シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[2: 匿名さん]

過去リンク及び良識あるタイトル　さんきゅです。

[3: 中堅所得者代表]

スレ主である私に断りなくスレ名を変更されると困りますなぁ〜（笑）
まぁ心が広いので許しちゃうけどね。徳を積んでぜひ当選したいですね！

[4: 匿名さん]

スレたてありがとうございます。
>>1さんに（私と違う）部屋があたりますように！

あと、私も気になるので
・隣の部屋と騒音実験した方
・リビングの壁の線
についての情報お持ちの方がいらしたらお願いします。

[5: 匿名さん]

>>03
もともとPart1を立てたのは貴殿ではないし
スレッドタイトルのような表に出るものはTPOを弁えたまえ
既にPart5も管理人の手によって修正されているではないか

[6: 土地勘無しさん]

以下はFAQ。Part5の705さんに感謝。
──────────
【メリット】
− 何といっても初期費用の安さ！！
− 同じ予算で、よりいい場所に、広くて、高層で、眺望のいいところに住める
− 港南がこれから発展することはあっても廃れないでしょう

【デメリットを考えてみる】
初期費用がとても安いですが、以下が考えないといけないデメリットでしょうか

− ７０年続く"地代"と"取り壊し積立金" （管理費、修繕積立金は所有権物件もあり）
− 住み替えのときに担保にできない、または担保評価が低い可能性が高い
− 定借だと買い手がつきにくいorいてもローンの審査が通りにくいから売りにくい
− 業者の買い手はいるが、市場がせばまるのでたたかれるかもしれない
− 一度自分で賃貸に出すと、その後の売却の際に税控除などからはずれる
− このケースの後、周りや他地域の都営等も次々定借化して、古いものはなお価値が下がる？

【パンフをちらっと見では見えにくいかもしれないところ】
タワーの管理費や修繕積立金がどんどん上がってくるのは所有権も一緒で、想像できる
ところかもしれませんね。それに加えて、本物件は、

− １０年毎に３０−４０万円の修繕積立金が示されている
− 今はリーズナブルに見える地代は、品川の再開発が控えているので、港南の土地が
　 上がると当然、地代も値上げになってくる
− 一方、土地が値上がりしても、その分のキャピタルゲインはない
　 減る定借残余年数と古くなる建物が評価をかなり左右する
− "取り壊し"積立金も、タワーの経年化ともなって上がってくる可能性がある
　（所有権の"修繕"積立金が上がってくるのと一緒ですね）

あと本質的ではないですが、
− 当選から契約まで１ヶ月くらいしかなく、資金調達など時間的制限がある

[7: 匿名さん]

マンコミュでFAQなんてPCT以来ですな

現地でパンフレットを貰ってきましたが
現地は1人3部までのようです
新宿はもっと貰えるのでしょうか？

[8: 匿名さん]

前スレの勝手なまとめ

−公式サイトにパンフレットの訂正とよくある質問が追加。
−訂正内容は洗濯物・布団等の外干し完全禁止と3712の部屋タイプ。
−周辺の都市計画は東京都都市整備局のサイトを参照。
−フラット35適用マンションは通常中古でも20年までは物件審査は無審査だが、定借は適用外になることもある。
（物件審査以外にも借り手や銀行の審査は別にある）
−定借中古物件は基本的に極めて売りにくいが、銀座タワーのような例外もある。
−近くの保育園はすでに満杯。港区の保育園の空き情報は港区のサイトで確認可能。
（麻布や六本木あたりなら空きがある）
−近くの駐車場の料金は月額四万円程度。

あとなんかありましたっけ？

[9: 土地勘無しさん]

報道。
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/20th/times/news236.htm

写真。
http://farm4.static.flickr.com/3152/2728645104_a103d11ab9_o.jpg
http://farm4.static.flickr.com/3204/2721601197_97956bf61f_o.jpg
http://farm4.static.flickr.com/3245/2721602447_971aa29ec6_o.jpg
http://farm4.static.flickr.com/3027/2721633255_cf43d980ca_o.jpg
http://farm4.static.flickr.com/3052/2730801733_9873cda3e5_o.jpg

[10: 土地勘無しさん]

品川周辺の都市計画はこちら。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/topics/h18/topi017.htm

マンション北側の道路には環状４号線（外苑西通り）が延びてきて繋がる計画なので、
将来もしかしたら交通量が増えるかも。

[11: 中堅所得者代表]

次スレのタイトルは
「わっしょい祭りだ　品川シティータワー【７】」
にて既に決定いたしました。

[12: 匿名さん]

「祭りだ！祭りだ！シティタワー品川【７】」

[13: 匿名さん]

11は、確実にはずれるでしょう。さようなら。

[14: 中堅所得者代表]

