418: 匿名さん]

ttp://www.pjtx2.com/modelroom/index.html

つくばのこの価格ですら、内装はこんなに良い。。
建物だけで、なんでこんなに安っぽい造りしかできないのか。
スミフがボリすぎなんですよね。

[419: 匿名さん]

それはビルの高さが違うのだから当たり前でしょう。

[420: 匿名さん]

そりゃあそうだが、建築費を細かく算出したとして比較しても割高だと思う。
何で購入するのに賃貸レベルの部屋で満足なのか不思議。。だったら賃貸で身軽なほうがいいんじゃないのかな。

[421: 購入検討中さん]

土曜日に物件を見てきました。
ここの掲示板で前勉強していったつもりでしたが、

やはり、１５分という短い時間に動転して
見るべきところを、しっかり見ることができませんでした。

残った印象としては、ただただ、そこに寝に帰るって感じ。

家具がないせいか、殺伐として
夢や希望をまったく感じられない物件でした。

私は、庶民なので（現在年収も400万以下です。）
マンションを買うのは、一生に一度か二度の大きな買い物。。。
マンションには、いろいろな期待や希望が膨らみます。

この物件なら、
妻の貯金と私のコツコツためた貯金で
キャッシュ購入をするので
ローンがない分で、高額なランニングコストは、払っていける計算ですが、、、

あんな、夢のえがけないマンションを買うべきか迷っています。
かといって、
他の
5000万クラスの都内タワーは、キャッシュで買うことは、難しく。
（小額とはいえ、ローンを組むのは、現収入だと負担になるからいやですし・・・）

結局
都内、タワーだと、ここしか買えないのですが・・・
そこまでして、品川がよいか？？
そこまでして、タワーがよいのか？？
自問自答する日々です。

[422: 匿名さん]

>>421
相当率直に言ってしまいますが、その年収で端っことは言え
港区平均80㎡以上のマンションを買える機会は今後永遠にないと思います。
5000万クラスの都内タワーってありました？
相当貯金は有るかと思いますが、キャッシュどころかローン組んでもその年収では。。。

[423: 匿名さん]

26階エレベーターのために、27階から一階降りて行くっつー方法もあるのか。
なるほどなぁ

[424: 匿名さん]

421さんの意見はごもっともだと思いました。
物件見てワクワクしないのは致命的です。社宅に入るような閉塞感すら感じてしまうこの
物件は正直どうなんでしょうか？
廊下がもうちょっと広ければ。。エレベーターがあと1基多ければ。。など妥協するのは厳しい条件が盛りだくさんなのかと思いました。
もう１度見に行ってチェックしようと思えないのは辛いですね。
とりあえず眺望の良い上階以外は価値を見出せないです。

[425: 周辺住民さん]

近隣のタワーにすんでるけど、階段は非常用。そんな簡単
に使用できたらセキュリティ保てないので、普段は使用で
きません（入れません）。ここは知りませんが。

[426: 匿名さん]

422
80平米以上5000万クラスなんてこれまで何物件も出てましたよね。
新新価格で購入者がついてこれない以上は、これから価格が若干戻る傾向にあると思いますよ。
新築未入居物件も少しずつではありますが、下げてきてますし。
数年後、ここを買って後悔する可能性はゼロではないです。反対に買って良かったと思う結果にも。こういうトレンド転換点て判断難しいところです。

[427: 匿名さん]

まあみんな当たってから考えようよ

[428: 匿名さん]

>しかもコンクリートではなくグラスウール

グラスウールじゃなくて、グラスファイバーの間違いでは?　グラスウールだったら、
手が入ってしまう。

どっちにしても低仕様であることは間違いないけど。高層タワーの壁が薄いことは
有名ですが、一応コンクリートが普通だと思う。

[429: 匿名さん]

>>421さんみたいな方はこのタワーはやめた方がよいと思うのだけれど…

年収400なら、予算−300万程度の新古マンションがよいと思いますよ。
老後、連れ合いが＊＊たりで仕方なく施設に入る夫婦が最近多いです。
そんなとき、この物件はほとんど価値がありません。さらに、ランニングコストも安くないので、貯金がしにくいです。
介護はお金がないと本当に悲惨ですよ。

築５年以内かつ駅徒歩10分以内で3000万以下の中古も都内には出てきます。
もちろんここよりは狭いですが、本当に400で、収入が増える見込みがあまりないなら、再考されてはいかがでしょう？

[430: 申込予定さん]

賃貸の代替と考えていて、新築購入の代替とは考えていないので、内装のグレードが悪いのはあまり気になりません。
これだけニーズが高いのだから、これ以降もこのような定期借地権物件が続けてでてくると良いのですが、、、

[431: 匿名さん]

>近隣のタワーにすんでるけど、階段は非常用。そんな簡単
>に使用できたらセキュリティ保てないので、普段は使用で
>きません（入れません）。ここは知りませんが。

普段階段に「入れない」というのは施錠されているということですか？
それでは、非常階段にさえならないですよね。

[432: 申込予定さん]

マンション価格が右肩上がりに上昇するとは思えませんし、ここは土地部分は付いていないため、あくまでも建物の使用価値だと思います。普通に考えれば毎年1.4%ぐらいは値下がりするんですよね、、、しかも当初１０年の方が下がり率は大きいはず。

ここで３５年ローンとか組んでしまうと、物件の値下がりの方が借金の減りよりも早い時期が長そうなので、何かあったときは厳しそう。
長くても１０年ぐらいで返すか、頭金を最低でも３割ぐらい入れるかしておいた方が安全な気はしています。

最低でも住み続ける５年間ぐらいでローンを返して、後は何かあったら売るでも貸すでも価格を気にせずに出来るようにしておきたいとは思うものの、５年で返すとなると結構負担は大きいですよね、、、１０年かな、、、
本音ベースで、皆さんは何年ぐらいで返すつもりですか。