万が一に当選したら、その極意と手法を延々と（２０行くらいだが）
このスレに書き込んでやるからなー。べー！おまえの母ちゃんデベ○！

[15: 匿名さん]

一瞬、デベ○の中に『営』とか入れて、デベの営業なら外れないよなと思ってしまった。
昨日、狙いは決めたが百倍でも不思議ではない激戦区にしたので、疲れてるのかも。
積み立て君か５人きたら百倍かと思うと、本当に気が遠くなる。

[16: 周辺住民さん]

昨日、お昼前に現地ＭＲ見学したら、外出中のサラリーマンやキャリアウーマンらが
多数、結構見学にきていました。
内勤の人はつらいねえ。平日に見学にいけないから。

[17: 物件比較中さん]

過去スレと共に、新たに立ち上げありがとうございます。
それに、祭りのスレ立ての方も、
「♪祭り♪」につられて、ここを知る事が出来ました！

[18: 匿名さん]

隣のコスポリ、既に黒ずんでないか…(-_-;)

[19: 匿名さん]

よその悪口は控えるべき、荒れるもと。

コスポリの名誉の為に書いておくが、
あそこの内装の充実は、当初より定評があります。

[20: 購入検討中さん]

あははは
コスポリとここじゃ、雲泥の差だよ。

比較すら無理っしょ＾０＾

[21: 匿名さん]

コスポリは軒高130mで40階、ここは軒高136mで43階。
比較して考えると、天井高が低いのはチープというより、工法や仕様なんだろうな。

眺望派の参考までに近隣のタワーについて調べたから書いとくよ
建物名：最高部（軒高じゃないよ）で、単位はメートルで端数切り上げ

コスモポリス品川：137
ベイクレストタワ−：137
パークタワー品川ベイワード：112
フェイバリッチタワー品川：109
都営住宅港南四丁目第２：108
都営住宅港南四丁目第３の４：81
ラクシア品川：73
タワーじゃないけど
ビュロー品川：85

リバージュ品川の高さがわからなかった。

[22: 匿名さん]

21さん、港南4丁目第2アパートは何階建てなのでしょうか？当方、ベイクレストですが、同じ階数でなんだかあちらのほうが階高が高いようなきがするのですが。。あとそのアパートは北よりの部屋がまったく入居してないようなのですが、いったい何なのでしょうか。空き家ですか？すれ違いですみません。

[23: 21]

都営第２ですか…
ちょっと軒高がわからないのですが、最高部108、階数29です。
ベイクレの軒高128、階数40と比べると、最大で50センチほど高さが違うかもしれません。

ちなみに都議会で『都営住宅のくせに金かけ過ぎ』と話題になった物件らしいですよ。
収入制限にひっかからなければ、是非とも入居させていただきたい物件です。
家賃は2LDKで45600〜75500。普通に募集してますね。
北側はわかりません。

[24: 匿名さん]

ここを読んでいると、
港南芝浦の各タワマン住民が
祭りに参加しているよう♪
やっぱり、ご近所は気になるねｗ

[25: 近所]

２１さん

確かに天井高の差もありますが、コスモはエントランスが吹き抜けとか屋上があるとかでも高さが出るのではないでしょうか？
４３階からコスモを見たことがありますが普通に見下ろす感じでした。


２２さん

都営は２９階です。

[26: 匿名さん]

富士山の全景を眼下に見ることができるのは、富士山より高い物件だけ。

…というわけじゃないですよね？
高さと眺望は水平で考えるものじゃないですよ。

[27: 初心者]

タイトルが変わったから分らなかったよ

[28: 匿名さん]

>>27

祭りは終わりました

[29: 匿名さん]

２５です。捕捉です。


ＣＴの４３階北東からです。

[30: 匿名さん]

22です。皆さんいろいろご返答ありがとうございました。
それにしても都営はかなりどっしりとした存在感ある建物ですね。（都営バスの事務所の都営アパート）その家賃の人たちもその家賃を捨てて、やはりこのお祭りには参加されるのでしょうか？

[31: 匿名さん]

Googleの衛星写真で見たら、一番近いところで50mくらい離れてるらしい。
136cmの子供同士が50m離れてお互いを見ると考えれば、相手が小さく見えるのを不思議に思わないはず。
マンションになると同じ原理を不思議に感じちゃうのは、わからないでもないけどね。

[32: 匿名さん]

ほんとに祭り終わっちゃったね。

[33: 匿名さん]

そうなんですか？

私は見たままを言ってるだけなので。一番いいのは現場を見ればよろしいかと。

[34: 匿名さん]

その現場見てきました。
まず驚いたのは、殆どの間取りで、リビングの開口部が広いこと。
普通のマンションは、うなぎの寝床で細長く、
広く取るのは、郊外か、値の高い物件に限られている。
多分、都の要請でファミリー団欒を前提にしたのでしょう。