まあ広い物件に住むためには仕方がないので、申し込みはします。

[433: 匿名さん]

借地物件の中古マーケットは確立されてないですから、その分はリスクですよね。それを理解しての購入なら問題ないのではないでしょうか。
ただ、初期投資が少ないので新築購入時ではニーズありますが、中古になると人気は下がりますよね。この手の物件は長く持つほど割安感は薄れていくためババヌキ状態になると思われます。＝買い手はなかなか付かないってことではないでしょうか。

[434: 匿名さん]

お金がないので頭700の20年固定を申込予定です。
私個人は600しか稼いでいませんが、実家に戸建てが二つあるので、値下がりしても諦められます。
ただ、ここなら会社に自転車で通えるくらいなので、そこが魅力的です。

ちなみに都心流入人口は2011年くらいがピークらしいので、値上がりには期待していません。

[435: 匿名さん]

ここは建物のみの所有権なので、値上がるはずもありません。仮に値あがったとしたら周囲のタワーはどうなるんでしょうね。（笑

[436: 匿名さん]

>>410
当時そのＴＴＴを検討したが、
中央区と聞きときめいて現地に行ったものの、周辺を歩き周り、
ウン？！？だった。交通機関も地震時に恐ろしい都営地下鉄一本のみ。
他の物件に比べ格安だったが、それなりに理由があると
分からせてくれた一件だった。
今現在でも、こちらの品川駅からの周辺と歩いて比べてみればよい。
定借だが、この立地、この価格で、自分は上等だと思っている。

[437: 匿名さん]

ここはただの耐震なのに、高層が人気なんですか？
みんな地震は起きない派？

[438: 匿名さん]

>ここは建物のみの所有権なので、値上がるはずもありません

賃貸に出したときの利益率との関係なので、単純に古くなるコンクリート箱
というモノの価値では計算できないと思います。

[439: 匿名さん]

438
もちろん賃貸に出せばうまみはあります。でも基本居住ということで話されてますよね。この掲示板では。
収益物件と見た場合は、当初５年間は貸せないんだからリスク背負うことになる。まぁ、簡単にはいかないってことですよ。

[440: 匿名さん]

>>439
はい。よって、居住実需のある人が、キャッシュで買って５年間住む。
その後は、状況を見て、賃貸か売却、です。

[441: 匿名さん]

32階の空中庭園ってどんな感じなんかな？
聞いた方います？
眺望はほぼなしってことでいいんですよね？

[442: 匿名さん]

各階ダストステーションのゴミを毎日決まった時間に地下に運搬します
その作業時は使用不可ですがそれ以外の時間帯は使用可能と聞きました。
ラッシュ時を避けた時間帯です。

[443: 匿名さん]

空中庭園ですが、2階の屋上庭園のようになるようです。
豪奢ではありませんが、32階はパーティールームもあるし、
広く感じるでしょうね。

[444: 匿名さん]

１０階建ての中庭のような感じと思っていいでしょうかね。
といってもあまり大きくない上、圧迫感もあるし、少し暗いでしょうけど。

[445: 申込予定さん]

じゃあ８００戸で８機、一機に１００戸と言うところですね。
ギリギリ何とかなるレベルでしょうかね。

むかし高層アパートに住んでいて結構困ったので、エレベーターは結構気になっていました。

[446: 匿名さん]

８機のうち２機は別用途で、使用時間に制限があるということなので、
８００戸のタワーに６機は少なくないですか。ギリギリでしょうか、。

ここに住む人は共働きが多いように思うので、都心の高級タワーよりも
朝、下まで降りる人数が多いと思うのです。

駅に近くない分、エレベータの待ち時間が一番心配していることです。

[447: 匿名さん]

タワーのエレベーター、経験豊富な方！
お話し聞かせてください。

[448: 匿名さん]

階段は非常用で、途中階では内側から開かずに
１Ｆ前後の階だけが階段内側から開く、ってマンションもあります。
セキュリティ重視が目的です。
だけど、ここのマンションがそんな対応してるとは思えませんね。
27階の人が26階に降りる等、自由にやれるんでしょうね。

[449: 申込予定さん]

帰宅時は時間が分散しているから良いのですが、朝が問題だと思っています。
駅までの距離があるので、結構バスに乗る人も多いと思われ、それにちょうど良い時間が混むのでしょうね。
設備概要を見ていると、大型の２機が貨物用だと思われますので、１１人乗り６機が中心的に稼働すると思います。
何人が通勤するか分かりませんが、共稼ぎ家庭や子供も同じ時間に通学する家庭もも多いとすると、８００世帯×２で１６００人、６６で割って２４往復、、、
８００×２はやりすぎかもしれませんが、満員でない時もあり、また保育園に連れて行くためのベビーカーでの利用もあると考えると、あながちむちゃくちゃな数字ではないかもしれません。
しかも各駅停車、、、
貨物用が使えるとすると、１９人乗りと１７人乗りで合計３６人分が増えるので、分母が１０２に。１６往復ですか。
いずれにせよ通常の通勤時間帯のサラリーマンはエレベーターは結構ネックになるでしょうね。

普通のタワーだともう少しエレベーターが多いのと、自営業・老人世帯・不労世帯がそれなりに多かったり、共稼ぎの率が低いので問題は少ないのではないかと想像します。

私は朝早くに会社に行くので良いのですが、子供を保育園に連れて行く妻はちょっときついかもしれません。

[450: 匿名さん]

>>449さん

ありがとうございます。
そうすると、朝のエレベータ待ちは、例えば高層階からは１０分とか見るのが
普通ですか？