あと、洗面とお風呂場は、一見豪華風。
覗かれるビユーバス。
外廊下が狭く、チト怖かった。

[35: 匿名さん]

浴槽は、ＵＲで使ってる浴槽と
同じみたいでした。

[36: 匿名さん]

43階の眺望に固執してる人はなにが言いたいんだ？
パンフレットの43階北東写真を見れば、コスポリが小さく見えるのは誰にでもわかる。
しかも、視界ではそれが当然と説明されてる。

まったく意味がわからないんだが…

[37: 匿名さん]

むしろ知りたいのは43階みたいなパンフレットに載ってる話じゃなくないですか？
各方向は何階まで開けてるかと、各部屋の日照時間。
できれば証拠写真付き。
私はこれが知りたいです。

[38: 匿名さん]

>>34
たしかに今住んでるタワーはリビングの間口がどの部屋も狭い。
以前住んでたワイドスパンの公団のほうがずっと明るくて居心地が良かった。
さっきの地震怖かった〜　やっぱり低層階にしようかな。

[39: 購入検討中さん]

超高層タワーの最上階で食事をし、帰り際に地震にあってEVが止まった時は、階段で死ぬ思いで下りました。それを考えるとなぁ。

[40: 匿名さん]

三階いいよ三階。
火事になっても飛び降りられる。
そのわりに泥棒があがりにくい。
私は三階ねらいです。

[41: 匿名さん]

北は４３階の写真しかないから、それ以下はコスポリがどーんと居座っているんだね。

[42: 購入検討中さん]

バスタブが魔法瓶じゃないのと、洗面所の水栓がホース付きの伸びるタイプじゃないのが自分的にはちょっと。

[43: 匿名さん]

>37
それは無理かな、
お金をかけている販売の先端モデルルームは、
玄関ロビーでスーツに帽子の女性スタッフ達に出迎えられ、
３０畳ほどのパネル模型にてパワーポイントで立地を確認、
次に大画面スクイーンで・・・・
最後は、自室からの映像をＣＤにて見る・・やっと開放・・・。

今回、住友が極力お金を掛けないでこの販売を手がけているのが
よく分かる、内覧会でした。

[44: 匿名さん]

３階は、、、２階のお店によるんじゃない？
カワイ音楽スクールから音しないかな？
貸しイベント場も大丈夫かな？
飲食店はいったら、ゴキブリ、ねずみにも注意しないと。

確かに、３階の南方面はいいかもね。

[45: 匿名さん]

高層階希望なので、火事とか地震とか聞きたくもない。
ここが二階までテナントじゃなきゃ、三階はすごい人気だろうね。
超低層、26階付近、高層が人気なんだろうな〜。

[46: 匿名さん]

以前かなり大きい夕方の地震の時、エレベーターが自動的に止まり、
復旧は翌日の午前１０時頃だった。
中規模マンションなので、後回しにされたのか、
１５階まで、階段で２往復した。
これに懲りて、買い替えは年も取るし低層階にするつもり。
都の消防梯子車も確か１３階ぐらいまで届くらしい。

[47: 匿名さん]

ＮＹの911のテロ後、ＷＴＣに入っていた日系企業はその後、ビルの中の8階以下にオフィスを構えるようにとの本社からの指示があったそうです。そのころ、はしご車は8階までしかとどかないというのが定説だったので。。今は13階ですね。まあ東京とＮＹを比較してもだけど。

[48: 匿名さん]

>45
>46
14〜25ねらいだな

[49: ３３]

３６さん


本当に。
遠目、あまり変わらなくてもやはり近くからだと差はありすよって感想をゆっただけです。
皆さん、高層階ねらってる人は気になると思って、、、

事業協力者です。買う買わないは別として、
だいたいの階数は見せてもらいました。

私の覚えてる範囲では、南のＪは２６階くらいから抜けます。南東は低層階から見晴らしはいいです。中層階でもベランダに出ればレインボーブリッジも見れます。風も北より強くなくていいと思います。

西と北西は詳しく見てないのであまりよくわかりせんが、
品川駅周辺のインターシティやグランドコモンズで中層だと富士山は見えないと思います。東京タワーは微妙にキャピタルにかぶります。

北東、東はレインボーブリッジを綺麗に見たいのであれば３５〜３６階以上くらいじゃないでしょうか。ベイクレストがかぶってしまいます。
３２階のパーティールームからは残念見えませんでした。

[50: 購入検討中さん]

>>４９さん
大変貴重な情報をありがとうございました。

[51: 匿名さん]

５０さん


いえいえ、とんでもございません。
個人的に結構粗っぽい営業にびっくりしてます。
ＰＣのシュミレーションの一つあれば皆さんこんなに悩まないですよね。